Démêler le « nœud » de la liste des prix des terrains

Récemment, de nombreuses opinions ont mis en lumière le déséquilibre entre le prix des terrains et les ressources financières des habitants. L'exemple le plus frappant est celui de la famille de M. Dinh Cong Phuong, dans la commune de Ba Vi, à Hanoï . Autorisée à convertir plus de 210 m² de terres pérennes en terrains résidentiels ruraux, la famille a dû s'acquitter de près de 900 millions de VND de droits d'utilisation foncière, soit plus de 4,3 millions de VND/m² selon le nouveau prix des terrains.

Ou comme la famille de M. Tran Duy Dong dans la province de Nghe An qui a également été choquée lorsqu'elle a dû payer 4,5 milliards de VND pour convertir 300 m² de terrain de jardin en terrain résidentiel, soit un taux de conversion de près de 15 millions de VND/m²... Des chiffres qui dépassent la capacité financière des ménages ruraux et montagnards...

Ces cas ne sont pas isolés. C'est une conséquence inévitable lorsque la tarification foncière n'est pas établie en fonction de l'accessibilité pour la majorité, mais suit uniquement l'évolution du marché. Le nivellement des obligations financières entre riches et pauvres, entre zones urbaines et rurales, fait de la politique foncière, pourtant un outil de régulation équitable, un fardeau pour la majorité, notamment pour les personnes en situation difficile.

Selon Mai Van Phan, directrice adjointe du Département de l'aménagement du territoire ( ministère de l'Agriculture et de l'Environnement ), la suppression du cadre de tarification foncière constitue un progrès, mais si la nouvelle grille tarifaire ne correspond pas fidèlement à la réalité, la politique perdra de son efficacité sociale. En particulier, la loi foncière de 2024, entrée en vigueur le 1er janvier 2026, impose à chaque localité de publier une nouvelle grille tarifaire foncière, assortie d'une base de données d'évaluation pour chaque parcelle, après une large consultation de la population et régulièrement mise à jour.

Le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a recommandé au ministère des Finances et aux collectivités locales d'actualiser d'urgence les prix du marché, de créer une base de données sur les prix fonciers, d'organiser des consultations publiques et d'élaborer une feuille de route d'ajustement adaptée. Le point de vue constant du ministère est le suivant : les prix fonciers doivent être cohérents avec la réalité, refléter fidèlement les conditions de développement socio-économique de chaque région et de chaque groupe de population, et ne peuvent être appliqués mécaniquement ou de manière absolue aux prix du marché.

Suite aux retours de la population, le ministère des Finances a élaboré un projet d'amendement au décret gouvernemental n° 103/2024/ND-CP relatif aux redevances foncières et aux loyers fonciers. Cet amendement vise à modifier et à compléter plusieurs articles relatifs aux redevances foncières, aux loyers fonciers et aux fonds d'aménagement foncier, afin de limiter les cas où des prix fonciers spécifiques doivent être déterminés et d'assouplir les obligations financières des personnes dans certaines situations transitoires. Plus précisément, en cas de changement d'affectation d'un terrain (jardins ou étangs attenants à des habitations), le ministère des Finances propose que les personnes ne paient que 50 % de la différence entre le prix d'un terrain résidentiel et celui d'un terrain agricole, au lieu de 100 % actuellement.

Il est temps de reconnaître que la liste des prix fonciers ne se limite pas à une simple technique destinée à collecter des recettes budgétaires, mais doit être un outil de soutien au développement, de garantie de la justice sociale et de protection des droits légitimes des populations. Par conséquent, les collectivités locales doivent faire preuve de prudence et de responsabilité dans l'élaboration de cette nouvelle liste, en veillant à un zonage clair, à une consultation citoyenne approfondie, à une évaluation précise de l'impact socio-économique et à éviter toute référence abusive aux prix du marché.

Décrypter le système des prix fonciers ne se limite pas à modifier la loi ou le mode de calcul des prix, mais vise également à créer un système politique à la fois juste et viable, plaçant l'être humain au cœur du développement. Le système des prix fonciers doit devenir un moyen d'accéder légalement aux politiques foncières, et non un obstacle aux moyens de subsistance et au développement durable.

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