Recherche de terrains urbains.
Une série de nouvelles réglementations dans la loi modifiée sur le commerce immobilier, applicable à compter du 1er janvier 2025, comprennent des dispositions plus strictes sur le lotissement et la vente des terrains par rapport à la réglementation actuelle, ce qui a suscité une attention publique considérable, notamment de la part des spéculateurs fonciers.
Plus précisément, la nouvelle réglementation interdira le lotissement et la vente de parcelles de terrain dans les quartiers, districts et villes des zones urbaines spéciales, de type I, de type II et de type III ; dans les zones ayant des exigences élevées en matière de paysage architectural ; dans les zones centrales et les zones entourant les monuments architecturaux dans les zones urbaines ; et sur les façades des routes régionales et supérieures, ainsi que sur les principales routes panoramiques dans les zones urbaines.
D'après de nombreux experts immobiliers, à long terme, une réglementation plus stricte du lotissement et de la vente des terrains contribuera à un développement plus transparent et durable du marché. Cependant, ce dernier connaîtra d'importantes fluctuations après l'entrée en vigueur de la nouvelle loi début 2025.
Il sera plus difficile de faire approuver de nouveaux projets. Par ailleurs, les projets de lotissement dans les zones urbaines de type II et III, déjà réalisés, continuent d'être cédés normalement et pourraient même bénéficier de hausses de prix. Le rapport entre l'offre et la demande entraîne une hausse des prix de ces produits, et non une baisse.
Vue aérienne d'Hanoi et de ses maisons de ville densément serrées (Photo : Ha Phong).
Anticipant cette nouvelle politique, de nombreux investisseurs expérimentés dans le commerce foncier ont commencé à rechercher des terrains dans les zones où le lotissement et la vente sont interdits par la nouvelle réglementation. Dans ce contexte, le marché foncier montre des signes de stagnation, certaines régions connaissant des baisses de prix importantes, voire des pertes.
M. Nguyen Van Khanh, investisseur immobilier à Hanoï, estime que le marché des terrains à bâtir sera particulièrement tendu dans les zones urbaines où le foncier ne peut être divisé et vendu en lots individuels. De toute évidence, une offre limitée favorisera la hausse des prix de ce type de biens.
« Auparavant, nous, les investisseurs, ciblions de vastes terrains en périphérie de la ville, dans le but de les lotir et de les revendre. Mais avec la nouvelle réglementation à venir, de nombreux investisseurs rechercheront des terrains dans les zones résidentielles, les zones de vente aux enchères et les zones de relogement disposant de titres de propriété dans les quartiers centraux », a déclaré M. Khanh, ajoutant que les terrains existants avec une documentation légale complète devraient prendre rapidement de la valeur dans un avenir proche.
Cependant, selon M. Khanh, malgré le potentiel de forte hausse des prix, tous les investisseurs ne peuvent pas se permettre d'acquérir ces terrains. En effet, les prix des terrains conformes à la réglementation dans certains quartiers centraux de Hanoï sont déjà élevés.
Fort d'une expérience de plus de 20 ans dans l'investissement immobilier, M. Tran Van Huy, résidant dans le district de Thanh Xuan (Hanoï), prévoit que le marché foncier des zones où la subdivision et la vente de parcelles ne sont pas autorisées par la nouvelle réglementation connaîtra d'importantes fluctuations, avec une tendance à la hausse des prix. La raison la plus évidente est la rareté de ce type de biens immobiliers.
« Après une période de forte spéculation foncière, le prix des terrains lotis montre des signes de baisse, mais il reste élevé. Sur le marché, seuls quelques terrains ont vu leur prix diminuer, certains étant vendus à perte en raison des difficultés financières des propriétaires et de leur emplacement peu favorable », a déclaré M. Khanh.
Une réflexion à long terme reste nécessaire.
D'après les experts de Batdongsan.com.vn, malgré une année difficile pour le marché immobilier, la demande d'acquisition de biens immobiliers reste forte. En termes de segments, les terrains sont les plus recherchés par les acheteurs potentiels (33 %), suivis des maisons individuelles (26 %) et des appartements (24 %).
Pour expliquer cette tendance majeure sur le marché des terrains, Le Bao Long, directeur de la stratégie du site d'information susmentionné, a déclaré que les consommateurs ont des attentes élevées concernant les terrains. La possibilité d'en acquérir un à un prix abordable explique l'intérêt croissant des investisseurs pour ce type de bien.
Un projet immobilier qui avait auparavant été autorisé à subdiviser et à vendre des parcelles de terrain dans le district de Hoang Mai (Image illustrative : Ha Phong).
Les gens ont tendance à investir dans l'immobilier dès qu'ils disposent de liquidités et que le marché s'améliore légèrement. Le premier type d'investissement qui vient à l'esprit est le terrain, car on considère généralement qu'il offre un excellent retour sur investissement.
En réalité, les terrains à bâtir sont plus faciles à acheter et à vendre que d'autres types de biens immobiliers. Alors que le prix d'une maison individuelle se situe entre 7 et 12 milliards de VND, les acheteurs peuvent acquérir un terrain à bâtir pour seulement 3 à 5 milliards de VND.
Selon de nombreux experts immobiliers, le marché immobilier a montré des signes de reprise, mais il reste à un faible niveau.
Toutefois, si vous souhaitez investir dans un terrain actuellement, il est primordial que les investisseurs tiennent compte de leur capacité financière, car ce n'est plus le moment pour les investisseurs spéculatifs. De plus, ils devraient privilégier les biens immobiliers dont le statut juridique est clair et qui répondent à leurs besoins réels en matière de logement.
« Le marché a besoin de plus de temps pour se redresser. Je pense que c'est une période où les investisseurs qui n'ont pas recours à un effet de levier financier excessif achèteront davantage. Les investisseurs fonciers doivent, en ce moment, privilégier une vision à moyen et long terme », a conseillé M. Nguyen The Diep, vice-président du Club immobilier de Hanoï.
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