Les investisseurs de Ho Chi Minh-Ville recherchent des appartements à Hanoi, multipliés par 7,5

Le marché immobilier a montré des signes positifs.

Récemment, selon le rapport de marché du premier trimestre 2024 de batdongsan.com.vn, le marché immobilier a montré des signes positifs.

Selon une enquête menée par batdongsan.com.vn auprès de courtiers sur les activités des entreprises immobilières pour lesquelles ils travaillent, 19 % ont déclaré que les entreprises ont augmenté leurs effectifs et 26 % ont confirmé que les entreprises ont augmenté leur budget marketing au premier trimestre 2024.

Immobilier - Les investisseurs de Ho Chi Minh-Ville recherchent des appartements à Hanoi, multipliés par 7,5 — L'intérêt pour les appartements à Hanoi de la part des investisseurs à la recherche de biens immobiliers à Ho Chi Minh-Ville a augmenté de 7,5 fois jusqu'à présent.

Commentant le marché des appartements, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn dans la région Sud, a déclaré que le prix de vente des appartements à Hanoi s'est rapproché de celui de Ho Chi Minh -Ville, et que le nombre de personnes à Ho Chi Minh-Ville à la recherche d'appartements à Hanoi a augmenté de 7,5 fois.

Plus précisément, le prix moyen des appartements à Hanoi est de 46 millions de VND/m2, tandis que le prix des appartements à Ho Chi Minh-Ville est de 48 millions de VND/m2.

Début 2018, le prix de vente des appartements à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville s'élevait respectivement à 27 et 31 millions de VND/m². Six ans plus tard, la hausse moyenne des prix des appartements à Hanoï a atteint 70 %, dépassant celle d'Hô-Chi-Minh-Ville, où les prix ont augmenté de 55 %.

Expliquant la forte augmentation des prix des appartements à Hanoi, M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a déclaré qu'il y avait deux raisons principales.

Premièrement, l'offre d'appartements à Hanoï reste limitée. Malgré les mesures prises pour lever les obstacles juridiques aux investisseurs, les nouveaux projets récents ne génèrent qu'environ 20 000 à 30 000 appartements par an, alors que la demande annuelle normale atteint 70 000 à 80 000 appartements.

Deuxièmement, la demande d'appartements à Hanoï reste élevée. Cette demande provient non seulement de Hanoï et des provinces du Nord, mais aussi du Sud. Les données massives de Batdongsan.com.vn révèlent une information surprenante : le nombre de demandeurs immobiliers de Hô-Chi-Minh-Ville intéressés par des appartements à Hanoï a été multiplié par 7,5 entre le premier trimestre 2021 et aujourd'hui. Sur la même période, le nombre de recherches d'appartements à Hô-Chi-Minh-Ville par les habitants n'a été multiplié que par 2.

Immobilier - Les investisseurs de Ho Chi Minh-Ville à la recherche d'appartements à Hanoi ont augmenté de 7,5 fois (figure 2). — Le prix moyen des appartements à Hanoi est de 46 millions de VND/m2, tandis que le prix des appartements à Ho Chi Minh-Ville est de 48 millions de VND/m2.

M. Nguyen Quoc Anh a indiqué que les habitants de Hô-Chi-Minh-Ville s'intéressent de plus en plus aux appartements à Hanoï, car les prix y sont relativement stables et restent inférieurs à ceux de Hô-Chi-Minh-Ville. De plus, la marge bénéficiaire des locations à Hanoï est supérieure à celle de Hô-Chi-Minh-Ville.

Plus précisément, le rendement locatif des appartements à Hanoi depuis le début de 2023 jusqu'à aujourd'hui a fluctué entre 4,1% et 4,9%, tandis qu'à Ho Chi Minh-Ville, il est de 3,9% à 4,5%, selon le rapport du premier trimestre de Batdongsan.com.vn.

Par ailleurs, ces derniers temps, certains investisseurs du marché sud ont investi le marché nord. Un certain nombre de clients fidèles du sud de ces investisseurs s'intéressent aux projets qu'ils ont récemment développés à Hanoï, contribuant ainsi à accroître la demande d'appartements à Hanoï.

De nombreux sujets bénéficient de la modification de la loi sur l’immobilier

M. Le Bao Long, directeur de la stratégie de Batdongsan.com.vn, prédit que les changements dans la loi pourraient favoriser les augmentations des prix des terrains à l'avenir lorsque la fréquence des mises à jour des prix des terrains augmentera et que le niveau de précision sera plus élevé.

Français Il a analysé qu'avec l'article 159 de la loi foncière de 2024 stipulant la suppression du cadre des prix des terrains et l'exigence de mise à jour annuelle de la liste des prix des terrains (au lieu de tous les 5 ans), le gouvernement stipule que la détermination de la liste des prix des terrains est effectuée par le Comité populaire provincial (par rapport à auparavant, il était nécessaire de se référer au cadre des prix des terrains), démontrant la délégation de pouvoir et de responsabilité aux localités, afin de fixer le prix des terrains au plus près de la situation réelle de la localité. Le chapitre XI de la loi foncière de 2024 stipule la suppression de la méthode de déduction, détaillant les conditions d'application de 04 méthodes d'évaluation foncière, améliorant également la précision de l'évaluation foncière.

En outre, l'article 138 de la loi foncière de 2024 complétant les conditions détaillées d'octroi de certificats de droit d'utilisation des terres pour les terres en usage qui ne sont pas contestées offre également de meilleures opportunités de liquidité et d'augmentation des prix pour les produits fonciers de cette catégorie.

Immobilier - Les investisseurs de Ho Chi Minh-Ville à la recherche d'appartements à Hanoi ont augmenté de 7,5 fois (figure 3). — Les consommateurs de biens immobiliers bénéficient généralement des changements apportés à la loi.

Dans le rapport sur le marché immobilier du premier trimestre 2024 de Batdongsan.com.vn, M. Le Bao Long a déclaré que si les prix des terrains augmentent, les prix de l'immobilier primaire augmenteront également en raison de l'augmentation des coûts de défrichement et de trois lois imposant des exigences plus strictes aux investisseurs en matière de conditions d'exploitation, de ratios de fonds propres et de procédures de réinstallation. La hausse des prix de l'immobilier secondaire entraînera une hausse des prix des logements privés et d'autres types de biens immobiliers.

Par ailleurs, M. Le Bao Long a déclaré que l'offre de logements sociaux devrait s'améliorer grâce aux politiques préférentielles et aux nouvelles aides, ainsi qu'aux réglementations exigeant des comités populaires provinciaux qu'ils allouent suffisamment de terrains pour le logement social. La nouvelle loi sur le logement social ajoute deux formes de développement de logements sociaux, notamment des capitaux étrangers/organisations étrangères et des ressources financières syndicales pour permettre aux travailleurs de louer des logements sociaux. Les investisseurs sont autorisés à réserver ≤ 20 % de la surface des infrastructures à des fins commerciales, bénéficient de tous les bénéfices et sont exonérés des frais d'utilisation du sol/de location, et n'ont pas à effectuer de procédures de détermination du prix ni à demander d'exonération.

De plus, les experts de Batdongsan.com.vn prédisent que la qualité des projets immobiliers sera également améliorée grâce à de nombreuses réglementations plus strictes sur les normes de transfert, les progrès, etc. Par exemple, l'article 36 de la loi sur le logement de 2023 stipule que les investisseurs doivent avoir la capacité et l'expérience nécessaires pour mettre en œuvre le projet, ne doivent pas autoriser/assigner d'autres partenaires à signer des contrats, et ne peuvent transférer le terrain qu'après avoir terminé et accepté le système d'infrastructure technique pour utilisation, et doivent assurer l'avancement des phases enregistrées.

M. Le Bao Long a déclaré que les consommateurs de biens immobiliers bénéficient généralement des modifications de la loi. Les deux groupes qui en bénéficient le plus sont les Vietnamiens vivant à l'étranger et les personnes réinstallées ou indemnisées.

Selon les statistiques, environ 15 à 20 % des transferts de fonds sont investis directement dans l'immobilier. Les modifications apportées à la loi créent un cadre juridique plus formel et des politiques plus flexibles, stipulant que les Vietnamiens résidant à l'étranger sont autorisés à transférer des droits d'utilisation des terres (auparavant uniquement pour les locations, autorisés à gérer des maisons inutilisées). Cela augmentera encore les possibilités d'attirer des capitaux étrangers sur le marché immobilier.

Les personnes faisant l'objet d'une réinstallation ou d'une indemnisation bénéficient également de droits garantis dans de nombreux cas. Les ménages et les personnes concernées bénéficient de conditions d'emploi, de revenus, de stabilité et de production. La loi foncière de 2024 stipule également que les zones de réinstallation doivent mettre en place les infrastructures techniques et sociales nécessaires pour garantir la vie des résidents. Les ménages et les personnes indemnisés lors de la récupération de leurs terres, s'ils ne sont pas éligibles à un terrain résidentiel mais ne peuvent pas trouver d'autre logement, bénéficieront tout de même d'une indemnisation pour ce terrain. Les personnes dont les terres non agricoles (non résidentielles) sont récupérées bénéficieront également d'une indemnisation plus souple qu'auparavant.

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