אי נוחות בחישוב דמי שימוש בקרקע

הפרויקט הופך רווח להפסד

מנהיג חברת נדל"ן מפורסמת בהו צ'י מין סיטי אמר כי הבעיה הגדולה ביותר של פרויקטים של נדל"ן כיום היא חישוב אגרות שימוש בקרקע (LUR), כולל LUR נוספות. בעבר, פרויקטים רבים קיבלו תמריצים מהעירייה לחישוב LUR באופן זמני כדי שעסקים יוכלו לבצע בנייה ומכירות, אך כעת, כאשר הפרויקט מסר בתים ואנשים גרים בהם שנים רבות, LUR מחושב בזמן הנוכחי, לא מרגע מסירת הקרקע. זה גרם לנזק רב ותסכול לא רק לעסקים אלא גם לרוכשי בתים.

העיר הו צ'י מין ביקשה מפרויקט לייקוויו סיטי לשלם אגרת שימוש נוספת בקרקע בסך של יותר מ-4,664 מיליארד דונג וייטנאמי, מה שגרם למיזם להיקלע למצב קשה ולסבול הפסדים.

"החוק קובע כי הזמן להערכת שווי קרקע וחישוב מס שימוש בקרקע הוא זמן החלטת הקצאת קרקע או שינוי ייעוד קרקע או הקצאת קרקע בשטח. אך במציאות, כאשר יש שינוי כלשהו הגורם להתארכות חישוב מס השימוש בקרקע, הרשות המוסמכת תעריך מחדש את מס הקרקע ומס השימוש בקרקע במועד הנוכחי. קושי נוסף הוא שהמיזם אינו יכול ליזום את ההתקדמות ואת סכום הכסף שיש לשלם. למיזם אין את המומחיות והוא אינו רשאי לדון בשיטת חישוב מס השימוש בקרקע הסבירה עם הרשות המוסמכת."

לכן, חברות נאלצות לשכור חברת הערכה נוספת כדי למצוא תוצאה הרמונית. כיום, חברות עדיין תלויות בחישובי הרשויות ואינן רשאות להתנגד. בינתיים, ליתר ביטחון, זכויות שימוש בקרקע מחושבות גבוה מאוד על ידי פקידי המדינה. פרויקטים רבים חישבו בעבר באופן זמני זכויות שימוש בקרקע במספר מסוים וחברות השתמשו במספר זה כדי לבנות את מחיר המכירה עבור הלקוחות. כעת, לאחר שנים רבות, הרשויות חישבו מחדש את זכויות השימוש בקרקע והמספר גבוה פי כמה מהמספר הזמני. זה גורם לפרויקטים רווחיים רבים לסבול פתאום הפסדים כבדים, וחברות אף אינן מצליחות לסגור את העסקה", אמר.

לאחר ששלח זה עתה מסמך לראש הממשלה ולמשרד האוצר כדי להגיב על הטיוטה, הציע מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, כי כאשר תתקבל החלטה להתאים את התכנון המפורט, יש לחשב מחדש את מס השימוש בקרקע עבור הפרויקט כולו בעת קבלת ההחלטה להתאים את התכנון. סכום מס השימוש בקרקע ששילם המיזם בעבר יחושב מחדש בעת אישור מחדש של התכנון וינוכה ממס השימוש בקרקע לאחר חישוב מחדש, הסכום שנוכה לא יעלה על סכום מס השימוש בקרקע לתשלום.

במקרה שהמיזם לא שילם את מס השימוש בקרקע לפני התאמת התכנון המפורט של הפרויקט, על המיזם לשלם את מס השימוש בקרקע בעת התאמת התכנון. סכום מס השימוש ששולם (אם בכלל) מחושב מחדש בעת התאמת התכנון, תוך התחשבות במקדם האינפלציה, ומנוכה ממס השימוש בקרקע לאחר חישוב מחדש. הסכום המנוכה לא יעלה על סכום מס השימוש לתשלום. במקביל, על המיזם לשלם תשלום מאוחר של מס שימוש בקרקע אם ישנה הודעת תשלום מס שימוש בקרקע.

מר צ'או ציטט פרויקט דיור מסחרי במחוז 7 (HCMC) שנבנה על מגרש של 5.2 דונם, עבורו סוכנות מדינה מוסמכת הוציאה החלטת הקצאת קרקע מינואר 2021 עם מקדם שימוש בקרקע של פי 3.05, צפיפות בנייה מקסימלית של 35%, הכולל בניין דירות בגובה מקסימלי של 27 קומות עם 903 דירות ואזור דו-קומתי נמוך עם 110 דו-קומתיים. במרץ 2021, שילם המיזם 850 מיליארד דונג דונג במס שימוש בקרקע. לאחר מכן, ביקש המשקיע להתאים את התכנון המפורט כדי להגדיל את מקדם השימוש בקרקע לפי 4.57, צפיפות בנייה מקסימלית של 40%, מה שיביא את המספר הכולל של דירות ל-1,355, שאושר על ידי הסוכנות המדינה המוסמכת במרץ 2024. על פי טיוטת הצו, על הפרויקט לשלם מס שימוש נוסף בסך 425 מיליארד דונג דונג, אך על פי הצעתו של מר צ'או, על המיזם לשלם רק מס שימוש נוסף בסך 325 מיליארד דונג דונג.

"אם המיזם מכר וגבה את הכסף, אזי בשיטת החישוב של טיוטת הצו, המיזם יצטרך לשלם מכיסו, מה שיוביל לסיכון להפסד. אם הפרויקט לא יימכר, אגרת השימוש בקרקע תתווסף למחיר המכירה וכך תעלה את מחיר הבית, ובנקודה זו קונה הבית יהיה זה שיישא בנטל האולטימטיבי", חישב מר צ'או.

נותר רק מקרה אחד של פטור משכר דירה.

על פי טיוטת הצו, ישנו כיום רק מקרה אחד של שימוש בקרקע למטרות ייצור ועסק בתחום תמריצי ההשקעה, באזור תמריצי ההשקעה, הפטור משכר קרקע. הטיוטה צמצמה משמעותית את מקרי הפטור משכר קרקע בהשוואה לתקנות הנוכחיות. אם תקנה זו תאושר, משקיעים רבים, כולל משקיעים זרים, לא ייהנו עוד ממדיניות הפטור משכר קרקע מכיוון שיישובים אלה אינם נמצאים באזור תמריצי ההשקעה.

לא זו בלבד, לדברי מר לה הואנג צ'או, טיוטת הצו אינה קובעת עוד את מדיניות הפטור מדמי שימוש בקרקע במהלך תקופת פרויקט הבנייה הבסיסי או לאחר תקופת הפטור מדמי שכירות קרקע ומדמי שכירות מים במהלך תקופת הבנייה הבסיסית, ולכן היא אינה יורשת את מדיניות תמריצי ההשקעה הנוכחית שנקבעה בצו 46. התקנה החדשה ביטלה את מדיניות תמריצי ההשקעה המיוחדים שנקבעה בחוק ההשקעות 2020 ובהחלטה 29 של ראש הממשלה המסדירה תמריצי השקעה מיוחדים. הדבר עלול להשפיע לרעה על מדיניות משיכת השקעות, ולהפחית את האטרקטיביות של סביבת ההשקעות בווייטנאם בעיני משקיעים זרים.

"זוהי סוגיה גדולה מאוד, ולכן הממשלה וסוכנויות המדינה המוסמכות צריכות לשקול זאת במיוחד לפני הוצאת הצו לבניית מסגרת של מדיניות תמריצים יוצאת דופן ותחרותית ביותר להשקעה, שתבטיח הן את האינטרסים הלאומיים והן אתניים בטווח הקצר והן בטווח הבינוני והארוך, תוך הבטחת האינטרסים הלגיטימיים והחוקיים של המשקיעים. במיוחד במצב של תחרות עזה בין מדינות על משיכת השקעות זרות ישירות (FDI), במיוחד בתחומי הפיננסים, הטכנולוגיה העילית, השבבים וטכנולוגיית המוליכים למחצה; בדרך כלל, אפילו ארה"ב הוציאה חוק בנושא שבבים וטכנולוגיית המוליכים למחצה", הציע מר צ'או.

עורך הדין טראן מין צ'ונג (לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי) ניתח כי בעוד שחוק הקרקעות קובע כי דמי שכירות שנתיים של קרקע מיושמים באופן יציב למשך מחזור של 5 שנים מרגע שהמדינה מחליטה לחכור את הקרקע, הוא מאפשר שינוי ייעוד השימוש בקרקע הקשור למעבר לצורת חכירת קרקע ממלכתית עם תשלום דמי שכירות שנתיים. שיעור ההתאמה מוסדר על ידי הממשלה לכל תקופה, אך העלייה בדמי שכירות הקרקע יכולה להיות שווה או נמוכה מהאינפלציה. עם זאת, טיוטת הצו קובעת כי שיעור התאמת דמי שכירות הקרקע שווה לאינפלציה. לכן, הצו צריך לשקול הגבלת העלייה בדמי שכירות הקרקע לכל מחזור של 5 שנים כך שלא תעלה על העלייה במדד המחירים לצרכן אך לא תעלה על 15%. זה עוזר לעסקים להפחית סיכונים פיננסיים, להיות מוכנים להשקיע בפרויקטים גדולים ולהחזיר הון לאורך זמן.

לאחר התייעצות עם חברות, לשכת המסחר והתעשייה של וייטנאם (VCCI) מסרה גם כי בהשוואה למדיניות הנוכחית בצו 46, מדיניות הפטור בטיוטה פחות אטרקטיבית. מכיוון שעל פי התקנות הנוכחיות, ישנם מקרים בהם חברות פטורות לחלוטין, ולא רק מופחתות דמי שכירות לקרקע למספר שנים מסוים. חלק מהמקרים הפטורים מ-100% מדמי שכירות לקרקע לכל תקופת החכירה על פי התקנות הנוכחיות כוללים: פרויקטים של השקעה בתחום תמריצי השקעה מיוחדים המושקעים באזורים עם קשיים סוציו-אקונומיים מיוחדים; פרויקטים המשתמשים בקרקע לבניית מעונות סטודנטים בכסף מתקציב המדינה, היחידה שהוקצתה לניהול ושימוש עבור סטודנטים אינה רשאית לכלול את עלויות דמי שכירות לקרקע במחיר השכירות של הבית; קרקעות ייצור חקלאיות עבור מיעוטים אתניים; קרקעות ליישום פרויקטים של נטיעת יערות מגן, פרויקטים של ייעור מחדש וכו'. לכן, הצו צריך לשקול תקנות בכיוון של הרחבת מקרי הפטור מדמי שכירות לקרקע, במקום רק להפחית את דמי השכירות. אם ניתן לעשות זאת, הדבר ימשוך הון השקעה לאזורים קשים או לתחומים מועדפים במיוחד.

מקור: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm