« Montagne » de livres rouges dans les banques : deux noms révélés « détenant » 5 millions de milliards de VND de biens immobiliers hypothéqués

'Núi' sổ đỏ ở ngân hàng: Lộ diện hai cái tên 'ôm' 5 triệu tỉ đồng bất động sản thế chấp - Ảnh 1. — Un projet immobilier rue Vo Nguyen Giap, Hô Chi Minh Ville - Photo : QUANG DINH

Banques disposant de grandes propriétés hypothécaires

Les rapports financiers semestriels pour 2025 de nombreuses banques n'expliquent pas en détail les éléments des titres de valeur reçus sous forme d'hypothèques et de gages.

Parmi les autres, on retrouve quelques grands noms notables comme Agribank , Vietcombank...

L'explication montre que la valeur totale des actifs hypothéqués et mis en gage des clients d'Agribank a presque atteint 3,53 millions de milliards de VND à la fin du mois de juin 2025, soit une augmentation de plus de 10 % après 6 mois.

L'immobilier demeure le principal actif collatéral de la banque, atteignant plus de 3 170 milliards de VND, soit une augmentation de plus de 8 % par rapport à la fin de l'année dernière. Parallèlement, l'immobilier et les titres de valeur représentent respectivement 200 271 milliards de VND et 85 559 milliards de VND.

En termes de valeur totale des actifs hypothéqués, Agribank ne surpasse peut-être pas certaines banques du groupe des « Big 4 ». Cependant, si l'on considère uniquement les actifs immobiliers hypothéqués, Agribank pourrait ne pas avoir de « concurrents ».

Quant à Vietcombank , le total des actifs hypothécaires au 30 juin 2025 s'élevait à plus de 2 600 000 milliards de VND, en hausse de près de 10 % par rapport à la fin de l'année dernière. Sur ce total, l'immobilier représentait plus de 1 738 000 milliards de VND, en légère hausse par rapport aux 1 732 000 milliards de VND il y a six mois.

Le montant total des garanties immobilières déposées par les clients d'Agribank et de Vietcombank s'élève à près de 5 millions de milliards de dongs. Certaines banques publiques restantes n'ont pas fourni de précisions sur ce montant.

Parmi les banques commerciales par actions :ACB , MBBank, Techcombank, Sacombank, HDBank… toutes détiennent une proportion relativement élevée d'actifs immobiliers hypothéqués. Par exemple, Techcombank détenait 565 888 milliards de VND fin juin 2025, soit une augmentation de près de 6 % par rapport au début de l'année. Parallèlement, Sacombank détenait 889 289 milliards de VND d'actifs immobiliers hypothéqués, soit une augmentation de 6,5 %.

Au contraire, l'ACB a tendance à diminuer de plus de 1,05 trillion de VND à 997,618 milliards de VND après les 6 premiers mois de cette année.

Le crédit afflue également fortement vers l’immobilier.

Selon les données de la Banque d'État au 31 juillet, l'encours total de la dette immobilière des établissements de crédit a atteint 4,08 millions de milliards de dôngs. Il s'agit d'une croissance impressionnante de 16,95 % par rapport à fin 2024, supérieure à la croissance générale du crédit. Le crédit immobilier représente actuellement 23,68 % de l'encours total de la dette de l'ensemble de l'économie.

M. Nguyen Minh Hanh, directeur du Centre d'analyse des valeurs mobilières de SHS - SHS Research - a déclaré que dans l'élaboration des politiques, tout le monde espère que les capitaux bancaires afflueront vers la production, ce qui créera des emplois et des richesses matérielles pour l'économie.

En examinant les données des rapports financiers des banques commerciales par actions, la tendance est encore plus claire : en seulement 6 mois, les prêts aux entreprises immobilières ont augmenté de près de 20 %, bien plus que ceux destinés à l'industrie de transformation ou au commerce.

Selon les experts de SHS Research, évaluer un projet immobilier est souvent bien plus simple qu'un projet industriel. Les terrains et les bâtiments peuvent être hypothéqués et liquidés à une valeur stable, tandis que les machines et les équipements perdent rapidement de la valeur et leur rendement est incertain.

Il est évident que l'argent cherche à s'apprécier et, à l'heure actuelle, l'immobilier est devenu le lieu idéal pour le recevoir. Mais le cycle du crédit immobilier est très lent.

Les prêts immobiliers et les prêts pour projets durent généralement de 10 à 20 ans ; le capital reste dans les actifs fixes, difficile à renouveler. Parallèlement, les prêts d'investissement destinés à la production et aux entreprises sont renouvelés rapidement, chaque année au cours de plusieurs cycles, ce qui dynamise directement le PIB, ont souligné les experts de SHS.

Les données du SHS montrent également que de 2021 à aujourd'hui, l'immobilier a été un grand « attracteur de capitaux » : depuis le début de l'année, pour chaque 100 VND de crédit supplémentaire, environ 35 VND ont été alloués à ce secteur.

Si, fin 2022, près de 30 VND/100 en moyenne sont investis dans ce secteur (environ 20 VND pour les entreprises de développement de projets, 10 VND pour les prêts d'auto-consommation), cela reflète l'équilibre entre l'offre et la demande : l'offre est « renforcée » par les restructurations et les remboursements de dettes, tandis que la demande de logements ne s'est pas redressée uniformément. Il est donc facile de créer une situation de « prix fixe et de liquidités faibles » en l'absence de revenus supplémentaires.

Les experts de SHS estiment que la question fondamentale n’est pas de savoir si l’immobilier submerge le secteur de la production et des affaires, mais comment faire en sorte que l’ensemble du secteur économique s’agrandisse, de sorte que la production ait un endroit où vivre et soit suffisamment forte pour attirer les flux de capitaux.

Si nous voulons que les flux de trésorerie se propagent à la production et aux services, nous avons besoin de davantage de politiques visant à stimuler la demande réelle (emploi, revenus, logements sociaux avec infrastructures) au lieu de se limiter à « l’offre et la structure » du côté de l’offre.

Banques disposant de grandes propriétés hypothécaires

Le crédit afflue également fortement vers l’immobilier.

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