Service de « sauvetage de maison » en pleine crise immobilière en Chine

(Dan Tri) - Une industrie souterraine prospère grâce à la vague de faillites, tandis que des fonds de plusieurs milliards de dollars retirent massivement leurs capitaux. Ces deux extrêmes révèlent les fissures de plus en plus profondes du marché immobilier chinois.

En pleine crise immobilière qui dure depuis quatre ans en Chine, une histoire étrange circule sur les réseaux sociaux. Alors que des millions de propriétaires sont confrontés à la perspective d'une « valeur nette négative » (la valeur de leur maison est inférieure au montant de leur dette bancaire) et au risque de perdre leur bien, une solution surprenante a émergé : même si la banque saisit votre maison, vous pouvez toujours la conserver légalement.

La curiosité a poussé un journaliste de Lianhe Zaobao à enquêter. Quelques jours seulement après avoir laissé un commentaire sous une publication, il a reçu plus d'une douzaine de messages d'« experts », tous déterminés à contribuer à « sauver la maison ».

Il s’agit d’une fenêtre sur une industrie parallèle, un service unique né du désespoir du marché.

Alors que le marché immobilier chinois se fige, une entreprise obscure de sauvetage de maisons engrange des fonds grâce aux propriétaires à « valeur nette négative » qui tentent de conserver leurs propriétés en rachetant leurs propres créances douteuses (Photo : Reuters).

Astuces uniques de sauvetage à domicile

« Non seulement vous perdrez votre maison, mais vous serez aussi en retard d'une décennie par rapport aux autres. Acheter une nouvelle maison sera très difficile », a averti une experte par téléphone, après avoir passé une demi-heure à analyser les conséquences désastreuses du non-remboursement de sa dette.

Après avoir semé la panique chez ses clients, elle a utilisé sa première astuce : restructurer le prêt pour réduire les mensualités, aidant ainsi le propriétaire à traverser temporairement cette période difficile. « Si vous patientez encore quelques années, les prix de l'immobilier vont certainement repartir à la hausse », a-t-elle déclaré avec assurance.

Mais le véritable secret se révèle lorsque le client hésite. Le processus est bien plus complexe et audacieux.

Il s'agit d'une faillite active. À ce moment-là, le propriétaire cesse de payer ses mensualités, laisse la banque saisir le bien et le met aux enchères judiciaires.

C'est là qu'intervient le « parent ». Un proche ou un ami de confiance, avec l'aide d'une société de sauvetage immobilier, fera une offre et rachètera la maison, souvent à la moitié du prix du marché. Sur le papier, la propriété a changé, mais en réalité, l'ancien propriétaire conserve tous les droits d'usage.

Il s'agit également d'un rachat de créances. Le prix d'adjudication étant bas, la dette bancaire n'est pas encore remboursée. La banque continuera de réclamer le solde. Cependant, si le propriétaire n'a plus d'autres biens à saisir, la banque cessera les poursuites et vendra la créance irrécouvrable à une société de gestion d'actifs (SGA) avec une forte décote, souvent seulement 30 % de sa valeur initiale. À ce stade, le débiteur défaillant peut, par l'intermédiaire d'une société, racheter sa propre créance à un prix avantageux.

Il en résulte un cercle vicieux parfaitement clos. Non seulement le propriétaire conserve son toit, mais il efface aussi la plupart de ses dettes. Bien sûr, ce « miracle » a un coût.

Service de « sauvetage de maison » : gagner de l'argent malgré la faillite

L'essor des entreprises de dépannage à domicile illustre parfaitement la loi de l'offre et de la demande, même dans les situations les plus difficiles. Lorsque des millions de personnes sont confrontées au même problème, un nouveau secteur de services voit le jour pour le résoudre.

Leur modèle économique repose sur l'exploitation des failles juridiques et du manque d'information des clients. Les frais de service sont onéreux, allant de 5 % du montant initial du prêt à 8 % à 20 % du solde restant dû. Avec des prêts hypothécaires se chiffrant en millions de yuans, ce montant est colossal.

« Nous ne prenons pas votre argent. Nous prenons seulement le capital que vous devez verser à la banque », a expliqué une experte. Cet argument, bien que quelque peu fallacieux, touche la psychologie des personnes en difficulté : mieux vaut payer des frais importants pour conserver son bien et réduire ses dettes que de tout perdre.

Le marché est en pleine croissance. Sur la plateforme RedNote, le sujet du « défaut de paiement hypothécaire » a été consulté près de 60 millions de fois. Les entreprises se targuent de leur expérience en matière de gestion des créances douteuses pour tous types d'actifs, des appartements et bureaux aux hôtels et usines, et opèrent désormais à l'échelle nationale.

Les statistiques le confirment également dans une certaine mesure. Les données de Guoxinda montrent qu'en 2024 seulement, 658 000 propriétés ont été mises aux enchères judiciaires, soit une augmentation de 51,69 % par rapport à l'année précédente. D'autres instituts de recherche estiment ce chiffre encore plus élevé, atteignant 1,6 million d'unités.

Mais les analystes avertissent que les services de sauvetage à domicile ne constituent qu'un remède temporaire, et non une solution au problème sous-jacent. Les propriétaires qui s'engagent dans cette démarche s'exposent à des difficultés juridiques, risquant des litiges complexes et une crise du crédit plus grave à l'avenir.

Au niveau macro, les mauvaises créances « concoctées » et transférées de cette manière constituent une nouvelle bombe à retardement dans le système financier déjà fragile de la Chine.

Les investisseurs internationaux se précipitent à nouveau pour vendre des actifs d'une valeur de 140 milliards de dollars, enregistrant des pertes record. Sur la photo, deux terrains résidentiels presque vides dans un projet de Qidong City, en Chine, contrôlé par Oktree Capital Management (Photo : Bloomberg).

L'exode brutal : 140 milliards de dollars d'immobilier commercial « évaporés »

En contraste frappant avec les efforts déployés pour préserver la richesse des citoyens, les investisseurs internationaux sont confrontés à une ruée massive et brutale. Les près de 140 milliards de dollars qu'ils ont investis dans des immeubles de bureaux, des centres commerciaux et des entrepôts chinois au cours des 15 dernières années représentent désormais un fardeau énorme.

Des noms célèbres sur la scène financière mondiale tels que BlackRock, Carlyle Group, HSBC et Standard Chartered cherchent tous des moyens de se retirer, y compris en devant vendre des actifs à de lourdes pertes.

Selon Bloomberg Intelligence, les ventes de biens immobiliers en difficulté en Chine devraient totaliser 16 milliards de dollars entre 2023 et 2024, soit un record historique de 22 % des transactions de l'année dernière. Les banquiers et les investisseurs estiment que la valeur en capital des immeubles de bureaux de catégorie A à Pékin et Shanghai s'est évaporée d'au moins 40 % par rapport à son pic de 2019.

Les transactions classiques « incontrôlables » sont devenues une histoire qui circule dans le monde financier.

La faillite de BlackRock : fin 2024, après avoir échoué à vendre deux immeubles de bureaux du complexe Waterfront Place (Shanghai), le fonds BlackRock a décidé d'abandonner les actifs, laissant à la Standard Chartered Bank le soin de gérer le prêt de 780 millions de yuans. Cette décision a complètement anéanti son investissement en actions de 420 millions de yuans.

Perte de 50 % pour Carlyle : Toujours à Shanghai, le fonds du groupe Carlyle a vendu l'immeuble The Crest pour 826 millions de yuans, soit seulement 57 % de ce qu'il avait payé il y a près de dix ans, soit moins que l'hypothèque d'un milliard de yuans.

La « Venise de l'Est » d'Oaktree : même le fonds vautour, spécialiste des actifs en difficulté comme Oaktree Capital, a rencontré des difficultés avec le projet de complexe hôtelier Evergrande Venice, qu'il a saisi auprès d'Evergrande. Les prix de l'immobilier y ont chuté de plus de moitié par rapport à leur pic.

Même le secteur de la logistique, autrefois considéré comme un secteur porteur grâce à l'essor du e-commerce, n'est pas à l'abri d'une offre excédentaire. Blackstone, l'un des plus grands acteurs, aurait dû accepter une baisse moyenne de loyer de 25 % pour fidéliser sa clientèle.

La solution ne peut pas être simplement de « sauver la maison » ou de « la vendre »

Le tableau est encore plus sombre si l'on examine les données macroéconomiques. Le dernier rapport du Bureau national des statistiques (BNS) chinois, publié le 20 octobre, indique que les prix des logements neufs ont baissé de 0,4 % en septembre par rapport au mois précédent, soit la baisse mensuelle la plus rapide depuis 11 mois.

Le ralentissement est généralisé, des villes de premier rang comme Pékin et Shenzhen aux villes de rang inférieur. Goldman Sachs a indiqué que les villes plus petites sont confrontées à des difficultés croissantes en raison de « fondamentaux de croissance faibles et d'une offre excédentaire importante ».

Pour l'immobilier commercial, la situation est encore pire. En 2024, le taux de vacance des bureaux en Chine a atteint près de 25 %, un record historique. Les propriétaires d'immeubles se sont livrés à une féroce « guerre des remises », entraînant une baisse des loyers moyens de 6,9 %, la plus forte baisse annuelle jamais enregistrée. CBRE prévoit que le marché de Shanghai ne sera pas en mesure d'absorber la totalité de la nouvelle offre avant 2028.

Les avertissements d’une « décennie perdue » pour l’immobilier commercial chinois sont plus évidents que jamais (Photo : Getty).

Les histoires de citoyens chinois qui tentent de conserver leur maison et d’institutions financières internationales qui vendent des actifs en Chine, bien qu’opposées, sont toutes deux des symptômes de la même maladie : un effondrement de la confiance et un grave déséquilibre entre l’offre et la demande.

Aussi ingénieux et original que soit le plan de « sauvetage immobilier », il ne s'agit que d'une solution temporaire, un moyen de masquer une plaie purulente au lieu de la guérir. Il ne résout pas le problème de fond : les prix de l'immobilier ont chuté de manière excessive et les revenus des ménages sont précaires.

Parallèlement, l'exode des investisseurs étrangers témoigne clairement d'une défiance envers les perspectives de reprise du marché. Ils ne croient plus à la croissance de l'immobilier chinois.

« D’ici 2030, la valeur nominale des bâtiments pourrait être inférieure à celle de 2020 », a averti Nicholas Wilson d’Oxford Economics, ajoutant que la perspective d’une « décennie perdue » pour l’immobilier commercial chinois devient une réalité.

De toute évidence, la solution à cette crise ne peut résider dans des stratagèmes financiers ou des ventes paniques. Elle nécessite une solution plus globale, ancrée dans la reprise économique , la stabilité de l'emploi et, surtout, le rétablissement de la confiance des citoyens et des investisseurs.

Source: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm