Augmentation des plafonds de crédit immobilier : comment la contrôler ?

TPO - La Banque d'État du Vietnam vient d'élargir les marges de manœuvre en matière de crédit immobilier pour 25 banques commerciales. Le professeur associé Dang Ngoc Duc estime que la Banque d'État du Vietnam poursuit une stratégie d'assouplissement monétaire contrôlé, soutenant à la fois la reprise économique et garantissant la sécurité du système financier. Cette approche est conforme aux normes internationales.

Contexte d'assouplissement du crédit immobilier

Face au risque de surchauffe du crédit immobilier, la Banque d'État du Vietnam a imposé, dès le début de l'année, aux banques commerciales un contrôle strict du rythme de croissance des crédits. Conformément aux directives opérationnelles, l'encours de crédit du premier trimestre ne doit pas excéder 25 % de l'objectif de croissance annuel, tandis que l'objectif global de croissance du crédit pour l'ensemble du système est fixé à environ 15 % pour l'année.

Cependant, selon une annonce récente de la Banque d'État du Vietnam, du 1er janvier au 31 décembre, les établissements de crédit n'auront pas à inclure dans le solde total des prêts immobiliers en cours, par rapport à fin 2025, l'encours supplémentaire des prêts liés au logement social, aux parcs industriels et aux zones franches d'exportation, lors du contrôle du taux de croissance du crédit dans ce secteur.

Cette politique vise à faciliter l'accès des banques au crédit pour les segments immobiliers prioritaires, conformément à la politique de développement du logement social, des infrastructures industrielles et de promotion de la croissance socio -économique.

La liste des 25 banques commerciales soumises à ce mécanisme comprend de nombreuses grandes banques telles que VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank,ACB , Saigonbank, Techcombank et plusieurs autres. Les données issues des rapports financiers du premier trimestre de 14 de ces banques, qui détaillent leurs portefeuilles de prêts, montrent que les prêts immobiliers continuent de progresser fortement au sein de ce groupe, mais que les stratégies d'allocation varient sensiblement d'une banque à l'autre.

Plus précisément, au cours des trois premiers mois de cette année seulement, l'encours total des prêts immobiliers (y compris les prêts aux entreprises immobilières et les prêts à la construction) a atteint plus de 1 580 milliards de VND, soit une augmentation de près de 7 % par rapport à fin 2025. Ce chiffre témoigne de l'attrait constant du secteur immobilier pour les capitaux bancaires, malgré les nombreux défis auxquels le marché est toujours confronté.

Les prêts immobiliers ont fortement augmenté au cours des trois premiers mois de l'année.

Sur le total des prêts en cours mentionnés ci-dessus, les prêts immobiliers ont atteint 1 000 milliards de VND (soit 63,2 %), tandis que les prêts à la construction se sont élevés à 581 068 milliards de VND, représentant les 36,8 % restants. Les cinq principales banques, à savoirSHB , VPBank, Techcombank, MB et HDBank, détenaient un encours total de près de 1 180 milliards de VND, soit 74,4 % du total des 14 banques étudiées.

Conscience des risques

Dans un entretien accordé à un journaliste du quotidien Tien Phong , le professeur agrégé Dang Ngoc Duc, directeur de l'Institut de technologie financière de l'université Dai Nam, a expliqué que la décision d'élargir la marge de manœuvre en matière de crédit immobilier s'explique par le fait que le marché immobilier montre à nouveau des signes de ralentissement après une période de reprise entre fin 2024 et 2025. La liquidité du marché a diminué, de nombreux projets continuent de rencontrer des difficultés de mise en œuvre, tandis que la tendance à la hausse des taux d'intérêt et le contrôle strict des flux de capitaux vers l'immobilier à partir de début 2026 ont réduit la capacité des entreprises à accéder au capital.

Professeur associé Dang Ngoc Duc - Directeur de l'Institut de technologie financière, Université Dai Nam.

L’augmentation des plafonds de crédit pour les banques affichant des ratios de solvabilité élevés et de solides capacités de gestion des risques est perçue comme une solution pour accroître le financement des projets de logements sociaux, de logements commerciaux abordables et d’infrastructures urbaines. L’objectif est non seulement de soutenir la reprise des marchés, mais aussi de stimuler la croissance économique et d’atténuer le risque de bulles spéculatives grâce à une allocation sélective des capitaux.

D'après M. Duc, dans une perspective de gestion macroéconomique, le gouvernement et la Banque d'État du Vietnam s'efforcent de concilier croissance et stabilité financière. L'augmentation des limites de crédit n'est pas généralisée, mais réservée aux banques disposant d'une solide assise financière, d'un faible taux de créances douteuses et d'un ratio de solvabilité élevé. Cette approche vise à soutenir la croissance du PIB tout en maîtrisant les risques liés au marché immobilier.

Le marché immobilier a également bénéficié d'une liquidité accrue, permettant aux entreprises de poursuivre la mise en œuvre de leurs projets et de stimuler l'offre. Parallèlement, la reprise du secteur immobilier aura un effet d'entraînement sur les marchés de la construction, des matériaux, de l'aménagement intérieur et du travail, contribuant ainsi à la croissance économique globale.

Toutefois, M. Duc estime que les risques potentiels doivent rester étroitement surveillés. « Si le marché se redresse plus lentement que prévu, la forte augmentation de la dette immobilière pourrait peser sur la qualité des actifs des banques et accroître les créances douteuses. Par ailleurs, l'abondance du crédit pourrait également entraîner des hausses de prix localisées dans certaines régions, exerçant ainsi une pression sur l'inflation et la stabilité macroéconomique », a-t-il déclaré.

Le professeur agrégé Dang Ngoc Duc estime que la Banque d'État du Vietnam poursuit une stratégie d'assouplissement monétaire contrôlé, visant à la fois à soutenir la reprise économique et à garantir la sécurité du système financier. Cette approche est conforme aux normes internationales, notamment au cadre de gestion des risques de Bâle III. Cependant, son efficacité à long terme dépendra de la capacité de supervision de l'autorité de régulation ainsi que de la discipline de marché des banques commerciales.

Afin d'optimiser l'efficacité de cette politique, M. Duc a proposé de classer clairement les crédits immobiliers selon leur destination, en priorisant les capitaux destinés au logement social et au logement commercial répondant aux besoins réels, et en limitant les flux de fonds vers les activités spéculatives. Il a également suggéré d'augmenter les exigences de fonds propres et les provisions pour risques pour les prêts liés à l'immobilier haut de gamme ou aux projets dont la documentation juridique est incomplète. Une meilleure transparence du marché permettra aux organismes de réglementation et aux établissements de crédit d'évaluer plus précisément les risques potentiels, garantissant ainsi que la croissance aille de pair avec la stabilité financière.

Source : https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo