מחירי הנדל"ן יורדים, משקיעים לא צריכים למהר לסגת מהשוק.

[מודעה_1]

בשנת 2022 עבר שוק הנדל"ן תקופה קשה, כאשר הן ההיצע והן הביקוש ירדו, מה שגרם לצניחה בנזילות בשוק. עם זאת, משקיעים רבים צופים שבשנת 2023 שוק הנדל"ן יחווה צמיחה חזקה.

מומחה מים בתחום הנדל — מר טרוי גריפית'ס, סגן מנכ"ל סאבילס וייטנאם.

בשיחה עם כתבי עיתון Journalist and Public Opinion בנושא זה, אמר מר טרוי גריפית'ס, סגן מנכ"ל Savills Vietnam, כי בהקשר של שוק הנדל"ן העולמי שצפוי להאט, גם וייטנאם תתקשה להימנע מההשפעות.

עם זאת, תהליך הטיהור החזק ומרחב הפיתוח העירוני של שוק זה עדיין מושכים את תשומת ליבם של משקיעים.

הידוק אגרות החוב הקונצרניות הוא בלתי נמנע

אחרי שנה קשה, מהי הערכתך לגבי שוק הנדל"ן הוייטנאמי בשנת 2022?

אני חושב שיש הרבה שינויים שמתרחשים ומשפיעים על שוק הנדל"ן. באופן ספציפי, שוק המניות ירד ב-30% בערכו, רוב חברות הנדל"ן הרשומות ירדו בערכן. זה יוצר הרבה קשיים לחברות רשומות בגיוס הון ממניות.

יחד עם זאת, נערכות חקירות לטיהור והגברת השקיפות של שוק האג"ח הקונצרניות. ברור שתהיה לכך השפעה גדולה על הכלכלה באופן כללי, כמו גם על מבנה החוב של המשקיעים.

עם זאת, לשוק עדיין יש נקודות אור רבות. אם מסתכלים על כל תחום נדל"ן, ניתן לראות בבירור צמיחה חזקה במגזרים רבים במהלך השנה האחרונה.

לדוגמה, עבור קבוצת הקרקעות לתעשייה, חלה עלייה של 30-40% במחירים ביישובים כמו דונג נאי, לונג אן , בין דואנג, בק גיאנג, הונג ין... הודות להתעניינות של משקיעים מכל רחבי העולם.

עבור מגזר הדיור בהו צ'י מין סיטי, נתוני Savills Vietnam רשמו חוסר איזון בין היצע מוצרים חדשים לשוק לבין קצב הצמיחה ההאט.

ירידה זו נובעת מכמה סיבות, ראשית, היצע הדירות החדש לשוק קטן מאוד, ירידה של 82% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כ-2,500 דירות.

גם שיעור הקליטה עמד על 20% בלבד, בהשוואה לרמה הרגילה של 60-70% בעבר. שיעור הקליטה הגבוה של שנים קודמות נבע מההיצע בפלח הדיור בר השגה של מחלקה ג'.

עם זאת, מגמה זו השתנתה כעת, כאשר 80% מההיצע מגיע מקטגוריות A ו-B, ורק 20% הן דירות מחלקה C העונות על הצרכים העיקריים של השוק.

בשנת 2022, זרימת ההון לשוק הנדל"ן תזדעזע בצורה אלימה, במיוחד ערוץ גיוס ההון מאג"ח. לדעתך, נכון לעכשיו, האם עלינו להדק את אגרות החוב הקונצרניות בתחום הנדל"ן או לא?

אין ספק שהנפקות האג"ח והחקירות הנלוות משפיעות על שוק ההון של נדל"ן. עם זאת, אני מאשר שכמו כל מדינה מתפתחת אחרת בעולם , וייטנאם צריכה לעבור את התהליך הזה, אנחנו צריכים תקנות מחמירות יותר כדי להגן על המשקיעים. אז ככה הדברים צריכים להיות.

מה שעלינו לצפות הוא שתהליך ההתאמה יסייע בשיפור סביבת ההשקעות העסקיות לקראת שקיפות ופיתוח חזק יותר. מדינות רבות אחרות עברו תהליך דומה, כך שהוא בוודאי יגרום לבעיות מסוימות במועדי פירעון חובות ובתהליך ההחזר של חברות.

עסקים יצטרכו לחפש מקורות הון אחרים בטווח הבינוני-קצר. עם זאת, השפעה זו זמנית בלבד ובסופו של דבר תיפתר לטובת השוק כולו, שכן היא תהיה שקופה יותר, מוסדרת יותר ופחות בעייתית.

בעיה גדולה עבור משקיעים שאין להם תוכנית פיתוח ארוכת טווח או פרויקטים עתידיים. כאשר הם לא יכולים לפתח פרויקטים חדשים, למשקיעים יהיו בעיות בתזרים המזומנים העסקי.

נקודה חיובית שיש לציין בשנה האחרונה היא שבווייטנאם היה תכנון לפרובינציות, תכנון אב המתואם ומכוון היטב על ידי המדינה. דבר זה גם יקדם את העברת הביקוש לנדל"ן לפרובינציות שכנות שאינן ערים גדולות.

ראינו את התהליך הזה עבור הו צ'י מין סיטי, בין דואנג, דונג נאי או עבור האנוי, הונג ין, בק גיאנג... לכן, דברים חיוביים רבים מחכים בזמן הקרוב.

נקודות מעניינות בשוק הנדל"ן בווייטנאם

מה דעתך על שוק הנדל"ן הווייטנאמי בשנת 2023?

-בקנה מידה רחב יותר, שוק הנדל"ן העולמי יאוט בשנת 2023. "רוח הרפאים" של ריביות גבוהות תרסן את האינפלציה ברחבי העולם. משמעות הדבר היא שהביקוש לנדל"ן באופן כללי יטה לרדת, ווייטנאם אינה יוצאת דופן למגמה זו.

עם זאת, הנקודה המעניינת לגבי וייטנאם היא שאנחנו מקדימה את השווקים האחרים בזכות שיעור העיור שלנו של 47%. בעיני המשקיעים, לווייטנאם עדיין יש דרך ארוכה לעבור מבחינת העיור.

האוכלוסייה המעמדית הבינונית והעשירה גדלה, בעוד שההיצע של דירות מסוג C חסר, שכן יזמים רודפים אחר מוצרים בפלח היוקרתי. לכן, הביקוש לדירות מסוג C בוודאי ימשיך לעלות עוד זמן רב.

מגזר הנדל"ן התעשייתי בפרט ימשיך לצמוח, שכן סאבילס רואה בנייה של פרויקטים רבים של ייצור ועליית מחירים במגזר זה.

במקביל, מערכת התשתיות ברחבי הארץ מסייעת להגדיל את ערך פרויקטים של נדל"ן תעשייתי ביישובים רבים.

תחום נישה הוא שירותי לוגיסטיקה ואחסון בקירור, אשר צומחים ויהיו מעניינים עקב צמיחת מגזר הקמעונאות. גם תעשיית מדעי הנתונים צומחת במהירות עם ביקוש גבוה למרכזי נתונים.

עם כל הגורמים הללו, אני אופטימי מאוד לגבי הצמיחה של מגזר זה בשנת 2023.

מהי ההמלצה שלך למשקיעים בשנת 2023?

עבור משקיעים פרטיים, ששת החודשים הראשונים של השנה יהיו זמן חשוב עבורם להתבונן לפני קבלת החלטות. בהקשר של אי הוודאות הכלכלית העולמית שהולכת ומתמעטת, אנו מאמינים כי משקיעים לא צריכים למהר ולסגת מהשוק.

בווייטנאם, הבנק הממלכתי עושה עבודה טובה מאוד בשמירה על יציבות ה-VND מול מטבעות אחרים.

נדל"ן הוא השקעה לטווח ארוך. משקיעים שחשים חוסר ביטחון לגבי הסיכונים של 1-2 שנים צריכים למצוא ערוץ השקעה מתאים יותר, כי אם בוחנים את התמונה הכוללת, שוק הנדל"ן הוייטנאמי נמצא במצב טוב מאוד.

תודה רבה!

[מודעה_2]
מָקוֹר