Les banques accordent une faible valeur aux actifs, tandis que les clients exigent une valeur élevée. C'est la préoccupation de nombreux investisseurs lorsqu'ils hypothèquent des actifs pour emprunter de l'argent auprès des banques. De nombreuses banques commerciales font appel à des consultants pour évaluer les actifs avant d'accorder un prêt, afin de garantir les intérêts des clients et des banques. Cependant, de nombreux clients continuent d'exiger que les banques commerciales augmentent la valeur de leurs actifs lorsqu'elles contractent un prêt hypothécaire.
L'activité bancaire est risquée. Outre les activités prévues par les statuts et autorisées par la loi, l'activité principale des banques est la mobilisation de capitaux et le prêt. Les activités de prêt comportent toujours des risques potentiels : les clients qui empruntent des capitaux pour diverses raisons ne peuvent pas rembourser leurs dettes (capital et intérêts compris). Les banques doivent donc lutter pour compenser les prêts non remboursables conformément au contrat de crédit signé et payer les intérêts sur les fonds mobilisés auprès des organisations et des particuliers, ce qui a de graves répercussions sur leurs opérations. Afin de minimiser les créances douteuses, de nombreuses banques commerciales évaluent systématiquement les actifs en garantie des clients lors des procédures de prêt à un prix bien inférieur à celui du marché. Nombre de clients estiment que cela entraînera des difficultés d'accès aux sources de financement.
Français Mme Nguyen Thi Ha, du groupe 1, quartier Hai Ba Trung (ville de Phu Ly) a déclaré : Début 2024, ma famille a demandé un prêt bancaire de 2 milliards de VND pour faire des affaires et a utilisé comme garantie une maison de 3 étages dans le centre de la ville de Phu Ly, avec une superficie de terrain de 64 m2. Si calculée selon le prix du marché, la maison vaut environ 4,2 à 4,5 milliards de VND. Cependant, après avoir demandé un prêt bancaire, l'agent de crédit est venu évaluer la propriété et n'a évalué la maison qu'à environ 2 milliards de VND. Si la maison est hypothéquée pour emprunter du capital, ma famille ne peut emprunter qu'un maximum d'environ 1,4 milliard de VND (équivalent à 70 % de la valeur du bien). Nous recommandons aux banques commerciales d'évaluer les actifs près du prix du marché afin de créer des conditions favorables à l'emprunt de capitaux.
Selon l'analyse des banques commerciales, lorsque le marché immobilier est dynamique, les prix augmentent considérablement. C'est pourquoi l'évaluation des actifs en garantie des clients lors de l'hypothèque d'un bien immobilier est également effectuée avec la plus grande prudence. Si les banques évaluent les actifs en garantie selon le prix du terrain réglementé par l'État, la valeur du prêt sera très faible. Si elles évaluent les actifs en fonction des prix du marché, faute de prudence, les banques conserveront des « actifs en garantie virtuels ». Afin de garantir la sécurité du capital, de nombreuses banques ont amélioré leur capacité d'évaluation des actifs en faisant appel chaque année à des consultants pour évaluer les terrains dans la région. Sur cette base, les consultants se basent sur le prix du terrain réglementé par l'État et sur le prix du marché pour proposer le prix le plus adapté, préservant ainsi les intérêts des clients et des banques.
Français M. Tran Hong Viet, directeur de la succursale d'Agribank Kim Bang, a déclaré : « Pour surmonter les difficultés liées à l'utilisation de garanties pour emprunter des capitaux auprès des banques, la succursale se base chaque année à la fois sur la valeur prescrite par l'État et sur le prix du marché. Sur cette base, la succursale d'Agribank Kim Bang évaluera les garanties du client afin de débourser le capital de manière appropriée à chaque fois. En fait, l'utilisation de garanties garantira les procédures légales lors du prêt de capitaux et, surtout, renforcera la responsabilité du client lors de l'utilisation du capital. Le point de vue de l'unité est de ne calculer que la valeur du terrain et de prêter à 70 % de sa valeur, tandis que les biens sur le terrain ne sont pas comptabilisés ; si les biens sur le terrain sont comptabilisés, lorsque le client démolit le bien pour le reconstruire ou le démonte pour le vendre, la banque perdra la valeur de la garantie. »
Afin de réformer la gestion des hypothèques sur les actifs des clients lors de l'emprunt de capitaux, la succursale de la Banque d'État de Ha Nam a renforcé sa coordination avec le Département des Ressources naturelles et de l'Environnement pour l'échange et la communication d'informations sur les avis de révocation et d'annulation des certificats de droits d'utilisation des terres liés aux activités bancaires dans la province de Ha Nam, ainsi que sur l'enregistrement des garanties auprès des bureaux d'enregistrement des droits d'utilisation des terres. Les deux unités ont élaboré un règlement sur la coordination de l'échange et de la communication d'informations, contribuant ainsi à créer un cadre juridique permettant aux établissements de crédit de prêter des capitaux et de gérer les risques lors du processus de décaissement. Cette approche aidera les banques commerciales à limiter les risques liés à la détention de garanties et à améliorer l'efficacité des activités de décaissement de capitaux. Pour les garanties qualifiées, les bureaux d'enregistrement des droits d'utilisation des terres des districts et des villes confirmeront rapidement aux clients que les banques sont éligibles pour effectuer les procédures de décaissement des prêts.
Selon l'évaluation des banques commerciales, la fourniture d'informations entre le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et le secteur bancaire local aidera activement les établissements de crédit à débourser rapidement des prêts, à faire un bon travail de gestion et de prévention et à limiter les risques lors des prêts aux clients.
Tran Thoan
Source : https://baohanam.com.vn/kinh-te/tai-chinh-ngan-hang/nang-cao-gia-tri-tai-san-khi-the-chap-vay-von-ngan-hang-135773.html
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