De nombreuses entreprises immobilières vendent des actifs, utilisent des prêts bancaires ou proposent des actions pour avoir de l’argent pour payer leurs dettes et construire des projets.
Vendre des actifs pour étancher la soif de capitaux
Jusqu'à présent, le groupe Novaland a pratiquement achevé la restructuration de ses prêts et de ses dettes obligataires, mais dans le rapport d'audit de 2023, PwC Vietnam a toujours noté l'hypothèse de continuité d'exploitation de Novaland.
Selon l'auditeur indépendant, l'impact combiné des déficits de trésorerie, de l'échéance des dettes à court terme et des contraintes sur la capacité à lever des capitaux sur les marchés financiers a accru la pression sur les liquidités à court terme de Novaland. De plus, à la date du bilan consolidé, Novaland a manqué à certains engagements contractés au titre de contrats de prêt et d'obligations.
À ce sujet, Novaland a indiqué que la société avait reçu l'engagement des banques commerciales de continuer à apporter un soutien financier à la mise en œuvre des projets de construction afin de garantir l'avancement de chaque phase de livraison des logements aux acquéreurs. Plus précisément, les banques continueront de débloquer des limites de crédit supplémentaires pour un montant de 15 816 milliards de VND dans les années à venir.
Novaland prévoit notamment de céder des actifs pour environ 2 870 milliards de VND afin de rembourser ses dettes dans les délais prévus au contrat. Parallèlement, la société a également reçu des lettres d'intérêt d'investisseurs concernant la vente d'actifs d'une valeur estimée à 8 917 milliards de VND. La société a indiqué qu'elle finaliserait la vente de ces actifs dans les 12 prochains mois.
De nombreuses entreprises ont fait des efforts pour annuler progressivement ou complètement leur dette obligataire afin d’assainir leurs bilans avant de pouvoir accéder au crédit bancaire.
De même, la société par actions d'investissement LDG met également en œuvre des plans de coopération au développement, de transfert de projets et de vente d'actions pour rembourser les obligations, les dettes bancaires et autres.
Plus précisément, LDG transférera le projet de zone touristique de Bai But - Son Tra, financé par la société par actions Hai Duy (filiale de LDG). Ce projet, baptisé « LDG Grand Central », s'étend sur 29 hectares et représente un investissement total de plus de 4 600 milliards de VND.
Dans le même temps, LDG souhaite également transférer le lot C1 du projet de complexe d'appartements dans le quartier de Binh An, ville de Di An, province de Binh Duong et d'autres actifs et projets.
Un autre cas typique est celui de Phat Dat Company. M. Nguyen Van Dat, président du conseil d'administration de Phat Dat Company, a estimé que les chocs inattendus du marché au cours des deux dernières années ont considérablement ralenti la croissance de Phat Dat. Les plans à long terme, soigneusement élaborés, ont également dû être modifiés. De nombreux indicateurs de croissance ont dû être ajustés…
Dans ce contexte, Phat Dat a résolument mis en œuvre une stratégie de restructuration de son portefeuille d'investissement et financier. Elle a notamment accepté de sacrifier des intérêts à court terme, tels que la vente de certains actifs et le transfert de parts dans certaines filiales, pour se concentrer sur des questions plus urgentes.
Plus précisément, en 2022-2023, Phat Dat Company vendra deux filiales, Saigon - KL Real Estate Company (investisseur du projet Astral City Binh Duong) et Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).
En conséquence, Phat Dat a soulagé la pression financière, en remboursant notamment avec succès toutes les obligations à temps et avant la fin de 2023, devenant ainsi une entreprise immobilière rare sans dette obligataire dans le contexte d'opérations extrêmement sombres de l'ensemble du secteur.
La pression sur les capitaux va progressivement s’atténuer.
Français Dans un récent rapport de mise à jour sur le secteur de l'immobilier résidentiel, Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) a estimé que la capacité de remboursement de la dette des entreprises immobilières reste faible, même lorsque les flux de trésorerie s'améliorent en raison d'un endettement élevé et d'une dette importante arrivant à échéance en 2024. Le ratio dette/EBITDA (mesurant la capacité de l'entreprise à rembourser la dette émergente) est de 8,7 fois en 2023, contre 7 fois en 2022, la croissance de la dette étant supérieure à la croissance des bénéfices. Le ratio dette à court terme/dette totale en 2023 a atteint 45 %, le plus élevé des 5 dernières années.
En outre, environ 130 000 milliards de dongs d'obligations immobilières arriveront à échéance en 2024, soit le niveau le plus élevé des cinq dernières années, ce qui présente des risques de recapitalisation pour les investisseurs. Les investisseurs dont les projets sont confrontés à des problèmes juridiques ou qui mettent en œuvre des projets spéculatifs peuvent être confrontés à des risques de retard de paiement du principal et des intérêts des obligations, ainsi qu'à une faible trésorerie. Par conséquent, ce sont ces entreprises qui ont le plus besoin d'une recapitalisation.
En effet, malgré les difficultés rencontrées, notamment en termes de capital, de nombreuses entreprises ont fait des efforts pour éliminer progressivement ou complètement la dette obligataire en cours, dans le but d’assainir leurs bilans avant de pouvoir accéder au crédit bancaire et lever des capitaux en bourse.
Par exemple, après une restructuration pour s'adapter aux fluctuations du marché, Phat Dat se concentre désormais uniquement sur le secteur de l'immobilier résidentiel, avec 6 projets majeurs à lancer sur le marché, avec un chiffre d'affaires total estimé de ces projets à environ 40 000 milliards de VND.
Afin de mobiliser des fonds de roulement, la Société prévoit d'émettre plus de 134,3 millions d'actions auprès de ses actionnaires existants au prix de 10 000 VND par action, avec un ratio d'émission de 5,5:1 et sous forme d'exercice de droits. En cas de succès, Phat Dat pourrait lever plus de 1 340 milliards de VND. L'intégralité de cette somme sera consacrée à la réalisation de projets immobiliers de la Société et de ses filiales.
De même, DIC Corp prévoit d'émettre 410 millions d'actions pour lever près de 6 500 milliards de VND. La société utilisera les fonds levés pour compléter le capital d'investissement des phases II et III du projet du complexe Cap Saint Jacques au 169 - Thuy Van, (Ba Ria - province de Vung Tau) ; du projet de zone résidentielle commerciale de Vi Thanh (province de Hau Giang) ; du projet de nouvelle zone urbaine de Nam Vinh Yen (province de Vinh Phuc) ; du projet de zone résidentielle de Lam Ha Centre Point dans le quartier de Lam Ha (ville de Phu Ly, province de Ha Nam).
Selon VIS Rating, les risques de refinancement seront réduits dans les années à venir grâce à un meilleur accès au crédit bancaire et aux marchés financiers. Par conséquent, la pression sur les liquidités à laquelle les investisseurs sont confrontés depuis le quatrième trimestre 2022 a été atténuée. Le crédit bancaire aux entreprises immobilières a fortement augmenté, atteignant 28 % en 2023, et continuera d'augmenter en 2024 afin de répondre aux besoins de capitaux et de liquidités des investisseurs.
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