עידן מסחר הנדל"ן ה"ספקולטיבי" הסתיים.

VTV.vn - בשנת 2026, השוק עובר לאסטרטגיה ארוכת טווח, ורק בעלי יכולת פיננסית חזקה וחזון בר-קיימא יוכלו לשרוד.

עידן הספקולציות לטווח קצר הסתיים; נדל"ן נכנס למשחק ארוך טווח.

סְרִיקָה

על פי נתוני מחקר של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), בשנת 2025, השוק כולו ירשום כ-128,000 מוצרים חדשים שהושקו, הרמה הגבוהה ביותר בתקופה 2019-2025 ומתקרבת לשיא ההיצע. עם זאת, עלייה זו אינה יכולה לפתור לחלוטין את מחסור הדיור, שכן מבנה ההיצע ממשיך להיות לא מאוזן.

מכיוון שרוב ההיצע החדש מגיע מפרויקטים של דירות יוקרתיות ונכסים נמוכים ובעלי ערך גבוה, בעוד ששוק הדיור בר השגה עבור רוב האוכלוסייה נותר חסר באופן חמור. כ-25% מהיצע הדירות בשוק מתומחר מעל 100 מיליון וונד למטר רבוע, ומרוכז בעיקר בכמה יזמים גדולים.

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, ציין כי חוסר האיזון בין היצע לביקוש מקשה על קונים אמיתיים לגשת לשוק, אפילו עם יותר מוצרים זמינים. יחד עם זאת, הדבר מגביר גם את הסיכון לאסטרטגיות השקעה לטווח קצר המסתמכות על ציפייה לעליות מחירים מהירות.

למעשה, למרות שיפור בהיצע, מחירי הנדל"ן ממשיכים לקבוע נקודות מידה חדשות. זאת בשל ביקוש גואה לדיור במשך שנים רבות, יחד עם גורמים תומכים כמו צמיחה כלכלית , השקעות בתשתיות ועלויות פיתוח פרויקטים גבוהות יותר ויותר. פרויקטים חדשים רבים שהושקו רשמו שיעורי ספיגה חיוביים, ואף חוו מכירות, כאשר קונים נאלצו לשלם פרמיות כדי להחזיק בנכס. במהלך תקופה זו, הון השקעות זרם חזק לשוק, וסייע למשקיעים רבים להשיג רווחים גבוהים בזמן קצר.

עם זאת, מסוף שנת 2025, נוף השוק החל להשתנות ככל שההיצע גדל באופן כללי, והנזילות לא הייתה עוד מחולקת באופן שווה על פני כל האזורים והמגזרים. לדברי מר דין מין טואן, מנהל האזור הדרומי של Batdongsan.com.vn, עידן "השקעות רווחיות בכל מקום" הסתיים. השוק הנוכחי אינו מתאים עוד לאסטרטגיות ספקולטיביות לטווח קצר. שולי הרווח הצטמצמו משמעותית, בעוד שהסיכונים גדלו, במיוחד עבור משקיעים המשתמשים במינוף פיננסי גבוה.

יתר על כן, אחד הגורמים הבסיסיים המעצבים מחדש את השוק הוא פריצת הדרך בתשתיות התחבורה. ההשקעה המואצת בכבישים מהירים, כבישי טבעת ומסלולים בין-אזוריים בשנים האחרונות לא רק העלתה את ערכי הנדל"ן, אלא גם קיצרה את זמני הנסיעה והרחיבה את הזדמנויות הפיתוח לאזורים פרבריים ולערי לוויין.

בשנת 2025 לבדה, המדינה כולה תתחיל ותחנך 564 פרויקטים בהשקעה כוללת של למעלה מ-5.14 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי; מתוכם הון פרטי מהווה כמעט 75%. האורך הכולל של כבישים מהירים, מחלפים ודרכי גישה עולה על יעדי תוכנית הפיתוח החברתי-כלכלי החומשית לשנים 2021-2025.

לצד פיתוח תשתיות, פתרון מכשולים משפטיים לפרויקטים הפך גם הוא לכוח מניע מכריע לאספקה. כ-1,000 פרויקטים נפתרו קשיים וחודשו ליישום, בעוד שפרויקטים רבים בקנה מידה גדול אושרו ויושמו מוקדם כדי למנוע את הסיכון של שיקום קרקעות במסגרת התקנות החדשות.

מר נגוין קווק אן, סגן המנכ"ל של Batdongsan.com.vn, ציין כי כאשר היצע משתחרר בקנה מידה גדול, השוק נאלץ להיכנס לשלב של תחרות אמיתית. ימי עליות המחירים האחידות חלפו; פרויקטים שרוצים למכור חייבים להוכיח את השימושיות שלהם, קישוריות התשתית שלהם ותיעוד משפטי מלא.

משקיעים כבר לא יכולים להשיג רווחים מהירים בקלות כפי שעשו בעבר.

השקעה לטווח ארוך

עם עליית מחירי הנדל"ן בערים הגדולות ביחס להכנסות הממוצעות, ועלויות ההון, ובמיוחד ריביות ההלוואות, במגמת עלייה, השוק מצטמצם בהדרגה מבחינת משתתפים. קונים המחפשים מקום מגורים נאלצים להיות בעלי בסיס פיננסי איתן ויכולת לצבור עושר לטווח ארוך. משקיעים גם מתקשים יותר ויותר להשיג רווחים מהירים כמו בתקופות קודמות.

אסטרטגיות המבוססות על מידע לא מאומת, מנטליות של עדר או ציפיות לטווח קצר הופכות מסוכנות יותר ויותר, במיוחד בהקשר של שקיפות הולכת וגוברת של נתוני שוק, כולל הקצאת מזהים ייחודיים לנכסי נדל"ן - כך מייעצים מומחים.

לדברי מר נגוין ואן דין, השוק מאלץ את המשקיעים לשנות את גישתם. "המשחק החדש אינו מיועד לכסף חם. משקיעים שרוצים לשרוד חייבים להתמקד בערך אמיתי, בפוטנציאל ניצול לטווח ארוך, ולקבל מחזורי השקעה ארוכים יותר", הצהיר יו"ר VARS.

לא רק משקיעים, אלא גם יזמים מתמודדים עם לחץ משמעותי מעלויות קרקע, עלויות פיתוח פרויקטים ועלויות מימון. עסקים חסרי יכולת פיננסית, תלויים יתר על המידה בהלוואות, או מפתחים מוצרים שאינם תואמים את ביקוש השוק יחשפו במהרה את הסיכונים שלהם.

VARS מאמינה שבשוק שעובר תחרות אמיתית, המוניטין והיכולות של היזם הופכים ליתרון התחרותי המרכזי. פרויקטים המבטיחים השלמה בזמן, עמידה מלאה בדרישות החוק ומידע שקוף יהיו בעלי יתרון ברור במשיכת השקעות.

בטווח הארוך, VARS מאמינה שמחירי הנדל"ן לא יחוו זינוק "חם", אך גם לא צפויים לרדת בחדות. ביקוש גבוה לדיור, צמיחה כלכלית והמשך השקעות בתשתיות הם גורמים תומכים בשוק. בנוסף, עלויות פיתוח פרויקטים מוגברות והתחייבויות פיננסיות הקשורות לקרקע במסגרת מחירון החדש יוצרות גם הן רמת מחירים חדשה.

עם זאת, בשנת 2026, הביקוש בשוק יהיה סלקטיבי ביותר. פרויקטים שמחירי המכירה שלהם עולים בהרבה על ערכם האמיתי, מיקומים בעלי חיבור גרוע, תיעוד משפטי חלקי, או כאלה שאינם מתאימים לצורכי מחיה בפועל, מסתכנים בעסקה "קפואה".

שוק הנדל"ן מתרחק משלב צמיחה המבוסס על ציפיות לטווח קצר ונכנס למחזור פיתוח איטי אך בר-קיימא יותר. הרווחים לא יגיעו עוד ממסחר ספקולטיבי, אלא מהערך האמיתי, מהיכולת הפיננסית ומאסטרטגיות ארוכות הטווח של משתתפי השוק.

מקור: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm