מחירי הקרקעות החדשים בהו צ'י מין סיטי צפויים להיות זהים לבעבר. האם אנשים ועסקים יושפעו?

למרות שצפוי כי מחירי הקרקעות החדשים בהו צ'י מין סיטי יישאר זהים, אנשים ועסקים עדיין מושפעים מהגדלת אגרות השימוש בקרקע, על פי טיוטת ההחלטה להסרת קשיים ומכשולים ביישום חוק הקרקעות משנת 2024.

מחירי הקרקעות החדשים של הו צ'י מין סיטי לא צפויים להשתנות הרבה בהשוואה למחירי הקרקעות בשנת 2025 - צילום: קוואנג דין

רשימת מחירי הקרקעות החדשה צפויה להיבנות על ידי משרד החקלאות והסביבה כך שתשקף את מחירי הקרקע בהתאם למנהגים המקומיים, על מנת לתמוך ביעדי הצמיחה הכלכלית ולהפחית את ההשפעה על משתמשי הקרקע.

עדיין יושפע ממקדם התאמת מחיר הקרקע

טיוטת טבלת מחירי קרקעות עם הפחתה מאוזנת למחירי קרקעות לייצור ועסקים, מחירי קרקעות לשירותים מסחריים ומחירי קרקעות לאזורי היי-טק, תוך איזון ההפרש בין אזורים, מקטעי כבישים ונתיבים בהו צ'י מין סיטי לאחר המיזוג.

בהתאם לכך, מחיר הקרקע בכמה מסלולים מרכזיים של הו צ'י מין סיטי בטיוטה נותר כמעט זהה לרשימת מחירי הקרקע המתוקנת לשנת 2025 (בהתאם להחלטה 79) והוא רק 60% ממחיר ההעברה בפועל.

מחירון הקרקע משמש לחישוב אגרות שימוש בקרקע, מיסים, אגרות והיטלים עבור 13 מקרים קשורים. באופן כללי, מחירון הקרקע צפוי להישאר כמעט זהה למחירון הקרקע לשנת 2025.

עם זאת, אנשים ועסקים עדיין יושפעו ממחירי הקרקעות, בהתאם להוראות טיוטת ההחלטה בנושא הסרת קשיים ומכשולים ביישום חוק הקרקעות משנת 2024, הנמצאת בבחינה באסיפה הלאומית .

על פי טיוטת ההחלטה, מחיר הקרקע נקבע = (מחירון x מקדם התאמה ומוחל על כל המקרים).

מכיוון שמחירי הקרקע הצפויים הם רק כ-60% מהמחיר שהועבר, מקדם התאמת מחיר הקרקע הממוצע עולה פי 1.5-2 בהשוואה למחירי הקרקעות שאינן חקלאיות (במקומות רבים המחיר עולה פי 2 ויותר).

לדברי מר דאו קוואנג דונג - ראש מחלקת כלכלת הקרקע במחלקת החקלאות והסביבה של הו צ'י מין סיטי, אם מחירי הקרקע יוחלו בהתאם לטיוטת ההחלטה, בכל המקרים, החל מהסדרי יישוב מחדש, מקרים של שינוי ייעודי שימוש בקרקע מאדמה חקלאית לאדמה למגורים של משקי בית ויחידים, מקרים של חכירת קרקע עם תשלום דמי שכירות שנתיים... יש לשלם דמי שימוש בקרקע מוגדלים פי 1.5-2 בהתאם למקדם ההתאמה.

לדוגמה, על פי התקנות הנוכחיות, מחירון הקרקע הוא 10 מיליון דונג וייטנאמי/ ^מ"ר . אם מיישמים את מקדם ההתאמה של מחירון המחירון, הוא יגדל ל-15-20 מיליון דונג וייטנאמי/ ^מ"ר .

עסקים "קונים" קרקעות במחירים גבוהים, אנשים מתקשים לקנות בתים

יישום מקדם התאמת מחיר הקרקע על פי טיוטת ההחלטה מעלה גם את מחיר הקרקע הקלט ליישום פרויקט הדיור של המיזם. מכיוון שכדי שיהיה לו קרקע ליישום הפרויקט, המיזם חייב לשלם עבור הקרקע, לשנות את ייעוד הקרקע, להשכיר את הקרקע ולשלם את דמי השכירות בבת אחת.

מר דאו קוואנג דונג ניתח כי עם מקדם התאמה של פי 1.5 - 2, אגרת השימוש בקרקע שעל מפעלים לשלם תגדל בהתאם.

לדוגמה, לעסק יש מגרש של 1 דונם עבור פרויקט ברחוב נגוין שין, אזור העיר תו דוק (הישן), מחירי הקרקע הם 56.6 מיליון דונג וייטנאמי/ ^מ"ר , מקדם התאמת מחירי הקרקע הנוכחי הוא בערך פי 1.5, שהם כ-80 מיליון דונג/ ^מ"ר . כלומר, אם מיישמים את מחירי הקרקע כפול מקדם ההתאמה, בעת מיחזור קרקע, הקצאת קרקע, שינוי ייעוד הקרקע... יוחל מחיר הקרקע של 80 מיליון דונג וייטנאמי/ ^מ"ר .

עם מחיר קרקע כזה, עסקים מוסיפים עלויות בנייה, ריבית על הלוואות, עלויות מכירה, ניהול, רווחים... ואז מחיר המכירה חייב להיות מעל 100 מיליון דונג וייטנאמי ^למ"ר של דירה.

לדוגמה, לקרקע עבור הפרויקט ברחוב דאנג קונג בין, מחוז הוק מון (הישן), מחיר הקרקע הוא 18.5 מיליון דונג וייטנאמי/ ^מ"ר , מקדם התאמת מחיר הקרקע הנוכחי הוא בערך פי 2, או כ-37 מיליון דונג וייטנאמי/ ^מ"ר . עם מחיר קרקע קלט כזה, על מיזם הפרויקט למכור את הדירה תמורת יותר מ-70 מיליון דונג וייטנאמי/ ^מ"ר .

"אם נחיל מקדמי התאמה נוספים על כל המקרים כפי שנקבע בטיוטת ההחלטה, הדבר ישפיע ישירות על החיים, הייצור והפעילות העסקית של המשק, יוסיף נטל נוסף על אנשים ועסקים, וגם יקשה על המדינה לחשב פיצויים על רכישת קרקעות."

נכון לעכשיו, בהו צ'י מין סיטי יש כ-10,000 מסלולים, המחולקים ליותר מ-20,000 מקטעים, מה שמקשה ביותר על בניית מקדם התאמת מחירי קרקע.

"משרד החקלאות והסביבה יעץ לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי להציע תוכן מחירי קרקעות מתאים בהתאם לטיוטת ההחלטה...", הוסיף מר דונג.

חזרה לנושא

מְאַהֵב

מקור: https://tuoitre.vn/bang-gia-dat-moi-o-tp-hcm-du-kien-nhu-cu-nguoi-dan-va-doanh-nghiep-co-bi-anh-huong-2025113008193723.htm