שוק הנדל"ן ברובע הואה בין שקט לאחר המיזוג

רובע הואה בין (פו טו) היה בעבר "נקודת אור" על מפת הנדל"ן של אזור צפון מערב ארה"ב, כשהיה המרכז המנהלי של מחוז הואה בין (הישן). אך לאחר מיזוג המחוז, חלום הרווח עבור רוב הספקולנטים הוחלף בשלטים של "בית למכירה" ו"למכירה או להשכרה" שתלויים בשקט מעל בתים ריקים, יחד עם נכונותם של המשקיעים להוריד מחירים.

אנשים רבים מוכרים את שורת החנויות מול כיכר הואה בין (רובע הואה בין)

מאזור הציפייה לאזור הקיפאון

במשך שנים רבות, רובע הואה בין , שבו נמצאים אזורים מרכזיים כמו בק טראן הונג דאו, כביש צ'י לאנג המורחב ואזור כיכר הואה בין, נחשב ל"כתובת הזהב" של משקיעי נדל"ן. הודות להיותו המרכז המנהלי של מחוז הואה בין (הישן), שם מרוכזות סוכנויות המוח, הון זורם לכאן בצפיפות.

ספקולנטים רבים מהאנוי וממחוזות השפלה הזרימו כסף לחלקות אדמה ולחנויות בתקווה "לקצור את היבול". הייתה תקופה לפני מספר שנים שבה מחירי הקרקעות זינקו תוך מספר חודשים בלבד, מגרש של 90 מ"ר באזור המגורים בק טראן הונג דאו הוצע במחיר של יותר מ-2 מיליארד וונד וונד וגדל ליותר מ-3 מיליארד וונד. מחירי חזיתות רחוב גדולות הוכפלו מ-20 מיליון וונד למטר רבוע, ובמקומות מסוימים שולשו תוך 3 שנים. אך עלייה זו לא יכלה להימשך זמן רב מכיוון שהיא הייתה קשורה לשינויים רבים...

מאז סוף שנת 2024, כאשר פורסם מידע רשמי על מיזוג שלושת המחוזות הואה בין, פו טו ווין פוק , השוק החל להראות סימנים של "סיבוב הגלגל". עד כה, לאחר השלמת המיזוג, שוק הנדל"ן ברובע הואה בין ובקומונות ומחוזות סמוכים נכנס בשקט לתקופה של קיפאון עם "פרוגנוזה" שנמשכת זמן רב, כאשר הביטוי הבולט ביותר הוא נזילות ירודה מאוד בתקופה האחרונה.

אזור בית החנויות בגדה השמאלית של נהר דה (רובע הואה בין) הושלם לפני שנים רבות, אך איש עדיין לא עבר לגור בו.

קנים גדלים בצפיפות מעל שורות הבתים בפרויקט מרכז הואה בין.

חוסר איזון בשוק

אחת הסיבות הישירות להתקררות השוק היא השינוי בתפקודים המנהליים. מלהיות "הלב המנהלי" של מחוז הואה בין (הישן), כעת צפויים רוב הקאדרים, עובדי המדינה ועובדי הציבור לעבור לעבוד ברובע וייט טרי, מרכז מחוז פו טו החדש.

מצב זה הוביל לגל הגירה. משפחות רבות תכננו למכור את בתיהן ולעבור למחוז וייט טרי לנוחות העבודה, הלימודים והמגורים. לכן, היצע הנדל"ן גדל באופן דרמטי, בעוד שהביקוש לקנייה, במיוחד להשקעה, כמעט נעלם.

מר נגוין קאק טיין, איש עסקים עצמאי ברובע הואה בין, שיתף: "אני לא עובד עבור הממשלה, אבל רוב הלקוחות והשותפים שלי הם סוכנויות ממשלתיות. עכשיו כשהם עברו, אני גם מתכנן לעבור. אני רוצה למכור את הבית הנוכחי שלי אבל אף אחד לא ביקש. המחיר ירד בחדות, וגם הנזילות גרועה."

מצב זה אינו קורה רק עם בתים טוריים ומגרשי קרקע, אלא גם מכסה אזורים עירוניים מתוכננים היטב. לדוגמה, בפרויקט מרכז הואה בין, הממוקם ממש על שדרת צ'י לאנג המוארכת, מול כיכר הואה בין, יחידות רבות נמסרו מאז השנה, חלקן החליפו בעלים 2-3 פעמים, אך עד כה הן עדיין סגורות ושקטות, ומשאירות את הקנים מול הדלת "להשתולל".

באופן דומה, פרויקטים רבים של דיור מסחרי ברובע הואה בין נמצאים במיקומים מרכזיים הסמוכים לנהר דה הפואטי. עם זאת, המציאות הנוכחית כאן היא נוף שומם עם דשא צמחייה מול הבתים, וכמה שלטים למכירה והשכרה.

צמחי בר כמעט מכסים את שער הבית

גם וילות יוקרה אינן מאוכלסות.

ספקולנטים "מעוותים את הפנים"

מר דאט, מתווך ותיק ברובע הואה בין, אמר: "המצב האיטי אינו רק ברובע הואה בין אלא גם מתפשט לרובעים שכנים כמו טאן הואה, תונג נהאט, קי סון... המשקיעים "עומדים במקום", בעוד שאלה עם צרכים אמיתיים מהססים. מחירי הקרקעות מראים סימנים של ירידה של 20-30% בהשוואה לשיא."

למעשה, מספר רב של עסקאות בתקופה 2020 - 2024 נבעו מספקולציות. בתי חנויות במחירים של 5-9 מיליארד וונד, וילות בודדות במחירים של עד 13-15 מיליארד וונד היו הרבה מעבר ליכולת הגעה של האוכלוסייה המקומית. כעת, כאשר השוק מתהפך, רוב המוצרים הפכו ל"לא נזילים".

לא רק מרכז הואה בין, באזור ישנם פרויקטים רבים כמו אזור העיר טונג נאט, המשתרע על פני יותר מ-27 דונם או פרויקט קאסה דל ריו (אזור עירוני של כ-142.1 דונם)... עם אלפי מוצרים, החל מווילות, בתים טוריים ועד בתי חנויות, שנמצאים גם הם במצב של בניית תשתיות מתמשכת, פרויקטים רבים נמצאים כעת במצב "קפוא" זמני ומחכים שהשוק יתחמם שוב.

שורות הבתים ברחוב מדלן קולאני (רובע הואה בין) נמכרו על ידי המשקיע במשך שנים רבות, אך עדיין ממתינים בשקט ל... בעלים חדשים.

היו ערניים וחכו להזדמנויות

שוק הנדל"ן ברובע הואה בין והסביבה עובר תקופה מאתגרת, שאינה מפתיעה ובלתי נמנעת לאחר אובדן תפקידה כ"בירה" המנהלית של הפרובינציה. בטווח הקצר, מומחים צופים כי שוק הנדל"ן ברובע הואה בין והרובעים והקומונות הסובבים אותו ימשיך להיות "בתרדמת חורף". נזילות נמוכה, ירידת מחירים ופסיכולוגיה זהירה - כל אלה הם גורמים שגורמים למשקיעים לא להעז "להשקיע".

עם זאת, כל תנודה היא הזדמנות עבור אלו הערניים ובעלי חזון לטווח ארוך. ניתן לומר שהתקופה הנוכחית היא הזמן שבו השוק יתאפס על עצמו, יחסל גורמים ספקולטיביים ויתמקד בביקוש אמיתי ובפיתוח בר-קיימא. עבור משקיעים בעלי ידע אמיתי, רובע הואה בין אינו נקודת עצירה, אלא נקודת "המתנה" למחזור חדש, חיובי ובריא יותר. לנוכח התיעוש המהיר והזיהום הסביבתי המדאיג יותר ויותר, המגמה של בעלות על "בית שני" בפרברים הופכת לבחירה של תושבי האנוי רבים.

רובע הואה בין והסביבה התגלו כיעד אטרקטיבי, הודות למרחב המחיה הרענן, העשיר בזהות תרבותית מקומית ייחודית, ולמיקום ליד "הא לונג על ההר" המפורסם - אגם הואה בין ונהר דה הפואטי. זה נחשב לבחירה אידיאלית עבור אלו המחפשים חיים מאוזנים בין טבע לשלווה.

טרונג נגוין

מקור: https://baophutho.vn/bat-dong-san-phuong-hoa-binh-tram-lang-sau-sap-nhap-235695.htm