De nombreuses régions du marché immobilier subissent-elles des « hausses de prix artificielles » ?

Comparativement à la même période l'an dernier, le marché immobilier a connu une reprise au premier trimestre 2025. Dans certaines régions de la province, les prix des terrains ont grimpé en flèche, atteignant parfois une hausse de 30 à 40 % par rapport à la période précédant le Nouvel An lunaire de l'Année du Serpent. Durant cette période, les experts immobiliers conseillent aux investisseurs et aux résidents de faire preuve de prudence lors de leurs transactions et d'éviter d'acheter des terrains à des prix exorbitants.

Selon les experts du secteur immobilier, si le marché a atteint son point le plus bas en 2023, une reprise est attendue fin 2024 et début 2025, portée par une demande accrue. Dans la province de Ha Nam, le marché immobilier connaît une croissance rapide. Les investisseurs accélèrent la construction de projets afin d'approvisionner rapidement le marché. Leurs investissements se concentrent sur les zones urbaines autour de l'hôpital Bach Mai (antenne 2), de l'hôpital Viet Duc, du campus de l'université Nam Cao et des zones industrielles. Certains terrains situés près de l'hôpital Bach Mai (antenne 2) et de l'hôpital Viet Duc, dont le prix oscillait entre 40 et 45 millions de VND/m² début 2023, ont vu leur prix grimper à 70-75 millions de VND/m² cette année, dépassant même les 90 millions de VND/m² dans certaines zones. Ce phénomène de « gonflement artificiel » des prix est principalement dû à la spéculation, tandis que les besoins réels des acquéreurs restent très limités.

M. Tran Van Phai, agent immobilier du quartier de Chau Cau (ville de Phu Ly), a déclaré : « Après environ deux années difficiles marquées par des taux d’intérêt élevés et un resserrement du crédit, le marché immobilier s’est progressivement redressé et montre des signes de reprise suite à l’assouplissement de la politique monétaire par la Banque d’État du Vietnam. Durant cette période, les taux d’intérêt des prêts bancaires sont restés stables et bas, stimulant ainsi les investissements, notamment dans l’immobilier. Quant à la hausse soudaine des prix de l’immobilier, en particulier à proximité des hôpitaux, des écoles et des zones industrielles, elle s’explique principalement par la stratégie d’une partie de la population qui achète des terrains et des maisons en prévision d’une augmentation des prix. Cette pratique, de plus en plus courante, alimente la spéculation foncière : les prix des terrains sont élevés, tandis que la demande de logements reste faible. La plupart des acheteurs achètent à des fins spéculatives ou locatives, certains revendant même immédiatement après l’acquisition pour réaliser un profit. »

Vue de la zone urbaine du quartier de Lam Ha (ville de Phu Ly).

Outre les raisons évoquées précédemment, on observe depuis peu, dans certaines localités, un phénomène d'enchères de droits d'utilisation des sols où les offres gagnantes dépassent largement le prix de départ, entraînant une forte hausse des prix fonciers dans la zone concernée. La mauvaise gestion et le déroulement de ces enchères ont favorisé la formation de groupes et d'associations d'investisseurs. Ces derniers surenchérissent considérablement et peuvent ensuite abandonner leurs dépôts après avoir remporté l'enchère, dans le but de créer artificiellement un niveau de prix et d'en tirer profit. Par ailleurs, la réalisation de nombreux projets d'infrastructure stimule également la demande d'investissements immobiliers.

D'après les experts du secteur immobilier, la manipulation artificielle des prix et la inflation des prix par les spéculateurs et les agents immobiliers entraînent des écarts considérables entre le prix actuel et le prix futur d'un même terrain. Les prix élevés pratiqués dans certaines zones servent de référence, créant un nouveau niveau de prix pour certains projets et affectant les prix des terrains et des logements dans la région. Les ménages, notamment ceux à faibles revenus, auront des difficultés à se loger. Parallèlement, cette situation augmentera les coûts pour les entreprises, les incitant à investir dans des biens immobiliers haut de gamme au détriment de projets abordables destinés aux ménages à revenus faibles et moyens.

D'après un rapport du Bureau d'enregistrement foncier (ministère de l'Agriculture et de l'Environnement), entre fin 2024 et début 2025, le nombre de transactions foncières et de demandes de titres de propriété a globalement augmenté par rapport au début de l'année 2024. De nombreux ménages ont ainsi procédé à des transactions entre eux, notamment concernant des titres délivrés seulement un ou deux mois auparavant, avant de les céder à des tiers. Durant cette période, les experts économiques conseillent aux personnes souhaitant investir dans l'immobilier pour y construire un logement d'examiner attentivement leurs options afin d'éviter les prix gonflés, souvent par des spéculateurs.

Afin de garantir un marché transparent et durable, et de prévenir les flambées de prix à l'origine de bulles spéculatives, une coopération étroite entre tous les secteurs concernés est essentielle. Cela implique de renforcer la gestion et la supervision par les organismes d'État, ainsi que de promouvoir la recherche, le développement et la mise en œuvre de mécanismes et de politiques visant à rendre transparents les systèmes d'information et de données relatifs au marché immobilier. Les agents immobiliers et les bourses immobilières doivent se conformer strictement à la réglementation en vigueur dans l'exercice de leur fonction d'intermédiaires. Parallèlement, les autorités compétentes doivent intensifier leurs efforts pour lutter contre les individus et les entreprises qui participent à la manipulation des prix et à la création de bulles spéculatives. Le gouvernement doit continuer à mettre en œuvre des politiques incitatives attractives afin d'encourager les entreprises à développer des logements commerciaux abordables pour la majorité des travailleurs.

Tran Thoan

Source : https://baohanam.com.vn/kinh-te/nhieu-vi-tri-bat-dong-san-co-xu-huong-tang-ao-155961.html