Le marché immobilier d'Hô-Chi-Minh-Ville connaît une transformation marquée : le nombre d'acquéreurs à des fins d'investissement dépasse de plus en plus la demande réelle de logements. Ce changement n'est pas fortuit, mais résulte de plusieurs facteurs : les anticipations de hausse des prix, la recherche d'un placement sûr pour générer des revenus et l'attrait des zones périphériques en plein développement.
Les transactions ont explosé.
D'après la dernière enquête du groupe DKRA, jusqu'à 50 % des acheteurs immobiliers à Hô-Chi-Minh-Ville et dans ses environs acquièrent un bien à des fins d'investissement, principalement dans le but de réaliser des profits à long terme. Plus précisément, les données du groupe DKRA sur huit mois témoignent d'une forte reprise du marché. L'offre d'appartements a dépassé les 28 000 unités, soit une hausse de 58 % par rapport à la même période ; la consommation a quant à elle atteint plus de 20 000 unités, soit 3,1 fois plus. Concernant les maisons de ville et les villas, l'offre a progressé de 71 % pour atteindre plus de 10 000 biens, et le volume de la consommation a quadruplé par rapport à l'année précédente. Enfin, pour les terrains, malgré une augmentation modeste de l'offre, le taux d'absorption a été multiplié par 2,2.
Un projet d'appartements en banlieue d'Hô-Chi-Minh-Ville est désormais disponible à la vente. Photo : TAN THANH
« L’âge moyen des investisseurs se situe entre 35 et 44 ans, représentant 37 % du marché, tandis que les acheteurs de résidences principales sont principalement des personnes plus jeunes, âgées de 25 à 34 ans, représentant environ 40 % du marché. Cela reflète une différence de comportement. Ainsi, les acheteurs de résidences principales sont souvent des primo-accédants et accordent donc une grande importance à l’emplacement, aux commodités et au cadre de vie. En revanche, les investisseurs possèdent généralement déjà un patrimoine immobilier, des liquidités disponibles et une expérience financière, et se concentrent donc principalement sur la rentabilité et le potentiel de plus-value », a déclaré M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint du groupe DKRA.
Mme Xuyen (résidant dans le quartier de Vinh Hoi à Hô Chi Minh-Ville) explique que grâce à son emploi stable dans une banque et à un revenu d'environ 80 millions de dongs par mois, elle a pu profiter des conditions avantageuses des prêts proposés par son établissement pour acquérir deux appartements à crédit dans la résidence Vinhomes Grand Park (quartier de Long Binh à Hô Chi Minh-Ville). Son objectif est à la fois d'investir et de les louer afin de compenser les intérêts. « Les loyers perçus constituent un remboursement d'intérêts ; dans quelques années, je posséderai un autre appartement », précise-t-elle.
Parallèlement, Mme Phuong, habitante du quartier de Thu Duc, bien que propriétaire de nombreux biens immobiliers à Hô Chi Minh-Ville, Dong Nai et Lam Dong, a récemment investi entre 6 et 7 milliards de dongs dans un projet à Long Hau (anciennement Can Giuoc, aujourd'hui dans la province de Tay Ninh), également à des fins d'investissement. « D'après mon expérience, acheter un bien immobilier et le laisser fructifier ne présente aucun risque, c'est beaucoup plus sûr que d'autres placements », a-t-elle confié.
M. Ta Trung Kien, directeur général de Wowhome Real Estate Company, a indiqué que la baisse continue des taux d'intérêt ces deux dernières années a rendu l'immobilier particulièrement attractif. Les taux d'intérêt des prêts immobiliers sont également bas, et de nombreuses banques ont mis en place des conditions avantageuses pour les jeunes investisseurs, avec des taux d'emprunt avoisinant les 7 %. Par ailleurs, la nouvelle loi sur l'immobilier est entrée en vigueur, contribuant à une plus grande transparence des transactions, à la réduction des risques juridiques et à l'instauration d'un climat de confiance pour les investisseurs. « Le remplacement du prix du terrain par une grille tarifaire alignée sur le marché représente une excellente opportunité de réaliser des bénéfices rapidement », a souligné M. Kien.
Par ailleurs, Hô-Chi-Minh-Ville et les provinces de l'Ouest entrent dans la phase de développement des infrastructures la plus dynamique depuis de nombreuses années. Des projets clés tels que le périphérique n° 3, l'autoroute Hô-Chi-Minh-Ville - Moc Bai, les lignes 2 et 3A du métro, ainsi que la ligne 1 et un réseau d'autoroutes déjà achevé, contribuent à la formation progressive d'un réseau interconnecté, stimulant directement la valeur du marché immobilier. « Les prix des terrains et des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville et dans les zones limitrophes ont fortement augmenté, offrant un double avantage aux investisseurs : plus-values et revenus locatifs », a déclaré M. Kien.
Les flux d'investissement évoluent
Une tendance notable se dessine : les flux de capitaux du Nord se déplacent fortement vers le Sud. Les investisseurs constatent qu'à capital égal, l'achat de biens immobiliers destinés à la location à Hô-Chi-Minh-Ville est plus rentable que sur d'autres marchés. M. Tran Minh Tien, directeur du Centre d'études de marché et de compréhension des clients du groupe One Mount, a indiqué que le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville est entré dans un nouveau cycle de croissance.
Selon M. Tien, l'expansion des limites administratives, notamment suite à la fusion de Binh Duong et de Ba Ria-Vung Tau au sein de Hô Chi Minh-Ville, a permis la création d'une métropole économique, l'élargissement des espaces de développement et l'attraction d'investissements massifs. Parallèlement, le développement des investissements publics s'est poursuivi, et de nombreux projets d'infrastructures d'envergure ont été lancés et menés à bien, offrant ainsi de formidables opportunités au marché immobilier. À titre d'exemple, le modèle TOD (développement urbain axé sur les transports en commun) a permis à Hô Chi Minh-Ville de disposer de 46 terrains supplémentaires, couvrant une superficie de plus de 7 300 hectares, pour la mise en œuvre de ces projets. Parmi ceux-ci, 11 sites pilotes situés le long des lignes de métro 1 et 2 et du périphérique 3 devraient transformer des zones périurbaines en nouveaux pôles d'attraction. D'après les prévisions de M. Tien, les prix de l'immobilier dans ces zones pourraient augmenter de 20 à 30 % une fois les infrastructures achevées. « Des projets d'infrastructures clés, tels que les rocades 2 et 3, les lignes 1 et 2 du métro et les ponts Thu Thiem 3 et 4, achèvent progressivement le réseau routier. L'aménagement de Thu Thiem en un nouveau centre financier international promet une forte demande en bureaux de catégorie A et en logements haut de gamme, consolidant ainsi la position d'Hô-Chi-Minh-Ville comme marché le plus dynamique du pays », a déclaré M. Tien.
Le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut d' économie et d'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la hausse de la demande immobilière d'investissement observée durant cette période est une tendance normale, reflétant un besoin réel de liquidités. « Ce passage d'une demande résidentielle à une demande d'investissement témoigne de la maturité du marché immobilier vietnamien », a-t-il affirmé.
Compte tenu de l'évolution du marché, les experts estiment que l'immobilier à Hô Chi Minh-Ville pourrait connaître une forte croissance à partir de 2030, avec la mise en service de projets d'infrastructures clés et la transformation de Thu Thiem en centre financier international. Ces facteurs devraient non seulement faire grimper les prix de l'immobilier à des niveaux records, mais aussi attirer fortement les flux de capitaux internationaux, incitant ainsi une communauté d'experts de haut niveau à y vivre et à y travailler.
D'un autre point de vue, M. Tran Khanh Quang, directeur général de la société immobilière Viet An Hoa, a déclaré que l'offre sur le marché immobilier n'est pas insuffisante, mais que la plupart des biens sont très chers. Les acheteurs sont pour la plupart déjà propriétaires et n'investissent que dans l'immobilier, attendant une hausse des prix pour revendre.
De plus, certaines nouvelles réglementations immobilières créent involontairement des déséquilibres. Par exemple, le durcissement des règles de lotissement et de vente, le renforcement des réglementations relatives aux redevances d'utilisation des sols ou le mécanisme d'« indemnisation négociée de gré à gré » compliquent la tâche des petits projets. Tandis que les grands projets bénéficient d'un soutien étatique sous forme d'indemnisation, leurs produits sont commercialisés à des prix bien supérieurs à leur coût réel. Il en résulte une offre abondante, mais les prix ne reflètent pas la valeur réelle, ce qui fausse le marché et supprime les opportunités pour les investisseurs sur le marché secondaire.
Promouvoir le segment du logement à bas prix
Dans le cadre de la politique gouvernementale en faveur du développement du logement abordable, M. Tran Khanh Quang a déclaré qu'il est nécessaire d'accélérer la réalisation des projets de logements sociaux, tout en encourageant les entreprises à investir dans le secteur du logement commercial à des prix compétitifs. Plus important encore, il est indispensable de simplifier les procédures juridiques afin que les projets à bas prix puissent rapidement être commercialisés, créant ainsi une concurrence avec les produits haut de gamme et contribuant à équilibrer les prix et à dynamiser le marché.
Source : https://nld.com.vn/nhu-cau-dau-tu-bat-dong-san-tang-tro-lai-1962509222026228.htm
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