Une course inégale sur le marché immobilier

Les entreprises rétrécissent et fonctionnent à perte.

Le secteur immobilier connaît depuis fin 2022 un contrôle extrêmement strict à grande échelle.

Les entreprises dont la santé financière est fragile et dont la gestion est défaillante sont progressivement exposées aux difficultés d'analyse du marché. De nombreux investisseurs qui suivent des projets « de surface » et sans garanties juridiques rencontrent également de nombreuses difficultés, doivent subir des pertes et même accepter de vendre des actifs pour maintenir leurs activités.

La société par actions LDG Investment avait initialement décidé de transférer deux projets : le complexe hôtelier Bai But - Son Tra Beach Resort, à Da Nang, et le complexe d'appartements Lot C1 dans le quartier de Binh An, ville de Di An, province de Binh Duong . Cette opération s'inscrit dans le cadre du plan de restructuration des actifs de la société visant à rembourser ses dettes bancaires et obligataires.

La station balnéaire de Bai But - Son Tra était autrefois considérée comme un œuf par LDG, un projet stratégique à long terme. Avant d'envisager une vente, l'entreprise a envisagé de trouver un partenaire pour une participation de 50 à 70 %, mais les dirigeants de LDG ont également admis que cette possibilité était peu probable dans le contexte actuel du marché immobilier.

Avant la conclusion de cette transaction, M. Nguyen Khanh Hung, président du conseil d'administration de LDG, a été arrêté pour fraude à la clientèle. M. Hung était impliqué dans la construction illégale de 680 villas et maisons de ville par la société LDG dans le cadre du projet de lotissement Tan Thinh, commune de Doi 61, district de Trang Bom, province de Dong Nai .

La situation économique difficile et le manque de nouveaux projets ont également entraîné des pertes pour LDG. Entre 2018 et 2019, l'entreprise a réalisé un bénéfice annuel de plus de 600 milliards de VND. Pendant la pandémie, les bénéfices ont fortement diminué. En 2022, le bénéfice s'élevait à 4 milliards de VND, son plus bas niveau historique. Au cours des neuf premiers mois de 2023, LDG a enregistré une perte de 209 milliards de VND après impôts, contre plus de 8 milliards de VND à la même période l'an dernier.

La société LDG a rencontré des difficultés dans la mise en œuvre du projet (Photo d'illustration : Khong Chiem).

Hai Phat Investment Joint Stock Company a également cédé l'intégralité de son apport en capital à l'investisseur du terrain commercial TM 1, intégré au projet résidentiel Tan Lap Islet, à Nha Trang. Ce projet comprend trois tours de 40 étages, dont trois étages commerciaux, dix étages hôteliers et vingt-sept étages d'appartements. Hai Phat prévoit également de se concentrer sur la vente en gros de produits dans plusieurs autres projets à Lao Cai, Bac Giang et Quang Ninh.

Bien qu'il ait quitté le secteur immobilier depuis longtemps, le groupe Hoang Anh Gia Lai a également vendu l'hôtel Hoang Anh Gia Lai, situé à Pleiku, Gia Lai, dernier bien immobilier appartenant à M. Duc. Le produit de la vente, d'environ 180 milliards de dongs, a également servi, selon l'annonce de la société, à rembourser sa dette obligataire.

Plusieurs autres entreprises ferment et suspendent massivement leurs activités. La société par actions Housing Development and Trading (HDTC) a annoncé la suspension temporaire de ses activités en raison de difficultés financières et de l'absence de sources de revenus pour payer les salaires de son personnel.

Or PVR Hanoi Investment Joint Stock Company a également suspendu temporairement ses opérations commerciales du 15 novembre 2023 au 14 novembre 2024 pour réorganiser le personnel et trouver de nouvelles orientations commerciales.

Les agences immobilières se trouvent dans une situation tout aussi difficile. Mme Trinh Thi Kim Lien, directrice commerciale de Dat Xanh Services, a déclaré lors d'un récent événement qu'après trois ans de pandémie et plus d'un an de crise immobilière, la plupart des agences immobilières ont épuisé leurs réserves.

Mme Lien a déclaré qu'en 2023, le nombre de courtiers immobiliers avait diminué de 60 à 70 % par rapport à la fin de l'année dernière. Les agences encore en activité peinent à recruter du personnel commercial, connaissent des coûts de recrutement élevés et subissent une pression concurrentielle sur les salaires, les primes et les commissions. De nombreuses agences doivent envisager de cesser leurs activités pour préserver leur capital, en attendant la prochaine phase du marché.

« Jamais dans l’histoire des affaires les entreprises de courtage immobilier n’ont eu à faire face à des difficultés aussi graves que ces dernières années », a déclaré Mme Lien.

De nombreuses entreprises se sont lancées dans l’acquisition de fonds fonciers.

Au contraire, de nombreuses entreprises n'hésitent pas à déclarer acheter davantage d'actifs et augmenter leurs fonds fonciers dans un contexte de marché toujours confronté à de nombreuses difficultés mais qui devrait tourner une nouvelle page à partir de cette année.

Un représentant de la société immobilière An Gia a déclaré qu'ils avaient toujours pour objectif de continuer à élargir les fonds fonciers propres, en donnant la priorité aux projets qui ont été approuvés pour les politiques d'investissement, qui conviennent au développement de projets abordables et qui ont un temps de mise en œuvre rapide.

L'entreprise procède actuellement à une évaluation approfondie de deux fonds fonciers potentiels dans le 8e arrondissement et à Thu Duc (HCMV). Une fois la transaction finalisée, elle devrait proposer plus de 4 000 produits sur le marché, dans un contexte de raréfaction des fonds fonciers dans la ville.

De nombreuses entreprises se lancent dans la course à l'acquisition de fonds fonciers (Illustration : Nguyen Mau Phuoc).

La société par actions d'investissement et de commerce immobilier An Duong Thao Dien a approuvé le projet de transfert des droits d'utilisation foncière de huit parcelles situées dans le quartier de Phuoc Long, à Thu Duc, à Hô-Chi-Minh-Ville. Le montant à payer s'élève à plus de 294 milliards de dongs.

Or Ecopark Group est en train de négocier l'achat de la totalité de Song Thao Company Limited - l'investisseur du projet Thanh Thuy Hot Mineral Resort dans la ville de Thanh Thuy (district de Thanh Thuy, province de Phu Tho).

Dans le même temps, la société Ecopark Song Thao est autorisée à proposer des ajustements et à rétablir la planification du projet de station thermale de Thanh Thuy d'une superficie de 65 hectares, et à achever les procédures d'enregistrement des actifs sur le terrain conformément aux dispositions de la loi.

Cependant, les entreprises rencontrent encore des difficultés dans la course aux acquisitions. Dans le cas d'An Duong Thao Dien Company, l'entreprise doit investir plus de 294 milliards de VND pour les huit transactions susmentionnées, alors que le montant en espèces au 30 septembre ne dépassait que 53 milliards de VND, soit environ 18 % de la valeur de transfert. Cette valeur de transfert est également supérieure à la valeur totale des investissements immobiliers (environ 274 milliards de VND) à la fin du troisième trimestre 2023.

Bien que le bénéfice du groupe Ecopark ait atteint près de 2 400 milliards de VND en 2022, en hausse de 9 % par rapport à l'année précédente, son passif a augmenté de 11 % par rapport à l'année précédente, pour atteindre 19 415 milliards de VND. Le ratio d'endettement est resté à 3, bien qu'en baisse par rapport aux 4,1 de l'année précédente.

Il est facile de constater que les entreprises nationales sont toujours confrontées à de nombreux facteurs défavorables tels que les difficultés économiques générales, les problèmes juridiques non résolus des projets, les nombreuses lacunes des obligations d’entreprise et le manque d’accès aux flux de capitaux.

Une synthèse réalisée par DSC Securities Joint Stock Company (DSC) indique qu'en 2024, le secteur immobilier aura plus de 120 000 milliards de VND d'obligations arrivant à échéance, soit le niveau le plus élevé des cinq dernières années. Le remboursement des obligations pèse toujours lourdement sur les entreprises immobilières, qui ont besoin d'une intervention chirurgicale majeure pour rétablir leur santé financière.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/cuoc-dua-khong-can-suc-tren-thi-truong-bat-dong-san-20240110112141844.htm