Les entreprises immobilières transforment l'argent en argent pour rembourser les dettes

De nombreuses entreprises immobilières vendent des actifs, contractent des prêts bancaires ou émettent des actions pour obtenir les fonds nécessaires au remboursement de leurs dettes et à la réalisation de leurs projets.

Vendre des actifs pour étancher sa soif de capitaux

Jusqu'à présent, le groupe Novaland a pratiquement achevé la restructuration de ses prêts et de ses dettes obligataires, mais dans son rapport d'audit de 2023, PwC Vietnam a tout de même relevé l'hypothèse de continuité d'exploitation de Novaland.

Selon le commissaire aux comptes, l'effet combiné des insuffisances de trésorerie, de l'échéance de la dette à court terme et des restrictions d'accès aux marchés financiers a accentué les tensions de liquidité à court terme sur Novaland. De plus, à la date de clôture des états financiers consolidés, Novaland a manqué à certains engagements pris au titre de contrats d'emprunt et d'obligations.

Concernant ce point, Novaland a indiqué que la société a bénéficié de l'engagement des banques commerciales de poursuivre son soutien financier à la réalisation des projets de construction, afin de garantir la livraison des logements aux acquéreurs à chaque étape. Plus précisément, les banques continueront à débloquer des lignes de crédit supplémentaires d'un montant de 15 816 milliards de VND dans les prochains mois.

Novaland prévoit notamment de céder des actifs pour environ 2 870 milliards de VND afin de rembourser ses dettes dans les délais contractuels. Parallèlement, la société a également reçu des marques d'intérêt d'investisseurs concernant la vente d'actifs d'une valeur estimée à 8 917 milliards de VND. Elle a indiqué qu'elle finaliserait la vente de ces actifs dans les douze prochains mois.

De nombreuses entreprises se sont efforcées d'annuler progressivement ou totalement leur dette obligataire afin d'assainir leur bilan avant de pouvoir accéder au crédit bancaire.

De même, la société par actions LDG Investment met également en œuvre des plans de coopération au développement, de transfert de projets et de vente d'actions afin de rembourser ses dettes obligataires, bancaires et autres.

Plus précisément, LDG transférera le projet de zone touristique Bai But - Son Tra, financé par la société par actions Hai Duy (une filiale de LDG). Ce projet, commercialisé sous le nom de LDG Grand Central, s'étend sur 29 hectares et représente un investissement total de plus de 4 600 milliards de VND.

Dans le même temps, LDG souhaite également transférer le lot C1 du projet de complexe d'appartements dans le quartier de Binh An, ville de Di An, province de Binh Duong , ainsi que d'autres actifs et projets.

Un autre exemple typique est celui de la société Phat Dat. M. Nguyen Van Dat, président du conseil d'administration de Phat Dat, a estimé que les chocs de marché inattendus de ces deux dernières années ont considérablement ralenti la croissance de l'entreprise. Les plans à long terme, pourtant soigneusement élaborés, ont dû être revus et de nombreux indicateurs de croissance ajustés.

Dans ce contexte, Phat Dat a résolument mis en œuvre une stratégie de restructuration de son portefeuille d'investissements et de financements. Elle a notamment accepté de sacrifier des avantages à court terme, tels que la vente de certains actifs et le transfert de participations dans certaines filiales, afin de se concentrer sur des enjeux plus urgents.

Plus précisément, en 2022-2023, la société Phat Dat vendra deux filiales, Saigon - KL Real Estate Company (investisseur du projet Astral City Binh Duong) et Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).

En conséquence, Phat Dat a allégé sa pression financière, notamment en remboursant avec succès toutes ses obligations à temps et avant la fin de 2023, devenant ainsi une entreprise immobilière rare sans dette obligataire dans un contexte d'opérations extrêmement moroses pour l'ensemble du secteur.

La pression sur les capitaux va progressivement s'atténuer.

Dans un récent rapport d'actualisation sur le secteur de l'immobilier résidentiel, l'agence de notation de crédit Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) a estimé que la capacité de remboursement de la dette des entreprises immobilières demeure faible, même en cas d'amélioration des flux de trésorerie, en raison d'un fort endettement et d'importantes échéances de dette en 2024. Le ratio dette/EBITDA (mesurant la capacité de l'entreprise à rembourser ses dettes) s'établit à 8,7 en 2023, contre 7 en 2022, la croissance de la dette étant supérieure à celle des bénéfices. Le ratio dette à court terme/dette totale a atteint 45 % en 2023, son plus haut niveau des cinq dernières années.

Par ailleurs, environ 130 000 milliards de VND d'obligations immobilières arriveront à échéance en 2024, un niveau jamais atteint depuis cinq ans, ce qui représente un risque de recapitalisation pour les investisseurs. Ceux dont les projets rencontrent des difficultés juridiques ou qui mettent en œuvre des projets spéculatifs s'exposent à des retards de paiement du principal et des intérêts, ainsi qu'à une trésorerie insuffisante. Ce sont donc ces entreprises qui ont le plus besoin d'une recapitalisation.

En effet, malgré les difficultés rencontrées, notamment en matière de capital, de nombreuses entreprises se sont efforcées d'éliminer progressivement ou totalement leur dette obligataire en cours dans l'espoir d'assainir leur bilan avant de pouvoir accéder au crédit bancaire et lever des capitaux en bourse.

Par exemple, après une restructuration visant à s'adapter aux fluctuations du marché, Phat Dat se concentre désormais uniquement sur le secteur de l'immobilier civil, avec 6 grands projets à lancer sur le marché, pour un chiffre d'affaires total estimé à environ 40 000 milliards de VND.

Pour financer son fonds de roulement, la société prévoit d'émettre plus de 134,3 millions d'actions auprès de ses actionnaires existants au prix de 10 000 VND par action, soit un ratio d'émission de 5,5 pour 1, sous forme d'exercice de droits préférentiels de souscription. En cas de succès, Phat Dat pourrait lever plus de 1,34 milliard de VND. L'intégralité des fonds collectés sera consacrée à la réalisation des projets immobiliers de la société et de ses filiales.

De même, DIC Corp prévoit d'émettre 410 millions d'actions afin de lever près de 6 500 milliards de VND. L'entreprise utilisera les fonds levés pour compléter son capital d'investissement pour les projets suivants : le complexe Cap Saint Jacques (phases II et III) situé au 169, rue Thuy Van (province de Ba Ria, province de Vung Tau) ; le projet de zone résidentielle et commerciale Vi Thanh (province de Hau Giang) ; le projet de nouvelle zone urbaine Nam Vinh Yen (province de Vinh Phuc) ; et le projet de zone résidentielle Lam Ha Centre Point dans le quartier de Lam Ha (ville de Phu Ly, province de Ha Nam).

Selon VIS Rating, les risques de refinancement devraient diminuer prochainement grâce à un meilleur accès au crédit bancaire et aux marchés de capitaux. Par conséquent, les tensions de liquidité auxquelles les investisseurs étaient confrontés depuis le quatrième trimestre 2022 se sont atténuées. Le crédit bancaire aux entreprises immobilières a fortement progressé, de 28 % en 2023, et continuera d'augmenter en 2024 afin de répondre aux besoins de capitaux et de liquidités des investisseurs.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-xoay-tien-tra-no-d212165.html