Libérez vos projets immobiliers

De nombreux experts estiment que le mécanisme pilote permettant aux entreprises de négocier les droits d’utilisation des terres auprès des particuliers pour réaliser des projets de logements commerciaux permettra de débloquer les projets, d’augmenter l’offre de logements et de contribuer à résoudre la pénurie de logements.

Le gouvernement a également proposé que l’Assemblée nationale accepte d’autoriser les entreprises à réaliser des projets de logements commerciaux sur des terrains où des installations doivent être relocalisées en raison de la pollution de l’environnement. Sur la photo : le terrain doré de l'usine de savon de Hanoi dans le pôle industriel de Cao - Xa - La au 233, 233B, 235 rue Nguyen Trai (district de Thanh Xuan, Hanoi) après de nombreuses années de relocalisation ne cause toujours pas de gaspillage des ressources foncières - Photo : DANH KHANG

Le projet de résolution sur ce mécanisme pilote vient d'être commenté par l'Assemblée nationale et devrait être approuvé lors de la session qui s'achèvera fin novembre.

Toutefois, compte tenu de l’état actuel de l’offre de logements sur le marché, axée sur les segments des appartements de milieu de gamme, haut de gamme et de luxe, certains avis suggèrent également que le mécanisme pilote devrait avoir une orientation claire, en donnant la priorité à l’accord pour recevoir les droits d’utilisation du sol afin de développer le segment du logement abordable et les appartements abordables pour répondre aux besoins réels de logement de la majorité des personnes.

Des centaines de projets immobiliers en attente de résolution

En mars 2024, lors de la réunion du groupe de travail du Premier ministre chargé d'examiner, d'encourager et de guider l'élimination des difficultés et des obstacles dans la mise en œuvre des projets immobiliers, le ministère de la Construction a déclaré qu'à Ho Chi Minh-Ville, il y avait 143 projets immobiliers, Hanoi 246 projets, Hai Phong 4 projets, Binh Dinh 16 projets, Can Tho 34 projets... en attente que le groupe de travail, les ministères, les branches et les localités éliminent les obstacles.

On constate qu’à travers le pays, des centaines de projets immobiliers sont encore « gelés ».

Il existe de nombreux projets qui ne peuvent pas être mis en œuvre parce qu’ils ne disposent pas de terrains résidentiels. Les investisseurs dépensent de l’argent pour acheter des terrains conformément à la planification, mais ne peuvent toujours pas construire de projets car il leur manque… 1 mètre ^carré de terrain résidentiel.

En outre, dans le projet de résolution pilote soumis à l'Assemblée nationale pour examen et approbation, le Gouvernement a également proposé que l'Assemblée nationale accepte de permettre aux entreprises de mettre en œuvre des projets de logements commerciaux sur les terrains des établissements qui doivent être relocalisés en raison de la pollution de l'environnement, établissements qui doivent être relocalisés conformément à la planification de la construction et à l'urbanisme.

À Hanoi, de nombreuses installations de production polluent l’environnement du centre-ville. Après avoir déplacé leurs usines vers des quartiers périphériques ou des provinces voisines, de nombreuses « terres dorées » abandonnées depuis des décennies ont été révélées.

En règle générale, le groupe de trois usines, l'usine de caoutchouc de Sao Vang, l'usine de savon de Hanoi et l'usine de tabac de Thang Long, d'une superficie totale d'environ ^{150 000 m2,} a été déplacé vers la banlieue et laissé en jachère pendant de nombreuses années.

Parmi eux, le « terrain doré » de l'usine de savon de Hanoi a été déplacé depuis de nombreuses années, mais jusqu'à présent, l'herbe pousse encore en raison de l'absence de mécanisme pour le convertir en terrain destiné à la construction de logements commerciaux.

Un projet sur la rue Mai Chi Tho, quartier An Phu, ville de Thu Duc, Hô Chi Minh-Ville - Photo : NGUYEN VAN TRUNG

Les entreprises et les propriétaires fonciers sont heureux

S'adressant à Tuoi Tre, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que le mécanisme pilote permettant aux entreprises de négocier pour obtenir des droits d'utilisation des terres autres que des terrains résidentiels auprès des particuliers pour réaliser des projets de logements commerciaux ajoute une autre méthode d'accès aux terres pour les entreprises qui investissent dans l'immobilier.

Ce mécanisme garantit également le droit de négociation des utilisateurs des terres, réduisant ainsi les plaintes lors de l’acquisition de terres pour la mise en œuvre de projets.

« Bien que le mécanisme actuel de récupération des terres soit bien meilleur qu'avant (le niveau de compensation est plus satisfaisant et plus orienté vers le marché), il n'est pas aussi bon que le mécanisme pilote permettant aux entreprises et aux personnes ayant des droits d'utilisation des terres de négocier le transfert des terres », a souligné M. Chau.

Par exemple, dans le district 3 de Hô-Chi-Minh-Ville, on compte ces dernières années 48 anciens immeubles d’appartements. Jusqu'à présent, il y a eu 5 anciens immeubles d'appartements où les entreprises ont accepté de racheter 100% des anciens appartements aux résidents pour réaliser le projet de construction de nouveaux immeubles d'appartements commerciaux, mais il n'y a eu aucune plainte car il s'agit d'un mécanisme d'achat et de vente équitable.

Il reste encore 43 immeubles anciens qui n’ont pas encore été rénovés car nous n’avons pas de mécanisme pour inciter les investisseurs à négocier pour racheter les anciens appartements.

Selon M. Chau, de nombreux projets de logements commerciaux sont actuellement bloqués parce que les entreprises possèdent des terrains qui ne sont pas des terrains résidentiels, de sorte que la construction ne peut pas être réalisée.

Alors que le marché du logement manque d’offre de produits de logement (en raison d’une pénurie de projets de logement), si l’Assemblée nationale pilote la possibilité pour les entreprises de négocier l’achat de terrains non résidentiels pour des projets de logements commerciaux, le nombre de projets de logements commerciaux autorisés augmentera, augmentant ainsi l’offre de produits de logement dans les temps à venir.

M. Nguyen Huu Cuong, président du Hanoi Real Estate Club, a déclaré que la politique pilote permettant aux entreprises de négocier l'achat de terrains non résidentiels auprès des particuliers pour construire des projets de logements commerciaux est une direction ouverte pour le développement du marché du logement.

Ce mécanisme permet également aux entreprises immobilières de coopérer avec les utilisateurs fonciers en transférant les droits d’utilisation des terres et en contribuant à la mise en œuvre de projets de logements commerciaux.

Cela permettra d’augmenter les fonds fonciers destinés à la construction de logements, répondant ainsi aux besoins de logement de la population. « Permettre aux entreprises de négocier directement et de racheter les droits d'utilisation des terres auprès des particuliers sera certainement beaucoup moins coûteux que d'organiser des enchères pour la construction de logements commerciaux. La négociation directe entre les deux parties évitera les « prix virtuels » lors des enchères foncières », a commenté M. Cuong.

De nombreux experts immobiliers ont également exprimé l’avis que le projet pilote permettant aux entreprises de négocier l’achat de terres agricoles et d’autres terres auprès des particuliers pour construire des logements commerciaux permettrait également d’éviter le gaspillage actuel de terres dans les zones urbaines.

En fait, il existe de nombreux terrains non résidentiels à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville qui sont abandonnés depuis de nombreuses années. Le projet pilote d’accords de rachat et de conversion permettra d’utiliser les terres plus efficacement, tandis que l’État continue de percevoir les droits et taxes d’utilisation des terres, et que les gens auront davantage d’options pour acheter des maisons.

Encourager le logement commercial à bas prix

Bien que soutenant le projet pilote permettant aux entreprises de négocier le droit d'utiliser des terrains non résidentiels pour des logements commerciaux, de nombreux experts estiment que le projet pilote permettant aux entreprises de négocier l'achat de terrains non résidentiels pour des projets de logements commerciaux devrait donner la priorité aux projets de logements commerciaux abordables et adaptés à la situation locale.

M. Dinh Minh Tuan, directeur régional du Sud de Batdongsan.com, recommande d'utiliser ce mécanisme pilote pour développer des logements abordables et des appartements commerciaux à bas prix afin d'augmenter l'offre de logements pour répondre aux besoins réels de logement de la majorité des personnes.

M. Tuan estime que l’augmentation de l’offre de logements grâce au mécanisme pilote doit être cohérente avec les besoins pratiques. S'il n'y a pas de direction claire, les entreprises, après avoir accepté d'acheter des terrains aux particuliers, se concentreront uniquement sur le développement de logements commerciaux à prix élevé, environ 50 millions de VND/ ^m2 , pour réaliser des profits élevés comme par le passé, alors l'objectif d'équilibrer l'offre et la demande de logements sur le marché ne sera pas atteint.

Un autre point important selon M. Tuan est que le programme pilote permettant aux entreprises d'acheter des terrains non résidentiels aux particuliers pour construire des projets de logements commerciaux doit éviter la situation où certains investisseurs ayant un potentiel financier profitent de ce règlement pour acheter des terrains et les laisser là, en attendant que le prix augmente pour les transférer à d'autres entreprises.

Il est nécessaire d'ajouter des réglementations stipulant que les entreprises qui négocient et achètent des terrains auprès des particuliers doivent mettre en œuvre des projets de logements commerciaux dans un délai de 2 à 3 ans, sinon elles doivent transférer le terrain à un autre investisseur pour réaliser le projet, sinon le terrain sera récupéré.

Le duo de résolutions permettra de lever les obstacles pour le marché immobilier.

En plus de la résolution pilote permettant aux entreprises de négocier pour recevoir le transfert de terrains non résidentiels des particuliers pour construire des projets de logements commerciaux, le gouvernement prévoit également de soumettre à l'Assemblée nationale pour examen et approbation une résolution spécialisée pour gérer les problèmes liés au foncier, la relocalisation des usines polluées, le réaménagement des sièges des agences d'État, les projets faisant l'objet d'inspections, d'audits, d'enquêtes et de décisions de justice.

Cette paire de résolutions permettra de « relancer » les actifs actuellement présents dans des centaines de projets de logements et de projets urbains suspendus à travers le pays. Grâce au mécanisme des résolutions de l'Assemblée nationale, les entreprises disposeront d'une base pour mener à bien les procédures d'investissement dans les projets, continuer à mettre en œuvre des projets de logement, augmenter l'offre de logements et contribuer à équilibrer l'offre et la demande du marché.

Ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement DO DUC DUY :

« Les projets mal conçus par les dirigeants locaux seront sauvés »

En ce qui concerne la résolution thématique, la directive des autorités compétentes est que les projets bloqués en raison d'erreurs commises par les autorités et les dirigeants locaux seront résolus afin que les entreprises puissent continuer à mettre en œuvre le projet. Avec ce type de projet, la plupart des dirigeants locaux qui ont violé la loi ont été punis.

Quant aux projets dans lesquels les entreprises commettent intentionnellement des erreurs, ils seront révoqués pour éviter de gaspiller les ressources foncières.

Je m'interroge toujours sur les termes et conditions

Projet d'appartements rue Le Van Luong, commune de Nhon Duc, district de Nha Be, Ho Chi Minh Ville - Photo : NGUYEN VAN TRUNG

Un investisseur dans un projet immobilier à Ho Chi Minh-Ville a déclaré qu'en plus de la soumission par le gouvernement de la résolution pilote à l'Assemblée nationale pour examen et approbation, Ho Chi Minh-Ville examine également le nombre d'entreprises possédant des terrains qui sont bloquées dans la réglementation et n'ont pas pu mettre en œuvre des projets. Selon l'étude, cette entreprise à elle seule possède près de 20 terrains dans le district de Binh Chanh, district 8, Thu Duc... qui sont bloqués.

Cette personne a déclaré que la plupart des terres sont des terres agricoles, des terres non agricoles, pas des terres résidentielles, et que l'entreprise a terminé le transfert des personnes, mais comme la loi ne le permet pas, le projet ne peut pas être réalisé.

Le marché immobilier a été difficile ces derniers temps, mais les entreprises ne peuvent pas utiliser les ressources foncières disponibles pour réaliser davantage de projets et disposer d'une source d'approvisionnement à vendre pour récupérer de l'argent, c'est donc très difficile. Alors que les entreprises doivent encore payer les intérêts des prêts bancaires, les difficultés s’accumulent.

En lisant le projet de résolution qui est sur le point d'être examiné pour approbation, cette entreprise estime qu'il s'agit d'une politique nécessaire pour éliminer les difficultés des entreprises et du marché et qu'elle aura bientôt la possibilité d'être examinée pour approbation.

Toutefois, un point d’inquiétude pour les entreprises est que le projet de résolution stipule les conditions de mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d’accords sur l’obtention de droits d’utilisation du sol ou la possession de droits d’utilisation du sol.

En conséquence, les organisations commerciales immobilières mettant en œuvre des projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou disposant de droits d'utilisation des terres tels que prescrits dans la présente résolution sont autorisées à modifier l'usage d'un ou plusieurs types de terres pour mettre en œuvre le projet, y compris les terres agricoles ; terrains non agricoles et non résidentiels; Terrain résidentiel et autres terrains sur le même terrain en cas d'accord sur l'obtention des droits d'utilisation du terrain.

Ce règlement peut être interprété comme signifiant que les entreprises qui possèdent déjà des terres peuvent changer la destination des terres agricoles ou des terres non agricoles qui ne sont pas des terres résidentielles pour réaliser des projets. Cependant, lorsqu'ils reçoivent un transfert dès le début, ils doivent transférer des parcelles de terrain qui contiennent à la fois des terrains résidentiels et d'autres terrains dans la même parcelle.

Ainsi, si la résolution est adoptée et mise en œuvre comme l’entend l’entreprise, le retrait ne sera pas complet.

Cette personne a en outre expliqué qu'actuellement, en plus des entreprises disposant de fonds fonciers disponibles dans le cadre de leurs droits d'utilisation commerciale, il existe des cas où des entreprises ont précédemment autorisé des particuliers de l'entreprise à acheter des terres agricoles mais ne les ont pas encore intégrées aux droits d'utilisation commerciale en raison de problèmes juridiques ; Ou bien il y a des entreprises disposant de ressources suffisantes qui souhaitent recevoir des transferts de terres de la part de particuliers pour réaliser des projets.

Si l'on considère ce qui précède, les entreprises ne peuvent acheter que des zones comprenant à la fois des terrains résidentiels et d'autres terrains, ce qui limitera l'accès de l'entreprise aux ressources foncières.

Le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement a récemment souligné devant l'Assemblée nationale l'inadéquation de cette loi, alors qu'en réalité, la plupart des projets immobiliers sont réalisés sur des terrains qui ne sont pas initialement des terrains résidentiels. De plus, la planification détaillée du projet inclut également de nombreux types de terrains différents, tels que des terrains résidentiels, des terrains de circulation, des espaces verts… de sorte que les dispositions de la loi foncière ne peuvent être mises en œuvre dans la pratique. Par conséquent, l'organisme chargé de la rédaction doit reconsidérer cette question », a-t-il suggéré.

Devrait supprimer une phrase

Partageant la même préoccupation, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que le règlement devrait supprimer la phrase « pour les cas d'accord sur la réception des droits d'utilisation des terres » dans le règlement sur les terrains résidentiels et autres terrains sur la même parcelle de terrain afin d'éviter tout malentendu lors de la mise en œuvre de la résolution.

Cela signifie que les entreprises qui possèdent déjà des terres ou qui ont reçu un transfert dès le départ peuvent utiliser trois types de terres : des terres agricoles ; terrains non agricoles et non résidentiels; Terrains résidentiels et autres terrains sur le même terrain destinés à des projets de logements commerciaux, à condition qu'ils soient conformes à la planification, aux plans d'utilisation des sols et aux autres critères de la résolution.

« C’est la seule façon de supprimer le goulot d’étranglement et de libérer les ressources foncières », a déclaré M. Chau.

Source : https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm