Suppression des obstacles liés aux redevances d'utilisation des terrains pour les projets immobiliers à Hô Chi Minh-Ville.

La ville d'Hô-Chi-Minh-Ville compte actuellement environ 100 projets immobiliers commerciaux en attente de notification des obligations financières.

Lors d'une réunion le week-end dernier avec le président du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, Nguyen Van Duoc, et les services concernés, M. Jun Sung Ho, directeur général de Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Corée du Sud) – l'investisseur du projet Thu Thiem Eco Smart City (quartier d'An Khanh) – a exprimé son souhait de poursuivre la mise en œuvre du projet si Hô Chi Minh-Ville lève les obstacles à l'investissement, notamment l'exemption de la taxe foncière supplémentaire de 5,4 % par an pour ce projet.

Cent projets sont confrontés à des obligations financières.

Le président du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, Nguyen Van Duoc, a pris acte des recommandations des entreprises et a indiqué qu'il en ferait rapport au gouvernement central afin que des solutions appropriées soient envisagées. Les responsables municipaux se sont félicités de la coopération continue de Lotte, du partage des difficultés rencontrées et de la mise en œuvre du projet dans les délais prévus.

En réalité, le problème soulevé par Lotte n'est pas un cas isolé. Auparavant, l'investisseur du projet Empire City – la coentreprise Empire City – avait également adressé un document au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville demandant un réexamen des obligations financières qui en découlaient.

Selon ce service, depuis 2017, l'entreprise a rempli ses obligations financières d'un montant de près de 3 600 milliards de VND, et la décision d'attribution des terrains de la ville stipule clairement que l'entreprise « n'a pas à payer de frais supplémentaires » lors du passage d'un paiement unique de location de terrain à une attribution de terrain avec des frais d'utilisation des terrains.

Sur cette base, le projet a été achevé et trois ensembles d'immeubles, correspondant à environ 1 200 appartements, ont été livrés aux résidents. Cependant, l'obligation de payer des frais d'utilisation du terrain supplémentaires est considérée comme une charge importante, affectant sérieusement la trésorerie et les plans d'affaires.

Une partie du projet Empire City rencontre des difficultés procédurales. Photo : HOANG TRIEU

De même, l'administration fiscale de Hô-Chi-Minh-Ville a récemment émis un document demandant à la société par actions d'investissement immobilier Hung Loc Phat de verser 400 milliards de dongs supplémentaires pour le projet Green Star Sky Garden. Selon l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), la ville compte actuellement une centaine de projets immobiliers commerciaux en attente de notification des obligations financières, dont de nombreux projets d'envergure menés par des sociétés telles que Novaland , Hung Thinh Land et TTC Land.

M. Le Hoang Chau, président de HoREA, a déclaré que l'association avait demandé à plusieurs reprises la suppression pure et simple de la surtaxe de 5,4 % imposée aux entreprises non fautives. Selon lui, « le retard dans la détermination des obligations financières est principalement dû aux procédures administratives, et non à une faute des investisseurs ».

Selon M. Chau, ce mécanisme entraîne non seulement des pertes pour les entreprises, mais aussi des pertes de recettes budgétaires, car les redevances d'utilisation des terrains sont « suspendues » et ne peuvent être payées à temps, tandis que de nombreux projets doivent temporairement suspendre leur construction, ce qui entraîne un gaspillage des ressources foncières.

Il a fait valoir que si le gouvernement parvenait à résoudre ce problème, les projets bloqués rempliraient rapidement leurs obligations financières, libérant ainsi des dizaines de milliers de milliards de dongs de capitaux pour le marché immobilier.

« Les taxes foncières sont essentielles pour rétablir l'offre de logements et stimuler la croissance économique . Une fois ce problème résolu, elles constitueront également une garantie importante pour l'environnement des investissements au Vietnam », a-t-il souligné.

Le plus gros nœud

M. Dang Hong Anh, président de l'Association des jeunes entrepreneurs du Vietnam (VYEA) et président du conseil fondateur de la société par actions immobilière Saigon Thuong Tin (TTC Land), estime que les obstacles liés aux obligations de financement foncier constituent le « plus grand goulot d'étranglement » qui freine le développement du marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville.

« Conformément à la loi foncière de 2024 et au décret 103/2024/ND-CP, les redevances d'utilisation des terrains sont fixées au moment où l'État prend la décision d'attribution. Or, dans les faits, de nombreux grands projets sont mis en œuvre par phases, et chaque attribution de terrain nécessite une nouvelle évaluation, ce qui engendre des incohérences », a-t-il déclaré.

Il a cité plusieurs projets où la ville avait temporairement attribué des terrains à des investisseurs dans un premier temps, le temps que le reste du terrain soit indemnisé et que les autorisations nécessaires soient obtenues. Une fois la première décision d'attribution prise, les entreprises ont payé les redevances d'utilisation du sol pour l'ensemble du projet, conformément au plan détaillé.

Cependant, lors de l'attribution des terrains restants, les autorités ont déterminé des obligations financières supplémentaires basées sur le nouveau prix du terrain, obligeant l'entreprise à payer des centaines de milliards de dongs supplémentaires, même si cette zone avait déjà été incluse dans le paiement précédent.

D'après M. Hong Anh, cette situation non seulement accroît les coûts d'investissement et allonge les délais de réalisation, mais affecte également l'ensemble de la chaîne de valeur du marché du logement. « Un projet retardé nuit non seulement aux entreprises, mais entraîne aussi une série de conséquences négatives : les acheteurs attendent, les banques doivent restructurer les prêts, l'offre est perturbée et le marché perd en liquidités », a-t-il déclaré.

D'après M. Dang Hong Anh, la question des obligations financières liées aux redevances d'utilisation des terrains pour les projets bénéficiant d'une attribution temporaire est soulevée depuis longtemps par le monde des affaires. Le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a également adressé de nombreux documents au ministère des Finances et au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement afin de solliciter une solution, mais aucune directive précise n'a encore été communiquée.

De ce fait, de nombreuses entreprises ayant déjà acquitté des droits d'utilisation du sol pour l'ensemble du projet il y a plusieurs décennies sont désormais contraintes de payer des frais supplémentaires pour la zone nouvellement attribuée, à des prix du foncier aujourd'hui bien plus élevés. Ce fardeau financier considérable engendre des pertes pour les entreprises, compromet sérieusement leurs plans d'affaires, provoque des retards dans les projets et, indirectement, réduit l'offre de logements à Hô Chi Minh-Ville.

M. Dang Hong Anh a suggéré la mise en place d'un mécanisme spécifique pour traiter cette question de manière équitable et raisonnable. « Nous proposons que le ministère des Finances et le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement soumettent sans délai au gouvernement un mécanisme permettant la déduction et la compensation des obligations financières contractées antérieurement par les entreprises, en fonction de la superficie, pour les projets ayant acquitté l'intégralité de la taxe foncière conformément au plan détaillé au 1/500, mais dont l'attribution des terrains n'est pas encore achevée. »

« Cela garantit l’équité et la transparence tout en protégeant les droits légitimes de l’État et des entreprises. Ce n’est qu’ainsi que nous pourrons gérer rigoureusement les recettes budgétaires tout en encourageant les entreprises à investir en toute confiance, contribuant ainsi au développement socio-économique et répondant aux besoins en logement des habitants d’Hô-Chi-Minh-Ville », a-t-il souligné.

Proposition visant à supprimer complètement la réglementation des 5,4 %.

Lors d'une récente conférence de presse socio-économique, un représentant du département de l'agriculture et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville a déclaré que le comité populaire de la ville avait officiellement proposé au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et au ministère des Finances d'envisager la suppression du règlement qui perçoit une taxe supplémentaire de 5,4 % sur les redevances d'utilisation des terres et les redevances de location de terres pendant la période précédant la détermination des obligations financières.

Selon les explications de la ville, ce règlement a été mis en place dans le but de « partager la responsabilité financière entre l'État et les citoyens », mais en réalité, les retards sont principalement imputables aux services administratifs. Par conséquent, les entreprises et les citoyens ne sauraient être contraints de supporter ce surcoût.

La ville a également souligné que, dans le contexte de la reprise socio-économique post-pandémie de COVID-19, la suppression de cette réglementation contribuerait à réduire les coûts, à stimuler l'investissement et à favoriser la croissance. Actuellement, la loi prévoit une taxe additionnelle de 5,4 %, mais dans le projet de modification du décret n° 103 relatif aux redevances d'utilisation et de location des sols, le ministère des Finances propose deux options : la réduire à 3,6 % ou la supprimer purement et simplement.

Toutefois, une abolition complète ne peut être réalisée que si elle est directement stipulée dans la loi foncière ; c'est pourquoi le ministère des Finances a également recommandé au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement d'étudier cette question en vue de son inclusion dans la prochaine modification de la loi.

Selon de nombreux experts et entreprises, les retards dans le calcul des obligations financières sont souvent dus à des procédures administratives complexes, alors même que les entreprises se sont déjà acquittées de leurs taxes foncières. La perception supplémentaire de ces taxes augmente les coûts d'investissement, fait grimper le prix des biens immobiliers, impacte directement les acheteurs et réduit leur accès au logement.

Certains experts estiment également que si des frais supplémentaires doivent être appliqués, ils ne devraient concerner que les projets ayant déjà mis le terrain en exploitation et générant des profits, afin d'éviter que les entreprises « accumulent des terrains en attendant le moment opportun ». Toutefois, lorsque l'investisseur n'est pas en faute, la perception continue de frais supplémentaires est injuste.

Selon les experts, la solution la plus fondamentale consiste à abolir complètement la réglementation des 5,4 % et à mettre simultanément en place un mécanisme clair concernant le calendrier de calcul des frais d'utilisation des sols afin de créer de la transparence et de la cohérence, débloquant ainsi une série de projets au point mort et restaurant la confiance dans le marché immobilier.

La réglementation doit être plus claire.

Le président de HoREA, Le Hoang Chau, a également souligné que le projet de résolution, qui prévoit certains mécanismes pour lever les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre de la loi foncière, doit définir plus clairement le traitement des redevances d'utilisation des terrains supplémentaires. « Le gouvernement doit réglementer précisément la déduction des redevances versées par les entreprises pour des périodes non encore soumises aux redevances d'utilisation des terrains ou aux loyers fonciers, dans les cas où cela n'est pas imputable à l'utilisateur du terrain. Il s'agit d'un fondement juridique indispensable pour encadrer des projets tels que Lotte's Eco Smart City ou Empire City, et éviter ainsi que les entreprises ne soient lésées », a analysé M. Chau.

Source : https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm