Examiner et réévaluer l'efficacité
Plus de 16 ans se sont écoulés et de nombreux éléments du projet de golf, d'hôtel et de complexe résidentiel de Cua Lo ( Nghe An ) restent inachevés. Frustrés par cette situation, les électeurs du quartier de Nghi Hoa (Cua Lo) ont demandé au Comité populaire de la province de Nghe An d'examiner et de gérer ce projet, qui contrevient à l'urbanisme de la ville et n'apporte pas d'efficacité socio-économique à la localité. De nombreux éléments n'ont toujours pas été mis en œuvre après de nombreuses années.
Le projet de complexe hôtelier, de golf et de villas de Cua Lo représente un investissement total de plus de 1 527 milliards de VND et a obtenu un certificat d'investissement de la province de Nghe An en avril 2007. Il couvre une superficie totale de plus de 132 hectares. Le projet comprend un golf 18 trous, un hôtel 5 étoiles, un hôtel 3 étoiles, 284 villas, une aire de sports et de services balnéaires, ainsi que des travaux annexes.
Investir dans les golfs touristiques est une bonne chose, mais il faut se méfier des conséquences de l’explosion de la planification de trop nombreux projets de golfs par les localités.
Cependant, selon le Comité populaire de la province de Nghe An, le certificat d'investissement de ce projet a été ajusté à quatre reprises. La province a également inspecté à plusieurs reprises les violations du projet. Cependant, jusqu'à présent, elle s'est contentée de charger le Département de la planification et de l'investissement de superviser et de coordonner les conseils sur le calendrier et les procédures d'ajustement de l'avancement du projet, ainsi que de charger les services compétents de publier des documents exhortant les investisseurs à honorer leurs obligations financières. Lenteur des progrès, dette de redevances foncières, dont la plupart sont inachevées, mais selon l'investisseur, ils ont levé des capitaux en vendant des droits d'enregistrement foncier et des contrats d'achat et de vente de maisons, et en apportant des capitaux.
Il ne s'agit là que d'un des nombreux projets de golf, combinés à des villas, des complexes hôteliers et des infrastructures touristiques, planifiés mais mis en œuvre avec lenteur au cours de la période précédente. Selon l'avocat Bui Quang Nghiem (Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville), les projets de golf qui ont vu le jour ces dernières années visent principalement à stimuler l'activité immobilière et la spéculation foncière à long terme.
Pour clarifier l'objectif de l'essor de la planification des terrains de golf, l'avocat Nghiem a déclaré que le gouvernement devrait procéder à un examen complet de l'ensemble du système actuel de terrains de golf afin de clarifier les questions suivantes : si les activités de services et l'immobilier de villégiature sont séparées, l'exploitation des terrains de golf sera-t-elle efficace ? Quelle valeur économique est créée ? Quel est le montant des impôts versés au budget de l'État chaque année ? Si des terrains de golf en activité depuis cinq ans ou plus sont toujours déficitaires mais envisagent tout de même de s'agrandir et de se développer, ou si la localité souhaite toujours construire un autre terrain de golf, on peut alors conclure à une spéculation foncière, qui consiste à s'approprier des terres publiques et des terres domaniales pour investir dans des terrains de golf à des fins lucratives.
« La conversion de terres forestières pour la construction de terrains de golf, en particulier, ainsi que les projets économiques en général, bénéficient à tous les acteurs du groupe : des entreprises aux services d’octroi de licences et d’approbation… » Il est donc indispensable que le gouvernement contrôle et supervise les projets par le biais de l’outil fiscal. Il est non seulement nécessaire que le projet soit construit et achevé à l’échelle appropriée et dans les délais impartis, mais il est également nécessaire de fixer le taux d’imposition minimum pour chaque projet de terrain de golf », a déclaré M. Nghiem.
Clarifier les responsabilités locales
Lors d'un entretien avec Thanh Nien , un expert immobilier a admis que lorsqu'ils investissent dans des projets de golf, les propriétaires considèrent souvent l'ensemble comme un complexe hôtelier avec golf. Cela correspond parfaitement à la demande croissante de tourisme golfique. Autrefois, le golf était encore peu connu des Vietnamiens ; c'était un sport presque réservé aux riches, et il était donc difficile de gagner sa vie dans les complexes hôteliers avec golf.
Cependant, le nombre de golfeurs vietnamiens connaît une croissance rapide. Le pays compte actuellement environ 100 000 golfeurs et près de 100 parcours de golf en activité, et devrait atteindre 200 d'ici 2025. Parmi ceux-ci, 32 parcours répondent aux normes internationales 5 étoiles et sont tous rattachés à des complexes hôteliers de luxe. Ce sont ces projets bien investis qui ont attiré de nombreux touristes de luxe au Vietnam pour jouer au golf. Le potentiel touristique du Vietnam en matière de golf est reconnu mondialement et, pour répondre aux besoins des touristes, le pays ne manque pas de complexes hôteliers et de services haut de gamme.
La tendance actuelle du tourisme privilégie les espaces privés et fermés, notamment pour les plus fortunés. Impossible de les contraindre à jouer au golf à un endroit précis puis à se rendre en centre-ville pour se reposer. Les golfeurs ne sont pas ceux qui recherchent le plus de destinations, contrairement aux visiteurs réguliers. De plus, selon la loi foncière, les terrains destinés à la construction de golfs se divisent en deux parties : les terrains destinés à la plantation d'arbres et les terrains destinés à la construction d'autres infrastructures, comme des restaurants, des espaces de divertissement et des complexes hôteliers. Dans certaines localités, la construction d'hôtels et de villas destinés à la location ou à la vente est de la responsabilité des autorités locales. Si l'entreprise est agréée, elle peut le faire sans problème », a déclaré cet expert.
Selon Pham Van Hoa, délégué à l'Assemblée nationale (délégation de Dong Thap), le développement des parcours de golf est un atout majeur pour attirer les visiteurs internationaux. De nombreux hommes d'affaires et touristes japonais et coréens apprécient le golf. Investir dans des parcours de golf de classe internationale est également un atout touristique majeur, attirant une clientèle aisée et des hommes d'affaires étrangers souhaitant investir ou travailler au Vietnam.
Il s'inquiète toutefois vivement du nombre excessif de terrains de golf proposés par les provinces dans leur plan de développement à l'horizon 2030. « À l'instar de Hoa Binh, province montagneuse, le tourisme n'a rien de particulier pour attirer les visiteurs nationaux et internationaux, mais investir dans près de 40 terrains de golf est excessif. Hoa Binh ou Nghe An ne sont pas des destinations touristiques idéales ; quelques terrains de golf de qualité suffisent pour attirer les visiteurs. Investir dans un tel nombre de terrains ne suffirait pas à attirer suffisamment de visiteurs et ne serait pas rentable. De plus, les terrains de golf occupent beaucoup de terrain », a souligné Pham Van Hoa, député à l'Assemblée nationale.
Créer un terrain de golf pour développer d’autres objectifs comme réserver des terres à l’immobilier ?
Les provinces du nord, peu développées sur le plan touristique, ainsi que les provinces voisines comme Bac Giang, Hoa Binh et Ninh Binh, sont toutes proches de Hanoï. Si nous construisons autant de terrains de golf, qui jouera ? Ou bien, l'objectif de construire des terrains de golf peut-il servir à d'autres fins, comme la conservation de terres pour l'immobilier. Le gouvernement doit donner des directives aux ministères des Ressources naturelles et de l'Environnement et de l'Agriculture et du Développement rural afin qu'ils réexaminent les projets d'affectation de terrains pour les terrains de golf, le type de terrain concerné et les expliquent précisément. Chaque localité ne peut pas planifier trop, ce qui peut facilement avoir des conséquences ultérieures.
Pham Van Hoa, délégué à l'Assemblée nationale
Si les recettes minimales du budget ne sont pas garanties, il faut les retirer.
Si une localité souhaite convertir 100 hectares de forêt pour développer des projets économiques, elle doit s'engager à verser une certaine somme au budget au cours des cinq premières années suivant l'achèvement du projet conformément au plan. Même si le projet, après cinq ans d'investissement, ne garantit pas un revenu minimum pour le budget et que le bénéfice commercial ne garantit pas 5 à 7 % par an, le projet sera annulé, les terres et la forêt seront restituées.
Avocat Bui Quang Nghiem
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