Le marché immobilier d'Hanoï connaît une différenciation significative.

(CLO) Hanoi entre dans une phase sans précédent de défrichement et d'investissement dans les infrastructures pour remédier aux goulets d'étranglement urbains de longue date et réaliser progressivement l'orientation de développement conformément au plan de la ville capitale.

Công Luận•26/05/2026

Selon le Comité populaire de Hanoï , les travaux de défrichement ont connu des progrès significatifs depuis fin 2025. De nombreux projets de longue date ont été accélérés, notamment des projets d'infrastructures stratégiques tels que le périphérique 4 (région de la capitale), le tronçon du périphérique 1 entre Hoang Cau et Voi Phuc, les périphériques 2.5, 3 et 3.5, ainsi qu'une série de ponts sur le fleuve Rouge, notamment ceux de Tu Lien, Tran Hung Dao, Thuong Cat, Hong Ha et Ngoc Hoi.

Par ailleurs, le rythme des décaissements d'investissements publics à Hanoï est nettement supérieur à la moyenne nationale. Selon les informations présentées lors de la Conférence nationale sur l'accélération de l'allocation et du décaissement des capitaux d'investissement public à l'horizon 2026, le 24 avril, Hanoï avait décaissé environ 31 000 milliards de dongs au 23 avril, soit 25,7 % du plan fixé par le Premier ministre, tandis que le taux de décaissement moyen national, enregistré par le ministère des Finances, avoisinait les 12,6 %.

Le marché immobilier d'Hanoï connaît une différenciation importante. Photo : VARS

La mise en œuvre simultanée de nombreux projets d'envergure indique que Hanoï entre dans un cycle clairement défini de développement stratégique et ciblé des infrastructures.

De l'expansion urbaine unipolaire à la restructuration du modèle de développement.

Si la période de 1990 à 2015 a été marquée par une expansion territoriale et une urbanisation périurbaine, la période actuelle correspond au processus de restructuration du modèle de développement urbain d'Hanoi.

Pendant des décennies, la croissance d'Hanoï s'est principalement fondée sur une expansion urbaine unilatérale, l'augmentation de la population due aux migrations et le développement florissant du marché du logement en centre-ville. Le modèle de la maison-tube autoconstruite a constitué la majeure partie du tissu urbain, caractérisé par une forte densité, des maisons de ville serrées les unes contre les autres dans des ruelles étroites et un espace limité pour les transports et les espaces verts. Cette structure était sans doute adaptée à une période d'urbanisation rapide, de faibles coûts de développement et d'une économie encore fragmentée.

Cependant, lorsque la densité de population et l'échelle urbaine dépassent les capacités des infrastructures, ce modèle révèle ses limites. Les embouteillages, l'augmentation des coûts logistiques, la surcharge des infrastructures et la fragmentation du territoire restreignent les possibilités de développement offertes par l'ancien modèle.

Dans ce nouveau contexte, Hanoï ne peut plus compter sur la disponibilité foncière ou les faibles coûts pour attirer les investissements, mais doit désormais miser sur la connectivité, la qualité des infrastructures, sa capacité à attirer des flux de capitaux de qualité et son efficacité opérationnelle. La ville est ainsi contrainte d'entamer un cycle de restructuration plus global.

Le processus de restructuration actuel ne consiste pas simplement à remplacer les vieux bâtiments, mais aussi à modifier les modes d'utilisation des sols et les fonctions urbaines.

Les vieux ensembles d'appartements en sont l'exemple le plus frappant. Ces structures urbaines, construites après la fin des subventions, se caractérisent par une faible utilisation des sols, des infrastructures vétustes et une inadéquation face à la croissance démographique actuelle. Par conséquent, la rénovation de ces immeubles anciens n'est pas seulement un enjeu de logement, mais aussi un processus de restructuration de la valeur foncière en centre-ville.

Parallèlement, de nombreuses usines, entrepôts et sites de production situés en centre-ville sont progressivement délocalisés en périphérie. Ce phénomène s'observe à Séoul, Shanghai et Singapour, où la valeur des terrains urbains a augmenté et la structure économique s'est orientée vers les services, la finance et la technologie.

Dans les grandes villes, les friches industrielles du centre-ville sont souvent remplacées par des complexes à usage mixte comprenant logements, commerces, bureaux et services. Hanoï suit actuellement cette tendance.

Le marché immobilier commence à se différencier de manière significative.

Selon l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), suite à l'accélération des opérations de défrichement et de mise en œuvre des plans, le marché du logement résidentiel dans de nombreuses zones de Hanoï a commencé à afficher une tendance à la différenciation plus nette.

Notamment dans les zones en cours d'aménagement, les vieux quartiers résidentiels, les maisons situées dans des ruelles étroites ou les zones aux infrastructures limitées, les prix de transaction effectifs et la liquidité ont montré des signes de baisse.

VARS soutient que la cause ne découle pas seulement de l'augmentation significative des prix ces dernières années, mais aussi de préoccupations liées à l'urbanisme, à la possibilité de construction de routes, à la rénovation urbaine et aux changements dans la structure de la population du vieux centre-ville.

Alors qu'Hanoi entre dans une période de restructuration importante, les limites inhérentes aux modèles de logement dans les ruelles étroites deviennent plus évidentes, telles que les embouteillages, le manque de places de stationnement, l'espace habitable limité, les espaces verts, les problèmes de sécurité incendie et l'accès aux infrastructures urbaines modernes.

À l'inverse, la demande du marché se tourne de plus en plus vers des produits bien conçus, tels que les immeubles d'appartements et les maisons individuelles dans les nouveaux quartiers urbains et les villes satellites intégrées dotées d'infrastructures synchronisées. Ces projets bénéficient d'espaces de vie modernes, de nombreux équipements, d'une meilleure connectivité et d'une grande stabilité en matière d'aménagement.

Cela indique que le nouveau cycle du marché de Hanoï ne sera plus une période de hausses de prix uniformes comme auparavant, mais plutôt une période de forte différenciation basée sur la qualité des infrastructures, la connectivité et la capacité à former un écosystème économique.

« Le processus de restructuration urbaine entraîne des changements significatifs dans la structure de développement du marché immobilier de Hanoï », a déclaré VARS.

Alors qu'auparavant la croissance du marché reposait principalement sur une expansion urbaine unipolaire et sur des attentes en matière d'infrastructures, le cycle actuel évolue vers un modèle de développement basé sur la qualité des infrastructures, l'efficacité opérationnelle urbaine et la demande réelle de logements.

En témoigne le développement de nombreuses zones urbaines de grande envergure le long des nouveaux axes d'infrastructure. L'offre du marché devrait se diversifier et inclure des logements commerciaux haut de gamme, de gamme moyenne et abordables, des logements sociaux et des logements locatifs.

Il convient de noter que le logement social, notamment le logement locatif, devient progressivement un pilier essentiel de la politique de protection sociale et de la stratégie de développement urbain de Hanoï. Avec la transition de la ville vers un modèle multicentrique, l'enjeu n'est plus seulement de construire davantage de logements, mais aussi de réorganiser les espaces de vie, d'améliorer l'accès aux infrastructures et de répartir la population de manière plus rationnelle.

Dans ce nouveau modèle, les zones centrales, les emplacements en bord de lac ou les zones ayant un accès direct au métro, aux centres financiers et aux principaux axes commerciaux devraient se concentrer sur des produits haut de gamme destinés aux résidents à hauts revenus, aux professionnels internationaux et à l'élite urbaine.

Toutefois, VARS soutient que cela ne signifie pas que les groupes à faibles revenus sont « chassés de la ville » au sens traditionnel du terme. La différence dans ce nouveau cycle de développement réside dans le fait que, même si les distances géographiques peuvent être plus importantes, le temps de trajet et l'accessibilité sont considérablement réduits grâce au nouveau système d'infrastructures.

Les rocades, les lignes de métro, les ponts sur le fleuve Rouge, les axes routiers interrégionaux et les nouveaux corridors logistiques vont transformer radicalement les transports à Hanoï. Grâce à ces importantes améliorations d'infrastructures, vivre en périphérie tout en bénéficiant d'un accès facile aux lieux de travail, aux centres commerciaux, à l'aéroport ou aux zones de services deviendra progressivement la norme dans une métropole moderne.

Cela jette les bases d'un processus plus durable de décentralisation et de redistribution de la population, plutôt que d'une concentration excessive et continue dans le centre-ville.

« Plus important encore, la valeur des biens immobiliers dans le nouveau cycle devrait croître davantage en fonction de la capacité opérationnelle de la ville, de sa capacité à former un écosystème économique et de la demande réelle, plutôt que uniquement en fonction des anticipations de hausse des prix dues au développement des infrastructures comme lors des phases précédentes », a souligné VARS.