Ignorant de Wall Street, un milliardaire autodidacte bâtit un empire de 1,2 milliard de dollars sur une terre oubliée.

(Dan Tri) – Sans la moindre action ni obligation, le milliardaire Pat Neal a bâti un empire de 1,2 milliard de dollars à partir de terres oubliées. Son secret ? Une stratégie étonnamment simple.

Chaque matin à 5 heures, alors qu'il se prépare pour sa journée, le milliardaire et promoteur immobilier Pat Neal s'interroge sur les marchés financiers. « Ma réflexion commence généralement sous la douche et se termine vers 8 heures », explique-t-il. La question qu'il se pose est : « Quel sera le rendement des obligations du Trésor à 10 ans aujourd'hui ? »

Mais voici le plus étrange : Neal ne possède aucune obligation du Trésor. En fait, sa fortune, estimée à 1,2 milliard de dollars, ne comprend aucune action ni obligation cotée en bourse. Il suit ces marchés dans un seul but : anticiper le comportement et les dépenses de ses clients acquéreurs.

Quant à lui, la quasi-totalité de sa fortune est investie dans un seul endroit : la société de construction Neal Communities, qu'il a fondée en 1970 et qui compte plus de 25 000 maisons construites à travers la Floride.

« J’aime maîtriser mon avenir », explique Neal, 76 ans. Cette philosophie explique pourquoi il réinvestit constamment dans son entreprise. « Je ne vis pas dans le luxe. Et mon entreprise est ma retraite. Nous n’avons pas besoin de fonds de pension car nous n’avons pas l’intention de prendre notre retraite. » Lorsqu’il a besoin de liquidités, il vend des terrains non bâtis appartenant à son vaste patrimoine foncier.

Le chemin qui l’a mené à cette philosophie de « maîtrise de soi » n’a pas été facile. Il a été marqué par des chutes douloureuses en bourse, un domaine auquel il avait autrefois cru.

Chute de Wall Street et promesse de quitter le marché

Avant de devenir un magnat de l'immobilier, Pat Neal était un homme d'affaires brillant. Ayant grandi dans l'Iowa des années 1950, il apprit très tôt à gagner de l'argent : en embouteilleur de lessive, en tondant des pelouses, en distribuant des journaux et en créant une entreprise de nettoyage. Dès le lycée, il gagnait des milliers de dollars par an, parfois plus que sa mère, qui était institutrice.

Son premier investissement remonte à ses 16 ans : 100 actions d’Iowa Beef Packers pour 1 500 $. Il les revendit à l’université pour 3 000 $, doublant ainsi son capital initial. Ce succès précoce le convainquit que la bourse était un terrain fertile.

La chance fut cependant de courte durée. Début 1970, le premier courtier de Neal lui conseilla d'acheter 100 actions de Delta Corporation, une société de prêts pour maisons mobiles, à 28 dollars l'action. Après une brève hausse, le cours s'effondra suite à la publication de résultats financiers catastrophiques. Le courtier lui conseilla alors de « faire baisser son prix d'achat » à 14 dollars. Neal suivit ce conseil, mais assista impuissant à la disparition totale de son investissement : la société fit faillite et le cours de l'action tomba à zéro.

Ironie du sort, le courtier a ensuite quitté le secteur et est devenu boucher.

N'ayant obtenu aucune amélioration avec son deuxième courtier, Neal prit une décision radicale : il cessa d'investir en bourse après 1972. Il comprit qu'en investissant en actions, il confiait son destin financier à des inconnus. De ces expériences malheureuses naquit une nouvelle philosophie d'investissement, une stratégie qu'il pouvait désormais piloter et contrôler lui-même.

Après deux investissements boursiers infructueux, Neal a quitté le marché boursier et s'est entièrement concentré sur l'immobilier (Photo : Donald Gregory).

La philosophie de la chasse à l'aigle : acheter des terrains avant que la route ne soit construite.

Pat Neal quitta Wall Street et concentra son énergie, son intelligence et ses finances sur ce qu'il maîtrisait le mieux : la construction de maisons. Sa stratégie, d'apparence simple, reposait sur une grande maîtrise et une vision à long terme : repérer les opportunités avant tout le monde.

« Mes fils et moi connaissons mieux que quiconque les opportunités foncières », affirme-t-il. Ce n'est pas de la vantardise, mais la preuve d'un travail acharné. Il ne passe pas ses journées dans un bureau à analyser des graphiques. Au contraire, lui et ses fils sillonnent les terres, contactent des personnes sur place, consultent les avis de décès pour trouver des héritiers vendeurs et suivent de près chaque décision, même la plus infime, en matière d'aménagement.

« Ma stratégie consiste à acheter des terrains avant qu'ils ne soient aménagés », a-t-il affirmé. « Investir est un domaine qui repose sur la connaissance. Un savoir unique vous permettra d'obtenir des rendements supérieurs à la moyenne. »

Cette tactique lui a permis de réaliser des affaires remarquables. L'exemple le plus frappant est l'acquisition par Neal, à la fin des années 1980, du domaine de chasse LeBamby, d'une superficie de 439 hectares, pour environ 10 centimes le pied carré. Ce que le vendeur ignorait, contrairement à Neal, c'est qu'une autoroute inter-États allait être construite juste à côté. « Une fois les routes de raccordement terminées », se souvient-il, « j'ai pu revendre une partie du terrain à 57 dollars le pied carré. »

Un autre coup de maître a eu lieu en 2014, lorsqu'il a acquis avec son fils un terrain saisi par la banque pour seulement 6 000 $ l'acre. Ils ont perçu un potentiel que la banque n'avait pas vu. Après l'avoir aménagé, ils en ont revendu une partie l'année dernière pour un prix pouvant atteindre 250 000 $ l'acre. Le commentaire de Neal souligne une fois de plus l'importance d'une compréhension approfondie : « Ils ignorent la véritable valeur de leur terrain. »

De la stratégie des milliardaires à un guide pour les investisseurs modernes

Bien sûr, tout le monde n'a pas le capital, le temps et le réseau nécessaires pour réaliser des opérations d'acquisition foncière à grande échelle comme Pat Neal. Mais son histoire n'est pas là pour être admirée de loin, mais pour que l'on s'inspire de sa philosophie. Heureusement, à l'ère du numérique, appliquer les principes de Neal est devenu plus facile que jamais, même avec un capital modeste.

La première règle de Neal, c'est l'accès. Grâce à d'importants capitaux, il accède à des biens immobiliers de premier choix. Aujourd'hui, les petits investisseurs peuvent accéder à des biens immobiliers prometteurs via des plateformes de financement participatif. Sur les marchés développés comme les États-Unis, des plateformes telles qu'Arrived (soutenue par Jeff Bezos) permettent d'acquérir une part de biens locatifs pour quelques centaines de dollars seulement. On devient ainsi « copropriétaire », bénéficiant de la plus-value et des revenus locatifs sans avoir à gérer directement le bien.

Le deuxième principe de Neal est la création de valeur stable. Il construit des ensembles résidentiels qui génèrent des flux de trésorerie durables. Pour les investisseurs individuels, une stabilité similaire peut être obtenue grâce à l'immobilier commercial avec des locataires de premier ordre : de grandes enseignes réputées.

Imaginez posséder une partie d'un espace loué à long terme à une grande chaîne de distribution comme WinMart+, Circle K ou une banque importante. C'est le principe même de l'investissement immobilier commercial avec des locataires de marques nationales. Des plateformes comme First National Realty Partners (FNRP) aux États-Unis se spécialisent dans ce modèle, permettant aux investisseurs d'acquérir des parts de centres commerciaux dont le principal locataire est un supermarché.

L'attrait de ce modèle, notamment avec les contrats de bail triple net (NNN), réside dans le fait que la quasi-totalité des charges d'exploitation, d'entretien et des taxes sont à la charge du locataire. Les investisseurs n'ont qu'à se désengager et percevoir un revenu locatif stable. Il s'agit d'une stratégie de revenus passifs extrêmement efficace, minimisant les risques liés aux locataires peu fiables.

Les investisseurs individuels peuvent pleinement appliquer les principes fondamentaux de Neal grâce au soutien d'outils et de plateformes modernes (Photo : Guerin Blask).

Le principe fondamental de Neal est la gestion stratégique. Il ne se contente pas d'acheter et de conserver des actifs. Il planifie, développe et optimise tous les aspects, des stratégies juridiques et fiscales aux stratégies de financement. L'investisseur moderne a besoin d'une telle expertise en gestion d'actifs.

Les plateformes de gestion de patrimoine numérique comme Range aux États-Unis sont conçues pour intégrer tous les aspects : investissements, planification fiscale et successorale, conseils en matière de retraite. Pour les investisseurs immobiliers, ces outils permettent de répondre à des questions cruciales : Quelle structure juridique adopter pour cette transaction ? Quel sera l’impact de l’acquisition d’un autre bien sur ma trésorerie et mes impôts ? Quand faut-il refinancer son prêt ?

Même si vous n'avez pas besoin d'une plateforme complexe, cette approche est essentielle. Avant chaque décision, élaborez un plan détaillé et consultez des experts fiscaux, juridiques et financiers. Ne vous contentez pas d'examiner le prix d'achat et la plus-value potentielle ; analysez l'ensemble des flux de trésorerie, des coûts et des risques.

Le contrôle est entre vos mains.

L'histoire de Pat Neal nous rappelle avec force que le chemin vers la richesse ne se limite pas aux actions. L'immobilier, abordé avec la bonne approche, offre quelque chose que les actifs financiers ne peuvent pas : le contrôle.

Pat Neal a bâti son empire grâce à son capital colossal et à ses incessantes tournées de terrain. Aujourd'hui, vous pouvez y parvenir grâce à d'autres outils : le savoir, la technologie et la réflexion stratégique. Le succès dans l'immobilier n'est plus l'apanage des milliardaires.

En tirant les leçons de ceux qui nous ont précédés et en utilisant les outils modernes, vous pouvez tout à fait commencer à bâtir votre propre empire financier, solide et durable, à partir des « briques » que vous choisissez et assemblez vous-même.

Source : https://dantri.com.vn/kinh-doanh/bo-qua-pho-wall-ty-phu-tu-than-dung-de-che-12-ty-usd-tu-dat-bi-lang-quen-20250811211323418.htm