Échange de terrains contre infrastructures (BT) : Le prix de la rapidité et de la discipline dans le développement

Un contrat BT (construction-transfert) est souvent décrit simplement comme un échange de terrains contre des infrastructures. Cette formulation omet l'aspect le plus complexe.

Dans un contrat de construction-transfert (BT), l'État et l'investisseur n'évaluent pas seulement un projet et un terrain, mais aussi la période entre les deux. Au fil du temps, les coûts d'investissement augmentent mensuellement, le prix des terrains fluctue, la planification peut évoluer et les risques s'accumulent silencieusement pour chaque partie avant la conclusion du contrat.

Le 29 avril 2026, Hô Chi Minh-Ville a lancé la construction de quatre grands projets, représentant un investissement total d'environ 142 000 milliards de dongs (VND). Parmi ces projets figurent le nouveau centre administratif de Thu Thiem, réalisé par le groupe Sun selon le modèle de construction-transfert (BT). La ville a également approuvé une liste de 33 parcelles de terrain destinées au paiement des projets BT, dont beaucoup sont situées dans le centre-ville et à Thu Thiem. La question du BT, initialement axée sur les aspects juridiques, soulève désormais des interrogations quant à la gestion du patrimoine public. À quelle valeur ces terrains seront-ils évalués ? Selon quelles procédures ? Et qui bénéficiera de la plus-value réalisée après l'achèvement des infrastructures ?

Le modèle BT (Construction-Transfert) fait son retour sous la pression. Le plan d'investissement public à moyen terme pour 2026-2030 s'élève à environ 8,22 millions de milliards de VND. Ce budget peine à couvrir l'ensemble des besoins en infrastructures. Pour les projets ne générant pas de recettes directes, tels que les centres administratifs, les places publiques ou certains projets urbains, les partenariats public-privé (PPP) avec péage sont difficiles à mettre en œuvre. Le modèle BT offre une alternative : les investisseurs avancent les capitaux nécessaires à la construction et l'État les rembourse en leur cédant le terrain. Cet argument est convaincant, notamment lorsque les villes ont besoin de projets d'infrastructures rapidement.

Mais une raison rationnelle à elle seule ne suffit pas à sécuriser un contrat. Avec BT, le risque est réparti entre trois valeurs qui coexistent au sein d'un même accord.

Le coût du projet est primordial. L'investissement initial et le coût réel après règlement final peuvent différer. La Cour des comptes nationale a recommandé d'examiner plus de 5 200 milliards de VND liés à 29 projets BT, notamment concernant l'investissement total, la sélection des investisseurs, l'attribution des terrains et la détermination des coûts réels de mise en œuvre.

Le nouveau cadre juridique a permis de mieux encadrer les projets BT (construction-transfert). Le décret 257/2025/ND-CP et les documents connexes établissent le mécanisme des contrats BT, notamment le paiement par fonds fonciers, le traitement des écarts et le rôle de l'audit.

Il y a ensuite la question du prix du terrain. Le prix d'un terrain acquis dans le cadre du modèle BT (Construction-Transfert) n'est pas fixe. Un terrain possède des caractéristiques propres : situation géographique, aménagement, droits de développement et valeur attendue. Un terrain à Thu Thiem, avant la réalisation des infrastructures, aura une valeur différente une fois la zone transformée en nouveau centre administratif, commercial ou de services. Si le prix du terrain stipulé dans le contrat est inférieur à sa valeur réelle, la différence sera à la charge des contribuables. À l'inverse, si le prix du terrain est fixé à un niveau trop élevé pour limiter le risque de perte, le plan financier de l'investisseur pourrait être compromis.

Les investisseurs de BT ne reçoivent pas seulement des terrains. Ils supportent les risques liés à la construction, aux coûts d'investissement, au calendrier de transfert des terrains, au risque d'exploitation et aux obligations financières qui y sont associées. Un contrat que l'investisseur ne peut finalement honorer ne permettra pas la réalisation du projet pour l'État. Le principe d'équivalence, inscrit dans le nouveau cadre juridique, s'il est strictement appliqué, doit protéger à la fois le patrimoine public et la faisabilité du projet.

Le principal défi réside dans le facteur temps. La construction peut débuter plus tôt, tandis que la cession du terrain peut intervenir ultérieurement. Entre ces deux dates, le marché immobilier peut fluctuer, monter, descendre ou stagner. Les taux d'intérêt sont variables. L'aménagement du territoire est ajusté. La valeur commerciale du terrain n'est pas constante pendant toute la durée du contrat. Un contrat qui fixe certains éléments à la signature, mais en laisse d'autres fluctuer au gré du marché, expose l'État et l'entreprise à un risque à long terme.

Si le marché connaît une forte hausse, la marge bénéficiaire de l'investisseur pourrait être supérieure au montant calculé par le gouvernement lors de la signature du contrat. En cas de correction du marché ou de retard dans la livraison du terrain, le plan financier de l'investisseur pourrait être perturbé. Dans les deux cas, le risque non réparti ne disparaîtra pas ; il persistera jusqu'à ce que l'une des parties ne puisse plus le supporter.

Le nouveau cadre juridique a renforcé le contrôle des projets BT (Construction-Transfert). Le décret 257/2025/ND-CP et les documents connexes établissent le mécanisme des contrats BT, notamment le paiement par le biais des fonds fonciers, le traitement des écarts et le rôle de l'audit. Cependant, ce document n'est qu'un point de départ. La validité d'un contrat BT réside dans sa mise en œuvre. Comment les coûts du projet sont-ils audités ? Quand le terrain est-il évalué ? Comment est géré l'écart entre la valeur du projet et le fonds foncier ? Quels documents permettent au public, au Conseil populaire et à la Cour des comptes de consulter ces calculs ?

La liste des 33 parcelles de terrain à Hô Chi Minh-Ville correspond à des paiements prévus, et non à des terrains déjà attribués. Par conséquent, la phase actuelle est cruciale pour les prévisions. Avant qu'une parcelle ne quitte le domaine public, la société a besoin de savoir comment elle est enregistrée, quel mécanisme est utilisé pour déterminer sa valeur, si elle sera mise aux enchères et qui sera tenu responsable si sa valeur réelle s'écarte sensiblement du plan initial.

Grâce au modèle de construction-transfert (BT), une ville peut achever ses projets plus rapidement. Cependant, la rapidité ne suffit pas à compenser les coûts. Ces derniers se répartissent sous d'autres formes : une partie est intégrée à l'investissement total du projet, une autre aux droits de développement foncier, et une dernière au délai entre la construction, le transfert du terrain et la mise en service. Ce modèle BT ne se limite pas à la mobilisation de ressources ; il s'agit également d'évaluer précisément la valeur simultanée de trois éléments : le projet, le terrain et le temps.

Dix ans après son achèvement, la véritable valeur d'un contrat de construction-transfert (BT) se révélera à travers la vie urbaine. Le projet sera-t-il plus utile à la communauté ? Le terrain sera-t-il utilisé plus efficacement ? Les ressources publiques créeront-elles une valeur ajoutée pour la collectivité ? Si tel est le cas, le BT peut devenir un moyen fiable de mobiliser des ressources pour une nouvelle phase de développement.

Source : https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html