Giá đất nền trung tâm Đà Nẵng tăng “phi mã”

Đất khu đô thị ven sông Hòa Quý - Đồng Nò có giá hơn 50 triệu đồng/m2.Ảnh: VĨNH LỘC

Khan hiếm nguồn cung

Sau một tháng dạo khắp các khu dân cư thuộc phường An Khê và thông qua môi giới nhưng ông L.H.L. vẫn không thể tìm được lô đất mặt tiền có mức giá 3,5 tỷ đồng. “Thật ra vẫn có vài lô giá thấp hơn nhưng vị trí trong kiệt hẻm xe ô tô khó ra vô, đậu đỗ được, còn ngoài mặt tiền thì hầu như không có lô nào ở mức giá đó”, ông L. nói.

Giữa tháng 4 vừa qua, khi có thông tin về việc tỉnh Quảng Nam và thành phố Đà Nẵng hợp nhất, giá nhà đất các khu vực trung tâm Đà Nẵng đã tăng đột biến 10-20%. Cuối tháng 8, ông Trần Văn Lâm từ Tam Kỳ ra phường An Khê đặt cọc mua ngôi nhà cấp 4 (diện tích sàn 100m2) giá 3,7 tỷ đồng, nhưng chỉ 2 tháng sau, giá đã tăng lên hơn 4 tỷ đồng khiến chủ nhà dùng dằng không muốn bán.

Qua khảo sát thực tế và trên các trang rao bán bất động sản dễ dàng nhận thấy đất nền tại một số dự án hoặc khu dân cư vùng ven trung tâm như Nam cầu Cẩm Lệ, Nam Hòa Xuân, FPT, Đầm Sen, Cồn Dầu (phường Ngũ Hành Sơn)… mức giá phần lớn ở ngưỡng 42-70 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Ông Nguyễn V.Q., người môi giới đất lâu năm tại phường An Khê cho biết, giá đất bình quân các khu dân cư trên địa bàn phường hiện nay dao động khoảng 37-40 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số khu vực như sát đường tàu (đường Trường Chinh) hay các khu dân cư thuộc xã Hòa Châu (cũ) dù bị ngập trong đợt mưa lũ vừa qua nhưng giá đất vẫn neo ở ngưỡng 39-40 triệu đồng/m2.

Các phân tích cho thấy, nguyên nhân giá đất tăng do UBND thành phố Đà Nẵng ban hành Quyết định 45 (ngày 26/6/2025, có hiệu lực từ ngày 7/7/2025) về việc điều chỉnh bảng giá đất trên toàn thành phố, mức tăng trung bình 125-172% so với khung giá trước đó. Đáng chú ý, một yếu tố không kém quan trọng chính là việc Quảng Nam - Đà Nẵng hợp nhất đã tạo ra tâm lý kỳ vọng cho nhiều nhà đầu tư, khiến thị trường bất động sản khu vực trung tâm thành phố có dấu hiệu bị “thổi giá” cao hơn so với giá trị thực.

Nhiều người môi giới đất tại phường Ngũ Hành Sơn phân tích, lý do đất khu Cồn Dầu, Đầm Sen tăng cao vì tập đoàn Sun Group đang khởi công 2 khu căn hộ chung cư gần cầu Hòa Xuân, khiến các chủ đầu tư giữ lại đất chờ cơ hội, dẫn tới thị trường khan hiếm, trong khi người mua nhiều. Như đất khu vực Đầm Sen đầu năm chỉ khoảng 40 triệu đồng/m² nhưng bây giờ thấp nhất cũng 52 triệu đồng/m² (đối với đường 7,5m). Riêng khu đô thị ven sông Hòa Quý - Đồng Nò thấp nhất cũng 48 triệu đồng/m² hay Cồn Dầu (Hòa Xuân) tầm 50 triệu đồng/m², rẻ hơn chỉ có khu vực phía tây đường Võ Chí Công (phía Nam cầu Khuê Đông) nhưng giá cũng 40 triệu đồng/m²…

Từ đầu năm đến nay, đất khu dân cư Đầm Sen (phường Ngũ Hành Sơn) đã tăng 7-10 triệu đồng/m2. Ảnh: VĨNH LỘC

Thận trọng đầu tư

Báo cáo của tập đoàn bất động sản DKRA trong quý III/2025 cho thấy, nguồn cung sơ cấp phân khúc đất nền tăng 85% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó phường Ngũ Hành Sơn dẫn đầu khi chiếm 91% tỷ trọng nguồn cung và 99% lượng tiêu thụ mới. Sức cầu chung của thị trường ghi nhận nhiều khởi sắc, lượng tiêu thụ chung đạt khoảng 54% trên tổng cung sơ cấp. Giá sơ cấp tăng trung bình khoảng 3% và giá thứ cấp tăng trung bình khoảng 4% so với quý II/2025. Lượng giao dịch tập trung vào nhóm các dự án thuộc tổ hợp khu đô thị, giao thương kết nối vùng thuận lợi, đã hoàn thiện hạ tầng pháp lý…

Riêng ở phân khúc căn hộ, sức cầu thị trường đạt 68% trên tổng nguồn cung sơ cấp, phần lớn các dự án mở bán mới tại phường Hòa Xuân, Ngũ Hành Sơn và Hòa Cường, đa phần ở phân khúc cao cấp. Giá bán liên tục tăng dao động 80-100 triệu đồng/m2 căn hộ.

Nhiều người cho rằng, với mức giá tăng liên tục như hiện nay, người có nhu cầu thật khó mua được đất, nhưng cũng không thể chờ đợi bởi thị trường khó lường. Tâm lý lo ngại không chỉ đến từ người mua ở thực, nhiều nhà đầu tư cũng tỏ ra thận trọng.

Bà Nguyễn Thị Thủy, một nhà đầu tư đến từ Thành phố Hồ Chí Minh nhận định, mặc dù giá tăng cao nhưng khu vực trung tâm Đà Nẵng vẫn rất tiềm năng vì nguồn cung có hạn. Tuy vậy, với giá tăng nhanh như hiện nay cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là với nguồn vốn vay ngân hàng nếu không thanh khoản được. Đầu tháng 9, bà Thủy thanh lý một lô đất diện tích 100m² ở khu Đầm Sen (phường Ngũ Hành Sơn) giá 4,2 tỷ đồng, cuối tháng 10 bà quay lại giá đất khu vực này đã tăng lên hơn 5 tỷ đồng nên quyết định quay về Thành phố Hồ Chí Minh đầu tư vào căn hộ chung cư.

Theo dự báo của DKRA, quý IV/2025 khoảng 850-950 sản phẩm đất nền sẽ được mở bán mới, chủ yếu thuộc khu vực phường Ngũ Hành Sơn, Điện Bàn Đông… tuy nhiên mặt bằng giá sẽ vẫn tiếp tục neo cao. Đối với phân khúc căn hộ, sẽ có khoảng 3.000 - 4.000 căn hộ mới đưa ra thị trường. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, phân bổ tập trung ở khu vực phường An Hải và Hòa Cường. Dự báo sẽ thiết hụt nguồn cung phân khúc căn hộ hạng B, hạng C phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.

Đáng chú ý, chỉ cách khu vực Nam cầu Cẩm Lệ khoảng 15km, các dự án khu dân cư thuộc phường Điện Bàn, An Thắng… mức giá chỉ dao động từ khoảng 20-23 triệu đồng/m². Đây được xem là sự lựa chọn dễ chịu hơn với người mua, tuy nhiên việc ngập nặng trong đợt lũ lụt vừa qua đã khiến các khu dân cư này trở nên kém hấp dẫn hơn với thị trường. Dẫu vậy, mọi dự đoán, phân tích chỉ mang tính tham khảo, việc đầu tư cần tính toán thận trọng, nhất là trong thời điểm thị trường nhiều biến động như hiện nay.

Nguồn: https://baodanang.vn/gia-dat-nen-trung-tam-da-nang-tang-phi-ma-3309193.html