L’argent bon marché afflue massivement vers l’immobilier : opportunité d’investissement ou risque potentiel ?

L'argent bon marché afflue vers l'immobilier en 2025, faisant de ce marché un canal d'investissement immobilier attractif à l'heure où le prix de l'or culmine et où les actions fluctuent fortement. Les spéculateurs profitent rapidement de cette opportunité pour accroître leurs profits, tandis que les prix des terrains augmentent rapidement, dépassant les revenus des ménages, ce qui engendre de nombreux risques potentiels.

L'immobilier face à un « vent favorable » ?

Au cours des huit premiers mois de 2025, l' économie vietnamienne a été injectée à hauteur d'environ 1,8 million de milliards de VND, maintenant ainsi les taux d'intérêt à un niveau historiquement bas. Ces abondantes liquidités ont rapidement trouvé refuge dans des secteurs tels que les actions et, surtout, l'immobilier. Au 30 juin, l'encours des crédits immobiliers atteignait 3,18 millions de milliards de VND, soit 2,4 fois plus qu'à la fin de 2024, représentant 18,5 % de la dette totale du système. En particulier, certaines banques finançant le secteur immobilier représentaient plus de 64 % de l'encours total.

Le Dr Tran Xuan Luong, directeur adjoint de l'Institut vietnamien d'études et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE), a souligné que l'abondance de capitaux à bas coût, conjuguée à des facteurs de croissance à long terme tels que les infrastructures routières, les investissements directs étrangers au Vietnam, le tourisme et l'augmentation des revenus, a considérablement dynamisé le secteur immobilier. De fait, ces dernières années, chaque projet d'investissement public, comme la construction d'autoroutes, d'aéroports ou de ponts, a non seulement transformé la connectivité régionale, mais a également entraîné une hausse immédiate des prix des terrains environnants.

Alors que la demande réelle de logements abordables n'est pas satisfaite, les capitaux affluent vers des projets haut de gamme, des complexes touristiques ou des terrains spéculatifs qui sont ensuite abandonnés.

Parallèlement, les investissements directs étrangers affluent au Vietnam, les multinationales restructurant leurs chaînes d'approvisionnement et stimulant ainsi la demande en immobilier industriel, logistique, bureaux et même en logements pour experts. La reprise du tourisme dynamise également le marché de l'immobilier touristique, tandis que la hausse progressive des revenus renforce le pouvoir d'achat des ménages en matière de logement.

« On peut dire que l’immobilier bénéficie d’un contexte favorable, tant du fait de la politique monétaire que de la dynamique macroéconomique, ce qui fait du marché immobilier de 2025 le choix prioritaire en matière de flux de trésorerie durant cette période », a déclaré le Dr Luong.

Analysant les raisons de la dynamique du marché, M. Nguyen Quang Huy, directeur exécutif de la Faculté des finances et des banques de l'Université Nguyen Trai, a déclaré que les investissements publics dans des infrastructures clés telles que l'autoroute Nord-Sud, les aéroports internationaux, les ponts fluviaux et les lignes ferroviaires à grande vitesse ont permis d'accroître l'espace disponible pour le développement urbain et les zones industrielles, tout en augmentant la valeur foncière dans les nouvelles zones de connexion. Par ailleurs, l'afflux d'investissements directs étrangers (IDE) au Vietnam reste important, le pays occupant une place de plus en plus cruciale dans la chaîne d'approvisionnement mondiale. Cette situation engendre non seulement une forte demande de terrains industriels, d'entrepôts et de bureaux, mais crée également un marché du logement pour les experts étrangers.

De nombreuses villas abandonnées dans la commune d'An Khanh, à Hanoï .

Par ailleurs, selon M. Huy, la forte reprise du tourisme a également fait du Vietnam une destination attractive, favorisant la croissance de l'immobilier touristique, de l'hôtellerie et du commerce. En particulier, la croissance économique et l'augmentation des revenus des ménages ces dernières années ont consolidé le pouvoir d'achat immobilier. Ainsi, face à la fuite des capitaux hors des placements financiers et de l'or, l'investissement immobilier s'est imposé comme un placement sûr et potentiellement attractif.

Effet de levier financier et risques potentiels

Outre des capitaux à faible coût, de nombreux investisseurs proposent des offres de prêts immobiliers avec accompagnement financier, un différé de remboursement du capital pouvant aller jusqu'à 5 ans et un apport initial de seulement 10 à 30 % du prix du bien. Si cela représente un avantage pour les acquéreurs sérieux, cela ouvre également la voie à des spéculateurs qui peuvent recourir à l'effet de levier.

Avec un appartement d'une valeur de 3 milliards de VND et un apport initial de seulement 600 à 900 millions de VND, les spéculateurs peuvent espérer un profit de 450 à 600 millions de VND après 1 à 2 ans, soit un rendement de 50 à 70 %. Durant la période d'euphorie, beaucoup ont même doublé leur mise avant même d'avoir pris possession du bien.

L'attrait du profit a attiré une vague d'investisseurs F0 sur le marché. Ils conservent les biens, attendant une hausse des prix, créant ainsi une spirale de « rareté – prix élevés – transactions virtuelles ». Ce mécanisme donne artificiellement du dynamisme au marché, mais masque le risque d'instabilité à long terme.

De plus, certaines entreprises contournent la loi en empruntant des capitaux au nom de la production et du commerce, mais en réalité en les investissant dans l'immobilier, ce qui crée des distorsions dans l'allocation du crédit. Cela réduit non seulement l'efficacité des flux de capitaux pour la production réelle, mais pousse également le marché immobilier à la surchauffe, ce qui peut facilement mener à une bulle immobilière.

Le Dr Tran Xuan Luong a mis en garde : « Des capitaux bon marché affluent dans l’immobilier, faisant grimper le prix de vente de nombreux projets bien au-delà de leur valeur réelle. De nombreuses entreprises profitent également de leur statut de productrices pour emprunter des capitaux avant de se tourner vers l’immobilier, ce qui engendre des distorsions du marché. »

En réalité, de nombreux projets sont vendus à des prix 5 à 7 fois supérieurs aux revenus des ménages. Cet écart révèle un grave déséquilibre entre l'offre et la demande. Alors que la demande réelle de logements abordables n'est pas satisfaite, les capitaux affluent vers des projets haut de gamme, des complexes touristiques ou des terrains spéculatifs qui sont ensuite abandonnés.

« Plus inquiétant encore, la mentalité spéculative fait son retour. Les petits investisseurs empruntent des capitaux à court terme pour acheter et vendre, ce qui accroît la liquidité virtuelle. Si les taux d'intérêt remontent brutalement ou si le crédit se resserre, ce groupe sera soumis à une pression maximale pour rembourser ses dettes, avec un risque d'effondrement systémique. L'histoire du marché immobilier vietnamien a connu de nombreuses périodes de forte spéculation foncière suivies de gel, aux conséquences désastreuses pour les entreprises, les banques et les particuliers », a analysé M. Luong.

Partageant le même avis, l'économiste Nguyen Quang Huy a averti que, malgré le dynamisme du marché immobilier, celui-ci recèle encore de nombreux risques potentiels. Tout d'abord, le risque d'une hausse des prix fonciers supérieure au pouvoir d'achat existe. Une concentration excessive de capitaux dans certaines zones peut entraîner une augmentation des prix fonciers plus rapide que celle des revenus, créant ainsi un déséquilibre entre l'offre et la demande. Ensuite, la liquidité est inégale : tous les biens immobiliers ne sont pas faciles à revendre, notamment les projets éloignés des infrastructures ou dont les documents juridiques sont incomplets. Enfin, le risque d'un effet de foule existe : nombreux sont ceux qui, suivant la tendance, peuvent se retrouver en grande difficulté financière lors des corrections du marché.

M. Nguyen Quang Huy, directeur exécutif de la faculté de finance et de banque de l'université Nguyen Trai

Les experts affirment que le marché a besoin de solutions pour gérer et contrôler les flux de capitaux vers l'immobilier, notamment le segment spéculatif, afin de prévenir les bulles immobilières. Ce n'est que lorsque les capitaux d'investissement seront réorientés vers les secteurs créateurs de valeur réelle que l'économie pourra connaître un développement équilibré et durable.

vov.vn

Source : https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html