3 בעיות עיקריות "מעכבות" את השוק, מגרשים חוזרים בהדרגה לשווים האמיתי, סדרה של פרויקטים של דיור ציבורי מתעכבים

מחירי הקרקעות והווילות ירדו בו זמנית, נשיא חברת הנדל"ן העלה 3 סוגיות בשוק, וציין 6 פרויקטים של דיור ציבורי המתקדמים באיטיות בתאן הואה ... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

3 בעיות גדולות של שוק הנדל"ן

אחר הצהריים של ה-3 באוגוסט, ראש הממשלה פאם מין צ'ין ניהל כנס מקוון להערכת תוצאות יישום החלטה מס' 33/NQ-CP של הממשלה מיום 11 במרץ ולהצעת פתרונות להסרת קשיים ומכשולים בשוק הנדל"ן.

Ông Lê Tự Minh, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư IMG phát biểu tại hội nghị. (Nguồn: VGP)

מר לה טו מין, יו"ר חברת ההשקעות IMG, דיבר בכנס. (מקור: VGP)

בכנס אמר מר לה טו מין, יו"ר חברת ההשקעות IMG, כי מהות הסרת הקשיים בשוק הנדל"ן, מהם מודאגת הממשלה , טמונה בשלושה נושאים.

הראשון הוא להילחם בספקולציות בקרקעות.

לדבריו, כיום, ספקולציות בקרקעות ומניפולציות בשוק הנדל"ן משפיעות על הכלכלה הווייטנאמית. אנשים קונים קרקעות ומחכים להזדמנות לעלות מחירים, מה שגורם לחלק מכוחות הייצור "לישון" ולא להיות יעילים, וזהו בזבוז עצום.

הניסיון של מדינות אחרות הוא להשתמש במסים כדי לווסת ספקולציות. הוא נתן דוגמה של חברה שיש לה כיום פרויקט באוסטרליה, אשר צריכה לשלם מס קרקע של 2% מדי שנה. מחיר הקרקע מוערך באופן עצמאי על ידי רשות המסים מדי שנה.

מדי שנה, יחידה זו צריכה לשלם מס קרקע בסך 700,000-800,000 דולר כאשר הפרויקט לא יושם. השנה, החליטה הממשלה המקומית להעלות את שיעור המס הזה ל-4%.

"אם וייטנאם תיישם את המדיניות הזו, רק אלו שבאמת מבצעים פרויקטים יעזו להחזיק בקרקע, וכאשר הם מחזיקים בקרקע, עליהם לבצע פרויקטים במהירות רבה. צעד זה לא רק מונע ספקולציות בקרקעות אלא גם עוזר למשרד האוצר לקבל מקור הכנסה גדול", שיתף מר מין.

נציגי עסקים המליצו כי ועדת ניסוח חוקי המקרקעין תוסיף ותחיל מס מקרקעין שנתי של 2% ותחיל מס פרוגרסיבי כאשר חלקות אדמה אינן מופעלות או אינן מניבות רווח, כפי שעושות מדינות זרות.

השנייה היא מדיניות ניהול הריבית של בנק המדינה. הוא מאמין שהגיע הזמן להוריד את הריבית לטווח הבינוני מתחת ל-10% לשנה, ספציפית סביב 8.5% לשנה פלוס מינוס כמו לפני שנתיים, מכיוון שעם ריביות לטווח בינוני מעל 10%, אף כלכלה אינה בריאה.

ריבית זו במדינות אחרות היא 3-5% לשנה. בווייטנאם, הריבית לפני 5-6 חודשים הייתה כ-12-14% לשנה. עסקים לא רוצים ללוות, לא מעזים ללוות ולקוחות מאבדים את האמון בשוק הנדל"ן, הם משקיעים את כספם בתחומים אחרים.

הוא גם הציע לנקוט צעדים כדי למנוע או להגביל עסקי נדל"ן מלהשתתף בבנקאות ולהיפך. מכיוון שעסקים המעורבים בשני התחומים מגייסים הון חברתי בעיקר לעסקים שלהם ויש להם השפעה מועטה על החברה, ואף יוצרים טייקונים שמשתלטים על הכלכלה.

שלישית , הסרת מכשולים משפטיים וטיפלות בהליכים מנהליים.

הקושי הגדול ביותר עבור עסקי נדל"ן כיום הוא הסוגיה המשפטית, לא הסוגיה הבנקאית. יש חפיפה בסוגיות המשפטיות, אותה סוגיה, אותה רגולציה אבל פרשנויות רבות, רמת האכיפה לא מיישמת ולא מעזה לעשות, בעיקר ברמה המקומית.

לכן, הוא המליץ להשלים במהירות את המערכת המשפטית כדי שפקידים יוכלו לעבוד בראש שקט. צריך להיות צו ברור על ביזור הסמכות והאחריות של כל הרמות, שקובע בבירור: התוכן שיש להשלים, זמן ההשלמה והאחריות במקרה של חריגה מהמועד האחרון.

ראשי החברה הציעו גם שמשרד התכנון וההשקעות יאפשר למפעלים וייטנאמים להחיל את סעיף 44.3 לחוק ההשקעות וסעיף 126 לחוק הקרקעות, יאריך את תקופת חכירת הקרקע או יאפשר למפעלים לשלם דמי שכירות קרקע למשך 70 שנה, כך שלפארקי תעשייה יהיה תקופת חכירה מספקת ויהיו אטרקטיביים מספיק עבור משכירי קרקעות. זה גם בהתאם לחוק וגם מגדיל את ההכנסות המקומיות.

וילות ומגרשים גם בהנחה

דו"ח שוק הנדל"ן שפורסם לאחרונה על ידי משרד הבינוי מראה כי ברבעון השני בוצעו כמעט 100,000 עסקאות מוצלחות. מתוכן, נפח העסקאות ברבעון השני התמקד בעיקר במגזר הקרקעות עם 67,525 עסקאות מוצלחות, השווה לכ-99.9% בהשוואה לרבעון הראשון, וכ-31.5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

כמעט 30,000 העסקאות הנותרות עבור דירות ובתים פרטיים בוצעו בהצלחה, והן היוו 75.61% בהשוואה לרבעון הקודם, או כ-43.03% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

עם זאת, ברבעון השני, תחום הנדל"ן של בתים פרטיים ומגרשי קרקע בפרויקטים בהם משקיעים מתעניינים הוא בעיקרו ספקולטיבי. קונים אינם מתעניינים עוד בתחומי הנדל"ן הנ"ל כמו בעבר.

בנוסף, משקיעים רבים מתמודדים עם בעיות תזרים מזומנים, שימוש במינוף פיננסי רב מדי והיזם הפסיק לתמוך בריביות ההלוואות. בשוק יש ירידה חדה בנזילות, מה שמוביל ליותר ויותר עסקאות בעלות אופי של צמצום הפסדים.

מחיר המכירה של קטגוריית הווילות וקרקעות הפרויקט ביישובים רבים ברבעון המשיך לרדת בכ-2-5% בהשוואה לרבעון הקודם. בנוסף, ייתכן שנכסים אלה ימשיכו להיות מותאמים לערכים המתאימים, בהתאם לערך ההשקעה של המוצר ולתשתיות האזוריות בתקופה הקרובה.

באזורים מסוימים חלה ירידה משמעותית במחירי העסקאות, במיוחד בפרברים ובאזורים מרוחקים ברובע כגון: מחוז הא דונג, מחוז מה לין, הואי דוק (האנוי); מחוז 12, מחוז בין צ'אן, מחוז נה בה (HCMC); מחוז נגו האן סון (דה נאנג); העיר ביין הואה, מחוז נהון טרץ' (דונג נאי).

וין פוק: קריאה להשקעה ב-6 פרויקטים של דיור ציבורי

בהתבסס על צרכים מעשיים באזור, הוועדה העממית של מחוז וין פוק קוראת למשקיעים לבנות 6 פרויקטים של דיור ציבורי בקנה מידה של כ-8,000 דירות ובתים טוריים לעובדים.

וין פוק היא פרובינציה עם תעשייה מפותחת, באזור ישנם פארקי תעשייה רבים המושכים ריכוז גדול של עובדים, כך שהצורך בדיור להתיישבות עבור משפחות עובדים רבות בפרט ואנשים בעלי הכנסה נמוכה בכלל הוא בעיה דחופה.

ידוע כי משנת 2014 ועד היום, מועצת העם וועדת העם של מחוז וין פוק פרסמו מנגנונים, מדיניות ותקנות רבים בנושא ניהול ופיתוח דיור עבור נושאים חברתיים. בפרט, החלטה מס' 159 של מועצת העם המחוזית על תמיכה בפרויקטים של דיור חברתי עבור עובדים ואנשים בעלי הכנסה נמוכה במחוז בתקופה שבין 2015 ל-2020; החלטה מס' 14 של ועדת העם המחוזית על קריטריוני עדיפות לבחירת אנשים הזכאים לשכור ולקנות דיור חברתי במחוז; החלטה מס' 179 על התוכנית ליישום תוכנית פיתוח הדיור של מחוז וין פוק עד 2020, עם חזון לשנת 2030; החלטה מס' 1247 על פרסום תוכנית פיתוח דיור בת 5 שנים, לתקופה שבין 2021 ל-2025...

בנוסף להכוונת מחלקות, סניפים ורשויות מקומיות לחיזוק הניהול ולמשיכת השקעות בפרויקטים של פיתוח דיור, מחוז וין פוק גם נותן עדיפות להקצאת הון לפיתוח דיור. בשנת 2023 לבדה, ההון לפיתוח דיור במחוז עומד על 8,606 מיליארד דונג וייטנאמי. מתוכם, הון לבניית דיור מסחרי עומד על 2,748 מיליארד דונג וייטנאמי; הון לבניית דיור ציבורי עומד על 164 מיליארד דונג וון למשקי בית וליחידים לבנייה עצמית עומד על 5,694 מיליארד דונג וייטנאמי.

מר נגוין טאנה הא - סגן מנהל מחלקת הבנייה של מחוז וין פוק, אמר כי במחוז וין פוק מיושמים כעת 5 פרויקטים של דיור ציבורי, ביניהם: אזור דיור לבעלי הכנסה נמוכה וינאקונקס שואן מאי; אזור דיור לעובדים ולבעלי הכנסה נמוכה ברובע חאי קוואנג; אזור דיור ציבורי רב קומות לעובדים באזור גוק נו, רובע חאי קוואנג (העיר וין ין); אזור דיור לבעלי הכנסה נמוכה 8T, רובע שואן הואה, העיר פוק ין; אזור דיור ציבורי ברובע פוק טאנג (העיר פוק ין).

"פרויקטי הדיור החברתי הנ"ל השקיעו והשלימו את בנייתם של 1,623 בתים בשטח של 50-70 מ"ר לבית, וענו על צורכי הדיור של עובדים ואנשים בעלי הכנסה נמוכה משנת 2015 ועד היום. נכון לעכשיו, הוועדה העממית של מחוז וין פוק ממשיכה לקרוא להשקעה ב-6 פרויקטים של דיור חברתי בהיקף של כ-8,000 בתים ובתים טוריים לעובדים. ההליכים ליישום הפרויקט מתבצעים בהתאם לתקנות", אמר מר נגוין טאן הא.

על פי פרויקט ראש הממשלה "השקעה בבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030", יעד מחוז וין פוק הוא להשלים 28,300 יחידות דיור ציבורי, מתוכן 8,800 יחידות יש להשלים בתקופה 2022-2025 ו-19,500 יחידות יש להשלים בתקופה 2026-2030. זוהי מטרה גדולה, הדורשת מאמצים רבים ונחישות מצד המחלקות והסניפים הרלוונטיים כדי להשלים אותה.

טאן הואה: רשימת פרויקטים של דיור ציבורי מפגרת בלוח הזמנים

על פי מידע ממחלקת הבנייה של ת'אן הואה, נכון לעכשיו, במחוז ישנם 18 פרויקטים של דיור ציבורי שהושקעו ונמצאים בבנייה, מתוכם 12 פרויקטים עומדים בלוח הזמנים, הכניסו חלק מהפרויקט או את כולו לשימוש, ו-6 פרויקטים נמצאים בפיגור.

Dự án nhà ở xã hội phố Bào Ngoại với hàng loạt sai phạm, khiến dự án đến nay vẫn “tắc nghẽn”. (Nguồn: BXD)

פרויקט דיור ציבורי ברחוב באו נגואיי. (מקור: משרד הבינוי)

ידוע כי הסיבות להתקדמות האיטית נקבעות על ידי הסוכנויות התפקודיות של מחוז טאנה הואה עקב פינוי האתר האיטי של הפרויקט, יישום איטי של השקעה ובנייה על ידי המשקיע עבור שטח הקרקע שהוקצה, ויכולת לא מדעית לנהל השקעה ובנייה עבור הפרויקטים... בין פרויקטי הדיור החברתי המתקדמים באיטיות בתאנה הואה, ראשית כל, עלינו להזכיר את פרויקט הדיור החברתי AMC I ברובע קוואנג טאנה, עיר טאנה הואה, אשר "נגנז" במשך שנים רבות.

ב-24 בספטמבר 2014, פרסמה הוועדה העממית של מחוז ת'אנה הואה את מסמך מספר 8870 המאשר השקעה בפרויקט פיתוח דיור חברתי של אזור הדיור החברתי AMC I ברובע קוואנג ת'אנה, עיר ת'אנה הואה.

בהתאם לכך, הוועדה העממית של מחוז טאנה הואה אישרה למשקיעה, חברת AMC Global Development Joint Stock Company, להשקיע בפרויקט הדיור החברתי AMC I. מטרת ההשקעה והבנייה היא ליצור תנאים לאנשים בעלי הכנסה נמוכה באזור כדי שיוכלו לקבל דיור יציב, תוך מענה על צרכיהם של כ-900 משקי בית בהשקעה כוללת של כמעט 527 מיליארד וונד, המשמשים מהון בבעלות עצמית וממקורות הון אחרים שגויסו כחוק.

הפרויקט הוארך על ידי הוועדה העממית של מחוז ת'אן הואה בכ-36 חודשים. מתוכם, תקופת הכנת ההשקעה היא 6 חודשים ממועד אישור ההשקעה בפרויקט, ותקופת יישום ההשקעה היא 30 חודשים מ-6 באוגוסט 2020 עד 6 בפברואר 2023. לאחר תחילת הבנייה הרשמית ב-21 בינואר 2021, עד כה, באזור הדיור החברתי AMC I נותרו רק כמה פריטי בנייה לא גמורים, ועשבים שוטים גדלים בפראות בתוך קמפוס הפרויקט.

לאחר מכן, נמצא פרויקט הדיור הציבורי באו נגואי, ברובע דונג הואנג, בעיר טאנה הואה, עם סדרה של הפרות, שגרמו לפרויקט להישאר "חסום" עד כה. הוועדה העממית של מחוז טאנה הואה פרסמה מסמך מספר 3071 המאשר את מדיניות ההשקעה של פרויקט זה בשנת 2018. חברת המניות המשותפת למסחר ובנייה 379 (הממוקמת בהאנוי) היא המשקיעה.

בסוף שנת 2022, למרות שהרשויות המוסמכות טרם אישרו ואיפשרו את הכנסת הדירות לשימוש, משקי בית רבים שקנו דירות בבניין דירות 379 עברו לגור בהן וחיו בחופשיות.

ב-9 בינואר 2023, הוועדה העממית של מחוז ת'אן הואה החליטה להטיל קנס מנהלי של 80 מיליון וונד על חברת הבנייה-דיור 379 בגין הפעלת הפרויקט ללא מסמך המאשר את תוצאות מניעת וכיבוי האש.

לאחר ארגון בדיקה של קבלת תוצאות השלמת הפרויקט, שלח משרד הבינוי לאחרונה מסמך לוועדת העם של מחוז טאנה הואה, ובו נקבע כי הפרויקט הנ"ל לא עמד בתנאים לקבלת תוצאות השלמה על פי התקנות.

בנוסף לשני פרויקטי הדיור החברתי הנ"ל, ארבעה פרויקטים נוספים של דיור חברתי בת'אן הואה סבלו גם הם מאותו גורל, ביניהם: דיור חברתי ברובע קוואנג ת'אן, בעיר ת'אן הואה, בהשקעות חברת Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited; דיור לעובדים בפארק התעשייה והעירוני הואנג לונג, ברובע טאו שויין, בעיר ת'אן הואה, בהשקעות חברת Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company; פיתוח דיור חברתי לעובדים באזור המזרחי של פארק התעשייה לה מון, בעיר ת'אן הואה, בהשקעות חברת Sunjade Vietnam Shoes Company Limited; דיור חברתי ברובע קוואנג ת'אן, בעיר ת'אן הואה, בהשקעות חברת An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.

[מודעה_2]
מָקוֹר