Il est nécessaire de disposer d'une « vanne de verrouillage » pour contrôler l'exactitude des résultats de l'évaluation foncière.
Dans la matinée du 15 janvier, poursuivant le programme de la 1ème Session extraordinaire, l'Assemblée nationale a mené un débat dans la salle sur certains nouveaux contenus ou avis différents du projet de loi foncière (modifié).
Des suggestions pour clarifier davantage certains contenus du projet de loi, Nguyen Hoang Bao Tran, député à l'Assemblée nationale (Délégation Binh Duong) a apprécié le travail d'absorption et de révision des contenus importants du Comité de rédaction et du rapport explicatif du Comité économique.
Commentaires à l'article 5, l'article 158 du projet de loi stipule que "Les méthodes d'évaluation des terrains au point c concernant la méthode résiduelle d'évaluation des terrains sont effectuées en soustrayant les coûts totaux de développement des revenus totaux de développement estimés." .
Les délégués ont recommandé que le comité de rédaction ne stipule pas la méthode du surplus dans l'évaluation des terrains pour les raisons suivantes :
Premièrement, il existe de nombreuses méthodes d’évaluation foncière, mais l’évaluation foncière utilisant différentes méthodes donne des résultats similaires pour une parcelle de terrain donnée.
Cependant, les résultats de l'évaluation des terrains lors de l'application de la méthode résiduelle sont établis sur la base d'hypothèses et d'estimations, et le niveau de fiabilité n'est pas élevé pour les zones où les informations réelles et les revenus sont limités comme base d'estimation.
En outre, la valeur du terrain a le potentiel d’augmenter avec le temps en raison des processus historiques, des activités commerciales et d’autres activités sur ce terrain lui-même.
Le député Nguyen Hoang Bao Tran.
«Cependant, déterminer une valeur toujours croissante n'est pas raisonnable, car la valeur du terrain peut baisser lorsque l'économie décline ou rencontre des facteurs défavorables. Par exemple, actuellement, le marché des projets immobiliers est presque gelé, de sorte que cette méthode ne peut pas mesurer avec précision les facteurs de risque et les impacts négatifs sur l'économie », a commenté Mme Tran.
Deuxièmement, le calcul des facteurs supposés ci-dessus est très compliqué, les résultats de l’évaluation sont incertains, inexacts et comportent de grandes erreurs.
Selon le délégué, pour une même parcelle de terrain, s'il suffit de changer un seul critère dans les facteurs supposés, le résultat de l'évaluation changera également. C'est la principale cause des problèmes et des retards dans la détermination, l'évaluation et la décision sur les prix spécifiques des terrains ces derniers temps et la compréhension de chaque personne est différente selon les circonstances et les époques.
En outre, selon les délégués, bien que la méthode des excédents soit prescrite dans le décret n° 44 de 2014 du gouvernement et la circulaire n° 36 de 2014 du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, au fil du temps, l'organisation et la mise en œuvre demeurent. les obstacles, les facteurs permettant d'estimer les revenus totaux et les coûts de développement hypothétiques totaux du projet immobilier sont estimés sur la base d'une enquête, d'une enquête et de la collecte d'informations sur les prix de transfert. , le prix de location et les facteurs formant les revenus et les coûts des projets présentant des caractéristiques similaires à le projet nécessitant une évaluation.
Les facteurs qui constituent les revenus et les coûts sont encore généralement réglementés, sans normes ni critères spécifiques, de sorte que leur évaluation reste difficile.
En outre, l'explication du projet d'investissement est l'un des documents importants comme base pour l'utilisation des données appliquées dans la méthode de surplus sur l'avancement de la mise en œuvre du projet, l'avancement des affaires et le ratio de capital d'investissement que les investisseurs doivent utiliser. Cet indicateur joue un rôle décisif dans l'évaluation. résultats de l'évaluation.
Actuellement, les explications des projets d’investissement sont très sommaires, avec des informations, des données insuffisantes ou un manque de données à l’appui. Dans le contexte de bases de données de prix et de bases de données foncières incomplètes, y compris les données sur les prix des terrains, et le marché des droits d'utilisation des terres ne s'est pas encore développé de manière complète et transparente, éliminant une méthode. L'évaluation des terres doit également prendre en compte la faisabilité pour garantir qu'elle ne provoque pas de congestion foncière. mise en œuvre de la valorisation.
"S'il est nécessaire de conserver cette méthode, il devrait y avoir une "vanne de verrouillage" pour contrôler l'exactitude et la pertinence des résultats de l'évaluation foncière", a suggéré le délégué Tran.
De plus, actuellement dans le travail d'indemnisation et de récupération des terres, il y a effectivement une récupération des terres pour réaliser des travaux et des projets de dragage de ruisseaux, fossés, canaux et canaux, mais la loi foncière et les décrets et notifications Les orientations sur l'indemnisation et le dégagement des terrains n'est pas encore réglementé, ce travail se heurte donc à de grandes difficultés car les gens ne sont pas d'accord et font de nombreuses demandes, se plaignant même de la décision d'indemnisation de l'État, qui se prolonge, causant des problèmes. Par conséquent, les délégués ont proposé de revoir ce contenu.
Débloquez des ressources terrestres
Contribuer aux commentaires pour compléter le projet de loi visant à libérer les ressources foncières pour le développement global du pays, les délégués Nguyen Thi Ngoc Xuan (Délégation de Binh Duong) a présenté les avis de nombreuses entreprises de la province de Binh Duong sur les conditions de mise en œuvre des projets de logements commerciaux et les accords sur le transfert des droits d'utilisation des terres au point b, clause 3, article 122 et au point b, clause 1, article 127.
Le vice-président de l'Assemblée nationale, Nguyen Duc Hai, a animé la réunion.
Les délégués ont recommandé d'ajouter d'autres cas fonciers s'ils sont conformes à la planification approuvée, demandant à l'Assemblée nationale d'examiner attentivement et de voter sur cette clause séparément ou de charger le gouvernement de la piloter pendant 5 ans, puis de résumer le rapport à l'Assemblée nationale.
La raison, selon le délégué, vient de la pratique antérieure, lorsque l'État appelait à l'investissement et au développement économique, de nombreuses personnes et entreprises qui voulaient faire des affaires acceptaient de céder à l'État leurs différents types de terrains, y compris des terrains résidentiels à louer. la production et les affaires, créant des emplois, apportant une contribution importante au processus de développement local.
Jusqu'à présent, lorsque l'État modifie la planification et veut rénover et embellir l'espace urbain, il faut un mécanisme prioritaire pour lui donner la possibilité de continuer et d'investir dans le développement des terres qu'il a préservées et produites. générations.
D’un autre côté, notre État dispose de suffisamment de bases pour déterminer clairement l’origine terrestre de l’entreprise. Si l'origine des terres avant la production et l'activité est propre à l'entreprise (en raison d'un héritage, d'une donation ou d'un transfert), cette question doit faire l'objet d'une recherche approfondie.
En outre, les délégués ont recommandé qu'il soit nécessaire de modifier et de compléter prochainement les réglementations juridiques sur les impôts et les finances afin de réglementer harmonieusement les avantages résultant de la conversion d'autres fins d'utilisation des terres en terrains résidentiels pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux. commerce pour trois groupes de personnes : les utilisateurs des terres, les investisseurs et l'État, afin que l'État puisse redistribuer des bénéfices adéquats à ces utilisateurs des terres et investir dans des projets de développement socio-économique..
