השלמת שיטת העודפים בקביעת מחירי הקרקע

בהמשך לתוכנית העבודה, בבוקר ה-30 באוגוסט, נתנו חברי האסיפה הלאומית במשרה מלאה את חוות דעתם על טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן). כיתוב לתמונה

סצנת הכנס. צילום: דואן טאן/VNA

פרויקטים ייחודיים של גישה לקרקע

בדיווח על כמה סוגיות מרכזיות של קבלה, הסבר ותיקון של הצעת החוק, אמר יו"ר הוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית, וו הונג טאן, כי מדובר בפרויקט חוק גדול בעל היקף רחב של רגולציה, תוכן קשה ומסובך, המשפיע רבות על חייהם של אנשים ופעילויות הפיתוח החברתי-כלכלי. תהליך הקבלה והתיקון ממשיך לקבל דעות רבות ושונות. תוכן הצעת החוק הוא רק הצעות ראשוניות כדי לקבל חוות דעת מחברי האסיפה הלאומית במשרה מלאה, והסוכנויות טרם הסכימו על התוכנית הטובה ביותר לתיקון הצעת החוק.

בנוגע להשבת קרקעות לצורך פיתוח חברתי-כלכלי לטובת האינטרס הלאומי והציבורי, חוות דעת רבות טוענות כי ההוראות בהצעת החוק המפרטות מקרים בהם המדינה משיבה קרקעות הן נוקשות, אינן משקפות במלואן ואינן מתגברות באופן מהותי על הליקויים.

לדברי יו"ר ועדת הכלכלה, לתקנה בכיוון של רישום מקרים של השבת קרקעות לפיתוח חברתי-כלכלי למען אינטרסים לאומיים וציבוריים יש יתרון של הבטחת בהירות, קלות ניטור וקלות יישום. עם זאת, החיסרון של רישום ספציפי ומפורט מדי של פרויקטים ועבודות להשבת קרקעות הוא שקשה להבטיח מקיפות ושלמות. במהלך הדיון, עלו דעות כי הגישה הנוכחית של רישום מקרים לא הבהירה את נחיצותם של פרויקטים ועבודות אלה ברוח סעיף 54 לחוקה.

זהו סעיף חשוב בחוק הקרקעות, הדורש זהירות מרבית, שיקול דעת, הבטחת מיסוד מלא של החלטה מס' 18-NQ/TW ועמידה בהוראות החוקה משנת 2013 על מנת לקבוע בבירור ולהימנע מפרשנויות שונות הגורמות לקשיים בפועל. במקרים של השבת קרקעות לפיתוח חברתי-כלכלי, למען אינטרסים לאומיים וציבוריים, מוסכם כי המדינה משיבה קרקעות כדי לווסת את ההפרש בערך המוסף מהקרקע עקב שינויי תכנון, השקעות בתשתיות, הרמוניזציה של אינטרסים בין המדינה - העם - המשקיעים ובמקרים של השבת קרקעות על מנת להבטיח תנאים ליישום פרויקטים של השקעה בשימוש בקרקע, שמהם פרויקטים של השקעה ייצרו מקורות הכנסה חדשים לתקציב המדינה, ויביאו תועלת כוללת לכלל העם והחברה. עבור אנשים שאדמתם הוחזרה, המדינה תבצע פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש בהתאם לתקנות. כל האפשרויות דורשות מחקר, הבהרה ותיקון נוספים על מנת להבטיח תקנות ברורות, סבירות ובעלות ביצוע.

בנוגע למקרים של הגשת הצעות מחיר לבחירת משקיעים ליישום פרויקטים המשתמשים בקרקע, אמר יו"ר ועדת הכלכלה כי חוק הגשת הצעות מחיר משנת 2013 וצו מס' 25/2020/ND-CP של הממשלה המפרט את יישום מספר סעיפים בחוק הגשת הצעות מחיר בנושא בחירת משקיעים מבחינים גם בין שתי קבוצות של פרויקטי השקעה המבצעים הצעות מחיר לבחירת משקיעים ליישום הפרויקט. אלו הן: פרויקטי השקעה המשתמשים בקרקע לבניית דיור מסחרי, עבודות מסחריות-שירותיות, עבודות רב-תכליתיות, קומפלקסים רב-תכליתיים למטרות עסקיות; על הפרויקטים לארגן את הגשת ההצעות בהתאם להוראות חוקים ייעודיים וחוקים בנושא סוציאליזציה.

לפיכך, החוק הנוכחי בנושא מכרזים מגביל רק פרויקטים המשתמשים בקרקע לבניית דיור מסחרי; עבודות מסחר ושירותים; עבודות רב-תכליתיות, קומפלקסים רב-תכליתיים למטרות עסקיות כפרויקטים של גישה לקרקע שיוגשו למכרז. פרויקטים אחרים של ייצור כוללים הן פרויקטים של שימוש בקרקע והן פרויקטים שאינם של שימוש בקרקע, כפי שנקבע בחוקים ייעודיים. יש צורך לקבוע בבירור בטיוטת חוק הקרקעות (המתוקן) מקרים של הצעות מחיר לבחירת משקיעים המשתמשים בקרקע, אך יש צורך להבחין בבירור בין פרויקטים שניגשים בעיקר לקרקע לבין פרויקטים שבהם הקרקע היא "נגזרת".

למד בעיון את השיטות לקביעת מחירי הקרקעות.

בנוסף, חלק מהדעות טענו כי ההוראות בטיוטת החוק בנושא "שיטות תמחור קרקעות לפי עקרונות השוק" אינן ברורות באמת; יש צורך ליצור הרמוניה בין האינטרסים של המדינה, המשקיעים והעם. תוך שילוב חוות דעתם של חברי האסיפה הלאומית, טיוטת החוק מתקנת את ההוראות בסעיפים ובסעיפים בסעיף 2, פרק י"א בנוגע לבסיס הקביעה, מידע קלט ושיטות לקביעת מחירי קרקע כדי למסד באופן ספציפי יותר את הדרישות בהחלטה מס' 18-NQ/TW בנושא "קיום מנגנונים ושיטות לקביעת מחירי קרקעות לפי עקרונות השוק". הבטחת הרמוניזציה של האינטרסים של המדינה, המפעלים והעם מיושמת באמצעות מדיניות מועדפת, משיכת השקעות בהתאם להוראות החוק בנושא השקעות ולהוראות החוק בנושא מיסים רלוונטיים. חלק מהדעות הציעו תקנות ספציפיות יותר בנוגע לשיטת קביעת מחירי קרקעות והעקרונות לקביעת מחירי קרקעות. חלק מהדעות טוענות כי טיוטת החוק מספקת תקנות בנוגע לאפשרות המועילה ביותר לתקציב המדינה אך אינה מגדירה בבירור מהי "המועילה ביותר". חלק מהדעות מציעות לא לקבוע שיטות הערכת שווי קרקעות בטיוטת החוק. חלק מהדעות חולקות על ההצעה לבטל את שיטת העודפים. הצעת החוק, המשלבת את חוות דעתם של חברי האסיפה הלאומית, מתוקנת בכיוון של הוספת תקנות ברורות בסעיף 4, סעיף 158, בנוגע לתוכן שיטות הערכת קרקעות; הסרת תקנות בנוגע לבחירת שיטות לפי עקרון "המועיל ביותר לתקציב המדינה", והחלפתן בתקנות בנוגע למקרי היישום של כל שיטה ספציפית; שילוב שיטת הניכוי בשיטת ההשוואה, שכבר אינה שיטת הערכה עצמאית. עם זאת, תוכן השיטות השתנה בהשוואה להוראות החוק הנוכחי בצו מס' 44/2014/ND-CP מיום 15 במאי 2014 של הממשלה המסדירה את מחירי הקרקעות.

הצעת החוק משלימה את שיטת העודפים כאחת השיטות לקביעת מחירי קרקעות ומשלימה את ההוראות המתאימות בנוגע לעקרונות ותנאי יישום. עם זאת, התנאים ליישום שיטה זו צומצמו בהשוואה להוראות החוק הנוכחי. תכנים אלה מתוקנים ומושלים בטיוטת הצו לתיקון צו מס' 44/2014/ND-CP, הממשיכה לקבל דעות רבות ושונות. לכן, ההוראות בחוק בנוגע לשיטות לקביעת מחירי קרקעות לפי תכנים אלה אינן מהוות אישור להוראות של מסמכי משנה שיושמו בפועל באופן יציב.

יו"ר הוועדה הכלכלית ביקש גם ממשרד משאבי הטבע והסביבה להמשיך לתאם עם הגופים הרלוונטיים כדי ללמוד לעומק את השיטות לקביעת מחירי קרקעות ואת המקרים ותנאי היישום, להסביר באופן מלא, להבהיר את התוכן וללמוד את התוכן כדי לקבוע בחוק על מנת להבטיח את יציבותן וישימותן של התקנות, ולמסד את רוח החלטה מס' 18-NQ/TW.

לפי VNA

מָקוֹר