Les entreprises rétrécissent et fonctionnent à perte.
Le secteur immobilier connaît depuis fin 2022 un contrôle extrêmement strict à grande échelle.
Les entreprises dont la santé financière est fragile et dont les capacités de gestion sont défaillantes sont progressivement exposées aux difficultés du marché. De nombreux investisseurs qui suivent la « surface » et dont les projets ne garantissent pas la légalité rencontrent également de nombreuses difficultés, doivent subir des pertes et même accepter de vendre des actifs pour maintenir leurs activités.
La société par actions LDG Investment avait initialement prévu de transférer deux projets : le complexe balnéaire Bai But - Son Tra Beach Resort, à Da Nang, et le complexe d'appartements Lot C1 dans le quartier de Binh An, ville de Di An, province de Binh Duong . Cette opération s'inscrit dans le cadre du plan de restructuration des actifs de l'entreprise visant à rembourser ses dettes bancaires et obligataires.
La station balnéaire de Bai But - Son Tra était autrefois considérée comme un œuf par LDG, un projet stratégique à long terme. Avant d'envisager une vente, l'entreprise a envisagé de trouver un partenaire pour une participation de 50 à 70 %, mais les dirigeants de LDG ont également admis que cette possibilité était peu probable dans le contexte actuel du marché immobilier.
Avant la conclusion de cette transaction, M. Nguyen Khanh Hung, président du conseil d'administration de LDG, a été arrêté pour avoir trompé des clients. M. Hung était impliqué dans la construction illégale de 680 villas et maisons de ville par la société LDG dans le projet de zone résidentielle de Tan Thinh, commune de Doi 61, district de Trang Bom, province de Dong Nai .
La situation économique difficile et le manque de nouveaux projets ont également entraîné des pertes pour LDG. Entre 2018 et 2019, l'entreprise a réalisé un bénéfice annuel de plus de 600 milliards de VND. Pendant la pandémie, les bénéfices ont fortement diminué. En 2022, le bénéfice s'élevait à 4 milliards de VND, son plus bas niveau historique. Au cours des neuf premiers mois de 2023, LDG a enregistré une perte de 209 milliards de VND après impôts, contre plus de 8 milliards de VND à la même période l'an dernier.
La société LDG a rencontré des difficultés dans la mise en œuvre du projet (Photo d'illustration : Khong Chiem).
Hai Phat Investment Joint Stock Company a également cédé l'intégralité de son apport en capital à l'investisseur du terrain commercial TM 1, faisant partie du projet résidentiel Tan Lap Islet, à Nha Trang. Ce projet comprend trois tours de 40 étages, dont trois étages commerciaux, dix étages hôteliers et vingt-sept étages d'appartements. Hai Phat prévoit également de se concentrer sur la vente en gros de produits dans plusieurs autres projets à Lao Cai, Bac Giang et Quang Ninh.
Bien qu'il ait quitté le secteur immobilier depuis longtemps, le groupe Hoang Anh Gia Lai a également vendu l'hôtel Hoang Anh Gia Lai, situé à Pleiku, à Gia Lai, dernier bien immobilier de M. Duc. Le produit de la vente, d'environ 180 milliards de dongs, a également servi, selon l'annonce de l'entreprise, à rembourser la dette obligataire.
Plusieurs autres entreprises ferment ou suspendent massivement leurs activités. La Housing Development and Trading Joint Stock Company (HDTC) a annoncé qu'elle suspendrait ses activités en raison de difficultés financières et de l'absence de sources de revenus pour payer les salaires de son personnel.
Or PVR Hanoi Investment Joint Stock Company a également suspendu temporairement ses opérations commerciales du 15 novembre 2023 au 14 novembre 2024 pour réorganiser le personnel et trouver de nouvelles orientations commerciales.
Les sociétés de courtage se trouvent dans une situation tout aussi difficile. Mme Trinh Thi Kim Lien, directrice des ventes de Dat Xanh Services, a déclaré lors d'un récent événement qu'après trois ans de pandémie et plus d'un an de crise du marché immobilier, la plupart des sociétés de courtage ont épuisé leurs fonds accumulés.
Mme Lien a déclaré qu'en 2023, le nombre de courtiers immobiliers avait diminué de 60 à 70 % par rapport à la fin de l'année dernière. Les agences encore en activité sont confrontées à des difficultés de recrutement de personnel commercial, à des coûts de recrutement élevés et à une pression concurrentielle sur les salaires, les primes et les commissions. De nombreuses agences doivent envisager de cesser leurs activités pour préserver leur capital, en attendant la prochaine phase du marché.
« Jamais dans l’histoire des affaires, les entreprises de courtage immobilier n’ont eu à faire face à des difficultés aussi graves que ces dernières années », a déclaré Mme Lien.
De nombreuses entreprises se mobilisent pour acquérir des fonds fonciers
Au contraire, de nombreuses entreprises n'hésitent pas à déclarer acheter davantage d'actifs, augmenter leurs fonds fonciers dans un contexte de marché toujours confronté à de nombreuses difficultés mais qui devraient tourner une nouvelle page à partir de cette année.
Un représentant de la société immobilière An Gia a déclaré qu'ils avaient toujours pour objectif de continuer à élargir les fonds fonciers propres, en donnant la priorité aux projets qui ont été approuvés pour les politiques d'investissement, qui sont adaptés au développement de projets abordables et qui ont un temps de mise en œuvre rapide.
L'entreprise procède actuellement à une évaluation approfondie de deux fonds fonciers potentiels dans le 8e arrondissement et à Thu Duc (HCMV). Une fois la transaction finalisée, elle devrait proposer plus de 4 000 produits sur le marché, dans un contexte de raréfaction des fonds fonciers dans la ville.
De nombreuses entreprises se lancent dans la course à l’acquisition de fonds fonciers (Illustration : Nguyen Mau Phuoc).
La société par actions d'investissement et de commerce immobilier An Duong Thao Dien a approuvé le transfert des droits d'utilisation foncière de huit parcelles situées dans le quartier de Phuoc Long, à Thu Duc, à Hô-Chi-Minh-Ville. Le montant à payer s'élève à plus de 294 milliards de dongs.
Or Ecopark Group est en train de négocier l'achat de l'intégralité de Song Thao Company Limited - l'investisseur du projet Thanh Thuy Hot Mineral Resort dans la ville de Thanh Thuy (district de Thanh Thuy, province de Phu Tho).
Dans le même temps, la société Ecopark Song Thao est autorisée à proposer des ajustements et à rétablir la planification du projet de station thermale de Thanh Thuy d'une superficie de 65 hectares, en complétant les procédures d'enregistrement des actifs sur le terrain conformément aux dispositions de la loi.
Cependant, les entreprises rencontrent encore des difficultés dans la course aux acquisitions. Dans le cas d'An Duong Thao Dien Company, l'entreprise doit investir plus de 294 milliards de VND pour les huit transactions mentionnées ci-dessus, alors que le montant en espèces au 30 septembre ne dépassait que 53 milliards de VND, soit environ 18 % de la valeur de transfert. Cette valeur de transfert est également supérieure à la valeur totale des biens immobiliers d'investissement (environ 274 milliards de VND) à la fin du troisième trimestre 2023.
Bien qu'en 2022, le bénéfice du groupe Ecopark ait atteint près de 2 400 milliards de VND, en hausse de 9 % par rapport à l'année précédente, sa dette a augmenté de 11 % par rapport à l'année précédente, pour atteindre 19 415 milliards de VND. Le ratio d'endettement est toujours de 3, bien qu'il ait diminué par rapport aux 4,1 de l'année précédente.
Il est facile de constater que les entreprises nationales sont toujours confrontées à de nombreux facteurs défavorables tels que la situation économique générale difficile, les problèmes juridiques non résolus des projets, les nombreuses lacunes des obligations d'entreprise et le manque d'accès aux flux de capitaux.
Une synthèse réalisée par DSC Securities Corporation (DSC) montre qu'en 2024, le groupe immobilier aura plus de 120 000 milliards de VND d'obligations arrivant à échéance, soit le niveau le plus élevé des cinq dernières années. Le fardeau du remboursement des obligations pèse toujours lourdement sur les entreprises immobilières, qui ont besoin d'une « chirurgie majeure » pour rétablir leur santé financière.
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