Le « fantôme » des centres commerciaux en Chine et l’indicateur de bulle du commerce de détail

(Dan Tri) – Plusieurs centres commerciaux, jadis symboles de prospérité en Chine, ferment leurs portes. Il ne s’agit pas seulement d’une question de commerce électronique, mais de l’effondrement d’un modèle économique obsolète.

D’ici fin 2024, la Chine comptera près de 7 000 centres commerciaux d’une superficie de plus de 30 000 mètres carrés, soit six fois plus que les États-Unis – un pays dont la population ne représente qu’un quart de la sienne, mais dont le PIB par habitant est plus élevé.

Ce chiffre semble révéler une triste réalité : une crise de surproduction et un effondrement de la confiance des consommateurs poussent le secteur du commerce de détail chinois à entreprendre son plus grand nettoyage depuis des décennies.

D’ici fin 2024, la Chine comptera près de 7 000 centres commerciaux (Photo : VCG).

Vague de fermetures et loyers au plus bas

Un séisme ravage les grandes villes chinoises, ne laissant derrière lui que les fantômes de gigantesques centres commerciaux.

À Shanghai, des enseignes légendaires comme le grand magasin Pacific à Xuhui, après 30 ans d'activité, ou Meilong Isetan (27 ans), ont malheureusement dû fermer leurs portes en raison de pertes prolongées. Des situations similaires se produisent dans d'autres grandes villes.

À Pékin, Parkson, à Fuxingmen, une enseigne emblématique depuis plus de trente ans, a accepté de rompre un contrat de plusieurs millions de yuans pour être libérée de ses obligations. Même des complexes destinés aux jeunes, comme Yingzhan, ont sombré sous la pression financière, se retirant discrètement des emplacements de choix et figurant sur la liste des créances douteuses.

Le plus grand choc a sans doute été la fermeture, pour la première fois, d'un Apple Store en Chine continentale. Situé dans le centre commercial InTime City de Dalian, le magasin, ouvert en 2015, est désormais condamné, ses panneaux blancs déserts symbolisant la fin d'une époque.

Le ralentissement économique se manifeste non seulement par la fermeture de nombreux commerces, mais aussi par la chute vertigineuse des loyers. Sur le marché de gros animé de Qipu Road à Shanghai, le loyer d'un emplacement est passé de 70 000 yuans par mois à seulement 500 yuans, et pourtant, personne ne se manifeste. Certains propriétaires sont tellement désespérés qu'ils proposent des logements gratuits, ne demandant qu'une charge de gestion minimale.

Les données de NetEase montrent que les loyers commerciaux ont baissé dans 30 des 35 villes de premier et deuxième rang au premier semestre de cette année, huit d'entre elles enregistrant une baisse supérieure à 10 %. Guangzhou a même enregistré une chute record de plus de 15 %. Il ne s'agit plus d'un simple cycle économique , mais du signe d'une profonde fragilité structurelle.

Trouver les causes de l'effondrement

Si le commerce électronique, avec ses livraisons à domicile bon marché et pratiques, est souvent pointé du doigt comme principal responsable, il ne s'agit là que de la partie émergée de l'iceberg. La crise a deux racines plus profondes : un effondrement de la confiance des consommateurs et les conséquences de la bulle immobilière.

Crise de confiance et resserrement des cordons de la bourse de la classe moyenne

Le problème fondamental réside dans la forte baisse du pouvoir d'achat de la classe moyenne urbaine. Des années de déflation sur le marché immobilier ont érodé le patrimoine accumulé par les ménages. « Le problème fondamental est la baisse du trafic et du pouvoir d'achat », conclut un rapport de l'Association chinoise du commerce des biens de consommation.

L'incertitude économique a transformé les dépenses non essentielles en un luxe. Aller au centre commercial n'est plus un choix de vie, mais de plus en plus perçu comme une dépense superflue. Comme l'explique Guo Yunqi, 28 ans : « Quand je vais au centre commercial, faire les courses est généralement ma dernière préoccupation. Si j'ai vraiment besoin de quelque chose, je peux l'acheter en ligne. »

La classe de consommateurs, que l'on attendait comme moteur de la croissance, est désormais en repli, financièrement prudente et hésitante quant aux achats non essentiels.

L'héritage de la fièvre agraire : excès et inefficacité

L'effondrement du modèle économique des centres commerciaux découle de décisions prises durant la période faste de l'immobilier. Le système fiscal chinois a joué un rôle prépondérant. Les collectivités locales, qui dépendent des recettes fiscales foncières et des taxes sur les ventes, exigent souvent que les grands projets immobiliers soient accompagnés d'un centre commercial. Cette pratique a engendré une surabondance considérable de surfaces commerciales, sans lien avec la demande réelle du marché.

Rien qu'en 2023, 430 nouveaux centres commerciaux ont ouvert leurs portes en Chine. Cette frénésie de construction a engendré un cercle vicieux : les nouveaux centres commerciaux attirent la clientèle des plus anciens, chaque nouveau projet réduisant la vitalité du précédent. De ce fait, nombre d'entre eux se sont transformés en immenses espaces de restauration, tandis que les commerces essentiels comme la mode et les articles de décoration ont progressivement disparu.

L’effondrement des centres commerciaux est structurel, découlant de l’héritage de la fièvre foncière des années précédentes (Photo : FastBull).

La lutte pour la survie

Face au risque de disparition, les centres commerciaux sont contraints de se transformer. De simples lieux de vente de marchandises, ils tentent de devenir de véritables « centres de vie », des espaces d’échange, de divertissement et d’expériences.

Ce processus de repositionnement est particulièrement marqué dans les grandes villes. Des événements et des activités sont régulièrement organisés pour fidéliser la clientèle.

Le centre commercial Bailian ZX de Shanghai a accueilli plus de 700 événements liés à l'anime et à la culture pop en 18 mois, attirant plus de 15 millions de visiteurs. À Wuhan, le centre commercial X118, également axé sur l'anime, a enregistré une hausse de 32 % de ses ventes.

Le centre commercial Raffles de Shanghai recrée l'atmosphère des ruelles des années 90, avec ses statues de vieilles dames ornées de magnolias, ses téléviseurs anciens et ses tables de ping-pong, pour susciter une émotion particulière. À Shenzhen, Vankeli recrée le charme du vieux Guangzhou avec ses enseignes lumineuses et ses maquettes de gares anciennes, transformant le shopping en un véritable voyage dans le temps.

Les centres commerciaux intègrent désormais davantage de services publics. Certains à Pékin proposent des terrains de badminton, des parcs pour animaux de compagnie, voire des bureaux d'état civil pour les mariages et des cantines à bas prix. « Au lieu de privilégier les marques de luxe, de nombreux centres commerciaux misent maintenant sur la praticité et le lien social », explique Ge Hong, urbaniste spécialisé dans le développement commercial. « Il s'agit d'une stratégie qui répond à des besoins réels. »

Les rez-de-chaussée qui abritaient autrefois des boutiques de mode de luxe ont désormais été remplacés par des bijouteries, des concessions automobiles et des magasins d'électroménager afin de maintenir des revenus stables.

Un paradoxe intéressant réside dans le fait que, tandis que de nombreux centres commerciaux modernes peinent à prospérer, certains centres anciens exercent une attraction surprenante sur les jeunes grâce à leur charme d'antan. Le mobilier ancien, les reçus manuscrits et les vendeurs âgés et bavards constituent un attrait unique.

Guo Yunqi a raconté son expérience dans un vieux centre commercial de Pékin : « Tout était bon marché et l’accueil très chaleureux. » Le système de paiement au crayon sur la caisse enregistreuse ancienne l’a amusée et elle y est restée des heures.

La nouvelle terre promise : les petites villes accèdent au pouvoir

Alors que les grandes villes sont confrontées à une saturation de leurs infrastructures, les villes plus petites sont devenues un eldorado pour les promoteurs de centres commerciaux. Ici, le concept reste novateur, un véritable emblème culturel et un lieu où l'on trouve une variété de marques et de divertissements qui font défaut aux habitants.

« Il y a beaucoup de centres de ce genre à Pékin », a déclaré Liu Ya, une enseignante retournée dans sa ville natale de Wuhu, dans la province d'Anhui. « Mais chez moi, c'est tout nouveau. Tout le monde y va, surtout pendant les vacances. »

Des loyers moins élevés et une concurrence moins féroce constituent également des atouts. Selon les statistiques, sur près de 400 centres commerciaux qui ouvriront leurs portes en 2023, 40 % seront situés dans des villes de troisième rang ou moins importantes, soit près de trois fois plus que dans les grandes métropoles.

Avec des options de divertissement limitées, les centres commerciaux des petites villes sont souvent bondés pendant les vacances (Photo : VCG).

Les experts préviennent que la vague actuelle de fermetures pourrait n'être que le début. Cette restructuration profonde et douloureuse est le prix à payer pour des années d'expansion effrénée, de recherche du profit à court terme et de spéculation immobilière.

Le besoin d'un espace commun pour se réunir, manger et se divertir ne disparaîtra jamais. Cependant, le modèle traditionnel des centres commerciaux, axé uniquement sur les ventes, est assurément dépassé. Pour survivre, ils ne peuvent plus se contenter d'être de simples coquilles vides.

Comme le souligne Zhang Yin, consultant en affaires, la prochaine étape ne concerne pas l'esthétique, mais le contenu. « Un centre commercial n'est pas seulement un cadre agréable pour un certain style de vie, mais aussi un lieu où l'on trouve du contenu authentique, où l'on peut boire un thé, participer à un club de lecture, discuter avec des inconnus. C'est ça, la vie. »

L'avenir du commerce de détail chinois appartiendra aux espaces qui pourront véritablement devenir des centres communautaires.

Source : https://dantri.com.vn/kinh-doanh/bong-ma-trung-tam-thuong-mai-o-trung-quoc-va-chi-bao-bong-bong-ban-le-20251029224032918.htm