Le marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville est de plus en plus différencié

Bien que le marché immobilier se redresse, la différenciation devient de plus en plus évidente. Si les produits spéculatifs, sans valeur d'exploitation, n'ont pas encore connu de réelle amélioration, les produits générant des flux de trésorerie immédiats ont enregistré des transactions positives.

Bien que le marché immobilier se redresse, la différenciation devient de plus en plus évidente. Si les produits spéculatifs, sans valeur d'exploitation, n'ont pas encore connu de réelle amélioration, les produits générant des flux de trésorerie immédiats ont enregistré des transactions positives.

Autrefois un « joueur » spécialisé dans le swing trading, mais lorsque le marché a changé, M. Hoang Minh, un investisseur immobilier à Ho Chi Minh-Ville, a changé de stratégie.

M. Minh a expliqué que lorsque le marché était dynamique, il lui suffisait de déposer un appartement ou un terrain en première phase de vente pour le revendre immédiatement à un prix plus élevé et réaliser un profit important. Mais lorsque le marché a ralenti, la situation s'est compliquée. Le terrain en banlieue qu'il avait précédemment acheté s'est retrouvé sans liquidités. Le nombre d'acheteurs a fortement diminué, tandis que ceux qui souhaitaient vendre ont été contraints de baisser fortement leurs prix. Cet investisseur a compris qu'en poursuivant sa stratégie spéculative, il risquait de se retrouver en situation de suroffre, comme beaucoup d'autres investisseurs.

Après mûre réflexion, il a décidé de changer de stratégie. Au lieu de se concentrer uniquement sur des produits à vocation « surf », il a commencé à rechercher des actifs exploitables immédiatement pour générer un flux de trésorerie stable.

Fin 2018, M. Minh a choisi d'acheter un appartement d'une chambre dans le 7e arrondissement (HCMV) pour 2,5 milliards de VND. Ce projet, achevé, comprend un vaste complexe résidentiel et est loué par de nombreux experts étrangers. Après avoir terminé la décoration intérieure, il l'a rapidement loué pour 13 millions de VND par mois.

Selon M. Minh, pour préserver son capital, investir dans l'immobilier n'est pas une garantie absolue, mais il est nécessaire de privilégier des segments « défensifs ». Autrement dit, l'immobilier peut à la fois attendre une hausse des prix sur 3 à 5 ans et générer des flux de trésorerie stables à court terme.

Un rapport récent de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) a également souligné qu'il y a plus de cinq ans, les appartements étaient considérés par beaucoup comme un « actif de consommation » et difficiles à comparer aux autres segments de l'immobilier. Aujourd'hui, l'équilibre entre l'offre et la demande penche de plus en plus en faveur de la demande, et les prix des appartements entrent dans une phase de hausse durable, dépassant largement ceux de nombreux autres segments.

Les prix des appartements augmentent constamment et établissent un nouveau niveau, ce qui fait que les prix de location des appartements ont également tendance à « grimper », avec une augmentation moyenne de 10 à 20 % en 2024. Dans le centre-ville, il n'y a presque pas d'appartements avec des prix de location inférieurs à 10 millions de VND/mois, le prix de location courant des appartements d'une chambre est de 10 à 15 millions de VND/mois, les appartements de 2 chambres sont de 15 à 20 millions de VND/mois.

Outre l'impact de la hausse de la demande locative, la hausse constante des prix des appartements affecte directement la stratégie tarifaire des propriétaires. Lorsque les prix de l'immobilier augmentent, les propriétaires sont contraints d'augmenter les loyers pour garantir leurs profits et équilibrer leurs flux de trésorerie d'investissement.

Cependant, en réalité, la marge bénéficiaire de la location d'appartements diminue de plus en plus, car les loyers ne parviennent pas à suivre la hausse des prix de l'immobilier. En 2024, la hausse des loyers ne représente qu'environ la moitié du prix de l'immobilier, sachant que la marge bénéficiaire de la location d'appartements au Vietnam est inférieure à 4 %, voire généralement inférieure à 2 %, ce qui est inférieur à l'épargne.

Compte tenu de la rareté des sources primaires, les transferts d'appartements secondaires connaissent une forte activité sur le marché. Les données de l'Institut de recherche sur les services Dat Xanh montrent que la nouvelle offre correspond principalement à la phase suivante de projets existants. Le marché a ainsi enregistré une différence de prix de transfert de 10 à 20 % par rapport aux projets secondaires. De nombreux projets haut de gamme récemment livrés ont également enregistré une hausse de prix de transfert de 15 à 25 %.

M. Tran Hien Phuong, directeur général de Seaholdings, a reconnu que les flux de trésorerie ont commencé à revenir sur le marché, mais que son fonctionnement sera très différent. Les clients sont désormais exigeants : ils privilégient souvent des projets bénéficiant de procédures légales en bonne et due forme ; ou, pour les projets secondaires, ils n'acceptent d'acheter que lorsque l'appartement est certifié, achevé, équipé de toutes les commodités et peut être exploité immédiatement.

Selon M. Phuong, le marché est différencié selon les régions. Dans certaines régions, malgré une forte baisse des prix, la liquidité reste faible, mais là où la demande est réelle, les prix se redressent rapidement. Cela montre que le fonctionnement du marché commence à s'appuyer sur la demande réelle, plutôt que sur la spéculation.

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