La loi foncière de 2024, entrée en vigueur le 1er août 2024 et remplaçant celle de 2013, était censée dynamiser le marché immobilier et la gestion des ressources. Cependant, après près de deux ans d'application, elle sera de nouveau amendée cette année, avec de nombreux changements majeurs.
Déjà dépassé avant même son lancement.
Selon les experts, la modification de la loi foncière est une nécessité urgente car, bien qu'elle ne soit entrée en vigueur que récemment, cette loi n'est plus adaptée au nouveau contexte, d'autant plus qu'à partir du 1er juillet 2025, tout le pays mettra en œuvre un modèle de gouvernement local à deux niveaux, comprenant les niveaux provincial et communal/de quartier, tandis que la loi foncière actuelle stipule toujours un système de planification et de gestion de l'utilisation des terres à trois niveaux : national, provincial et de district.
Cette incompatibilité a engendré de nombreuses lacunes, provoquant des chevauchements et un manque de synchronisation avec les autres secteurs après la suppression du niveau de district.
L'Assemblée nationale procédera à une réforme en profondeur de la loi foncière lors de sa session de fin d'année, après près de deux ans d'application. (Image d'illustration)
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a expliqué que la loi foncière est généralement révisée tous les dix ans environ. Cependant, le contexte de la période 2024-2026 présente trois facteurs majeurs qui exigent une révision plus rapide de la loi.
Cela fait référence à la réforme de la structure de l'administration locale vers un modèle à deux niveaux, supprimant l'échelon du district/comté. Cependant, la loi foncière de 2024 prévoit toujours l'élaboration de plans d'aménagement du territoire à trois niveaux : national, provincial et de district. Ce déséquilibre administratif empêche de nombreuses procédures d'être mises en œuvre, engendrant des blocages dans de nombreux processus.
En outre, la nécessité d’institutionnaliser les résolutions centrales 18 et 69 sur la gestion foncière exige une clarification plus poussée des mécanismes de financement foncier, notamment en matière d’évaluation et d’indemnisation.
Enfin, la pression pour libérer des terrains en vue de la réalisation de projets d'infrastructures essentiels s'accroît. Sans mécanisme transparent et précis, les progrès resteront lents.
M. Chau a également souligné que le principal obstacle demeure le prix de l'indemnisation : « Le barème foncier actuel de l'État, utilisé pour calculer les impôts et les loyers fonciers, est raisonnable. Mais lors de la récupération de terres, les gens souhaitent que l'indemnisation soit proche du prix du marché. »
La solution ne réside pas dans le choix d'un extrême plutôt que de l'autre, mais dans la mise en place d'un mécanisme indépendant d'évaluation des indemnisations, doté d'une méthodologie claire, de données transactionnelles numérisées et vérifiées, et d'un conseil d'évaluation comprenant des représentants de la population. L'objectif est de parvenir à un consensus, de limiter les conflits prolongés et de garantir la discipline budgétaire au niveau local .
Par ailleurs, le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a expliqué que, outre leur incompatibilité avec le modèle de gouvernement local à deux niveaux, la planification de l'utilisation des terres et la planification sectorielle impliquant l'utilisation des terres sont également incohérentes et non synchronisées.
De plus, les projets d'investissement public ou les projets importants de nature urgente et spécifique, servant des objectifs politiques et de politique étrangère, ne sont pas encore inclus dans la planification ou n'y sont pas conformes.
Les méthodes actuelles d'évaluation foncière restent complexes et fortement dépendantes de consultants indépendants, tandis que les agences d'État sont à la fois responsables de l'évaluation et portent la responsabilité juridique.
M. Pham Van Hoa (Député représentant la province de Dong Thap)
Les projets importants susmentionnés souffrent également d'un manque de réglementation en matière d'acquisition foncière, notamment pour les projets liés au Forum de coopération économique Asie-Pacifique (APEC) ou ceux situés dans les zones franches et les centres financiers internationaux. La législation actuelle ne prévoit pas non plus d'encadrement de l'acquisition foncière lorsque les investisseurs ne parviennent pas à un accord sur la superficie restante (projets de petite envergure), ce qui entraîne le blocage des projets, un gaspillage de ressources et des retards dans la réalisation des investissements.
La loi foncière de 2024 autorisait les zones dotées d'une planification urbaine et rurale existante à gérer l'utilisation des sols sans plans d'aménagement distincts, en s'appuyant sur ces plans existants. Toutefois, dans les faits, le taux de couverture de la planification urbaine et rurale demeure faible. Dans de nombreuses localités, la planification ne couvre pas l'intégralité du territoire administratif, ce qui signifie que, même avec des plans existants, les collectivités locales doivent élaborer des plans d'aménagement supplémentaires, engendrant des chevauchements et du gaspillage.
Actuellement, l'attribution et la location de terrains se font principalement par le biais d'enchères de droits d'utilisation ou d'appels d'offres visant à sélectionner les investisseurs. Cependant, ce processus est soumis aux procédures et réglementations légales en vigueur, ce qui exige un temps de préparation considérable.
Par ailleurs, dans de nombreux cas, il reste difficile de sélectionner des investisseurs ayant une capacité suffisante, ce qui retarde l'avancement des projets, ralentit la mise en service des terrains et nuit à l'attractivité des investissements.
Supprimer une série de points de blocage qui provoquent l'indignation du public.
Le député Pham Van Hoa (Dong Thap) a fait remarquer que même si la loi foncière a subi de nombreux changements et a apporté des contributions importantes au développement socio-économique, il existe en réalité encore de nombreux obstacles, notamment au niveau local, où la mise en œuvre est directement organisée.
M. Hoa a notamment déclaré que les obstacles liés à l'évaluation, à l'acquisition et à l'indemnisation des terres entraînent fréquemment des pétitions et des désaccords au sein du public.
« La méthode actuelle d'évaluation foncière demeure complexe et dépend fortement de consultants indépendants, tandis que les agences d'État sont à la fois responsables de l'évaluation et portent la responsabilité juridique. »
« Pour les terrains industriels ou les terrains destinés à la production et aux activités commerciales, les redevances d'utilisation du sol ne représentent qu'une faible part de l'investissement total, mais les entreprises peuvent perdre de 6 à 12 mois rien qu'en attendant que le prix soit fixé. Ce délai d'attente augmente les coûts d'opportunité, alors que la différence de valeur entre les différentes options d'évaluation est souvent insignifiante », a déclaré M. Hoa.
Selon le député Hoa, les obstacles ne sont pas seulement d'ordre technique, mais concernent également la mise en œuvre. Le barème annuel des prix fonciers est établi pour refléter fidèlement les prix du marché, conformément à la loi, mais lorsqu'il est appliqué au calcul des indemnisations, on estime qu'elles restent inférieures au prix de transaction réel.
À l'inverse, si seuls les prix du marché sont utilisés, l'équilibre budgétaire sera difficile à atteindre et des problèmes de transparence risquent de surgir. L'écart entre les prix officiels et les prix du marché pose un dilemme tant pour le gouvernement que pour les personnes dont les terres sont expropriées.
De plus, de nombreuses dispositions des nouvelles lois et décrets restent au stade de principes généraux. Par exemple, la réglementation autorisant le lotissement et le changement de destination des terrains sans obligation de façade sur voie publique, dès lors qu'il existe une voie d'accès légale, constitue une politique judicieuse et conforme aux réalités de l'urbanisation. Toutefois, la loi ne précise pas encore en quoi consiste une voie d'accès légale, quelle en est la largeur minimale et comment est-elle établie. De ce fait, de nombreuses collectivités ont opté pour la solution de précaution consistant à suspendre temporairement le traitement des demandes.
L'absence actuelle de documents-cadres entraîne une accumulation de dossiers en attente de traitement. Les autorités locales sont désorientées, les citoyens et les entreprises doivent multiplier les déplacements, et les coûts indirects augmentent.
M. Hoa a cité l'exemple de la politique réduisant de 70 % les frais d'utilisation des terres pour certains groupes. Bien que l'objectif soit humanitaire, les conditions d'application se chevauchent et il existe des incohérences quant à la définition d'un ménage, d'un individu ou quant au calendrier d'utilisation des terres.
M. Hoa a proposé de passer d'une approche managériale rigide à une approche axée sur l'efficacité et la création de valeur. Il a également suggéré de simplifier au maximum les procédures, d'accroître la transparence et, surtout, de privilégier le recours aux outils économiques plutôt qu'aux mesures administratives.
Par exemple, au lieu de chercher à déterminer la valeur foncière au centime près, il est possible d'accepter un prix raisonnable selon le barème en vigueur et de réguler la plus-value par le biais de taxes, de redevances ou d'autres obligations financières. Cela allège la charge pesant sur le système tout en garantissant à l'État la perception de la plus-value.
Le projet de modification de la loi foncière présenté par le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement devrait porter sur deux grands groupes de contenu.
Le premier groupe comprend des contenus qui répondent aux exigences du développement national dans la nouvelle ère et à la nécessité d'une croissance économique à deux chiffres.
Le Ministère propose de modifier et de compléter plusieurs articles de la Loi foncière afin d'y inclure des dispositions relatives aux mécanismes et politiques visant à remédier aux difficultés et aux obstacles rencontrés dans la mise en œuvre de la Loi foncière, par le biais de la codification des réglementations dans les résolutions de l'Assemblée nationale et les décrets et résolutions du gouvernement, notamment en ce qui concerne les prix des terrains, les barèmes de prix des terrains, les coefficients d'ajustement des prix des terrains ; les redevances d'utilisation des terres, les redevances de location des terres ; l'acquisition de terres, l'indemnisation, le soutien et la réinstallation ;
Enregistrement et délivrance des certificats fonciers ; planification et plans d'utilisation des terres ; attribution des terres, location de terres, autorisation de changement d'affectation des terres, choix des formulaires de location de terres, subdivision des terres, remembrement foncier ; régimes d'utilisation des terres pour certains types de terres ; systèmes d'information foncière et règlement des litiges fonciers.
Parallèlement, des modifications et des ajouts ont été apportés à la réglementation relative à l'aménagement du territoire et aux plans au niveau communal ; aux droits et obligations des utilisateurs de rizières ; aux droits et obligations des utilisateurs de terres ayant enfreint la législation foncière avant le 1er juillet 2014 ; à l'indemnisation dans des cas particuliers ; et au régime d'utilisation des terres pour certains types de terrains.
Le deuxième groupe comprend des réglementations sur la décentralisation, la délégation de pouvoir et la délimitation de l'autorité selon le modèle de gouvernement local à deux niveaux, ainsi que la réforme administrative dans le domaine foncier.
Le ministère propose de modifier et de compléter la réglementation relative au pouvoir de mettre en œuvre la gestion étatique des terres afin de l'aligner sur le modèle de gouvernement local à deux niveaux ; et d'ajouter une nouvelle disposition relative au pouvoir de mettre en œuvre la gestion étatique des terres.
En outre, réviser et compléter les règlements relatifs aux procédures administratives au niveau provincial et les examiner afin d’assurer leur cohérence et leur uniformité au sein du système juridique avec les autres lois et résolutions.
Source : https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
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