Opportunité d'accélérer le marché immobilier industriel de Nghe An

Promouvoir l'avantage de « venir plus tard et d'arriver le premier »

Grâce à leur position de leader et à leur capacité à attirer les investissements, les zones industrielles clés telles que Hô Chi Minh-Ville, Hanoï, les provinces méridionales de Binh Duong et Dong Nai, et les provinces septentrionales de Hai Duong, Bac Ninh et Bac Giang ont aujourd'hui atteint leur pleine capacité et connu un développement stable. De ce fait, les terrains disponibles pour le développement industriel sont de plus en plus rares. Dans le contexte actuel, l'extension des zones industrielles s'avère complexe et la demande foncière reste forte, entraînant une hausse constante des loyers.

Une entreprise venue à Nghe An pour louer un terrain dans une zone industrielle a déclaré : « Les fonds fonciers des zones industrielles du Nord étant épuisés, les prix de location des terrains ont rapidement augmenté ces dernières années, passant d'environ 90-100 USD/m²/an auparavant à 150 USD/m²/an en moyenne, et parfois même jusqu'à 180 USD/m²/an. »

Achèvement des infrastructures de télécommunications au sein du parc industriel VSIP Nghe An 1. Photo : Nguyen Hai

Alors que les zones industrielles souffrent d'une pénurie d'espace et de loyers élevés, la région de Nghệ An, et plus généralement les provinces du Centre-Nord, offre une alternative intéressante aux investisseurs grâce à la disponibilité d'espace et à des loyers relativement abordables. À Nghệ An, les prix varient en fonction du contrat, de la superficie et de la durée de location, mais restent globalement plus compétitifs que dans d'autres zones industrielles clés. Notre enquête a révélé que les loyers des terrains dans les parcs industriels de Nghệ An se situent actuellement entre 48 et 100 USD/m²/an.

L'Association des entreprises de Hô Chi Minh -Ville, lors d'un voyage de travail dans la province de Nghệ An, a déclaré : Récemment, en raison de la rareté des espaces et des fonds fonciers disponibles pour le développement industriel, les grands centres industriels comme Hô Chi Minh-Ville doivent désormais faire des choix, en privilégiant les projets dotés d'équipements et de technologies modernes et en n'encourageant pas les projets nécessitant d'importants fonds fonciers, notamment ceux dont les technologies ont un impact environnemental considérable.

Les contraintes des localités mentionnées ci-dessus représentent également des atouts pour des localités comme Nghệ An. L'établissement de relations de coopération permettrait aux localités de partager pleinement leurs informations, de collaborer et d'attirer des investissements dans des projets adaptés. De même, l'Association des entreprises et le Centre de promotion des investissements, du commerce et du tourisme de Hanoï mènent des actions conjointes et de collaboration continues afin d'attirer les investissements à Nghệ An.

Bien que le prix du loyer foncier ne soit pas un facteur déterminant pour l'investissement, la province de Nghệ An s'est récemment dotée d'un avantage concurrentiel par rapport aux autres provinces, grâce à la mise en place d'une grille tarifaire spécifique pour les parcs industriels et à l'attraction d'investisseurs spécialisés dans les infrastructures. Plus précisément, au cours des dix dernières années, l'arrivée de WHA, VSIP et Hoềng Thinh Dat, conjuguée à la mise en place d'infrastructures d'investissement performantes, a fait de Nghệ An une destination de choix pour les investisseurs directs étrangers (IDE) lors de leurs visites au Vietnam pour prospecter et identifier des opportunités d'investissement.

M. Dang Quang Tuan - Chef du Département des ressources naturelles et de l'environnement, Conseil de gestion de la zone économique du Sud-Est

Du côté des investisseurs dans les infrastructures de parcs industriels, il a également été constaté que, grâce à la nouvelle grille tarifaire foncière spécifiquement destinée aux parcs industriels et calculée de manière plus raisonnable, les entreprises d'investissement dans les infrastructures sont plus proactives dans la négociation des prix de location avec les investisseurs secondaires ; par ailleurs, cela constitue un élément déterminant pour envisager une expansion des investissements lors de la prochaine phase.

Nghe An investit dans un passage supérieur ferroviaire sur la route N2, dans le parc industriel de Tho Loc (VSIP 2 Dien Chau), afin d'attirer les investisseurs dans le secteur des infrastructures. Photo : Nguyen Hai

Grâce à ces atouts et aux efforts déployés par la province pour attirer les investissements, Nghệ An a connu une forte progression ces deux dernières années, malgré un impact considérable de la pandémie de Covid-19. En 2022, elle a intégré pour la première fois le top 10 des localités ayant attiré le plus d'investissements directs étrangers (IDE) au Vietnam, avec un capital total nouvellement accordé et ajusté de 961,3 millions de dollars américains. Au cours des huit premiers mois de 2023, Nghệ An a conservé sa première place parmi 14 provinces et villes des régions du Centre-Nord et de la Côte Centre-Sud, se classant 8ᵉ rang national avec 9 projets d'IDE représentant un capital enregistré de 890 millions de dollars américains.

Une opportunité pour le secteur immobilier industriel de Nghe d'accélérer sa croissance ?

D'après les experts, le marché de l'immobilier industriel d'une localité est considéré comme synchrone et complet s'il inclut les terrains situés dans des parcs et des zones industrielles. Les parcs industriels affichent des loyers plus élevés et sont destinés aux grandes entreprises, tandis que les zones industrielles proposent des loyers plus abordables et s'adressent aux petites et moyennes entreprises, quel que soit leur type (investissement direct étranger ou national).

L'un des avantages pour les entreprises et les investisseurs qui s'installent dans un parc ou une zone industrielle est la présence d'une infrastructure technique complète : routes, alimentation électrique, système de prévention incendie, système de traitement des eaux usées… Conçue et financée simultanément, cette infrastructure permet aux entreprises de se concentrer sur leur production et leur activité en installant leurs usines et leurs lignes de production. En cas de problème, elles peuvent compter sur le soutien des investisseurs pour la location d'infrastructures, du Conseil de gestion de la Zone économique du Sud-Est, ainsi que des services, antennes et collectivités locales.

Quynh Luu a investi près de 10 milliards de dongs dans la construction d'un tronçon de route d'environ 1 km reliant la route nationale 48B à la zone industrielle de la commune de Quynh Chau, afin d'attirer les investisseurs dans le secteur des infrastructures. Photo : Nguyen Hai

Cependant, le prix élevé des loyers fonciers dans les zones industrielles constitue un obstacle majeur pour les entreprises nationales, principalement les PME. Par conséquent, plutôt que de louer des terrains dans ces zones pour investir et y développer leur activité, ces entreprises optent souvent pour l'acquisition foncière, l'indemnisation et le déblaiement des sites.

Un représentant d'une entreprise investissant dans des locaux de production à Nghi Lam, district de Nghi Loc, a déclaré : « La mise en œuvre de ce plan implique initialement des dépenses importantes pour les entreprises afin d'indemniser les propriétaires et de défricher les terrains. Cependant, à long terme, cela permet de réduire considérablement le coût annuel de la location, actuellement très élevé. En effet, même si le loyer est inférieur à celui de certains parcs industriels clés du pays, au prix actuel, seules les entreprises à capitaux étrangers osent louer des terrains dans les parcs industriels financés par VSIP, WHA ou Hoang Thinh Dat. Les entreprises locales, dont plus de 95 % sont des PME, peinent toujours à accéder à des locaux de production et d'exploitation ; les autres doivent sous-louer des espaces dans des parcs industriels ou de petites zones industrielles financées par l'État… À terme, cette situation peut engendrer des conséquences néfastes sur l'environnement, le traitement des eaux usées et l'approvisionnement en électricité. »

Le Conseil de gestion de la zone économique du Sud-Est et VSIP Infrastructure Business Investor à Nghệ An coordonnent chaque année leurs efforts pour mettre en relation l'offre et la demande de main-d'œuvre. Photo : Nguyen Hai

Cette réalité montre que, pour perfectionner le marché de l'immobilier industriel, Nghe An doit d'une part attirer des investissements dans le développement des infrastructures des parcs industriels afin que les projets de grande envergure puissent louer des terrains, et d'autre part planifier et augmenter les fonds fonciers pour développer de petits pôles industriels, créant ainsi les conditions permettant aux petites et moyennes entreprises d'accéder à des terrains et de les louer pour la production et les activités commerciales.

En outre, il est nécessaire de renforcer l'inspection, l'examen et la gestion efficace des projets suspendus ou des projets ayant alloué des terrains sans les mettre en service ; de limiter la situation de « gâts cachés et de chats affamés » où des investisseurs louent des terrains pour bénéficier d'incitations de l'État sans investir dans les infrastructures, ou louent des terrains à des prix préférentiels sans installer d'usines de production ou d'exploitation commerciale, mais en se contentant de sous-louer…

Un coin du parc industriel de Nam Cam, dans la zone économique de Dong Nam. Photo reproduite avec l'aimable autorisation du journal Nghe An.

D'ici 2025, le fonds foncier destiné au marché immobilier de Nghệ An bénéficiera de 1 500 hectares supplémentaires, dont 1 200 hectares en parcs industriels et environ 300 hectares en zones industrielles. Fort de signaux positifs encourageant les investissements, notamment les investissements directs étrangers (IDE), Nghệ An modernisera ses infrastructures de transport essentielles et investira activement dans d'autres infrastructures sociales, offrant ainsi des perspectives de plus en plus prometteuses pour son marché immobilier industriel.

M. Le Tien Tri - Président du Conseil de gestion de la zone économique du Sud-Est

Source: https://baonghean.vn/co-hoi-tang-toc-cho-thi-truong-bat-dong-san-cong-nghiep-cua-nghe-an-post275396.html