Lors d'une réunion de travail le week-end dernier avec le président du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, Nguyen Van Duoc, et les services concernés, M. Jun Sung Ho, directeur général de Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Corée) – investisseur du projet Thu Thiem Eco Smart City (quartier d'An Khanh) – a exprimé son souhait de poursuivre la mise en œuvre du projet si Hô Chi Minh-Ville levait les obstacles à l'investissement, notamment l'exemption de la taxe foncière supplémentaire de 5,4 % par an.
100 projets avec des obligations financières
Le président du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, Nguyen Van Duoc, a pris acte des recommandations des entreprises et a indiqué qu'il en ferait rapport au gouvernement central afin que des solutions appropriées soient envisagées. Les autorités municipales souhaitent que Lotte continue de les accompagner, de partager les difficultés rencontrées et de veiller à la bonne réalisation du projet dans les délais impartis.
En réalité, le problème soulevé par Lotte n'est pas un cas isolé. Auparavant, l'investisseur du projet Empire City, la coentreprise Imperial City Joint Venture, avait également adressé un document au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville demandant un réexamen des obligations financières qui en découlaient.
Selon cette unité, depuis 2017, l'entreprise a rempli ses obligations financières de près de 3 600 milliards de VND et la décision d'attribution des terrains de la ville stipule clairement que l'entreprise « n'a pas à payer plus » en passant d'un paiement unique de location de terrain à une attribution de terrain avec perception de frais d'utilisation des terrains.
Sur cette base, le projet a achevé et livré trois lots de travaux, soit environ 1 200 appartements, aux résidents. Cependant, l’obligation de payer des frais d’utilisation du sol supplémentaires est considérée comme une charge importante, affectant sérieusement les flux de trésorerie et les plans d’affaires.
Un aspect du projet Empire City rencontre des difficultés procédurales. Photo : HOANG TRIEU
De même, l'administration fiscale de Hô-Chi-Minh-Ville a récemment émis un document demandant à la société par actions Hung Loc Phat Real Estate Investment de verser 400 milliards de dongs supplémentaires pour le projet Green Star Sky Garden. Selon l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), la ville compte actuellement une centaine de projets immobiliers commerciaux « en attente » de notification des obligations financières, dont de nombreux projets d'envergure menés par des entreprises telles que Novaland , Hung Thinh Land et TTC Land.
M. Le Hoang Chau, président de HoREA, a déclaré que l'association avait proposé à plusieurs reprises la suppression pure et simple de la réglementation imposant la perception d'une majoration de 5,4 % lorsque les entreprises ne sont pas en faute. Selon lui, « le retard dans la détermination des obligations financières est principalement dû aux procédures administratives et non à la faute des investisseurs ».
Selon M. Chau, ce mécanisme entraîne non seulement des pertes pour les entreprises, mais aussi une perte de recettes budgétaires, car les redevances d'utilisation des terrains sont « suspendues » et ne peuvent être payées à temps, tandis qu'une série de projets doivent être temporairement interrompus, ce qui entraîne un gaspillage des fonds fonciers.
Il estime que si le gouvernement parvient à résoudre ce problème, les projets « suspendus » pourront rapidement honorer leurs obligations financières, débloquant ainsi le flux de capitaux de dizaines de milliers de milliards de dongs pour le marché immobilier.
« La taxe foncière est essentielle pour rétablir l'offre de logements et stimuler la croissance économique . Une fois ce problème entièrement résolu, elle constituera également une garantie importante pour l'environnement des investissements au Vietnam », a-t-il souligné.
Le plus gros nœud
M. Dang Hong Anh, président de l'Association des jeunes entrepreneurs du Vietnam (VYEA) et président du conseil fondateur de la société par actions immobilière Saigon Thuong Tin (TTC Land), a déclaré que les problèmes liés aux obligations financières foncières constituent le « plus grand goulot d'étranglement » qui entrave le développement du marché immobilier à Hô Chi Minh-Ville.
« Conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024 et du décret 103/2024/ND-CP, les redevances d'utilisation des terrains sont fixées en fonction de la date de la décision d'attribution par l'État. Or, dans les faits, de nombreux grands projets sont mis en œuvre par phases, et à chaque nouvelle attribution, un nouveau prix doit être déterminé, ce qui engendre des désagréments », a-t-il déclaré.
Il a cité de nombreux projets pour lesquels la ville avait temporairement attribué des terrains à des investisseurs afin qu'ils puissent démarrer les travaux de construction de la première phase, tandis que les autres attendaient le versement des indemnisations et le déblaiement des sites. Une fois la décision d'attribuer les terrains pour la première phase prise, l'entreprise s'était acquittée des droits d'utilisation du sol pour l'ensemble du projet, conformément au plan détaillé.
Cependant, lors de l'attribution des terrains restants, les autorités ont fixé des obligations financières supplémentaires en fonction du nouveau prix du terrain, obligeant l'entreprise à payer des centaines de milliards de dongs supplémentaires, même si cette zone avait été incluse dans le paiement précédent.
D’après M. Hong Anh, cette situation non seulement augmente les coûts d’investissement et prolonge les délais de réalisation, mais affecte également l’ensemble de la chaîne de valeur du marché du logement. « Un projet retardé nuit non seulement aux entreprises, mais entraîne aussi une série de conséquences : les acheteurs attendent, les banques doivent restructurer les prêts, l’offre est bloquée et le marché perd en liquidités », a-t-il déclaré.
D'après M. Dang Hong Anh, la question des obligations financières liées aux redevances d'utilisation des terrains pour les projets d'attribution temporaire de terres préoccupe le monde des affaires depuis longtemps. Le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a également transmis de nombreux documents au ministère des Finances et au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement afin de proposer des solutions, mais aucune instruction concrète n'a encore été donnée.
De ce fait, de nombreuses entreprises ont déjà réglé les droits d'utilisation du sol pour l'ensemble du projet il y a plusieurs décennies et doivent aujourd'hui encore payer des frais supplémentaires pour la surface additionnelle qui leur est attribuée, alors que le prix du foncier est actuellement bien plus élevé. Ce fardeau financier considérable nuit aux entreprises, compromet sérieusement leurs plans d'affaires, entraîne la stagnation de nombreux projets et réduit indirectement l'offre de logements à Hô Chi Minh-Ville.
M. Dang Hong Anh a suggéré la mise en place d'un mécanisme spécifique pour traiter cette question de manière équitable et raisonnable. « Nous recommandons au ministère des Finances et au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement de soumettre rapidement au gouvernement un mécanisme permettant la déduction et la compensation des obligations financières déjà acquittées par les entreprises, au prorata de la superficie, pour les projets ayant acquitté l'intégralité des frais d'utilisation des terrains conformément au plan détaillé au 1/500, mais dont l'attribution des terres n'est pas encore achevée. »
Cela garantit l'équité et la transparence, tout en protégeant les droits légitimes de l'État et des entreprises. Ce n'est qu'ainsi que nous pourrons gérer rigoureusement les recettes budgétaires tout en encourageant les entreprises à investir en toute confiance, contribuant ainsi à la promotion socio-économique et à la satisfaction des besoins en logement des habitants de Hô Chi Minh-Ville », a-t-il souligné.
Proposition visant à supprimer complètement la réglementation des 5,4 %
Lors d'une récente conférence de presse socio-économique, un représentant du Département de l'agriculture et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville a déclaré que le Comité populaire de la ville avait officiellement proposé au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et au ministère des Finances d'envisager la suppression de la réglementation prévoyant la perception d'une taxe supplémentaire de 5,4 % sur les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers pendant la période d'obligations financières indéterminées.
Selon les explications de la ville, ce règlement visait à « partager les responsabilités financières entre l'État et les citoyens », mais en réalité, le retard est principalement imputable à l'organisme de gestion. Il est donc impossible de contraindre les entreprises et les particuliers à supporter ces frais supplémentaires.
La ville a également souligné que, dans le contexte de la reprise socio-économique post-pandémie de COVID-19, la suppression de cette réglementation contribuera à réduire les coûts, à stimuler l'investissement et à favoriser la croissance. Actuellement, la loi prévoit un taux de perception additionnel de 5,4 %, mais dans le projet de modification du décret n° 103 relatif aux redevances d'utilisation des sols et aux loyers fonciers, le ministère des Finances propose deux options : le ramener à 3,6 % ou le supprimer totalement.
Toutefois, l'abolition complète ne peut être mise en œuvre que si elle est directement stipulée dans la loi foncière ; c'est pourquoi le ministère des Finances a également recommandé au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement d'étudier et de compléter cette disposition dans le cadre du prochain processus de modification législative.
D'après de nombreux experts et entreprises, le retard dans le règlement des obligations financières est souvent dû à des procédures administratives complexes, alors même que les entreprises se sont déjà acquittées des taxes foncières. Ce recouvrement supplémentaire entraîne une hausse des coûts d'investissement, ce qui fait grimper les prix de l'immobilier et pénalise directement les acheteurs, réduisant ainsi l'accès au logement.
Certains experts estiment également que, si des frais supplémentaires sont appliqués, ils ne devraient concerner que les projets ayant déjà mis des terrains en exploitation et générant des profits, afin d'éviter que des entreprises ne « détiennent des terrains en attendant le moment opportun ». Toutefois, en l'absence de faute de la part de l'investisseur, la perception continue de frais supplémentaires est inéquitable.
La solution la plus fondamentale, selon les experts, consiste à supprimer complètement la réglementation des 5,4 % et, en même temps, à mettre en place un mécanisme clair sur le calendrier de calcul des redevances d'utilisation des sols afin de créer de la transparence et de la cohérence, débloquant ainsi une série de projets au point mort et restaurant la confiance dans le marché immobilier.
Besoin de plus de précisions
Le président de HoREA, Le Hoang Chau, a également souligné que le projet de résolution, qui prévoit plusieurs mécanismes pour lever les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre de la loi foncière, doit comporter des dispositions plus claires concernant le traitement des redevances d'utilisation des terrains supplémentaires. « Le gouvernement doit réglementer précisément la déduction des sommes versées par les entreprises pour la période durant laquelle les redevances d'utilisation des terrains ou les loyers fonciers n'ont pas été calculés, lorsque cela n'est pas imputable aux utilisateurs. Il s'agit d'un cadre juridique indispensable pour gérer des projets tels que Lotte's Eco Smart City ou Empire City, et éviter ainsi que les entreprises ne soient lésées », a analysé M. Chau.
Source : https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm
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