Réguler clairement les dépôts pour protéger les personnes

NAUGMENTER LA VALEUR DU DÉPÔT JUSQU'À 20 – 30 %

Conformément à l'article 23 du projet de loi sur le commerce immobilier (modifié) présenté pour commentaires à l'Assemblée nationale, l'agence de rédaction propose deux options sur les principes du commerce du logement et des travaux de construction à l'avenir. Option 2, les investisseurs en projets immobiliers (immobilier) ne sont autorisés à collecter des dépôts auprès des clients que lorsque le projet de logement ou de construction a rempli toutes les conditions pour être mis en activité et a effectué des transactions conformément aux dispositions de la présente loi. Option 1, les investisseurs dans des projets immobiliers ne peuvent collecter des dépôts comme convenu avec les clients que lorsque le projet a une conception de base évaluée par une agence d'État et que l'investisseur dispose de l'un des documents sur les droits d'utilisation des terres. Le montant maximum de la caution ne dépasse pas 2% du prix de vente ou de location.

L'avocat Nguyen Dang Tu, de Trilaw Law Company Limited, a analysé pour l'option 1, la nature du dépôt selon le Code civil est d'assurer l'exécution des obligations civiles. Ainsi, une partie (la partie déposante) remet à l'autre partie (la partie réceptrice du dépôt) une somme d'argent ou un bien dans un certain délai pour confirmer l'unanimité de volonté entre les parties et assurer la conclusion ou l'exécution de l'accord. contrat.communauté civile. Pour les opérations de vente immobilière, la caution a pour but d'assurer l'exécution du contrat d'achat et de vente immobilière. Si la réglementation est celle de l'option 1 ci-dessus, cela n'est plus nécessaire, car lorsque le projet est qualifié pour être mis en exploitation, les parties peuvent immédiatement signer un contrat d'achat et de vente immobilier sans avoir à déposer d'acompte. Cette option 1 vise donc à limiter les risques pour les clients, à accroître la responsabilité des investisseurs et à purifier les investisseurs ayant une capacité financière insuffisante, mais l'application aux dépôts n'est pas nécessaire. La condition d'éligibilité à la commercialisation du projet ne doit s'appliquer qu'à la signature d'un contrat de vente.

L'option 2 est plus « ouverte » aux investisseurs pour effectuer des transactions de dépôt. Toutefois, pour protéger les intérêts des clients, le projet devrait ajouter un contenu limitant les dépôts à un niveau approprié (environ 20 à 30 %). Car actuellement le Code civil ne réglemente pas le dépôt minimum ou maximum requis pour les achats immobiliers. Cela a conduit au récent chaos des achats immobiliers sur le marché. Il existe des investisseurs qui, par le biais de dépôts, demandent aux clients de déposer jusqu'à 95 % de la valeur du bien immobilier pour lever des capitaux déguisés. Cependant, lorsqu'un litige survient, l'investisseur est incapable de verser l'acompte au client et tarde à rembourser le client. De nombreux clients ont également du mal à récupérer leur capital, et encore moins à demander à l'investisseur de payer la caution. Typiquement, il existe de nombreux cas de mobilisation pour acheter et vendre des projets fonciers, les documents juridiques ne sont pas complétés mais ils reçoivent un acompte allant jusqu'à 95% de la valeur, mais ne signent pas le contrat à temps et ne sont plus en mesure de rembourser, les gens dénoncent, l'investisseur a été poursuivi et les gens ont perdu de l'argent. Il existe également de nombreux cas où les investisseurs acceptent un dépôt de 10 %, mais lorsque les prix des terrains et des logements augmentent, de nombreux investisseurs sont prêts à payer le dépôt sans continuer à signer un contrat de vente. Il existe également des cas de dépôts faibles, lorsque l'immobilier se bloque et que les prix diminuent, les clients sont également prêts à renoncer à leurs dépôts. « Le projet devrait en outre stipuler que pour signer un dépôt, l'investisseur doit fournir une lettre de garantie de la banque s'engageant à rembourser le dépôt au client lorsque l'investisseur viole l'accord. Cette proposition créera des conditions plus favorables pour que les investisseurs puissent mobiliser des capitaux et garantira également les droits des clients lorsque les investisseurs violent leurs engagements", a proposé l'avocat Tu.

Les dépôts ne seront acceptés que lorsque le projet répond aux conditions commerciales

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, avec l'option 1, le but du dépôt est d'assurer l'exécution du contrat, mais en réalité, après la signature du contrat, cela arrive rarement. que la partie Le dépôt a été fraudé par le destinataire du dépôt. La raison en est que la conclusion des contrats est souvent étroitement contrôlée par les parties et mise en œuvre conformément aux dispositions légales. Lors de l’exécution du contrat, l’acompte est souvent déduit du premier montant de paiement de la transaction. L'option 2 consiste à déposer un acompte pour garantir la conclusion du contrat. En effet, avant de conclure un contrat, il arrive souvent que le déposant soit trompé par le dépositaire et ne conclue pas le contrat, causant ainsi un préjudice au déposant. Actuellement, les deux options 1 et 2 sont correctes, il est donc nécessaire d'intégrer les deux options dans une réglementation sur les dépôts pour garantir la conclusion du contrat ou les dépôts pour garantir l'exécution du contrat, pour protéger les droits et les intérêts. ou de futurs biens immobiliers ou logements.

En conséquence, M. Chau a proposé de combiner les deux options en une seule dans le sens suivant : « L'investisseur du projet est autorisé à collecter des dépôts auprès des clients lorsque la maison ou le projet de construction est qualifié pour une activité commerciale et a été livré. Traduit conformément aux réglementations à cet effet. pour garantir l'exécution du contrat, ou les investisseurs de projets immobiliers ne sont autorisés à collecter des dépôts pour garantir la conclusion des contrats comme convenu avec les clients que lorsque la conception de base du projet a été établie. L'agence d'évaluation de l'État et l'investisseur disposent de l'un des documents sur l'utilisation du sol. droits spécifiés à la clause 2 de l’article 24 de la présente loi. La convention de dépôt doit indiquer clairement le prix de vente, le prix de location-achat de la maison ou du projet de construction. Montant maximum du dépôt selon la réglementation gouvernementale mais ne dépassant pas 10 % de la valeur immobilière.

« Les lois sur le commerce immobilier de 2006 et 2014 ne réglementent pas les dépôts effectués avant que le projet immobilier ne soit éligible pour conclure des contrats et mobiliser des capitaux pour vendre des maisons à construire à l'avenir, en particulier des terrains. Par conséquent, il y a eu une situation dans laquelle des courtiers malhonnêtes, des courtiers fonciers et des entreprises (DN) profitent de la clause 1 de l'article 328 du Code civil de 2015, qui ne stipule pas la valeur et le ratio des dépôts, et acceptent donc les dépôts. clients d'une valeur importante, dans certains cas jusqu'à 90 à 95 % de la valeur des actifs de la transaction. Même les intermédiaires, les courtiers fonciers et les entreprises malhonnêtes ont également mis en place des projets "fantômes" sans base légale dans le but de frauder, causant d'énormes dommages aux clients et provoquant des troubles sociaux, typiquement comme l'affaire de fraude survenue dans la société Alibaba", a déclaré M. ", a déclaré Le Hoang Chau.

Dr. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a déclaré que le projet de loi révisé sur les activités immobilières devait comporter des réglementations plus claires sur les dépôts, en particulier sur le moment du dépôt, afin d'éviter que les investisseurs ne profitent des failles. . "Nous avons étudié les dépôts sur le marché immobilier dans de nombreux pays du monde. Tous les pays autorisent les dépôts. Mais le dépôt est transféré sur un compte joint pour un tiers tel qu'une banque de gestion et de surveillance. Si l'investisseur ne respecte pas ses engagements, comme ne pas construire ou ne pas pouvoir signer un contrat conformément à la loi, le client peut alors récupérer intégralement son argent", a déclaré M. Dinh.