Les valeurs immobilières industrielles se « réveillent »

Dans le contexte économique dynamique marqué par la réforme administrative, le secteur immobilier des parcs industriels (IPB) montre des signes convaincants de « réveil ». Il ne s'agit pas seulement d'une reprise technique cyclique, mais cette hausse des prix est également alimentée par des changements structurels, notamment après que le projet de fusion des provinces et des villes a créé un puissant moteur de planification, d'investissement public et de flux de capitaux d'investissement direct étranger (IDE).

Les prix de location des terrains des parcs industriels ont augmenté de 35 % dans le Nord et de 67 % dans le Sud, tandis que les taux d’occupation restent élevés, atteignant 81-83 % dans le Nord et jusqu’à 92 % dans le Sud.

La fusion des unités administratives provinciales, comme celle proposée de Hô-Chi-Minh-Ville avec Binh Duong et Ba Ria-Vung Tau , crée une nouvelle zone économique dont le PIB pourrait dépasser 2,5 quadrillions de dôngs, soit 24 % du PIB du pays. Cela modifie non seulement la carte administrative, mais repositionne également les centres industriels, les infrastructures logistiques et les chaînes de valeur de la production.

Selon CBRE Vietnam, entre 2020 et 2024, les prix de location des terrains des parcs industriels ont augmenté de 35 % dans le Nord et de 67 % dans le Sud, tandis que les taux d'occupation sont restés élevés, atteignant 81-83 % dans le Nord et 92 % dans le Sud. En 2024, les prix de location des terrains dans le Sud ont continué d'augmenter de 10 à 18 %. Ces chiffres reflètent une demande largement supérieure à l'offre, ce qui a été le catalyseur de l'explosion des cours des actions des parcs industriels.

KB Securities Vietnam Joint Stock Company (KBSV) a analysé que les actions des parcs industriels affichent actuellement une décote par rapport à leur valeur comptable, tandis que les actifs fonciers sont confrontés à un cycle de réévaluation en raison de la politique de fusion provinciale. L'écart entre la valeur comptable et la valeur de marché constitue un potentiel d'augmentation de capital.

Les actions qui ont récemment dominé le marché immobilier des parcs industriels ont toutes un point commun : détenir d'importants fonds fonciers dans des zones de fusion potentielles. La société par actions Industrial Development and Investment Corporation (code BCM) a progressé de 16 % au premier trimestre 2025 et SSI prévoit une croissance de son bénéfice après impôts pouvant atteindre 35 %, grâce aux transferts de terrains dans la nouvelle ville de Binh Duong et aux bénéfices de la coentreprise VSIP.

Vietnam Rubber Group (GVR) a enregistré une forte hausse de 44,5 %, grâce à la conversion de plantations d'hévéas en parcs industriels et à la hausse des prix du caoutchouc (+38 %). De même, SZC (Sonadezi Chau Duc) a enregistré une hausse de 18,8 % de son action, avec une surface record sous contrat et une hausse de 39 % de son bénéfice.

VIS Rating a déclaré que KBC est actuellement l'entreprise possédant le plus grand fonds foncier commercial (1 300 ha), suivie de SIP (1 087 ha), BCM (940 ha), IDC (600 ha) et VGC (560 ha). En particulier, VGC - Viglacera Corporation - est en cours d'approbation pour investir dans près de 840 ha de nouveaux terrains industriels à Yen Bai , Khanh Hoa et Thai Nguyen, avec un capital d'investissement total de plus de 8 000 milliards de VND.

Selon M. Nguyen Anh Khoa, responsable du département d'analyse et de recherche d'Agribank Securities : « Le facteur le plus important dans l'évaluation des actions immobilières industrielles est le fonds foncier disponible et la capacité d'expansion réelle de l'entreprise ».

Dans le contexte de la restructuration administrative, ce point de vue est encore plus pertinent.

La Commission nationale de surveillance financière prévoit que les investissements directs étrangers (IDE) pourraient dépasser 30 milliards de dollars en 2025, en se concentrant sur de nouveaux secteurs tels que les semi-conducteurs, l'IA, les énergies renouvelables et la logistique. Suite à l'annonce de la coopération entre le Vietnam et NVIDIA, la demande de parcs industriels spécialisés et de haut niveau a augmenté.

Selon CBRE, les bénéfices de l'ensemble du secteur de l'immobilier industriel devraient augmenter de plus de 30 % en 2025 par rapport à 2024, année où les BPA de nombreuses entreprises leaders du secteur ont fortement progressé, entraînant un ajustement positif de la valorisation des actions. Ce groupe d'actions à fort coefficient bêta attire aussi bien les investisseurs institutionnels que les spéculateurs stratégiques.

Il existe actuellement 31 entreprises cotées en bourse pour le développement des infrastructures de parcs industriels, dont BCM, KBC, SIP, IDC, VGC... sont toutes des codes inclus dans le portefeuille de suivi des grands fonds d'investissement grâce à leur base financière stable et à leur fonds foncier stratégique.

Cependant, le marché immobilier des parcs industriels n'est pas une mince affaire. Les coûts de défrichement des terrains grimpent en flèche, réduisant les marges bénéficiaires de plus de 50 % à 30-35 % pour les nouveaux projets. Les prix de location des terrains des parcs industriels au Vietnam se rapprochent également de ceux de concurrents régionaux comme l'Indonésie, la Malaisie et l'Inde, ce qui réduit la marge concurrentielle.

La mise en œuvre de la politique d'impôt minimum mondial (IMG) à 15 % à partir de 2024 rend les incitations fiscales aux IDE moins attractives. Si les IDE enregistrés diminuent de 30 %, les nouveaux projets de parcs industriels pourraient être retardés, ce qui aurait des conséquences sur la trésorerie et la croissance du chiffre d'affaires des entreprises.

Les experts de GTJASVN mettent en garde : « Il s’agit d’une opportunité de repositionnement structurel, et non d’un cycle à court terme. Si les investisseurs y voient une opportunité de surfer, ils risquent d’être éliminés. » Le marché exige actuellement une stratégie à moyen et long terme, ciblant des entreprises dotées de fondations solides, de fonds fonciers conséquents et d’une orientation de développement transparente.

Selon les hypothèses post-fusion, le chiffre d'affaires à l'exportation de Hô-Chi-Minh-Ville a presque doublé pour atteindre 89 milliards de dollars, soit 21,9 % du total national ; celui de Bac Ninh, après sa fusion avec Bac Giang, a dépassé 70 milliards de dollars, soit 17,3 % ; celui de Hai Phong a atteint 40,9 milliards de dollars. Le chiffre d'affaires total à l'exportation de 34 nouvelles provinces et villes après la fusion a remodelé la carte économique nationale, établissant de nouvelles « capitales » industrielles dans le Nord et le Sud-Est.

Durant cette période de transition, les entreprises qui sauront tirer parti des tendances, s'assurer un environnement foncier sain et adopter une stratégie de développement claire et transparente bénéficieront d'importants flux de trésorerie. À l'inverse, celles qui « empruntent la vague » sans véritable assise seront rapidement éliminées de la liste des priorités.

Le « réveil » des valeurs immobilières des parcs industriels illustre clairement le lien entre réforme administrative et repositionnement des capitaux d'investissement. Lorsque le foncier redeviendra un actif stratégique, les investisseurs avisés sauront choisir le bon moment et les bonnes valeurs, à conserver sur le long terme.

Source : https://thoibaonganhang.vn/nhom-co-phieu-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-dang-thuc-giac-163581.html