Inégalités sur le marché immobilier

Les entreprises se contractent et fonctionnent à perte.

Depuis fin 2022, le secteur immobilier a connu un processus de sélection extrêmement rigoureux à grande échelle.

Les entreprises en mauvaise santé financière et à la gestion défaillante sont progressivement confrontées aux difficultés d'analyse du marché. De nombreux investisseurs, séduits par les apparences et les projets sans garanties légales, rencontrent également de nombreuses difficultés, subissent des pertes et sont parfois contraints de vendre des actifs pour assurer la pérennité de leurs activités.

La société par actions LDG Investment avait pour politique de transférer deux projets : le complexe hôtelier Bai But - Son Tra Beach Resort à Da Nang et le lot d'appartements C1 dans le quartier de Binh An, à Di An (province de Binh Duong ). Cette opération s'inscrit dans le cadre du plan de restructuration d'actifs de la société visant à rembourser sa dette bancaire et ses obligations.

Le complexe balnéaire de Bai But - Son Tra a longtemps été considéré comme un projet stratégique à long terme et traité avec le plus grand soin par LDG. Avant d'envisager sa vente, la société avait songé à trouver un partenaire pour une participation de 50 à 70 %, mais ses dirigeants ont reconnu que cette possibilité était peu probable compte tenu du contexte actuel du marché immobilier.

Avant la finalisation de cette transaction, M. Nguyen Khanh Hung, président du conseil d'administration de LDG, a été arrêté pour fraude à la clientèle. M. Hung était impliqué dans la construction illégale de 680 villas et maisons de ville par la société LDG dans le cadre du projet résidentiel Tan Thinh, situé dans la commune de Doi 61, district de Trang Bom, province de Dong Nai .

La conjoncture économique difficile et le manque de nouveaux projets ont également entraîné des pertes pour LDG. Entre 2018 et 2019, l'entreprise réalisait un chiffre d'affaires annuel de plus de 600 milliards de VND. La pandémie a entraîné une chute brutale des bénéfices. En 2022, le bénéfice s'élevait à 4 milliards de VND, un niveau historiquement bas. Au cours des neuf premiers mois de 2023, LDG a accusé une perte nette de 209 milliards de VND, contre plus de 8 milliards de VND sur la même période l'année précédente.

La société LDG a rencontré des difficultés dans la mise en œuvre du projet (Photo d'illustration : Khong Chiem).

La société par actions Hai Phat Investment a également cédé l'intégralité de sa participation au capital de l'investisseur du terrain commercial TM 1, situé dans le complexe résidentiel Tan Lap Islet à Nha Trang. Ce projet prévoit la construction de trois tours de 40 étages, dont trois étages commerciaux, dix étages d'hôtel et vingt-sept étages d'appartements. Par ailleurs, Hai Phat envisage de se concentrer sur la vente en gros de produits dans le cadre de plusieurs autres projets immobiliers à Lao Cai, Bac Giang et Quang Ninh.

Bien qu'absent du secteur immobilier depuis longtemps, le groupe Hoang Anh Gia Lai a également vendu l'hôtel Hoang Anh Gia Lai à Pleiku, dans la province de Gia Lai – le dernier bien immobilier appartenant à M. Duc. Le produit de la vente, d'environ 180 milliards de dongs, a notamment servi à rembourser une dette obligataire, selon le communiqué de la société.

Plusieurs autres entreprises ferment leurs portes et suspendent leurs activités en masse. La société par actions de développement et de commerce du logement (HDTC) a annoncé la suspension temporaire de ses activités en raison de difficultés financières et de l'absence de revenus lui permettant de verser les salaires de son personnel.

La société par actions PVR Hanoi Investment a également suspendu temporairement ses activités du 15 novembre 2023 au 14 novembre 2024 afin de réorganiser son personnel et de trouver de nouvelles orientations commerciales.

Les agences immobilières se trouvent dans une situation tout aussi difficile. Mme Trinh Thi Kim Lien, directrice des ventes de Dat Xanh Services, a déclaré lors d'un événement récent qu'après trois ans de pandémie et plus d'un an de crise du marché immobilier, la plupart des agences immobilières avaient épuisé leurs réserves.

Mme Lien a indiqué qu'en 2023, le nombre d'agents immobiliers avait diminué de 60 à 70 % par rapport à la fin de l'année précédente. Les agences encore en activité rencontrent des difficultés de recrutement, notamment en raison des coûts élevés et de la forte concurrence sur les salaires, les primes et les commissions. Nombre d'entre elles envisagent de cesser leurs activités afin de préserver leur capital, dans l'attente d'une reprise du marché.

« Jamais dans l'histoire des affaires, les agences immobilières n'ont eu à faire face à des difficultés aussi graves qu'au cours des dernières années », a déclaré Mme Lien.

De nombreuses entreprises ont vu le jour pour acquérir des fonds fonciers.

Au contraire, de nombreuses entreprises n'hésitent pas à annoncer l'acquisition de nouveaux actifs et l'augmentation de leurs fonds fonciers, dans un contexte de marché encore confronté à de nombreuses difficultés, mais qui devrait connaître un tournant positif dès cette année.

Un représentant de la société immobilière An Gia a déclaré qu'ils ambitionnent toujours de poursuivre le développement de leurs fonds fonciers dédiés aux terrains non viagers, en privilégiant les projets ayant reçu l'approbation des politiques d'investissement, adaptés à un développement abordable et dont le délai de mise en œuvre est rapide.

L'entreprise procède actuellement à une évaluation approfondie de deux terrains potentiels situés dans le district 8 et à Thu Duc (Hô-Chi-Minh-Ville). Une fois la transaction finalisée, elle prévoit de proposer plus de 4 000 produits sur le marché, dans un contexte de raréfaction croissante des terrains disponibles dans la ville.

De nombreuses entreprises se lancent avec audace dans la course à l'acquisition de fonds fonciers (Illustration : Nguyen Mau Phuoc).

La société par actions d'investissement et de commerce immobilier An Duong Thao Dien a approuvé le projet de transfert des droits d'utilisation de huit parcelles de terrain situées dans le quartier de Phuoc Long, à Thu Duc, dans la province d'Hô-Chi-Minh-Ville. Le montant à payer s'élève à plus de 294 milliards de dongs.

Or Ecopark Group est en train de négocier le rachat de l'intégralité de Song Thao Company Limited, l'investisseur du projet de station thermale de Thanh Thuy dans la ville de Thanh Thuy (district de Thanh Thuy, province de Phu Tho).

Dans le même temps, la société Ecopark Song Thao est autorisée à proposer des ajustements et à rétablir la planification du projet de station thermale de Thanh Thuy d'une superficie de 65 hectares, et à finaliser les procédures d'enregistrement des actifs fonciers conformément aux dispositions légales.

Cependant, les entreprises rencontrent toujours des difficultés dans la course aux acquisitions. Dans le cas de la société An Duong Thao Dien, celle-ci doit dépenser plus de 294 milliards de VND pour les huit transactions mentionnées, alors que sa trésorerie au 30 septembre ne s'élevait qu'à un peu plus de 53 milliards de VND, soit environ 18 % de la valeur de la transaction. Cette valeur est par ailleurs supérieure à la valeur totale de ses actifs immobiliers d'investissement (environ 274 milliards de VND) à la fin du troisième trimestre 2023.

Or Ecopark Group, bien que son bénéfice ait atteint près de 2 400 milliards de VND en 2022, en hausse de 9 % par rapport à l’année précédente, son passif a augmenté de 11 % pour s’établir à 19 415 milliards de VND. Le ratio d’endettement est resté à 3, malgré une baisse par rapport aux 4,1 de l’année précédente.

Il est facile de constater que les entreprises nationales sont toujours confrontées à de nombreux facteurs défavorables tels que les difficultés économiques générales, les problèmes juridiques non résolus liés aux projets, les nombreuses lacunes des obligations d'entreprise et le manque d'accès aux flux de capitaux.

Une analyse de la société par actions DSC Securities (DSC) révèle qu'en 2024, le secteur immobilier aura à échéance plus de 120 000 milliards de VND d'obligations, un niveau record depuis cinq ans. Le poids du remboursement de ces obligations pèse toujours lourdement sur les entreprises immobilières, qui ont besoin d'une restructuration en profondeur pour redresser leur situation financière.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/cuoc-dua-khong-can-suc-tren-thi-truong-bat-dong-san-20240110112141844.htm