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| Actualités immobilières : À Hanoi , l'offre de nouveaux appartements a diminué de 14 % par an sur la période 2018-2022, le prix de vente moyen a augmenté de 13 % par an. (Photo : Hoang Ha) |
Les appartements à long terme toujours rentables à vendre
Ces deux ou trois dernières années, le marché immobilier s'est raréfié, de nouveaux projets étant mis en vente. L'offre primaire est faible et les prix des appartements sur le marché secondaire fluctuent constamment. Actuellement, les prix des appartements livrés et utilisés depuis plusieurs années restent assez élevés. Comparés au prix d'achat initial, les clients ont réalisé des bénéfices de plusieurs milliards après de nombreuses années de vie.
Selon une enquête, dans certaines zones avec de nombreux immeubles d'appartements à Hanoi comme le district de Thanh Xuan, le prix des appartements à vendre varie de 2,5 à 3,7 milliards de VND pour les appartements de 2 chambres. Les appartements de 3 chambres coûtent à partir de 4 milliards de VND ou plus.
Par exemple, de nombreux appartements dans des projets situés sur la rue Le Van Luong ont un prix de vente de 3,4 à 3,8 milliards de VND pour un appartement de 2 chambres avec mobilier complet et à partir de 4 milliards de VND ou plus pour un appartement de 3 chambres.
Dans le projet Hanoi Center Point, les appartements sont proposés à la vente à des prix allant de 41 à 50 millions de VND/m². Un appartement de 65 m² avec deux chambres est proposé à 3,3 milliards de VND ; le m² coûte donc plus de 50 millions de VND.
Pour les appartements situés rue Nguyen Tuan, le prix de vente des appartements de deux chambres varie de 3,1 à 3,5 milliards de VND/appartement. Pour ceux situés rue Nguyen Huy Tuong, le prix varie de 2,5 à 3,2 milliards de VND/appartement.
Dans le district de Cau Giay, les appartements situés dans les projets de la rue Cau Giay ont des prix de vente allant de 2,7 à 3,6 milliards de VND/appartement de 2 chambres, les appartements de 3 chambres ont des prix de 3 à 4,7 milliards de VND/appartement.
L'immeuble d'appartements est situé dans la rue Tran Thai Tong, les appartements de 2 chambres coûtent entre 2,7 et 3,6 milliards de VND/appartement ; les appartements de 3 chambres coûtent entre 3,7 et 4,6 milliards de VND/appartement.
Dans le quartier de Nam Trung Yen, où les immeubles neufs sont construits, le prix de vente varie de 2,9 à 3,5 milliards de VND par appartement de deux chambres ; les appartements de trois chambres coûtent à partir de 4 milliards de VND ou plus. Dans les immeubles de relogement anciens et dégradés, le prix de vente des appartements de deux chambres est de 1,9 à 2,5 milliards de VND par appartement, et celui des appartements de trois chambres de 3,2 à 3,7 milliards de VND par appartement.
Selon les statistiques de Savills, rien qu'à Hanoï, l'offre d'appartements neufs a diminué de 14 % par an entre 2018 et 2022, tandis que le prix de vente moyen a augmenté de 13 % par an. Actuellement, le prix des appartements principaux est 48 % supérieur à celui des appartements secondaires, ce qui favorise le dynamisme du marché secondaire.
En outre, l’offre secondaire sur le marché a également tendance à augmenter légèrement en raison d’un groupe d’investisseurs individuels ayant des difficultés à équilibrer leurs flux de trésorerie dans un contexte de hausse des taux d’intérêt.
M. Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam, a estimé que le marché immobilier actuel présente une particularité : l'offre primaire est quasi inexistante. Cela signifie qu'il n'y a pas d'offre de logements neufs pour les acquéreurs ayant de réels besoins en matière de logement. Ils sont donc contraints de se tourner vers le marché secondaire. Depuis le début de l'année, le marché immobilier secondaire est en plein essor à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville.
M. Troy Griffiths a souligné un point important concernant le marché secondaire : la solidité juridique des produits. La plupart des projets ont obtenu des certificats de droit d'utilisation. Parallèlement, sur le marché primaire, de nombreux projets se heurtent à des obstacles sur ce point.
Selon les experts de Savills, le marché secondaire dépend également beaucoup des ajustements des taux d'intérêt dans les temps à venir.
« Avec des taux d'intérêt bancaires atteignant 14-15 %, ce niveau élevé oblige les acheteurs à une réflexion approfondie. Cependant, si les taux d'intérêt reviennent aux niveaux d'avant la Covid-19, autour de 10-12 %, ce marché deviendra plus attractif et sa liquidité augmentera », a poursuivi M. Troy Griffiths.
Hanoi est prête à démarrer la construction du périphérique 4
Dans l'après-midi du 29 mai, le Conseil de gestion du projet d'investissement pour la construction du trafic de la ville de Hanoi a déclaré que Hanoi accélérait de toute urgence l'avancement des projets constitutifs du projet d'investissement et de construction de la Ring Road 4 - Région de la capitale de Hanoi pour commencer la construction de cette plus grande route en juin.
Selon le Comité de gestion du projet (PMB), à ce jour, le plan d'investissement a été établi pour un montant de 5 854,840 milliards de VND (le capital du fonds d'investissement de développement est de 2 564,8 milliards de VND ; le plan d'investissement pour 2022 et 2023 est de 3 290 milliards de VND) ; dont le plan d'investissement établi pour le PMB est de 55 milliards de VND (le plan d'investissement pour 2023 est de 53,255 milliards de VND).
Le plan d'investissement alloué aux districts pour réaliser le déblaiement des sites s'élève à 5 799,84 milliards de VND (le capital du fonds d'investissement de développement est de 2 564,8 milliards de VND ; le plan d'investissement pour 2023 est de 3 235,04 milliards de VND).
Le montant total des décaissements à ce jour s'élève à 3 971,634 milliards de VND (le capital du fonds d'investissement pour le développement s'élève à 2 564,834 milliards de VND ; le décaissement prévu est de 1 406,8 milliards de VND), dont 2 394 milliards de VND ont été décaissés par le Conseil de gestion du projet ; les localités ont déboursé 3 969,24 milliards de VND pour le déblaiement des sites, soit 68,437 %. Par ailleurs, la ville dispose également d'un plan d'investissement qui a alloué des centaines de milliards de VND à des projets constitutifs.
À ce jour, le Comité populaire de Hanoï a approuvé les projets 1.1 ; 2.1 et 3 (projets PPP), finalisant l'évaluation du rapport d'étude de faisabilité par l'agence professionnelle de la construction. Le comité de gestion du projet et l'unité de conseil ont finalisé le rapport d'étude de faisabilité et l'ont soumis au ministère des Transports le 29 mai 2023.
Il est prévu que le ministère des Transports soumette le projet au Comité populaire de la ville pour examen et soumette un rapport au ministère de la Planification et de l'Investissement et au Conseil d'évaluation de l'État avant le 10 juin 2023.
En ce qui concerne les travaux de déblaiement, d'indemnisation, de soutien et de réinstallation dans les districts, menés ces derniers temps, sous la direction étroite du Comité municipal du Parti, du Comité populaire et avec la participation de l'ensemble du système politique, les localités se sont concentrées sur la mise en œuvre des travaux de déblaiement et ont obtenu de nombreux résultats positifs. Le nombre total de pierres tombales déplacées s'élève à 6 007 sur 10 921, soit 55 %.
À ce jour, le comité de gestion du projet a finalisé la sélection d'un consultant pour l'étude, la préparation de la conception technique et l'estimation des coûts de construction du projet de transport d'électricité à haute tension de 110 kV à 500 kV. L'étude et la conception technique devraient être achevées avant le 15 juin 2023, soumises au ministère de l'Industrie et du Commerce pour évaluation en juin 2023, et approuvées en juillet 2023 pour la conception technique et l'estimation des coûts.
À ce jour, les plans techniques et les devis des quatre lots de construction ont été approuvés et la sélection des entrepreneurs est en cours. Les contrats devraient être signés et les travaux commencer avant le 30 juin 2023.
Jusqu'à présent, les travaux de déblaiement du site devraient être terminés en juin 2023, avec la remise de 80% pour démarrer le projet et la remise de 100% du site avant le 31 décembre 2023.
La ville prévoit de lancer les travaux de construction sur l'ensemble du tracé à Hanoï, sur quatre sites. Le comité de gestion du projet propose au Comité populaire de la ville et au Département de la planification et de l'investissement d'envisager d'approuver l'ajustement du plan d'investissement public 2023 pour le projet d'investissement dans la construction de la Ring Road 4 - Région de la capitale Hanoï, conformément à la proposition du comité de gestion du projet figurant dans le document n° 1215/BQLCTGT-KH du 19 mai 2023 et des districts.
12 projets clés à Dong Nai ont des problèmes fonciers
Selon le Comité populaire de la province de Dong Nai, 21 projets et travaux locaux et centraux clés (collectivement appelés projets) sont actuellement mis en œuvre dans la province ; parmi eux, 12 projets sont bloqués dans le déblaiement du site et ne peuvent pas garantir de progrès.
Ces dernières années, Dong Nai est devenu un « grand chantier » avec de nombreux projets d'infrastructures de transport en cours d'investissement et de construction. Cependant, le déblaiement des sites pour ces projets s'est heurté à de nombreuses difficultés et obstacles, et plusieurs projets ne disposent pas de site propre pour la construction.
Les projets typiques comprennent la construction de Huong Lo 2 ; la route riveraine de Dong Nai ; la route de l'axe du centre-ville de Bien Hoa ; la modernisation de la route provinciale 763 ; la rénovation et la modernisation de la route provinciale 768 ; dont le projet Huong Lo 2 a commencé la construction à la fin de 2020 et devrait être achevé à la mi-2022.
À ce jour, des dizaines de ménages et une organisation de la zone du projet n'ont toujours pas remis leurs terres. Huong Lo 2 a dû prolonger le délai à deux reprises. Le projet de route riveraine de Dong Nai a démarré fin 2021, mais des centaines de ménages n'ont toujours pas remis leurs terres. L'entrepreneur finalise actuellement les procédures visant à prolonger le délai d'achèvement du projet.
Parallèlement à cela, le projet d'autoroute Bien Hoa-Vung Tau et la rocade 3-Ho Chi Minh-Ville (section passant par Dong Nai) sont deux projets nationaux clés, dont la construction devrait commencer en juin 2023, mais le déblaiement du site à Dong Nai est très lent et n'a pas satisfait aux exigences.
Actuellement, les unités compétentes n'ont achevé que la cartographie et les actes d'acquisition foncière. Les avis d'acquisition foncière n'ayant pas été transmis à la population, les autorités n'ont pas pu mesurer et recenser les terres et les biens. L'objectif de céder 70 % du site avant le début du projet est difficile à atteindre.
Afin d'accélérer le processus de déblaiement des sites, le Comité populaire provincial de Dong Nai a demandé aux agences compétentes de se concentrer sur les ressources humaines et de renforcer la coordination afin d'identifier les problèmes spécifiques. Par la suite, un plan sera élaboré pour résoudre les problèmes d'acquisition de terres existants ; parallèlement, la construction de zones de réinstallation sera accélérée et les personnes qui cèdent des terres pour le projet pourront trouver un logement.
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| Construction illégale sur des terres agricoles de la commune de Van Binh, district de Thuong Tin, Hanoï. (Source : Journal de la construction) |
Sanctions pour la construction de maisons sur des terres agricoles
Selon la loi sur la construction , les articles 9, 10 et 11 du décret 91/2019/ND-CP stipulent clairement que lorsqu'un terrain est utilisé à des fins inappropriées, en construisant des maisons sur des terres agricoles sans modifier l'usage du terrain, une amende sera imposée et des mesures correctives seront appliquées, y compris des mesures visant à forcer la restauration de l'état d'origine.
L'article 9 du présent décret précise le niveau des sanctions en cas d'utilisation des terres rizicoles à des fins autres que celles autorisées par les organismes compétents de l'État.
Plus précisément, pour l'acte de conversion de terres rizicoles en terres de cultures pérennes ou en terres forestières (sauf le cas prévu à l'article 14, clause 7, du décret n° 43/2014/ND-CP modifié et complété à l'article 2, clause 11, du décret n° 01/2017/ND-CP), la forme et le niveau de la sanction augmenteront en fonction de la zone de violation.
Amende de 2 000 000 VND à 5 000 000 VND si la superficie du terrain illégalement converti à un autre usage est inférieure à 0,5 ha.
Amende de 5 000 000 VND à 10 000 000 VND si la superficie du terrain ayant illégalement changé d'usage est comprise entre 0,5 ha et moins de 1 ha.
Amende de 10 000 000 VND à 20 000 000 VND si la superficie du terrain illégalement converti à un autre usage est comprise entre 01 ha et moins de 03 ha.
Amende de 20 000 000 VND à 50 000 000 VND si la superficie du terrain illégalement converti à un autre usage est de 03 hectares ou plus.
En cas de conversion de terres rizicoles en terres d'aquaculture ou en terres de production de sel, la forme et le niveau de la sanction sont les suivants :
Amende de 3 000 000 VND à 5 000 000 VND si la superficie du terrain illégalement converti à un autre usage est inférieure à 0,1 ha.
Amende de 5 000 000 VND à 10 000 000 VND si la superficie du terrain illégalement converti à un autre usage est comprise entre 0,1 ha et moins de 0,5 ha.
Amende de 10 000 000 VND à 20 000 000 VND si la superficie du terrain illégalement converti à un autre usage est comprise entre 0,5 ha et moins de 1 ha.
Amende de 20 000 000 VND à 30 000 000 VND si la superficie du terrain ayant illégalement changé d'usage est comprise entre 1 ha et moins de 3 ha.
Amende de 30 000 000 VND à 70 000 000 VND si la superficie du terrain illégalement converti à un autre usage est de 3 hectares ou plus.
La forme et le niveau de la sanction pour la conversion de terres rizicoles en terres non agricoles dans les zones rurales sont les suivants :
Amende de 3 000 000 VND à 5 000 000 VND si la superficie du terrain illégalement converti à un autre usage est inférieure à 0,01 ha.
Amende de 5 000 000 VND à 10 000 000 VND si la superficie du terrain illégalement converti à un autre usage est comprise entre 0,01 ha et moins de 0,02 ha.
Amende de 10 000 000 VND à 15 000 000 VND si la superficie du terrain illégalement converti à un autre usage est comprise entre 0,02 ha et moins de 0,05 ha.
Amende de 15 000 000 VND à 30 000 000 VND si la superficie du terrain illégalement converti à un autre usage est comprise entre 0,05 ha et moins de 0,1 ha.
Amende de 30 000 000 VND à 50 000 000 VND si la superficie du terrain illégalement converti à un autre usage est comprise entre 0,1 ha et moins de 0,5 ha.
Amende de 50 000 000 VND à 80 000 000 VND si la superficie du terrain illégalement converti à un autre usage est comprise entre 0,5 ha et moins de 1 ha.
Amende de 80 000 000 VND à 120 000 000 VND si la superficie du terrain illégalement converti à un autre usage est comprise entre 1 ha et moins de 3 ha.
Amende de 120 000 000 VND à 250 000 000 VND si la superficie du terrain illégalement converti à un autre usage est de 3 hectares ou plus.
La conversion de terres rizicoles en terres non agricoles dans les zones urbaines est passible d'une pénalité deux (2) fois supérieure à celle prévue à l'article 3 du présent article.
En outre, le contrevenant est obligé de remettre le terrain dans son état initial et de restituer tous les profits illégaux tirés de la violation...
En outre, l'article 10 du décret 91/2019/ND-CP prévoit des sanctions en cas d'utilisation de terres forestières à usage spécial, de terres forestières de protection et de terres forestières de production à des fins autres que celles autorisées par les organismes publics compétents. L'amende maximale peut atteindre 500 millions de VND et les conséquences doivent être réparées.
L'article 11 du décret 91/2019/ND-CP prévoit des sanctions pour l'utilisation de terres agricoles autres que des rizières, des forêts de protection, des forêts à usage spécial ou des forêts de production à d'autres fins non autorisées par les organismes publics compétents. L'amende maximale peut atteindre 400 millions de VND et l'obligation de réparer les conséquences.
Source
![[Infographie] En 2025, 47 produits obtiendront l'OCOP national](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/16/5d672398b0744db3ab920e05db8e5b7d)
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