ליקויים בשיטת חישוב אגרות השימוש בקרקע.

הפרויקט הופך מרווחי להפסדי.

לדברי מנהיג חברת נדל"ן ידועה בהו צ'י מין סיטי, המכשול הגדול ביותר לפרויקטים של נדל"ן כיום הוא חישוב אגרות שימוש בקרקע, כולל אגרות שימוש משלימות. בעבר, פרויקטים רבים זכו ליחס מועדף על ידי העירייה, מה שאפשר חישובים זמניים של אגרות שימוש בקרקע כדי לאפשר לעסקים להמשיך בבנייה ובמכירה. כעת, לאחר שהפרויקטים הושלמו והתושבים גרים שם שנים רבות, אגרות השימוש בקרקע מחושבות בזמן הנוכחי, ולא מרגע הקצאת הקרקע. מצב זה גרם להפסדים ותסכול משמעותיים לא רק עבור עסקים אלא גם עבור רוכשי בתים.

פרויקט לייקוויו סיטי נדרש על ידי הו צ'י מין סיטי לשלם אגרת שימוש נוספת בקרקע בסך של למעלה מ-4,664 מיליארד וונד, מה שגורם לחברה להתמודד עם קשיים והפסדים.

"החוק קובע כי הזמן להערכת שווי הקרקע וחישוב זכויות השימוש בקרקע הוא הזמן בו מתקבלת החלטה להקצות קרקע, לאפשר המרת שימוש בקרקע או להקצות קרקע באתר. עם זאת, במציאות, בכל פעם שיש שינויים המאריכים את חישוב זכויות השימוש בקרקע, הרשויות מעריכות את הקרקע וזכויות השימוש בקרקע בזמן הנוכחי. קושי נוסף הוא שעסקים אינם יכולים לנהל באופן יזום את ההתקדמות ואת הסכום שעליהם לשלם. לעסקים חסרה המומחיות והם אינם מורשים לדון בשיטה סבירה לחישוב זכויות שימוש בקרקע עם הרשויות."

לכן, עסקים צריכים לשכור חברת הערכה נוספת כדי למצוא תוצאה הוגנת. נכון לעכשיו, עסקים עדיין תלויים בחישובי הרשויות ואינם רשאים לערער עליהם. בינתיים, מסיבות בטיחותיות, מס שימוש בקרקע מחושב כיום בסכום גבוה מאוד על ידי פקידי המדינה. בעבר, בפרויקטים רבים, מס השימוש בקרקע חושב באופן זמני לפי סכום מסוים, ועסקים השתמשו בסכום זה כדי לבנות את מחיר המכירה ללקוחות. כעת, לאחר שנים רבות, כאשר הרשויות מחשבות מחדש את מס השימוש בקרקע, הסכום גבוה פי כמה מהחישוב הזמני. זה גורם לפרויקטים רווחיים רבים לסבול פתאום הפסדים כבדים, וחלק מהעסקים אף אינם מסוגלים לשלם", אמר אותו אדם.

במסמך שנשלח לראש הממשלה ולמשרד האוצר ובו מתן משוב על הטיוטה, הציע מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, כי כאשר תתקבל החלטה להתאים את התכנון המפורט, יש לחשב מחדש את מס השימוש בקרקע (TSD) עבור הפרויקט כולו בעת מתן החלטת ההתאמה. יש לחשב מחדש את סכום ה-TSD ששילם המיזם בעבר בעת אישור התכנון מחדש ולנוכה מ-TSD לאחר חישוב מחדש, כאשר הסכום המנוכה לא יעלה על ה-TSD לתשלום.

אם המיזם לא שילם מס שימוש בקרקע לפני עדכון התכנון המפורט של הפרויקט, עליו לשלם את מס השימוש בקרקע בעת ביצוע עדכון התכנון. כל מס שימוש בקרקע שכבר שולם (אם בכלל) יחושב מחדש בעת ביצוע עדכון התכנון, תוך התחשבות באינפלציה, וינוכה ממס השימוש בקרקע המחושב מחדש. הסכום המנוכה לא יעלה על סכום מס השימוש בקרקע המגיע. במקביל, המיזם חייב לשלם קנסות פיגורים בתשלום מס שימוש בקרקע אם קיבל הודעה לתשלום מס השימוש בקרקע.

מר צ'או ציטט כדוגמה פרויקט דיור מסחרי במחוז 7 (הו צ'י מין סיטי) שנבנה על מגרש של 5.2 דונם, עבורו סוכנות המדינה המוסמכת הוציאה החלטת הקצאת קרקע בינואר 2021 עם מקדם שימוש בקרקע של פי 3.05 וצפיפות בנייה מקסימלית של 35%. הפרויקט כולל בניין דירות בגובה מקסימלי של 27 קומות המכיל 903 דירות ואזור דו-קומתי נמוך עם 110 דו-קומתיים. במרץ 2021 שילמה החברה 850 מיליארד דונג דונג כאגרות שימוש בקרקע. לאחר מכן, ביקש המשקיע התאמה לתכנון המפורט, הגדלת מקדם שימוש הקרקע לפי 4.57, צפיפות הבנייה המקסימלית ל-40% והגדלת מספר הדירות הכולל ל-1,355 יחידות. זה אושר על ידי הסוכנות הממלכתית המוסמכת במרץ 2024. על פי טיוטת הצו, הפרויקט יצטרך לשלם אגרת שימוש נוספת בקרקע בסך 425 מיליארד וונד, אך על פי הצעתו של מר צ'או, הארגון יצטרך לשלם רק אגרת שימוש נוספת בקרקע בסך 325 מיליארד וונד.

"אם העסק כבר מכר את הנכסים וגבה את הכסף, אז לפי שיטת החישוב בטיוטת הצו, העסק יצטרך להשתמש בכספו שלו כדי לפצות, מה שיוביל לסיכון להפסדים. אם הפרויקט טרם נמכר, מס השימוש בקרקע יתווסף למחיר המכירה, ובכך ידחוף את מחירי הבתים, ובסופו של דבר, קוני הבתים יהיו אלה שיישאו בנטל", חישב מר צ'או.

רק מקרה אחד נותר זכאי לפטור משכר דירה.

על פי טיוטת הצו, רק מקרה אחד של שימוש בקרקע למטרות ייצור ועסקים במגזרי תמריצי השקעה בתוך אזורי תמריצי השקעה פטור כיום משכר קרקע. הטיוטה צמצמה משמעותית את המקרים הזכאים לפטור משכר קרקע בהשוואה לתקנות הנוכחיות. אם תקנה זו תאושר, קיימים חששות שמשקיעים, כולל משקיעים זרים, לא ייהנו עוד ממדיניות הפטור משכר קרקע מכיוון שיישובים אלה אינם נחשבים לאזורי תמריצי השקעה.

יתר על כן, לדברי מר לה הואנג צ'או, טיוטת הצו אינה קובעת עוד את המדיניות של פטור מדמי שימוש בקרקע במהלך תקופת הבנייה הבסיסית של פרויקט או לאחר תקופת הפטור לדמי חכירת קרקע ומים במהלך תקופת הבנייה הבסיסית. לכן, היא אינה יורשת את מדיניות תמריצי ההשקעה הנוכחית שנקבעה בצו 46. התקנה החדשה הפכה את מדיניות תמריצי ההשקעה המיוחדים שנקבעה בחוק ההשקעות משנת 2020 ובהחלטת ראש הממשלה 29 בנושא תמריצי השקעה מיוחדים לחסרת תוקף. הדבר עלול להשפיע לרעה על מדיניות משיכת השקעות, ולהפחית את האטרקטיביות של סביבת ההשקעות של וייטנאם עבור משקיעים זרים.

"זהו נושא משמעותי מאוד, ולכן הממשלה וסוכנויות המדינה הרלוונטיות צריכות לשים לב אליו במיוחד לפני פרסום הצו לבניית מסגרת מדיניות תמריצים תחרותית ויעילה ביותר להשקעות, שתבטיח אינטרסים לאומיים ואתניים הן בטווח הקצר, הבינוני והן בטווח הארוך, תוך הבטחת האינטרסים הלגיטימיים של המשקיעים. זה חשוב במיוחד בהקשר של תחרות עזה בין מדינות על משיכת השקעות זרות ישירות (FDI), במיוחד במגזרי הפיננסים, ההיי-טק, השבבים והמוליכים למחצה; לדוגמה, אפילו ארה"ב חוקקה חוקים בנושא שבבים וטכנולוגיית מוליכים למחצה", הציע מר צ'או.

עורך הדין טראן מין צ'ונג (לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי) ניתח כי בעוד שחוק הקרקעות קובע כי דמי שכירות שנתיים של קרקע מיושמים באופן יציב למשך מחזור של 5 שנים מרגע שהמדינה מחליטה לחכור את הקרקע, מה שמאפשר המרת שימוש בקרקע הקשורה להמרה לצורת חכירת קרקע ממלכתית עם תשלום דמי שכירות שנתיים, שיעור ההתאמה מוסדר על ידי הממשלה עבור כל תקופה, אך העלייה בדמי שכירות הקרקע יכולה להיות שווה או נמוכה מהאינפלציה. עם זאת, טיוטת הצו קובעת כי שיעור ההתאמה עבור עלייה בדמי שכירות הקרקע שווה לאינפלציה. לכן, הצו צריך לשקול הגבלת העלייה בדמי שכירות הקרקע עבור כל מחזור של 5 שנים כך שלא תעלה על עליית מדד המחירים לצרכן אך לא תעלה על 15%. זה עוזר לעסקים להפחית סיכונים פיננסיים ולהיות מוכנים להשקיע בפרויקטים גדולים עם תקופות החזר הון ארוכות.

לאחר התייעצות עם עסקים, לשכת המסחר והתעשייה של וייטנאם (VCCI) סבורה גם כי בהשוואה למדיניות הנוכחית בצו 46, מדיניות הפטור וההפחתה בטיוטה פחות אטרקטיבית. על פי התקנות הנוכחיות, ישנם מקרים בהם עסקים פטורים לחלוטין מדמי שכירות קרקע, ולא רק מופחתים למספר שנים מסוים. חלק מהמקרים הפטורים ב-100% מדמי שכירות קרקע לכל תקופת החכירה על פי התקנות הנוכחיות כוללים: פרויקטים של השקעה במגזרי השקעה בעלי עדיפות מיוחדת הממוקמים באזורים עם תנאים סוציו-אקונומיים קשים במיוחד; פרויקטים המשתמשים בקרקע לבניית מעונות סטודנטים בכספי תקציב המדינה, כאשר היחידה שהוקצתה לניהול ושימוש בקרקע למגורי סטודנטים אינה רשאית לכלול את עלויות דמי שכירות הקרקע במחיר השכירות; קרקע חקלאית למיעוטים אתניים; קרקע לפרויקטים של נטיעת יערות מגן, פרויקטים של שיקום קרקעות וכו'. לכן, הצו צריך לשקול הרחבת המקרים הזכאים לפטור מדמי שכירות קרקע, במקום רק להפחית את דמי השכירות. אם ניתן להשיג זאת, הדבר ימשוך השקעות לאזורים או למגזרים מוחלשים באמצעות תמריצים מיוחדים.

מקור: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm