Des entreprises abandonnent des projets à cause de la réglementation foncière résidentielle.

Abandonnez le projet car il est irrésolu.

Les chiffres du ministère de la Construction montrent qu'au deuxième trimestre 2023, seuls 15 nouveaux projets de logements commerciaux ont obtenu une autorisation de mise en service à l'échelle nationale. Parmi ceux-ci, 7 se situaient dans la région Nord, 3 dans la région Centre et 5 dans la région Sud.

Après environ un an d'efforts continus du gouvernement pour lever les difficultés, le marché immobilier n'a toujours pas résolu le problème d'offre car 70 % des problèmes des projets sont dus à des questions juridiques.

Bien que le projet de loi foncière révisée soit censé créer une dynamique juridique pour l'immobilier, les entreprises craignent que certaines réglementations ne deviennent des freins à la reprise du marché.

Il convient de noter que le point b, clause 1 et la clause 6 de l'article 128 stipulent l'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio -économique par le biais d'accords sur la réception ou la possession de droits d'utilisation des terres.

En conséquence, dans le cas de l'utilisation d'un terrain pour la mise en œuvre d'un projet de logement commercial, un accord est conclu sur l'obtention du droit d'utiliser : un terrain résidentiel ou un terrain résidentiel et un terrain non agricole autre qu'un terrain résidentiel pour lequel des frais d'utilisation du terrain ont été payés ou un loyer foncier a été payé une fois pour toute la durée de la location.

M. Nguyen Quoc Hiep, président du conseil d'administration de Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), a déclaré à PV VietNamNet que son entreprise avait dû abandonner un projet immobilier de 4 hectares à Ha Dong (Hanoï) et un autre dans le district 12 (Hô-Chi-Minh-Ville). Il a expliqué que son entreprise avait dû renoncer à ce projet en raison de la réglementation foncière résidentielle.

chanson longue de la terre 1.jpg — Des entreprises abandonnent des projets à cause de la réglementation foncière résidentielle. (Photo : Hoang Ha)

Selon M. Hiep, à partir de 2021, le décret 30 (modifiant et complétant un certain nombre d'articles du décret 99/2015 détaillant et guidant la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi sur le logement - PV) stipule que la conversion d'autres terrains en terrains résidentiels doit comporter au moins une petite quantité de terrains résidentiels, ce qui est très difficile à mettre en œuvre.

« Voilà pourquoi des centaines de projets sont bloqués et ne peuvent être menés à terme. Même lorsque des particuliers utilisent déjà le terrain, le permis de construire existe, mais la réalisation est impossible car il n'y a pas un seul mètre carré de terrain constructible. »

« Le projet de loi foncière révisée aurait dû déterminer quelles dispositions il était raisonnable de conserver et lesquelles il était déraisonnable de modifier. Or, l’article 128 est répété, ce qui, à mon avis, pose de sérieux problèmes aux entreprises qui développent des projets de logement ; le comité de rédaction aurait dû en tenir compte », a déclaré M. Hiep.

Par ailleurs, M. Vu Cuong Quyet, directeur général de Dat Xanh Mien Bac, a déclaré que la réglementation imposait des contraintes aux agences d'État.

M. Quyet a donné un exemple : un district souhaite réaliser un projet, mais celui-ci ne se situe pas sur un terrain résidentiel. Ce district peut-il envisager de le mettre aux enchères ?

« Je crains que les agences d'État elles-mêmes ne rencontrent des difficultés en raison du chevauchement des législations. Quant aux entreprises, lorsqu'elles planifient sur des terrains non résidentiels, il s'agit généralement de terrains de services commerciaux, de terrains destinés à la plantation d'arbres… situés à proximité de zones résidentielles ou dans des zones aménagées pour le logement. Dans ce cas, en l'absence de terrains résidentiels, les entreprises ne pourront pas réaliser leurs projets, même si le plan prévoit des zones résidentielles, car la nature du terrain n'a pas encore été modifiée à cet effet. Ces situations engendreront de nombreuses difficultés et complications pour les entreprises développant des projets immobiliers », a déclaré M. Quyet.

De plus, ce dirigeant a déclaré que même à Hanoï, où le développement s'étend actuellement aux ceintures 3 et 4... mais qu'au cœur même de la ceinture 3 se trouvent de nombreuses terres agricoles, si la réglementation est appliquée comme dans le projet, des terres seront gaspillées car cette zone est prévue pour le logement, on peut y construire des immeubles de grande et de petite hauteur, mais s'il n'y a pas un seul mètre carré de terrain résidentiel existant, alors à terme, il y aura une impasse.

M. Vu Kim Giang, président du conseil d'administration de SGO Group Joint Stock Company (SGO Group), a demandé : « Si les dispositions du projet sont adoptées, cela aura de nombreuses conséquences, car l'origine des terres est souvent étroitement liée à leur histoire. Si le projet global comprend des terres agricoles, des terres de production, etc., comment seront-elles traitées ? »

« Je crains que si ce projet de règlement est adopté, nous devions revoir les plans d’urbanisme et de zonage de chaque localité, car par le passé, de nombreuses localités avaient presque entièrement mis à jour leur planification foncière », a déclaré M. Giang.

Impact sur l'offre de logements et les prix des logements urbains

S'adressant à un journaliste de VietNamNet, l'avocat Nguyen Thanh Ha, président de la société SBLaw, a estimé que la réglementation susmentionnée entraînerait un « blocage » et davantage de difficultés pour le marché immobilier, car des centaines d'anciens projets doivent résoudre des problèmes juridiques ; et les nouveaux projets sont également difficiles à mettre en œuvre, ce qui conduit à une offre de logements encore plus réduite.

L'avocat a analysé que la difficulté réside dans la réglementation qui exige la présence de terrains résidentiels sur les parcelles faisant l'objet d'une demande de changement d'affectation pour que le projet puisse être réalisé. Or, la plupart des nouveaux projets immobiliers sont actuellement mis en œuvre sur des terrains initialement destinés à l'agriculture, aux activités non agricoles, à la production ou à d'autres types de terres.

Les difficultés réglementaires ne sont reconnues que pour les terrains non agricoles, non résidentiels, ayant fait l'objet du paiement unique de taxes foncières ou d'un loyer pour toute la durée de la location. Or, dans les faits, la plupart des projets actuels sont mis en œuvre par des entreprises qui s'acquittent d'un loyer annuel. Dès lors, le développement de projets immobiliers est impossible avec ce type de paiement.

Par ailleurs, la réglementation rend difficile la négociation du transfert de projets pour la mise en œuvre de projets de logements commerciaux, car elle ne s'applique qu'aux terrains non agricoles, et non aux terrains résidentiels, pour lesquels des frais d'utilisation des sols ou un loyer foncier ont été payés une seule fois pour toute la durée de la location.

En réalité, la réglementation actuelle encourage les investisseurs à négocier le transfert des droits d'utilisation des sols pour mettre en œuvre des projets de logements urbains et commerciaux ; toutefois, l'obligation de disposer de terrains non agricoles pour lesquels le loyer foncier a été intégralement payé rendra impossible la conversion de nombreux projets.

« Si, conformément au point b, alinéa 1 et alinéa 6, de l’article 128 du projet de loi foncière, les entreprises ne sont pas autorisées à réaliser des projets de logements commerciaux, cela aura une incidence sur l’offre d’appartements et sur les prix de l’immobilier urbain. »

Ce règlement contrevient également aux directives actuelles visant à lever les obstacles juridiques au projet, car il est plus restrictif que la loi n° 03/2022/QH15 modifiant neuf lois, notamment l’article 23, paragraphe 1, de la loi de 2014 sur le logement, relatif aux types de terrains utilisés pour le logement commercial. « En conséquence, le règlement stipule que les entreprises sont agréées au titre des politiques d’investissement ; or, les investisseurs dans les projets de logements commerciaux ne sont agréés que s’ils détiennent ou obtiennent des droits d’utilisation du sol pour des terrains résidentiels, ou pour des terrains résidentiels et d’autres terrains non résidentiels qui remplissent les conditions requises pour l’autorisation de changement d’affectation des sols en vue de la réalisation de projets d’investissement », a déclaré M. Ha.

Projet de loi foncière : De nombreuses voix s’élèvent encore concernant la récupération des terres à des fins de développement socio-économique. Plusieurs députés de l’Assemblée nationale restent préoccupés par les dispositions relatives à la récupération des terres à des fins de développement socio-économique, dans l’intérêt national et public, telles qu’elles figurent dans le projet de loi foncière (modifiée).

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