Promouvoir l'avantage de « venir plus tard et prendre de l'avance »
Grâce à leur avance et à leur capacité à attirer les investissements, les parcs industriels (PI) ont jusqu'à présent été largement occupés et développés de manière stable dans les villes phares du développement industriel telles que Hô-Chi-Minh-Ville, Hanoï, les provinces de Binh Duong, Dong Nai, Hai Duong, Bac Ninh et Bac Giang , au sud du pays. Cela signifie qu'il ne reste plus beaucoup de terrains disponibles pour le développement industriel. Dans le contexte actuel, étendre ces parcs est complexe et la demande de terrains locatifs reste élevée, ce qui explique la hausse constante des prix.
Un homme d'affaires venu à Nghe An pour louer un terrain afin de faire des affaires dans un parc industriel a déclaré : « Parce que le fonds foncier dans les parcs industriels du nord s'est épuisé, ces dernières années, les prix de location des terrains ont augmenté rapidement, passant d'environ 90 à 100 USD/m2/an auparavant, ils ont augmenté en moyenne à 150 USD, et parfois même jusqu'à 180 USD/m2/an. »
Alors que les centres industriels manquent d'espace et que les loyers sont élevés, à Nghe An en particulier et dans les provinces du Centre-Nord en général, grâce à l'espace disponible et à des loyers modérés, ce choix constitue une option intéressante pour les investisseurs. Plus précisément, selon les informations des entreprises d'infrastructures de parcs industriels, les prix varient selon le contrat, la superficie et la durée de location, mais restent généralement plus avantageux que dans d'autres zones industrielles clés. L'enquête a révélé que les loyers fonciers dans les parcs industriels de Nghe An se situent actuellement entre 48 et 100 USD/m²/an.
L'Association des entreprises de Ho Chi Minh -Ville, lors d'un voyage de travail dans la province de Nghe An, a partagé : Récemment, en raison de l'espace limité et des fonds fonciers pour le développement industriel, au lieu de recevoir et d'attirer tous les projets comme auparavant, les grands centres industriels comme Ho Chi Minh-Ville doivent choisir, en privilégiant uniquement l'attraction de projets dotés d'équipements et de technologies modernes et en décourageant les projets utilisant de gros fonds fonciers, en particulier les projets dotés de technologies ayant un grand impact sur l'environnement.
Les contraintes des localités mentionnées ci-dessus constituent également des opportunités pour des localités comme Nghe An. L'établissement de relations de coopération permettra aux localités de partager pleinement l'information, de se connecter et de coopérer, et d'attirer des investissements dans des projets pertinents. De même, l'Association des entreprises et le Centre de promotion de l'investissement, du commerce et du tourisme de Hanoi organisent régulièrement des activités d'association et de mise en relation pour attirer les investissements à Nghe An.
Bien que le prix de location des terrains ne soit pas un facteur déterminant dans l'investissement, grâce à la mise en place récente d'une grille tarifaire spécifique pour les parcs industriels et à l'attraction d'investisseurs spécialisés dans les infrastructures, Nghe An a acquis un avantage concurrentiel par rapport aux autres provinces pour attirer les investissements dans les parcs industriels. Plus précisément, au cours des dix dernières années, depuis qu'elle a attiré WHA, VSIP et Hoang Thinh Dat, grâce à des infrastructures d'investissement synchrones, Nghe An est devenue une destination de choix pour les investisseurs étrangers directs (IDE) qui viennent au Vietnam pour étudier et rechercher des opportunités d'investissement.
Du côté des investisseurs dans les infrastructures des parcs industriels, ils ont également estimé que grâce à la nouvelle liste de prix des terrains spécifiquement pour les parcs industriels qui est calculée de manière plus raisonnable, les entreprises d'investissement en infrastructures sont plus proactives dans la négociation des prix de location avec les investisseurs secondaires ; en même temps, c'est la base pour considérer la décision d'étendre l'investissement dans la phase suivante.
Grâce aux avantages susmentionnés et aux efforts déployés par la province pour attirer les investissements, au cours des deux dernières années, malgré une forte incidence de la pandémie de Covid-19, Nghe An a tout de même réalisé un grand changement en matière d'attraction des investissements. En 2022, Nghe An est entrée pour la première fois dans le top 10 des localités attirant le plus d'investissements directs étrangers (IDE) dans le pays, avec un total de capitaux nouvellement accordés et ajustés de 961,3 millions USD. Au cours des huit premiers mois de 2023, Nghe An a continué de dominer les 14 provinces et villes des régions du Centre-Nord et de la Côte Centre-Sud, se classant au 8e rang du pays en attirant 9 projets d'investissement direct étranger avec un capital enregistré de 890 millions USD.
Une opportunité pour l'immobilier industriel de Nghe An d'accélérer ?
Selon les experts, le marché immobilier industriel d'une localité est considéré comme synchrone et complet s'il inclut la superficie des terrains des parcs et pôles industriels. Les parcs industriels ont des loyers plus élevés et sont destinés aux grandes entreprises ; tandis que les pôles industriels ont des loyers plus bas et sont destinés aux petites et moyennes entreprises ; quel que soit le type d'entreprise, qu'elle soit IDE ou nationale.
L'un des avantages pour les entreprises et les investisseurs qui s'implantent dans un parc industriel ou un pôle industriel pour y développer leurs activités et leur production réside dans la présence d'une infrastructure technique complète, comprenant routes, alimentation électrique, système de prévention des incendies et système de traitement des eaux usées. Conçues et investies simultanément, les entreprises n'ont plus qu'à installer des usines et des lignes d'équipement pour se concentrer sur la production et l'activité, sans se soucier d'autres aspects. En cas de problème, des investisseurs dans la location d'infrastructures, le conseil d'administration de la zone économique du Sud-Est et les départements, succursales et localités sont là pour les soutenir.
Cependant, le prix élevé des loyers fonciers dans les parcs industriels constitue un obstacle majeur pour les entreprises nationales, dont la plupart sont des PME. Par conséquent, au lieu de louer des terrains dans les parcs industriels à des fins d'investissement et d'activité, les entreprises nationales ont souvent recours à l'acquisition de terrains, à l'indemnisation et au déblaiement des sites.
Français Un représentant d'une entreprise investissant dans des locaux de production dans la commune de Nghi Lam, district de Nghi Loc a déclaré : La mise en œuvre de ce plan, les entreprises doivent initialement dépenser une somme importante pour compenser et défricher le terrain, mais à long terme, cela réduit le coût annuel de location du terrain qui est assez élevé. En fait, bien que le prix de location soit inférieur à celui de certains parcs industriels clés du pays, avec le prix actuel, seules les entreprises d'IDE osent louer des terrains dans les parcs industriels investis par VSIP, WHA ou Hoang Thinh Dat. Les entreprises nationales, dont plus de 95 % sont des petites et moyennes entreprises, ont encore des difficultés à accéder aux locaux de production et d'affaires ; d'autres doivent relouer des zones dans des parcs industriels ou de petits pôles industriels investis par l'État... Cela, à long terme, peut avoir des conséquences sur l'environnement, les eaux usées ou le manque d'approvisionnement en électricité.
La réalité ci-dessus montre que, pour perfectionner le marché immobilier industriel, d'une part, Nghe An doit attirer des investissements dans le développement des infrastructures des parcs industriels afin que les projets à grande échelle puissent louer des terres, et en même temps, il doit planifier et augmenter les fonds fonciers pour développer de petits pôles industriels, créant ainsi les conditions permettant aux petites et moyennes entreprises d'accéder et de louer des terres pour la production et les affaires.
En outre, il est nécessaire de renforcer l'inspection et le traitement efficace des projets suspendus ou des projets qui attribuent des terres mais ne les mettent pas en service ; limiter la situation de « chats gras et affamés » lorsque les investisseurs louent des terres pour bénéficier des incitations de l'État mais n'investissent pas dans les infrastructures ou ne louent pas de terres, bénéficient de prix préférentiels mais n'installent pas d'usines de production et de commerce mais pour sous-louer...
D'ici 2025, le fonds foncier du marché immobilier de Nghe An disposera de 1 500 hectares supplémentaires, dont 1 200 hectares de parcs industriels et environ 300 hectares de pôles industriels. Grâce aux signes encourageants d'attraction des investissements, notamment des IDE, Nghe An modernisera prochainement ses infrastructures de connexion clés et investira activement dans d'autres infrastructures sociales, offrant ainsi de nouvelles opportunités au marché immobilier industriel de Nghe An.
Source
Comment (0)