Saisir l'opportunité de « renverser la situation ».

L' immobilier en 2023 : une renaissance.

Le marché immobilier a connu une année difficile et éprouvante. Après deux années d'incertitude liées à la pandémie de Covid-19, il devrait bientôt se redresser et connaître un niveau de transactions comparable à celui d'avant la pandémie.

Cependant, une série de problèmes liés à l'environnement des affaires, aux sources de capitaux, aux cadres juridiques, à la disponibilité des terrains, etc., ont fait que le marché immobilier n'a pas affiché les performances escomptées en 2023.

Dans un rapport thématique intitulé « La santé actuelle du marché immobilier vietnamien », publié par l’Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS) en juin 2023, l’association a comparé les entreprises immobilières actuelles à « des personnes au bord de la noyade », déclarant que malgré les efforts déployés pour éliminer progressivement les facteurs qui réduisent leur poids, elles n’ont toujours pas la force de « survivre ».

Dans le même temps, le rapport prévoit également que si les difficultés persistent, environ 23 % des entreprises immobilières ne pourront pas maintenir leurs activités jusqu'à la fin du troisième trimestre, et seulement 43 % environ pourront survivre jusqu'à la fin de 2023.

À ce jour, les chiffres ont progressivement révélé la sombre réalité du marché. Selon les données de l'Office général des statistiques, au cours des onze premiers mois de 2023, 4 312 nouvelles entreprises immobilières ont été créées dans tout le pays, pour un capital social total de 247 054 milliards de VND, soit seulement 52,6 % et 57,1 % de la même période de l'année précédente.

Parallèlement, 1 160 entreprises ont finalisé leur dissolution, soit une hausse de 107,3 % par rapport à la même période l’an dernier. Concernant l’attraction des investissements étrangers dans le secteur immobilier, au 20 novembre, ce dernier avait attiré plus de 2,87 milliards de dollars d’IDE, en baisse de 31,4 % par rapport à la même période l’an dernier.

Immobilier - Immobilier 2024 : Saisir l'opportunité de « transformer » — M. Nguyen Van Dinh – Président de l’Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS).

Partageant ses réflexions sur la situation avec Nguoi Dua Tin , M. Nguyen Van Dinh, président de VARS, a déclaré qu'il était « très attristé » de voir une série d'entreprises et de courtiers immobiliers quitter le marché au cours des deux premiers trimestres de 2023.

« Au troisième trimestre 2023, même si la santé des entreprises immobilières montrait des signes plus positifs, en moyenne, plus de 100 entreprises quittaient encore le marché chaque mois », a déclaré M. Dinh.

Citant un rapport de VARS, M. Dinh a indiqué qu'à la fin de 2023, près de 70 % des agents immobiliers avaient changé de profession ou quitté le secteur récemment. Auparavant, on comptait environ 300 000 agents immobiliers. Cependant, en raison des fluctuations du marché, ils ne sont plus qu'environ 100 000 en activité.

Les entreprises doivent trouver des opportunités même dans l'adversité.

Le Dr Can Van Luc, économiste en chef du BIDV et directeur de l'Institut de formation et de recherche du BIDV, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, a déclaré qu'au cours des derniers mois de l'année, l'Assemblée nationale a adopté la loi sur le logement de 2023 et la loi modifiée sur les activités immobilières, et que la loi foncière modifiée pourrait être adoptée en 2024.

« C’est sans précédent, avec l’adoption quasi simultanée des trois principales lois relatives au marché immobilier. Cela va certainement engendrer des changements importants », a commenté M. Luc.

Toutefois, M. Luc estime que le marché immobilier sera encore confronté à de nombreux défis potentiels dans la période à venir, tels qu'un léger ralentissement économique mondial et une croissance modérée, qui affecteront directement un pays comme le Vietnam qui s'ouvre et s'intègre fortement à l'économie mondiale.

Bien que les taux d'intérêt aient diminué, ils restent globalement à des niveaux élevés, ce qui accroît les risques sur les marchés financiers et monétaires internationaux et a un impact négatif sur le marché intérieur.

Parallèlement, le versement du programme de relance 2022-2023 et des investissements publics est actuellement inégal, et les entreprises immobilières restent embourbées dans des difficultés liées à des problèmes juridiques, de trésorerie et de personnel.

Par ailleurs, les risques pesant sur le marché des obligations d'entreprises – une source de financement essentielle pour le secteur immobilier – nécessitent encore un temps considérable pour être maîtrisés et stabilisés. Malgré cela, il est peu probable que ce marché se redresse rapidement, avec environ 23 000 milliards de VND d'obligations arrivant à échéance en 2024.

Immobilier - Immobilier 2024 : Saisir l'opportunité de « transformer » (Figure 2). — Dr Can Van Luc - Membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire.

En conséquence, M. Luc estime que, dans le contexte actuel, les entreprises immobilières doivent « accepter » et « faire preuve de détermination ».

Premièrement, accepter la baisse des prix de l'immobilier, diversifier les sources de capitaux, étendre les marchés et les segments pour réduire les risques, et aborder et mettre en œuvre de manière proactive les lois pertinentes (foncières, de logement, commerciales immobilières, etc.).

Deuxièmement, nous sommes déterminés à restructurer le personnel, à maîtriser les risques liés aux flux de trésorerie, aux taux d'intérêt et aux taux de change, et à élaborer des plans précis et réalisables pour les obligations d'entreprise arrivant à échéance l'année prochaine.

Immobilier - Immobilier 2024 : Saisir l'opportunité de « transformer » (Figure 3). — Le marché immobilier devrait se redresser après avoir atteint son point le plus bas en 2024.

Pour l'avenir, le président de VARS, Nguyen Van Dinh, estime qu'en 2024, le marché immobilier devrait offrir de nombreuses nouvelles opportunités à mesure que les problèmes fondamentaux existants seront résolus.

Par conséquent, les entreprises immobilières doivent saisir rapidement les opportunités et surveiller de manière proactive l'évolution du marché afin de s'adapter au bon moment.

Pour l'avenir, M. Dinh a indiqué que les prix de l'immobilier augmenteront à des rythmes différents selon les régions et les marchés, principalement en fonction de l'équilibre entre l'offre et la demande, mais que le marché montrera certainement davantage de signes de reprise.

« Depuis le troisième trimestre 2023, le marché immobilier a montré de nombreux signes encourageants, créant ainsi une dynamique qui permettra au marché immobilier, au quatrième trimestre 2023 et au premier trimestre 2024, d’avoir une opportunité de reprise plus claire », a observé M. Dinh .

Promouvoir activement le développement sûr et sain du marché immobilier.

Dans sa dépêche officielle n° 1376 du 17 décembre 2023, le Premier ministre Pham Minh Chinh a chargé le ministère de la Construction de traiter avec la plus grande fermeté les cas causant des désagréments et des retards dans le secteur immobilier ; il a demandé à la Banque d’État du Vietnam de poursuivre ses recherches et d’élaborer des solutions viables pour la mise en œuvre effective du programme de crédit de 120 000 milliards de dongs ; au ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement de continuer à perfectionner la loi foncière amendée et de mettre en place sans délai des groupes de travail spécialisés chargés d’accompagner les collectivités locales dans la résolution des obstacles ; et aux présidents des comités populaires des provinces et des villes relevant de l’administration centrale d’enjoindre les organismes compétents à accélérer le déroulement des procédures d’investissement, et de rendre des comptes au Premier ministre en cas de retards dans les projets d’investissement.

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