Examiner et réévaluer l'efficacité
Plus de seize ans se sont écoulés et de nombreux éléments du projet de complexe comprenant un terrain de golf, un hôtel et des villas à Cua Lo (province de Nghệ An ) restent inachevés. Exaspérés par cette situation, les électeurs du quartier de Nghi Hoa (Cua Lo) ont demandé au Comité populaire de la province de Nghệ An d'inspecter et de reprendre le projet, car celui-ci contrevient au plan d'urbanisme de la ville et n'apporte aucune amélioration socio-économique à la localité. De nombreux éléments n'ont toujours pas été réalisés après tant d'années.
Le projet du complexe de golf, hôtel et villas de Cua Lo représente un investissement total de plus de 1 527 milliards de VND et a reçu un certificat d'investissement de la province de Nghệ An en avril 2007. Il couvre une superficie totale de plus de 132 hectares et comprend un parcours de golf de 18 trous, un hôtel 5 étoiles, un hôtel 3 étoiles, 284 villas, une zone de services et de sports de plage, ainsi que des aménagements annexes.
Investir dans les terrains de golf touristiques est une bonne chose, mais il faut faire attention aux conséquences d'une multiplication excessive des projets de terrains de golf par les collectivités locales.
Cependant, selon le Comité populaire de la province de Nghệ An, le certificat d'investissement de ce projet a été modifié à quatre reprises. La province a également inspecté le projet à de nombreuses reprises afin de constater les infractions constatées. Toutefois, jusqu'à présent, elle s'est contentée de charger le Département de la planification et de l'investissement de superviser et de coordonner les recommandations relatives au calendrier et aux procédures de régularisation de l'avancement du projet, ainsi que de charger les services compétents d'émettre des documents incitant les investisseurs à honorer leurs obligations financières. Le projet progresse lentement et la plupart des dettes liées aux taxes foncières restent impayées. Néanmoins, selon les investisseurs, ces derniers ont levé des fonds en vendant des droits d'enregistrement foncier et des contrats de vente de maisons, et en apportant des capitaux.
Il s'agit là d'un exemple parmi tant d'autres de projets de terrains de golf associés à des villas ou des complexes touristiques, planifiés mais dont la réalisation a été lente ces dernières années. Selon l'avocat Bui Quang Nghiem (membre du barreau de Hô-Chi-Minh-Ville), la plupart des projets de terrains de golf qui ont fleuri ces dernières années visent avant tout le profit immédiat et la spéculation foncière à long terme.
Pour clarifier les raisons de l'engouement actuel pour la construction de terrains de golf, l'avocat Nghiem a déclaré que le gouvernement devrait procéder à un examen approfondi du système actuel afin d'éclaircir les points suivants : si les services et l'immobilier touristique sont dissociés, l'exploitation des terrains de golf sera-t-elle rentable ? Quelle valeur économique est créée ? Quel est le montant des recettes fiscales annuelles pour l'État ? Si des terrains de golf en activité depuis cinq ans ou plus sont toujours déficitaires et envisagent malgré tout de s'agrandir et de se développer, ou si la municipalité souhaite construire un nouveau terrain, il s'agit vraisemblablement de spéculation foncière, consistant à s'approprier des terrains publics et domaniaux pour investir dans des terrains de golf dans un but lucratif.
« La conversion de terres forestières pour la construction de terrains de golf, en particulier, ainsi que les projets économiques en général, profitent à tous les acteurs concernés : entreprises, services d’autorisation, etc. Il est donc essentiel que le gouvernement effectue un contrôle et un suivi par le biais du système fiscal. Non seulement le projet doit être construit et achevé dans les limites requises et dans les délais impartis, mais il est également impératif de fixer un taux d’imposition minimum pour chaque projet de terrain de golf », a déclaré M. Nghiem.
Clarification des responsabilités locales
Lors d'un entretien avec Thanh Nien , un expert immobilier a reconnu que les promoteurs, lorsqu'ils investissent dans des projets de golf, les conçoivent souvent comme de véritables complexes touristiques intégrant un parcours de golf. Cette approche est parfaitement cohérente avec la demande croissante pour le tourisme golfique. Autrefois, le golf était encore peu répandu au Vietnam et considéré comme un sport réservé aux plus fortunés ; il était donc difficile pour les complexes golfiques d'être rentables.
Cependant, le nombre de golfeurs vietnamiens croît rapidement. Le pays compte actuellement environ 100 000 golfeurs et près de 100 parcours en activité, un chiffre qui devrait atteindre 200 d'ici 2025. Parmi ceux-ci, 32 parcours répondent aux normes internationales 5 étoiles et sont tous rattachés à des complexes hôteliers de luxe. Ce sont ces projets d'envergure qui attirent de nombreux touristes fortunés venus jouer au golf au Vietnam. Le potentiel du tourisme golfique vietnamien est reconnu dans le monde entier et, pour répondre aux besoins des touristes, le pays ne manque pas de complexes hôteliers et de services haut de gamme.
« La tendance touristique actuelle privilégie les espaces privés et clos, surtout pour les plus fortunés. Il est impossible de les contraindre à jouer au golf dans un seul endroit puis à se rendre en centre-ville pour se reposer. Les golfeurs n'ont pas la même vocation que les touristes classiques à visiter de nombreux sites. De plus, selon la loi foncière, les terrains destinés à la construction de golfs se composent de deux parties : les terrains pour la plantation d'arbres et ceux pour la construction d'autres infrastructures telles que restaurants, zones de loisirs et hôtels de villégiature. Si certaines municipalités autorisent les investisseurs à construire des hôtels et des villas destinés à la location ou à la vente, cela relève de leur responsabilité. Une fois l'activité autorisée, ils peuvent le faire sans problème », a déclaré cet expert.
Selon Pham Van Hoa, député à l'Assemblée nationale (délégation de Dong Thap), le développement des parcours de golf est un atout majeur pour attirer les visiteurs internationaux. De nombreux hommes d'affaires et touristes japonais et coréens apprécient particulièrement ce sport. Investir dans des parcours de golf de niveau international est également un facteur clé du tourisme, attirant une clientèle aisée ainsi que des investisseurs et des professionnels étrangers désireux de travailler ou d'investir au Vietnam.
Il s'inquiète toutefois du nombre excessif de terrains de golf prévus dans les plans de développement des provinces jusqu'en 2030. « À l'instar de Hoa Binh, province montagneuse, le tourisme n'a rien de particulier pour attirer les visiteurs nationaux et internationaux, mais la volonté d'investir dans près de 40 terrains de golf est démesurée. Hoa Binh et Nghe An ne sont pas des destinations touristiques idéales ; quelques terrains de golf de qualité suffisent à attirer les touristes. Investir dans un si grand nombre de terrains ne permettra pas d'attirer suffisamment de visiteurs et ne sera pas rentable. De plus, les terrains de golf occupent de vastes superficies », a souligné Pham Van Hoa, député à l'Assemblée nationale.
Créer un terrain de golf pour d'autres usages, comme la conservation de terres à des fins immobilières ?
Les provinces du nord, au tourisme peu développé, et les provinces voisines comme Bac Giang, Hoa Binh et Ninh Binh, sont toutes proches de Hanoï. Si l'on construit autant de terrains de golf, qui y jouera ? Ne faudrait-il pas détourner l'objectif de la construction de ces terrains pour d'autres usages, comme la réservation de terrains pour l'immobilier ? Le gouvernement doit prendre des mesures. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et le ministère de l'Agriculture et du Développement rural doivent réexaminer quelles provinces prévoient d'allouer des terrains aux golfs, quel type de terrains et fournir des précisions. Il est impensable que chaque collectivité locale planifie de manière excessive, au risque d'avoir des conséquences fâcheuses par la suite.
Le député à l'Assemblée nationale Pham Van Hoa
Si les recettes minimales prévues au budget ne sont pas garanties, il convient de les supprimer.
Si une collectivité locale souhaite convertir 100 hectares de forêt en terres forestières pour y développer des projets économiques, elle doit s'engager à verser une somme déterminée au budget de l'État dans les cinq premières années suivant la réalisation du projet, conformément au plan. Même si le projet a fait l'objet d'un investissement mais qu'après cinq ans, il ne génère pas de recettes minimales pour le budget et que la rentabilité de l'activité n'atteint pas un taux de 5 à 7 % par an, le projet sera annulé, les terres restituées et la forêt rendue à la collectivité.
L'avocat Bui Quang Nghiem
Lien source
Comment (0)