Une impulsion de la politique juridique
Selon un rapport récemment publié par VIS Rating, les activités de développement de projets sont fortement encouragées grâce à des politiques juridiques opportunes et à un crédit bancaire stable. Bien que le cash-flow opérationnel reste négatif, les perspectives à moyen et long terme sont jugées positives.
Le premier trimestre 2025 a enregistré une augmentation de 37 % du nombre de nouveaux projets autorisés par rapport à la même période, reflétant l’amélioration des procédures d’approbation. Deux politiques importantes publiées début avril, le décret 76/2025/ND-CP (décret 76) et le décret 75/2025/ND-CP (décret 75), ont directement supprimé les obstacles juridiques pour des dizaines de projets retardés.
Le décret 76 stipule clairement comment calculer les frais d'utilisation du sol, aidant 64 projets à être « autorisés » légalement. Parallèlement, le décret 75 autorise le développement de logements commerciaux sur des terrains non résidentiels s'ils remplissent des conditions suffisantes. Ces politiques apportent de grands avantages aux grands investisseurs tels que Vinhomes (VHM), Sovico, Eurowindow ...
Dans les deux locomotives économiques de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville, l'offre de logements neufs au premier trimestre a augmenté de 51% par rapport à la même période, concentrée dans le segment haut de gamme. Il est à noter que le taux d'absorption a atteint 108%, dépassant le volume d'ouverture, ce qui montre que la demande du marché se redresse fortement.
Des projets à grande échelle tels que Vinhomes Global Gate (385 hectares), Vinhomes Wonder City (133 hectares), Waterpoint (355 hectares) jouent un rôle de premier plan sur le marché. En outre, après la vague de fusions provinciales, de nouveaux centres administratifs tels que Bac Giang , Long An et Dong Nai ont également attiré des capitaux d'investissement dans l'espoir d'augmenter les prix de l'immobilier.
Crédit stable, obligations en attente de « réchauffement »
L'encours des crédits immobiliers aux entreprises a augmenté de 34% sur la même période, grâce à l'amélioration des avancées juridiques. Les prêts immobiliers en cours ont également maintenu un taux de croissance stable de 12 %. Toutefois, le canal des obligations d’entreprises n’a pas été actif au premier trimestre. Certains grands noms tels que Vingroup, Ba Ria Vung Tau Housing Development Joint Stock Company (HDC), Nam Long Investment Joint Stock Company (NLG) ont préparé des plans de réémission au cours du second semestre de l'année.
La valeur totale des obligations nouvellement émises au premier trimestre a atteint environ 18 594 milliards de VND – un chiffre encore faible par rapport aux années précédentes, mais qui devrait s'améliorer à mesure que le cadre juridique et la confiance du marché se renforcent.
Un point positif est que le ratio dette/EBITDA du groupe des 30 plus grandes entreprises immobilières résidentielles a fortement diminué, passant de 4,2x à 3,0x grâce à une augmentation de 45% de l'EBITDA tandis que la dette n'a augmenté que de 16,2%. Cela montre que l'efficacité opérationnelle s'améliore clairement, en particulier dans les grandes entreprises telles que Vinhomes JSC (VHM), Dat Xanh Group JSC (DXG), Khang Dien House Investment and Trading JSC (KDH).
Toutefois, selon l'analyse de VIS Rating, la plus grande faiblesse du secteur reste le cash-flow opérationnel (CFO). Malgré l'augmentation des revenus, le flux de trésorerie est resté négatif, à environ 2 000 milliards de VND, soit une amélioration significative par rapport aux 12 000 milliards de VND négatifs enregistrés au cours de la même période l'année dernière. Cela est dû au fait que les investisseurs augmentent leurs dépenses sur les projets, alors que les flux de trésorerie des ventes n’ont pas été collectés à temps. Toutefois, les soldes prépayés des clients sont en hausse, ce qui promet d'améliorer le CFO au cours des 12 à 18 prochains mois.
Dans l’ensemble, le marché immobilier résidentiel a connu un premier trimestre positif, les goulets d’étranglement juridiques ayant été supprimés, les flux de crédit étant stables et la confiance des acheteurs se rétablissant progressivement. Toutefois, la pression sur les flux de trésorerie et la capacité à mobiliser des capitaux sur le marché obligataire restent des défis à court terme, en particulier pour les petites entreprises ou celles qui dépendent de modèles spéculatifs.
VIS Rating estime que si les politiques actuelles continuent d'être maintenues et étendues, ainsi qu'une transparence financière accrue des entreprises, le marché immobilier résidentiel peut entrer dans une phase de croissance plus durable à partir de fin 2025.
Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-quy-i-2025-khoi-sac-nho-chinh-sach-va-tin-dung/20250530054047118
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