Libérez les projets immobiliers

De nombreux experts estiment que le mécanisme pilote permettant aux entreprises de négocier les droits d’utilisation des terres auprès des particuliers pour réaliser des projets de logements commerciaux permettra de débloquer les projets, d’augmenter l’offre de logements et de contribuer à résoudre la pénurie de logements.

Le gouvernement a également proposé à l'Assemblée nationale d'autoriser les entreprises à réaliser des projets de logements commerciaux sur le terrain de l'usine, qui a dû être relocalisée en raison de la pollution environnementale. Sur la photo : le terrain de premier choix de la savonnerie de Hanoï , situé dans le pôle industriel Cao-Xa-La, aux 233, 233B et 235, rue Nguyen Trai (district de Thanh Xuan, Hanoï), après de nombreuses années de relocalisation, sans pour autant gaspiller les ressources foncières. Photo : DANH KHANG

Le projet de résolution sur ce mécanisme pilote vient d'être commenté par l'Assemblée nationale et devrait être approuvé lors de la session qui s'achèvera fin novembre.

Mais compte tenu de l’état actuel de l’offre de logements sur le marché, axée sur les segments des appartements de milieu de gamme, haut de gamme et de luxe, certains avis suggèrent également que le mécanisme pilote devrait avoir une orientation claire, en donnant la priorité à l’accord pour recevoir les droits d’utilisation du sol afin de développer le segment du logement abordable et des appartements abordables pour répondre aux besoins réels de logement de la majorité des personnes.

Des centaines de projets immobiliers en attente de résolution

En mars 2024, lors de la réunion du groupe de travail du Premier ministre chargé d'examiner, d'inciter et de guider l'élimination des difficultés et des obstacles dans la mise en œuvre des projets immobiliers, le ministère de la Construction a déclaré qu'à Ho Chi Minh-Ville, il y avait 143 projets immobiliers, Hanoi 246 projets, Hai Phong 4 projets, Binh Dinh 16 projets, Can Tho 34 projets... en attente que le groupe de travail, les ministères, les branches et les localités éliminent les obstacles.

On constate qu’à travers le pays, des centaines de projets immobiliers sont encore « gelés ».

Nombre de ces projets ne peuvent être réalisés faute de terrains résidentiels. Les investisseurs qui investissent dans l'achat de terrains conformément au plan ne peuvent pas les réaliser faute de… ^{1 m²} de terrain résidentiel.

En outre, dans le projet de résolution pilote soumis à l'Assemblée nationale pour examen et approbation, le Gouvernement a également proposé que l'Assemblée nationale accepte d'autoriser les entreprises à réaliser des projets de logements commerciaux sur des terrains d'établissements qui doivent être relocalisés en raison de la pollution de l'environnement, ou d'établissements qui doivent être relocalisés conformément à la planification de la construction et à l'urbanisme.

À Hanoï, de nombreuses usines polluent l'environnement du centre-ville. Après la délocalisation de ces usines vers les banlieues ou les provinces voisines, de nombreux « terrains dorés », abandonnés depuis des décennies, ont été mis au jour.

En règle générale, le groupe de trois usines, l'usine de caoutchouc de Sao Vang, l'usine de savon de Hanoi et l'usine de tabac de Thang Long, a une superficie totale d'environ ^{150 000 m2} après avoir été délocalisé dans la banlieue et laissé en jachère pendant de nombreuses années.

Parmi eux, le « terrain doré » de l'usine de savon de Hanoi a été déplacé il y a de nombreuses années, mais jusqu'à présent, l'herbe y pousse encore en raison de l'absence de mécanisme pour le convertir en terrain destiné à la construction de logements commerciaux.

Un projet sur la rue Mai Chi Tho, quartier An Phu, ville de Thu Duc, Hô Chi Minh-Ville - Photo : NGUYEN VAN TRUNG

Les entreprises et les propriétaires fonciers sont heureux

S'adressant à Tuoi Tre, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que le mécanisme pilote permettant aux entreprises de négocier le droit d'utiliser d'autres terrains, non résidentiels, auprès des particuliers pour réaliser des projets de logements commerciaux ajoute une autre méthode d'accès au terrain pour les entreprises d'investissement immobilier.

Ce mécanisme garantit également le droit de négociation des utilisateurs des terres, réduisant ainsi les plaintes lors de la récupération des terres pour la mise en œuvre des projets.

« Bien que le mécanisme actuel de récupération des terres soit bien meilleur qu'avant (l'indemnisation est plus satisfaisante, plus orientée vers le marché), il n'est pas aussi bon que le mécanisme pilote permettant aux entreprises et aux personnes ayant des droits d'utilisation des terres de négocier le transfert des terres », a souligné M. Chau.

Par exemple, dans le 3e arrondissement de Hô-Chi-Minh-Ville, on comptait ces dernières années 48 immeubles d'appartements anciens. À ce jour, cinq immeubles anciens ont été rachetés par des entreprises pour la construction de nouveaux immeubles commerciaux. Aucune plainte n'a été formulée, car il s'agit d'un système d'achat et de vente mutuels.

Il reste encore 43 vieux immeubles d'appartements qui n'ont pas encore été rénovés parce que nous n'avons pas de mécanisme pour inciter les investisseurs à négocier pour racheter les vieux appartements.

Selon M. Chau, de nombreux projets de logements commerciaux sont actuellement bloqués parce que les entreprises possèdent des terrains qui ne sont pas des terrains résidentiels, de sorte que la construction ne peut pas être réalisée.

Alors que le marché du logement manque d’offre de produits de logement (en raison d’une pénurie de projets de logements), si l’Assemblée nationale pilote la possibilité pour les entreprises de négocier l’achat de terrains non résidentiels pour des projets de logements commerciaux, le nombre de projets de logements commerciaux autorisés augmentera, augmentant ainsi l’offre de produits de logement dans les temps à venir.

M. Nguyen Huu Cuong, président du Club immobilier de Hanoi, a déclaré que la politique pilote permettant aux entreprises de négocier l'achat de terrains non résidentiels auprès des particuliers pour construire des projets de logements commerciaux est une direction ouverte pour le développement du marché du logement.

Ce mécanisme permet également aux entreprises immobilières de coopérer avec les utilisateurs fonciers en transférant les droits d’utilisation des terres et en apportant des parts de terrain pour réaliser des projets de logements commerciaux.

Cela permettra d'augmenter le fonds foncier destiné à la construction de logements, répondant ainsi aux besoins de la population. « Permettre aux entreprises de négocier directement et de racheter les droits d'usage des terres auprès des particuliers sera certainement beaucoup moins coûteux que d'organiser des appels d'offres et des ventes aux enchères de droits d'usage des terres pour la construction de logements commerciaux. La négociation directe entre les deux parties évitera les "prix virtuels" lors des ventes aux enchères de terrains », a commenté M. Cuong.

De nombreux experts immobiliers ont également exprimé l’avis que le programme pilote permettant aux entreprises de négocier l’achat de terres agricoles et d’autres terres auprès des particuliers pour construire des logements commerciaux permettrait également d’éviter le gaspillage actuel de terres dans les zones urbaines.

En réalité, de nombreux terrains non résidentiels à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville sont abandonnés depuis des années. L'expérimentation de contrats de rachat et de conversion permettra une utilisation plus efficace des terres, tandis que l'État continuera de percevoir les droits et taxes d'utilisation foncière, et que les habitants auront davantage de possibilités d'accéder à la propriété.

Encourager le logement commercial à bas prix

Bien que soutenant le projet pilote permettant aux entreprises d'accepter de recevoir le droit d'utiliser des terrains non résidentiels pour des logements commerciaux, de nombreux experts estiment que le projet pilote permettant aux entreprises d'accepter de racheter des terrains non résidentiels pour réaliser des projets de logements commerciaux devrait donner la priorité à la mise en œuvre de projets de logements commerciaux abordables, adaptés à la situation pratique de la localité.

M. Dinh Minh Tuan, directeur régional sud de Batdongsan.com, a recommandé d'utiliser ce mécanisme pilote pour développer des logements abordables et des appartements commerciaux à bas prix afin d'augmenter l'offre de logements pour répondre aux besoins réels de logement de la majorité de la population.

M. Tuan estime que l'augmentation de l'offre de logements grâce au mécanisme pilote doit être cohérente avec les besoins concrets. Sans orientation claire, les entreprises, après avoir accepté d'acheter des terrains aux particuliers, se concentreront uniquement sur la construction de logements commerciaux coûteux (environ 50 millions de VND/ ^m² ) pour réaliser des profits élevés, comme par le passé. L'objectif d'équilibrer l'offre et la demande de logements sur le marché ne sera alors pas atteint.

Selon M. Tuan, un autre point important est que le programme pilote permettant aux entreprises d'acheter des terrains non résidentiels aux particuliers pour construire des projets de logements commerciaux doit éviter la situation où certains investisseurs ayant un potentiel financier profitent de ce règlement pour acheter des terrains et attendre que le prix augmente pour les transférer à d'autres entreprises.

Il est nécessaire de compléter la réglementation exigeant que les entreprises qui négocient et achètent des terrains auprès de particuliers mettent en œuvre des projets de logements commerciaux dans un délai de deux à trois ans. Dans le cas contraire, elles doivent céder le terrain à un autre investisseur pour la réalisation du projet. Si le terrain reste inutilisé, il sera remis en état.

Le duo de résolutions permettra de lever les obstacles pour le marché immobilier.

En plus de la résolution pilote permettant aux entreprises de négocier le transfert de terrains non résidentiels des particuliers pour réaliser des projets de logements commerciaux, le gouvernement envisage également de soumettre à l'Assemblée nationale pour examen et approbation une résolution spécialisée pour gérer les problèmes fonciers, la relocalisation des usines polluées, le réaménagement des sièges des agences d'État, les projets faisant l'objet d'inspections, d'audits, d'enquêtes et de décisions judiciaires.

Ces deux résolutions permettront de « relancer » les actifs de centaines de projets immobiliers et urbains actuellement suspendus à travers le pays. Grâce au mécanisme prévu par les résolutions de l'Assemblée nationale, les entreprises disposeront d'une base solide pour mener à bien les procédures d'investissement, poursuivre la mise en œuvre de projets immobiliers, accroître l'offre de logements et contribuer à l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché.

Ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement DO DUC DUY :

« Les projets mal conçus par les dirigeants locaux seront sauvés »

Concernant la résolution thématique, l'autorité compétente a ordonné que les projets bloqués en raison d'actes répréhensibles commis par les autorités et les dirigeants locaux soient résolus afin que les entreprises puissent poursuivre leur mise en œuvre. Dans ce type de projet, la plupart des dirigeants locaux fautifs ont été sanctionnés.

Quant aux projets dans lesquels les entreprises commettent intentionnellement des erreurs, ils seront révoqués pour éviter de gaspiller les ressources foncières.

Je m'interroge encore sur les termes et conditions

Projet d'appartements rue Le Van Luong, commune de Nhon Duc, district de Nha Be, Hô Chi Minh-Ville - Photo : NGUYEN VAN TRUNG

Un investisseur en projets immobiliers à Hô-Chi-Minh-Ville a déclaré qu'en plus de la soumission par le gouvernement de la résolution pilote à l'Assemblée nationale pour examen et approbation, Hô-Chi-Minh-Ville recense également le nombre d'entreprises dont les terrains sont bloqués par la réglementation et n'ont pas pu mettre en œuvre leurs projets. Selon cette analyse, cette entreprise possède à elle seule près de 20 terrains bloqués à Binh Chanh, 8e arrondissement, Thu Duc…

Cette personne a déclaré que la plupart des terres sont des terres agricoles, des terres non agricoles, pas des terres résidentielles, et que l'entreprise a terminé le transfert des personnes, mais comme la loi ne le permet pas, le projet ne peut pas être réalisé.

Le marché immobilier a connu des difficultés ces derniers temps, mais les entreprises ne peuvent pas exploiter les ressources foncières disponibles pour réaliser davantage de projets et disposent d'une source d'approvisionnement pour recouvrer leurs fonds. La situation est donc très difficile. Parallèlement, les entreprises doivent encore payer les intérêts de leurs emprunts bancaires, ce qui aggrave les difficultés.

En lisant le projet de résolution qui est sur le point d'être examiné pour approbation, cette entreprise estime qu'il s'agit d'une politique nécessaire pour éliminer les difficultés des entreprises et du marché et qu'elle aura bientôt la possibilité d'être examinée pour approbation.

Cependant, un point qui préoccupe les entreprises est le projet de résolution réglementant les conditions de mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation du sol ou la possession de droits d'utilisation du sol.

En conséquence, les organisations commerciales immobilières mettant en œuvre des projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou ayant des droits d'utilisation des terres tels que prescrits dans la présente résolution sont autorisées à modifier l'objectif d'utilisation d'un ou plusieurs types de terres pour mettre en œuvre le projet, y compris les terres agricoles ; les terres non agricoles qui ne sont pas des terres résidentielles ; les terres résidentielles et d'autres terres dans la même parcelle de terrain dans le cas d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres.

Ce règlement peut impliquer que les entreprises disposant déjà de terres puissent modifier la destination de terres agricoles ou non agricoles non résidentielles pour y réaliser des projets. Toutefois, lors de la réception d'un transfert initial, elles doivent céder les parcelles comprenant à la fois des terres résidentielles et d'autres terrains.

Ainsi, si la résolution est adoptée et mise en œuvre comme l’entend l’entreprise, le retrait ne sera pas complet.

Cette personne a également expliqué qu'actuellement, en plus des entreprises disposant de fonds fonciers disponibles en vertu de leurs droits d'utilisation commerciale, il existe des cas où des entreprises ont déjà laissé des particuliers de l'entreprise acheter des terres agricoles mais ne les ont pas encore transformées en droits d'utilisation commerciale en raison de problèmes juridiques ; ou il existe des entreprises disposant de ressources suffisantes qui souhaitent recevoir des transferts de terres de la part de particuliers pour réaliser des projets.

Si l'on comprend les choses comme ci-dessus, les entreprises ne peuvent acheter que des zones comprenant à la fois des terrains résidentiels et d'autres terrains, ce qui limitera l'accès de l'entreprise aux ressources foncières.

Le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement a récemment souligné à l'Assemblée nationale l'inadéquation de cette loi, alors qu'en réalité, la plupart des projets immobiliers sont réalisés sur des terrains qui ne sont pas initialement des terrains résidentiels. De plus, la planification détaillée du projet inclut également de nombreux types de terrains différents, tels que des terrains résidentiels, des terrains de circulation, des espaces verts… de sorte que les dispositions de la loi foncière ne peuvent être mises en œuvre dans la pratique. Par conséquent, l'organisme chargé de la rédaction doit reconsidérer cette question », a-t-il suggéré.

Une phrase devrait être supprimée.

Partageant la même préoccupation, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que le règlement devrait supprimer la phrase « pour les cas d'accord sur la réception des droits d'utilisation du sol » dans le règlement sur les terrains résidentiels et autres terrains sur la même parcelle de terrain afin d'éviter tout malentendu lors de la mise en œuvre de la résolution.

Cela signifie que les entreprises qui possèdent déjà des terres ou qui ont reçu un transfert dès le début peuvent utiliser trois types de terres : les terres agricoles ; les terres non agricoles qui ne sont pas des terres résidentielles ; les terres résidentielles et d'autres terres sur la même parcelle de terrain pour réaliser des projets de logements commerciaux à condition qu'elles soient conformes à la planification, au plan d'utilisation des terres et aux autres critères de la résolution.

« C’est la seule façon de supprimer le goulot d’étranglement et de libérer les ressources foncières », a déclaré M. Chau.

Source : https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm