תקועים באופן בלתי צפוי עם נטל כלכלי בעת המרת ייעוד הקרקע

Bất ngờ 'mắc kẹt' với gánh nặng tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất - Ảnh 1. — חברות מציעות לתקן את התקנות לחישוב אגרות שימוש בקרקע עבור מקרים מיוחדים כדי לפנות משאבי קרקע ולהפחית את הנטל הכספי על אנשים ועסקים - צילום: NGOC HIEN

בשיחה עם טואי טרה , אמר מר נגוין פואנג נאם - יו"ר לשעבר של אגודת היזמים הצעירים של הו צ'י מין סיטי - כי המרת ייעוד הקרקע לקרקע לא חקלאית המושכרת בתשלום שנתי אך מקורה לפני ההשכרה היה אדמה חקלאית של אנשים עם ספר אדום (לא אדמות ציבוריות) נתקלת בבעיות בתקנות לחישוב האגרות.

קשיים בלתי צפויים בהמרת ייעודי קרקע

מר נגוין פואנג נאם אמר כי צו 103 על דמי המרת שימוש בקרקע אינו מבחין בבירור או משמיט מקרים בהם משתמשי קרקע קיבלו אישורי זכות שימוש בקרקע עבור קרקע חקלאית (לא קרקע ציבורית להשכרה) לפני שהמירו אותה לקרקע לא חקלאית ותשלום דמי שכירות שנתיים. כאשר עליהם להמיר אותה לקרקע למגורים, התחייבויותיהם הכספיות יושפעו במידה רבה.

באופן ספציפי, במקרה זה, אנשים חייבים לשלם 100% מדמי השימוש בקרקע המחושבים על סמך מחיר הקרקע למגורים בזמן ההחלטה לאפשר את שינוי הייעוד. המדיניות של חישוב לפי מחיר הקרקע החקלאית כמו עבור קרקע חקלאית משלהם שקיבלה תעודה לפני השכרה אינה מיושמת.

בנוסף, אנשים אינם רשאים לנכות את הערך ששולם בעת השכרת קרקע מדי שנה, למרות שהקרקע היא קרקע פרטית, ולא קרקע שהושכרה על ידי המדינה מלכתחילה.

לדברי מר נאם, הדבר מוביל לליקויים משמעותיים כגון יצירת חוסר צדק והפחתת המוטיבציה של אנשים ועסקים לנצל קרקעות למטרות ייצור ועסק.

בנוסף, החוקים הנוכחיים אינם כוללים תקנות ברורות בנוגע לסיום חוזי חכירת קרקע בזמן ולפני תום התקופה במקרים בהם משתמשי הקרקע אינם צריכים עוד להשתמש בקרקע החכורה עבור קרקע שמקורה קיבלו תעודת זכות שימוש בקרקע לפני החכירה.

לכן, אנשים אינם יכולים לבטל את חוזה החכירה מוקדם ולא ניתן להנפיק להם מחדש את תעודת זכות השימוש בקרקע כמו לפני החכירה, מה שגורם להשלכות רבות בנוגע לנכסים, השקעות, משכנתאות, עסקאות וכו'.

כדי להבטיח זכויות לגיטימיות וחוקיות למשתמשי הקרקע, ובמקביל לעודד אנשים ועסקים להכניס קרקע לייצור ועסקים אפקטיביים, אמר מר נאם כי בתיקון זה של חוק הקרקעות משנת 2024 וצו 103, יש צורך לשקול את המקרים ה"חסרים" הנ"ל.

הצעה להשלמת הוראות בחוק המקרקעין המתוקן

בנוגע להתחייבויות כספיות בעת שינוי ייעודי קרקע, מר נאם הציע כי יש צורך לקבוע בבירור את המקרה של קרקע שאינה לייצור חקלאי וקרקע עסקית המושכרת בתשלום שנתי, אך במקור היא קרקע של אנשים או מפעלים שקיבלו תעודה לפני השלמת הליכי ההשכרה (לא קרקע ציבורית), אז בעת שינוי הייעוד לקרקע למגורים, הם ייהנו מהמדיניות.

המדיניות כוללת: אי תשלום של 100% מדמי שימוש בקרקע כמו קרקע ציבורית שחוכרה על ידי המדינה, ומחושבים באותו אופן כמו קרקע חקלאית שהומרה למטרות אחרות.

לדברי מר נאם, מכיוון שהמקור הוא אדמה חקלאית של העם, צו 103 אינו מתקיים במקרה זה.

באופן ספציפי, אנשים בעלי אותה קרקע קיבלו תעודת זכויות שימוש בקרקע חקלאית, אך הם המירו חלק מהקרקע החקלאית לאדמה לייצור שאינה חקלאית, הם רשאים לשנות את צורת חכירת הקרקע עם תשלום שנתי על אדמתם, כאשר יש צורך לשנות את ייעוד השימוש בקרקע, חכירת קרקע זו עם תשלום שנתי מחושבת כ-0, הקרקע החקלאית הנותרת בעת שינוי הייעוד מחושבת בהתאם להתחייבויות הכספיות של סוג הקרקע החקלאית.

בנוגע לזכות לסיים את חוזה חכירת הקרקע, אמר מר נאם כי יש צורך להוסיף תקנה המאפשרת למשתמשי קרקע שמשלמים דמי שכירות שנתיים, אך לאדמתם הוענקה בעבר תעודה, להיות זכאים לסיים את חוזה החכירה לפני תום התקופה אם אינם זקוקים לה עוד; ולקבל תעודת זכות שימוש מחדש בקרקע בהתאם למצב השימוש הנוכחי לפני החכירה אם אין הפרה של חוקי הקרקע.

בעת תיקון תקנה זו, יש להבטיח את עקרונות ההגינות, השקיפות והסבירות, תוך הבחנה ברורה בין קרקע ציבורית המוחכרת על ידי המדינה לבין קרקע פרטית שאנשים/עסקים קיבלו את הזכות להשתמש בה, ולאחר מכן הועברו לחכירה שנתית בתשלום, מבלי לפגוע בזכויותיהם המעשיות של האנשים.

"אנו מאמינים שאם ההמלצות הנ"ל יתקבלו וימוסדו בחוק הקרקעות המתוקן, הן יתרמו לקידום שימוש יעיל בקרקע, עידוד אנשים בעלי אדמות חקלאיות להיות מוכנים להשקיע אותן בייצור ועסקים שאינם חקלאיים, יצירת מקומות עבודה, תרומה חיובית לתקציב המדינה ולפיתוח החברתי -כלכלי", אמר מר נאם.

הצעה לבטל את רישום השימוש השנתי בקרקע

מר נאם אמר כי התקנה לפיה משתמשי קרקע חייבים לרשום את תוכניות השימוש השנתיות שלהם בקרקע ולקבל אישור מהרמה המחוזית או העירונית לפני שניתן יהיה לשנות את ייעוד השימוש בקרקע בהתאם לתוכנית היא בזבזנית מאוד ולוקח 1-2 שנים.

הוא גם אמר כי אין צורך לבצע הליכי רישום ייעודי קרקע כאשר יש צורך לשנות באופן חוקי את ייעודי הייעוד של הקרקע.

זה ייצור תנאים לאנשים ולעסקים כדי שלא יאבדו את ההזדמנות לנצל ולהשתמש בקרקע בצורה יעילה, יתרום להכנסות התקציב, וכן יחסוך זמן ומאמץ של אנשים וסוכנויות ניהול המדינה בתהליך יישום הליכים מנהליים בקרקע.

חזרה לנושא

NGOC HIEN

מקור: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm