Qu'y a-t-il de mal avec la taxe de 2 % sur les revenus immobiliers ?

Conformément à l'article 14, paragraphe 1, de la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques (modifiée et complétée par l'article 243 de la loi foncière de 2024), en cas de transfert de droits d'utilisation des terres, le revenu imposable est calculé en fonction du prix du terrain figurant dans le tableau des prix des terres.

Des experts fiscaux expliquent aux contribuables les procédures de paiement des impôts - Photo : TTD

Les deux méthodes étudiées par le ministère des Finances consistent soit à calculer le revenu imposable (égal au prix de vente moins le total des coûts liés au bien immobilier transféré), soit à appliquer un taux d'imposition général sur le prix total du transfert.

S'il existe une base de données qui détermine avec précision le prix d'achat et les coûts liés au transfert de biens immobiliers, la méthode de perception de l'impôt sur le revenu personnel provenant du transfert de biens immobiliers est appliquée, calculée par la formule du taux d'imposition (proposé 20 %) multiplié par le revenu imposable.

Dans les cas où le prix d'achat et les frais liés au transfert de propriété immobilière ne peuvent être déterminés, l'impôt sur le revenu des personnes physiques est calculé sur le prix total du transfert immobilier multiplié par le taux d'imposition de 2 %.

Il convient de différencier les politiques fiscales en fonction de la finalité de l'utilisation des biens immobiliers, en appliquant des taux d'imposition plus faibles aux terrains destinés à la production et aux activités commerciales afin d'encourager une utilisation efficace des sols et de créer de la valeur pour la société.

Les impôts présentent encore de nombreuses lacunes.

À compter du 1er août 2024 (date d'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024), la perception de l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des transferts immobiliers est divisée en deux cas :

Les revenus provenant du transfert des droits d'utilisation des terres pour les ménages et les particuliers sont soumis à l'impôt sur le revenu personnel, calculé sur la base du prix du terrain figurant dans le tableau des prix fonciers, multiplié par un taux d'imposition de 2 %.

Autrement dit, si seuls les droits d'usage du terrain sont transférés (sans construction ni habitation), l'État ne se basera plus sur le prix déclaré dans le contrat, mais sur le barème foncier annuel établi par le Comité populaire provincial pour calculer l'impôt. Cette nouvelle disposition de la loi foncière de 2024 vise à lutter contre la sous-évaluation délibérée des prix fonciers en vue de réduire ses impôts.

Pour les revenus provenant du transfert de droits d'utilisation des sols associés à des maisons et à des travaux de construction sur le terrain, le revenu imposable provenant du transfert immobilier est déterminé en multipliant à chaque fois le prix de transfert par le taux d'imposition de 2 %.

Conformément à l'article 17 de la circulaire 92/2015/TT-BTC, le prix de transfert pour chaque opération est le prix indiqué sur le contrat de transfert au moment du transfert.

Dans le cas où le contrat de transfert de propriété ne mentionne pas le prix du terrain ou si le prix du terrain indiqué dans le contrat de transfert est inférieur au prix fixé par le Comité populaire provincial, le prix de transfert de propriété sera celui fixé par le Comité populaire provincial au moment du transfert, conformément aux dispositions de la loi foncière.

Dans les deux cas ci-dessus, le cédant doit payer une taxe au taux de 2 % de la valeur totale du bien immobilier (au prix fixé par l'État ou au prix convenu entre les parties), que le vendeur réalise un profit ou une perte.

Méthode de collecte simple, mais risque de surfacturation.

Premièrement, l'impôt sur le revenu des personnes physiques est censé être prélevé uniquement sur le revenu (bénéfice) généré après déduction des charges, mais en réalité, il est calculé sur la valeur totale de la transaction, ce qui peut facilement entraîner une surimposition. Les particuliers doivent donc payer des impôts même en cas de vente à perte, ce qui est à la fois frustrant et injuste.

Deuxièmement, l'application du barème foncier du Comité populaire provincial dans le seul cas du transfert des droits d'utilisation des terres ne reflète pas correctement la valeur marchande, ce qui réduit la négociation des transactions civiles.

Troisièmement, le taux d'imposition de 2 % sur la valeur totale des biens immobiliers est assez élevé, créant une charge financière qui pousse de nombreux vendeurs à trouver des moyens de déclarer des prix contractuels inférieurs au prix réel (transactions à deux prix), ce qui entraîne des pertes budgétaires et réduit la transparence du marché.

Réduisez le taux d'imposition en dessous de 1 %, d'accord ?

Dans ce contexte, la proposition du ministère des Finances d'appliquer un taux d'imposition de 20 % sur le bénéfice (égal au chiffre d'affaires moins les coûts totaux) si l'information est complète, ou de maintenir un taux d'imposition de 2 % sur le prix de transfert total si les coûts ne peuvent être déterminés, est raisonnable. Cette approche permet de se rapprocher progressivement de la nature de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, tout en étant adaptée au contexte actuel de la gestion fiscale au Vietnam.

Toutefois, outre l'innovation du mode de calcul de l'impôt, il convient d'envisager un ajustement du taux d'imposition. Si un taux d'imposition global est appliqué au prix total de la transaction, il conviendrait de le réduire de 2 % à moins de 1 %, ou bien de déterminer un taux progressif en fonction de la valeur du bien immobilier afin d'alléger la charge fiscale des contribuables.

Lors de l'élaboration d'une méthode de calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des transferts immobiliers, il est nécessaire de garantir les principes d'équité, de raisonnabilité et d'équilibre entre les exigences de gestion fiscale de l'État et les capacités réelles de la population.

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MSc. NGO GIA HOANG (FACES DE DROIT COMMERCIAL, UNIVERSITÉ DE DROIT DE HÔ CHI MINH-VILLE)

Source : https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm