Abandonner le projet car il ne peut pas être résolu
Selon les données du ministère de la Construction , au deuxième trimestre 2023, seuls 15 nouveaux projets de logements commerciaux ont été autorisés à l'échelle nationale. Parmi ceux-ci, la région Nord comptait 7 projets, la région Centre 3 projets et la région Sud 5 projets.
Après environ un an de mesures gouvernementales visant à éliminer continuellement les difficultés, le marché immobilier n'a toujours pas résolu le problème de l'offre, car 70 % des problèmes des projets sont dus à des questions juridiques.
Alors que le projet révisé de loi foncière devrait créer une dynamique juridique pour l'immobilier, les entreprises craignent que certaines réglementations ne deviennent des goulots d'étranglement dans la reprise du marché.
Notamment, le point b, clause 1 et la clause 6 de l'article 128 stipulent l'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio -économique par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou la possession de droits d'utilisation des terres.
En conséquence, dans le cas de l'utilisation d'un terrain pour la mise en œuvre d'un projet de logement commercial, un accord sur l'obtention du droit d'utilisation : d'un terrain résidentiel ou d'un terrain résidentiel et d'un terrain non agricole autre qu'un terrain résidentiel pour lequel des frais d'utilisation du terrain ont été payés ou un loyer foncier a été payé une fois pour toute la période de location.
En tant qu'entreprise qui a dû abandonner un projet en raison de la réglementation foncière résidentielle, partageant avec le journaliste de VietNamNet, M. Nguyen Quoc Hiep, président du conseil d'administration de Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) a déclaré que son entreprise aurait dû réaliser un projet de 4 ha à Ha Dong (Hanoi) et un projet dans le district 12 (HCMC)... Cependant, il a dû abandonner car il le poursuivait depuis plusieurs années sans succès, et personne n'avait résolu le problème simplement à cause de la réglementation foncière résidentielle.
Selon M. Hiep, à partir de 2021, le décret 30 (modifiant et complétant un certain nombre d'articles du décret 99/2015 détaillant et guidant la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi sur le logement - PV) stipule que la conversion d'autres terrains en terrains résidentiels doit avoir au moins une petite quantité de terrains résidentiels, ce qui est très difficile à mettre en œuvre.
C'est la raison pour laquelle des centaines de projets sont bloqués et ne peuvent être convertis. Même si les terres sont utilisées par des personnes, les plans existent, mais elles ne peuvent être converties, car il n'y a pas un seul mètre carré de terrain.
« Le projet de loi foncière révisée aurait dû déterminer quelles dispositions il était raisonnable de conserver et lesquelles il était déraisonnable de modifier. Cependant, l'article 128 est répété, ce qui, à mon avis, est très difficile pour les entreprises qui développent des projets de logement ; le comité de rédaction aurait dû en tenir compte », a déclaré M. Hiep.
Dans le même temps, M. Vu Cuong Quyet, directeur général de Dat Xanh Mien Bac, a déclaré que la réglementation crée des contraintes pour les agences de l'État.
M. Quyet a donné un exemple : un district souhaite planifier un projet, mais celui-ci n’est pas situé sur un terrain résidentiel. Ce district peut-il élaborer un plan pour le mettre aux enchères ?
Je crains que les agences gouvernementales elles-mêmes ne rencontrent des difficultés en raison du chevauchement des lois. Quant aux entreprises, lorsqu'elles planifient sur des terrains sans zone résidentielle, la plupart sont des terrains de services commerciaux, des terrains destinés à la plantation d'arbres... situés à proximité de zones résidentielles, dans des zones prévues pour des zones résidentielles. Dans ce cas, en l'absence de terrain résidentiel, les entreprises ne pourront pas planifier, même si la planification inclut des terrains résidentiels, car ces terrains n'ont pas été convertis en terrains résidentiels. Ces situations entraîneront de nombreuses difficultés et complications pour les entreprises qui développent des projets immobiliers », a déclaré M. Quyet.
De plus, a déclaré ce dirigeant, même à Hanoi, où l'on développe actuellement largement la ceinture 3, la ceinture 4... mais juste dans la ceinture 3, il y a beaucoup de terres agricoles ; si on réglemente comme dans le projet, les terres seront gaspillées parce que cette zone est prévue pour des terrains résidentiels, il est possible de développer des immeubles de grande hauteur et de faible hauteur mais il n'y a pas un seul mètre de terrain résidentiel existant, alors à la fin ce sera une impasse.
M. Vu Kim Giang, président du conseil d'administration de SGO Group Corporation (SGO Group), a demandé : « Si les dispositions du projet sont adoptées, elles auront de nombreuses conséquences, car l'origine des terres est en grande partie liée au passé. Si le projet global inclut des terres agricoles, des terres de production, etc., comment seront-elles gérées ? »
« Je crains que si ce projet de règlement dans la loi est adopté, nous devrons ajuster les plans généraux d'urbanisme et de zonage de chaque localité car dans le passé, de nombreuses localités ont presque entièrement mis à jour l'aménagement du territoire dans chaque zone », a déclaré M. Giang.
Impact sur l'offre de logements et les prix des logements urbains
S'adressant au journaliste de VietNamNet, l'avocat Nguyen Thanh Ha, président de la société SBLaw, a estimé que la réglementation ci-dessus entraînerait un « blocage » et davantage de difficultés pour le marché immobilier lorsque des centaines d'anciens projets devront résoudre des problèmes juridiques ; tandis que les nouveaux projets seront également difficiles à mettre en œuvre, ce qui entraînera une offre de logements encore plus réduite.
L'avocat a analysé la difficulté d'obtenir des terres sur les terrains dont l'affectation est demandée pour la réalisation du projet. Or, la plupart des nouveaux projets de développement immobilier sont actuellement réalisés sur le fonds foncier initial, composé de terres agricoles, de terres non agricoles, de terres de production et d'autres types de terres.
Les difficultés réglementaires ne sont reconnues que pour les terres non agricoles, non résidentielles, ayant fait l'objet d'un paiement unique de redevances foncières ou d'un loyer foncier pendant toute la durée du bail. Or, en réalité, la plupart des projets actuels sont mis en œuvre par des entreprises payant un loyer foncier annuel. Ainsi, avec un loyer foncier annuel, il est impossible de développer des projets immobiliers.
En outre, le règlement rend difficile la négociation du transfert de projets de mise en œuvre de projets de logements commerciaux, car il ne s'applique qu'aux terres non agricoles, et non aux terres résidentielles, pour lesquelles des frais d'utilisation du sol ont été payés ou un loyer foncier a été payé une fois pour toute la période de location.
En fait, la réglementation actuelle encourage les investisseurs à négocier le transfert des droits d’utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de logements urbains et commerciaux ; cependant, l’obligation de disposer de terres non agricoles pour lesquelles le loyer foncier a été payé en totalité empêchera la conversion de nombreux projets.
Si l'on applique le point b, clause 1 et la clause 6 de l'article 128 du projet de loi foncière, les entreprises ne pourront pas réaliser de projets de logements commerciaux. Cela aura des répercussions sur l'offre d'appartements et les prix de l'immobilier urbain.
« Ce règlement va également à l'encontre des directives actuelles visant à lever les obstacles juridiques au projet, car il est plus restrictif que la réglementation actuelle de la loi n° 03/2022/QH15 modifiant neuf lois, notamment l'article 23, paragraphe 1, de la loi sur le logement de 2014 concernant les types de terrains utilisés pour les logements commerciaux. En conséquence, le règlement stipule que les entreprises sont agréées pour les politiques d'investissement ; de même, les investisseurs dans des projets de logements commerciaux sont agréés s'ils disposent de droits d'utilisation du sol ou obtiennent des droits d'utilisation du sol pour des terrains résidentiels ou des terrains résidentiels et d'autres terrains non résidentiels remplissant les conditions d'autorisation de modification de l'affectation du sol pour la mise en œuvre de projets d'investissement », a déclaré M. Ha.
Source
![[Photo] Signature d'un accord de coopération entre les ministères, les branches et les localités du Vietnam et du Sénégal](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/24/6147c654b0ae4f2793188e982e272651)
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