Alors que le marché immobilier chinois traverse une crise depuis quatre ans, une histoire surprenante circule sur les réseaux sociaux. Des millions de propriétaires sont confrontés à la perspective d'une « valeur nette négative » (la valeur de leur maison étant inférieure au montant restant de leur prêt hypothécaire) et au risque de perdre définitivement leur bien. Une solution inattendue a émergé : même en cas de saisie immobilière, il est possible de conserver légalement la propriété de son logement.
Piqué par la curiosité, un journaliste du Lianhe Zaobao a mené l'enquête. Quelques jours seulement après avoir commenté une publication, il a reçu plus d'une douzaine de messages de « spécialistes », tous prétendant pouvoir aider à « sauver la maison ».
C'est la porte d'entrée vers un secteur d'activité opaque, un service unique né du désespoir même du marché.
Dans un contexte de gel du marché immobilier chinois, une activité opaque de sauvetage de logements engrange des profits considérables, les propriétaires ayant des capitaux propres négatifs cherchant à conserver leurs biens en rachetant leurs propres créances douteuses (Photo : Reuters).
tactiques uniques de sauvetage à domicile
« Vous ne perdez pas seulement votre maison ; vous accusez un retard de dix ans par rapport aux autres. L’achat d’une nouvelle maison deviendra un rêve lointain », a averti une experte au téléphone, après avoir passé une demi-heure à analyser les graves conséquences de l’arrêt des remboursements de dettes.
Après avoir semé l'angoisse chez sa cliente, elle a mis en œuvre sa première tactique : restructurer le prêt pour réduire les mensualités et aider ainsi le propriétaire à traverser temporairement cette période difficile. « Tenez bon encore quelques années, et les prix de l'immobilier remonteront forcément », a-t-elle affirmé avec assurance.
Mais le véritable secret ne se dévoile que lorsque le client hésite. Ce processus est alors bien plus complexe et audacieux.
Il s'agit d'un défaut de paiement délibéré. Dans ce cas, le propriétaire cesse de rembourser ses mensualités, ce qui permet à la banque de saisir le bien et de le mettre aux enchères.
C’est alors que des proches interviennent. Un parent ou un ami de confiance, avec l’aide d’une société spécialisée dans le rachat de biens immobiliers, participe à la vente aux enchères et rachète la maison, souvent pour la moitié de sa valeur marchande. Officiellement, la propriété a changé, mais en réalité, l’ancien propriétaire conserve tous ses droits d’usage.
Cela implique également le rachat de sa propre dette. En raison du faible prix de vente aux enchères, la dette bancaire reste impayée. La banque continuera de recouvrer le solde. Cependant, si le propriétaire ne possède aucun autre bien saisissable, la banque « cessera le recouvrement » et vendra la créance irrécouvrable à une société de gestion d'actifs (SGA) à un prix fortement réduit, généralement de 30 % seulement de sa valeur initiale. À ce stade, par l'intermédiaire de cette société, le débiteur peut racheter sa propre dette à un prix avantageux.
Le résultat fut la rupture d'un cercle vicieux. Le propriétaire a non seulement conservé son logement, mais a également éliminé une grande partie de son endettement. Bien entendu, ce « miracle » a eu un prix.
Services de « sauvetage à domicile » – profiter de la souffrance liée à la faillite.
L'essor des entreprises de dépannage à domicile illustre parfaitement la loi de l'offre et de la demande, même dans les situations les plus critiques. Lorsque des millions de personnes sont confrontées au même problème, un nouveau secteur de services voit le jour pour le résoudre.
Leur modèle économique repose sur l'exploitation des failles juridiques et du manque d'information des clients. Les frais de service sont élevés : ils représentent de 5 % du montant initial du prêt, ou de 8 % à 20 % du solde restant dû. Pour des prêts hypothécaires de plusieurs millions de yuans, cela représente une somme considérable.
« Nous ne prenons pas votre argent. Nous ne reprenons que le capital que vous devez à la banque », expliquait une experte. Cet argument, bien que quelque peu fallacieux, a trouvé un écho favorable auprès des personnes en grande difficulté : il vaut mieux payer des frais importants pour conserver ses biens et réduire ses dettes que de tout perdre.
Ce marché est en pleine expansion. Sur la plateforme RedNote, le sujet « défauts de paiement hypothécaires » a généré près de 60 millions de vues. Les entreprises se vantent de leur expertise dans la gestion des créances douteuses pour tous types d'actifs, des appartements et bureaux aux hôtels et usines, et opèrent désormais à l'échelle nationale.
Les statistiques le confirment en partie. Les données de Guoxida montrent qu'en 2024 seulement, 658 000 biens immobiliers ont été mis aux enchères judiciaires, soit une augmentation de 51,69 % par rapport à l'année précédente. D'autres instituts de recherche font état de chiffres encore plus élevés, jusqu'à 1,6 million de biens.
Cependant, les analystes préviennent que les services de sauvetage immobilier ne constituent qu'une solution temporaire et ne peuvent régler le problème à la source. Les propriétaires qui font appel à ces services s'exposent à des difficultés juridiques, risquant de se retrouver impliqués dans des litiges complexes et de connaître une crise de crédit plus grave à l'avenir.
À l'échelle macroéconomique, la manière dont les créances douteuses sont « manipulées » et transférées revient à poser une nouvelle bombe à retardement dans le système financier déjà fragile de la Chine.
Les investisseurs internationaux bradent à nouveau des actifs d'une valeur de 140 milliards de dollars, enregistrant des pertes record. La photo montre deux terrains résidentiels quasiment vides dans un projet immobilier de la ville de Qidong, en Chine, géré par Oktree Capital Management (Photo : Bloomberg).
Un exode dévastateur : 140 milliards de dollars d'immobilier commercial « disparaissent ».
À l'opposé des efforts déployés par les citoyens pour conserver leurs actifs, les investisseurs internationaux procèdent à un exode massif et dévastateur. Les près de 140 milliards de dollars qu'ils ont investis dans des immeubles de bureaux, des centres commerciaux et des entrepôts en Chine au cours des 15 dernières années représentent désormais un fardeau considérable.
Des acteurs majeurs de la finance mondiale tels que BlackRock, Carlyle Group, HSBC et Standard Chartered étudient tous des solutions pour se retirer, y compris la vente d'actifs à des pertes importantes.
D'après Bloomberg Intelligence, la valeur totale des cessions d'actifs en difficulté en Chine a atteint 16 milliards de dollars entre 2023 et 2024, soit 22 % du total des transactions de l'année précédente – un taux sans précédent. Banquiers et investisseurs estiment que la valeur locative des immeubles de bureaux de catégorie A à Pékin et Shanghai a chuté d'au moins 40 % par rapport à son pic de 2019.
Les opérations classiques de « désengagement du navire » sont devenues des histoires largement diffusées dans le monde financier.
L'échec de BlackRock : fin 2024, après l'échec de la vente de deux immeubles de bureaux dans le complexe Waterfront Place (Shanghai), le fonds BlackRock a décidé d'abandonner ces actifs, laissant à Standard Chartered Bank la gestion du prêt de 780 millions de yuans. Cette décision a entraîné la disparition totale de leur investissement initial de 420 millions de yuans.
L'opération à perte de 50 % de Carlyle : Toujours à Shanghai, le fonds du groupe Carlyle a vendu l'immeuble The Crest pour 826 millions de yuans, soit seulement 57 % du prix auquel il l'avait acheté près de dix ans plus tard, et même moins que le prêt hypothécaire d'un milliard de yuans.
« La Venise de l'Est » d'Oaktree : Même un fonds d'investissement spécialisé dans la recherche d'actifs rares comme Oaktree Capital peine à rentabiliser le mégaprojet de complexe hôtelier Evergrande Venice, qu'il a racheté à Evergrande. Les prix de l'immobilier y ont chuté de plus de moitié par rapport à leur niveau maximal.
Même le secteur de la logistique, autrefois considéré comme un secteur porteur grâce à l'essor du commerce électronique, n'est pas à l'abri de la surabondance de l'offre. Blackstone, l'un des principaux acteurs du secteur, serait contraint d'accepter une réduction moyenne de 25 % sur ses tarifs de location afin de conserver ses clients.
La solution ne peut pas se résumer à « sauver la maison » ou à « vendre » les actifs.
Le tableau se complique encore davantage à l'analyse des données macroéconomiques. Le dernier rapport du Bureau national des statistiques chinois (BNS), publié le 20 octobre, indique que les prix des logements neufs ont chuté de 0,4 % en septembre par rapport au mois précédent, soit la baisse mensuelle la plus rapide enregistrée en 11 mois.
Ce déclin est généralisé, touchant aussi bien les grandes métropoles comme Pékin et Shenzhen que les villes de moindre importance. Goldman Sachs souligne que ces dernières sont confrontées à des difficultés accrues dues à une « faible croissance économique et à une offre excédentaire importante ».
Pour l'immobilier commercial, la situation est encore plus alarmante. Le taux de vacance des bureaux en Chine a atteint près de 25 % en 2024, un niveau historique. Les propriétaires se sont livrés à une véritable guerre des prix, entraînant une chute des loyers moyens de 6,9 %, soit la plus forte baisse annuelle jamais enregistrée. CBRE prévoit que le marché de Shanghai ne pourra absorber la totalité de la nouvelle offre avant 2028.
L’avertissement d’une « décennie perdue » pour l’immobilier commercial chinois devient plus clair que jamais (Photo : Getty).
Les histoires contrastées de citoyens chinois tentant désespérément de conserver leurs maisons et d'institutions financières internationales vendant leurs actifs en Chine sont toutes deux les symptômes d'un même mal : un effondrement de la confiance et un grave déséquilibre entre l'offre et la demande.
Aussi ingénieux ou original que puisse paraître le programme de « sauvetage du logement », il ne s’agit que d’une solution temporaire, un moyen de masquer un problème de fond au lieu de le résoudre. Il ne s’attaque pas à la racine du problème : les prix de l’immobilier ont chuté de façon alarmante et les revenus des ménages ne sont plus assurés.
Parallèlement, la fuite des investisseurs étrangers témoigne clairement de leur défiance envers les perspectives de reprise du marché. Ils ne croient plus au potentiel de croissance de l'immobilier chinois.
Nicholas Wilson, expert en économie à Oxford, a émis une mise en garde : « D’ici 2030, la valeur nominale des bâtiments pourrait même être inférieure à celle de 2020. » Selon lui, la perspective d’une « décennie perdue » pour l’immobilier commercial chinois devient peu à peu une réalité.
Il est clair que la solution à cette crise ne réside ni dans des manipulations financières ni dans des ventes paniques. Elle exige une solution plus globale, fondée sur la reprise économique , la stabilité de l'emploi et, surtout, le rétablissement de la confiance du public et des investisseurs.
Source : https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm
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