Y a-t-il quelque chose de mal à la taxe de 2 % sur les transactions immobilières ?

Conformément à l'article 14, paragraphe 1, de la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques (modifiée et complétée par l'article 243 de la loi foncière de 2024), en cas de transfert de droits d'utilisation des terres, le revenu imposable est calculé sur la base du prix du terrain figurant dans le tableau des prix des terres.

Les agents du fisc informent les citoyens sur les procédures de paiement des impôts - Photo : TTD

Le ministère des Finances envisage deux méthodes : calculer l’impôt sur la base du revenu imposable (égal au prix de vente moins le total des coûts liés au bien transféré) ou appliquer un taux d’imposition général au prix total du transfert.

Dans les cas où il existe une base de données qui détermine avec précision le prix d'achat et les coûts liés au transfert immobilier, la méthode de perception de l'impôt sur le revenu personnel provenant du transfert immobilier sera calculée à l'aide de la formule suivante : taux d'imposition (proposé 20 %) multiplié par le revenu imposable.

Dans les cas où le prix d'achat et les frais liés au transfert immobilier ne peuvent être déterminés, l'impôt sur le revenu des personnes physiques est calculé sur le prix total du transfert immobilier multiplié par un taux d'imposition de 2 %.

Il est nécessaire de différencier les politiques fiscales en fonction de l'utilisation prévue des biens immobiliers, en appliquant des taux d'imposition plus faibles aux terrains utilisés à des fins de production et commerciales afin d'encourager une utilisation efficace des terres et de créer de la valeur pour la société.

La fiscalité présente encore de nombreuses lacunes.

À compter du 1er août 2024 (date d'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024), la perception de l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des transferts immobiliers est divisée en deux cas :

Les revenus provenant du transfert des droits d'utilisation des terres pour les ménages et les particuliers sont imposés en fonction du prix du terrain figurant dans le tableau des prix fonciers, multiplié par un taux d'imposition de 2 %.

Cela signifie que si seul le droit d'usage d'un terrain est transféré (sans construction ni habitation), l'État ne basera plus le calcul de l'impôt sur le prix déclaré dans le contrat, mais sur le barème foncier annuel établi par le Comité populaire provincial. Cette nouvelle disposition de la loi foncière de 2024 vise à lutter contre la fraude fiscale consistant à sous-évaluer intentionnellement les prix des terrains.

Pour les revenus provenant du transfert de droits d'utilisation des sols associés à des maisons et à des travaux de construction sur le terrain, le revenu imposable provenant du transfert immobilier est déterminé en multipliant le prix de transfert de chaque transaction par un taux d'imposition de 2 %.

Conformément à l'article 17 de la circulaire 92/2015/TT-BTC, le prix de transfert de chaque transaction est le prix indiqué dans le contrat de transfert au moment du transfert.

Dans les cas où le contrat de transfert de propriété foncière ne précise pas le prix du terrain, ou si le prix du terrain indiqué dans le contrat est inférieur au prix stipulé par le Comité populaire provincial, le prix de transfert de propriété foncière sera celui stipulé par le Comité populaire provincial au moment du transfert, conformément à la loi foncière.

Dans les deux cas susmentionnés, le cédant doit payer une taxe de 2 % de la valeur totale du bien (selon le prix fixé par l'État ou le prix convenu entre les parties), qu'il réalise un profit ou une perte sur la vente.

Méthode de recouvrement simple, mais sujette à la surfacturation.

Premièrement, l'impôt sur le revenu des personnes physiques est censé être prélevé uniquement sur les revenus (bénéfices) générés après déduction des charges, mais en réalité, il est calculé sur la valeur totale de la transaction, ce qui conduit facilement à une surimposition. Les particuliers doivent payer des impôts même en cas de vente à perte, ce qui engendre du ressentiment et paraît absurde.

Deuxièmement, l'application du barème foncier du Comité populaire provincial aux seuls transferts de droits d'usage des terres ne reflète pas fidèlement la valeur marchande, ce qui réduit le degré d'accord dans les transactions civiles.

Troisièmement, le taux d'imposition de 2 % sur la valeur totale des biens immobiliers est assez élevé, créant une charge financière et incitant de nombreuses parties impliquées dans les transferts à déclarer des prix contractuels inférieurs à la valeur réelle (transactions à deux prix), ce qui entraîne des pertes de revenus et une réduction de la transparence du marché.

Peut-on réduire le taux d'imposition à moins de 1 % ?

Dans ce contexte, la proposition du ministère des Finances d'appliquer un taux d'imposition de 20 % sur le bénéfice (égal au chiffre d'affaires moins les charges totales) si toutes les informations sont disponibles, ou de maintenir un taux d'imposition de 2 % sur le prix de transfert total si les charges ne peuvent être déterminées, est raisonnable. Cette approche se rapproche progressivement de la véritable nature de l'impôt sur le revenu des personnes physiques tout en étant adaptée au contexte actuel de l'administration fiscale vietnamienne.

Toutefois, outre la réforme du mode de calcul de l'impôt, il convient d'envisager des ajustements du taux d'imposition. Si un taux forfaitaire est appliqué au prix total de la transaction, il faudrait le ramener de 2 % à moins de 1 %, ou bien établir un barème progressif d'imposition en fonction de la valeur du bien immobilier afin d'alléger la charge fiscale des contribuables.

Lors de l'élaboration d'une méthode de calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques sur les transferts immobiliers, il est nécessaire de garantir les principes d'équité, de raisonnabilité et d'équilibre entre les exigences de gestion fiscale de l'État et la capacité financière réelle des citoyens.

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Revenons au sujet.

MA NGO GIA HOANG (FABITDE COMMERCIAL, UNIVERSITÉ DE DROIT DE HÔ-CHI-MINH-VILLE)

Source : https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm