Des experts fiscaux guident les citoyens dans leurs démarches de paiement des impôts - Photo : TTD
Les deux méthodes étudiées par le ministère des Finances consistent à calculer sur le revenu imposable (égal au prix de vente moins les coûts totaux liés au bien immobilier transféré) ou à appliquer un taux d'imposition commun sur le prix de transfert total.
S'il existe une base de données qui détermine avec précision le prix d'achat et les coûts liés au transfert de biens immobiliers, la méthode de collecte de l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant du transfert de biens immobiliers est appliquée, calculée par la formule du taux d'imposition (proposé 20%) multipliée par le revenu imposable.
Dans les cas où le prix d'achat et les frais liés au transfert de biens immobiliers ne peuvent être déterminés, l'impôt sur le revenu des personnes physiques est déterminé sur le prix total du transfert de biens immobiliers multiplié par le taux d'imposition de 2 %.
Les impôts présentent encore de nombreuses lacunes
À compter du 1er août 2024 (date d'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024), la perception de l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des transferts immobiliers est divisée en deux cas suivants :
Les revenus provenant du transfert des droits d'utilisation des terres pour les ménages et les particuliers, l'impôt sur le revenu des personnes physiques est calculé sur la base du prix du terrain dans le tableau des prix du terrain multiplié par un taux d'imposition de 2 %.
Autrement dit, si seuls les droits d'usage du sol sont transférés (sans habitation ni construction), l'État ne se basera plus sur le prix déclaré dans le contrat comme auparavant, mais sur la liste des prix fonciers publiée chaque année par le Comité populaire provincial pour calculer l'impôt. Il s'agit d'une nouvelle disposition de la Loi foncière de 2024 visant à réduire le risque de sous-estimation délibérée des prix fonciers pour réduire les obligations fiscales.
Pour les revenus provenant du transfert de droits d'utilisation du sol liés à des maisons et à des travaux de construction sur un terrain, le revenu imposable provenant du transfert de biens immobiliers est déterminé comme le prix de transfert multiplié à chaque fois par le taux d'imposition de 2 %.
Conformément à l'article 17 de la circulaire 92/2015/TT-BTC, le prix de transfert à chaque fois est le prix indiqué sur le contrat de transfert au moment du transfert.
Dans le cas où le contrat de transfert de terrain ne précise pas le prix du terrain ou si le prix du terrain sur le contrat de transfert est inférieur au prix prescrit par le Comité populaire provincial, le prix de transfert du terrain est le prix prescrit par le Comité populaire provincial au moment du transfert conformément aux dispositions de la loi sur le foncier.
Dans les deux cas ci-dessus, le cédant doit payer un impôt au taux de 2% de la valeur totale du bien immobilier (selon le prix de l'État ou le prix convenu par les parties) indépendamment du fait que le vendeur réalise un bénéfice ou une perte.
Méthode de collecte simple mais facile à surfacturer
Premièrement, l'impôt sur le revenu des personnes physiques est essentiellement prélevé uniquement sur le revenu (bénéfice) généré après déduction des dépenses, mais en réalité, il est prélevé sur la valeur totale de la transaction, ce qui peut facilement conduire à des dépassements d'impôt. Les particuliers doivent néanmoins payer des impôts même en cas de vente à perte, ce qui est frustrant et déraisonnable.
Deuxièmement, l'application de la liste des prix des terrains du Comité populaire provincial dans le seul cas de transfert des droits d'utilisation des terres ne reflète pas avec précision la valeur marchande, réduisant ainsi l'accord des transactions civiles.
Troisièmement, le taux d’imposition de 2 % sur la valeur totale des biens immobiliers est assez élevé, ce qui crée un fardeau financier et oblige de nombreux cédants à trouver des moyens de déclarer un prix contractuel inférieur au prix réel (transactions à deux prix), ce qui entraîne des pertes budgétaires et réduit la transparence du marché.
Réduire le taux d’imposition en dessous de 1 %, d’accord ?
Dans ce contexte, la proposition du ministère des Finances d'appliquer un taux d'imposition de 20 % sur le bénéfice (équivalent au chiffre d'affaires moins les coûts totaux) si l'information est complète, ou de maintenir un taux d'imposition de 2 % sur le prix de transfert total si les coûts ne peuvent être déterminés, est raisonnable. Cette approche permet de se rapprocher progressivement de la nature de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, tout en étant adaptée aux conditions actuelles de gestion fiscale au Vietnam.
Toutefois, outre l'innovation dans le mode de calcul de l'impôt, il est nécessaire d'envisager un ajustement du taux d'imposition. En cas d'application d'un taux général sur le prix de transfert total, il faudrait le réduire de 2 % à moins de 1 %, ou bien déterminer un taux progressif en fonction de la valeur du bien immobilier afin de réduire la charge financière pesant sur les contribuables.
Lors de l'élaboration d'une méthode de calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant de transferts immobiliers, il est nécessaire de garantir les principes d'équité, de raisonnabilité et d'équilibre entre les exigences de gestion fiscale de l'État et les capacités réelles de la population.
Source : https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm
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