כדי להוריד את מחירי הנדל"ן, הדבר החשוב ביותר הוא להגדיל את ההיצע.

ההצעה להגביל הלוואות לרכישת דירות שניות או יותר נועדה לרסן ספקולציות ולנפח את מחירי הנדל"ן. עם זאת, כדי להוריד את מחירי הנדל"ן, יש צורך בפתרונות מקיפים וסינכרוניים יותר.

להבחין בין ספקולציות להשקעה לבין צרכים אמיתיים

בטיוטת ההחלטה בנושא מנגנון שליטה וריסון מחירי הנדל"ן, משרד הבינוי מבקש חוות דעת ממשרדים, סניפים וסוכנויות, ומציע להחיל מגבלת הלוואות שלא תעלה על 50% להלוואות לרכישת בית שני, מגבלת הלוואות שלא תעלה על 30% להלוואות לרכישת בית שלישי או לשריין לפחות 20% מכלל פרויקטי בניית הדיור המסחרי לדיור בר השגה, בהתאם להחלטת היישוב.

בשיחה עם כתב VietNamNet, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, נוין ואן דין, העריך כי מטרת הידוק ההלוואות היא למנוע ספקולציות ואינפלציה במחירים, אך אם לא תיזהרו, הדבר ישפיע על אנשים עם צרכים אמיתיים, כמו משפחות מרובות ילדים, הורים שרוצים לקנות עוד בתים לילדיהם כדי שיגורו בהם.

לדבריו, יש צורך לזהות בבירור מהו ביקוש ספקולטיבי והשקעתי ומהו ביקוש אמיתי, תוך הימנעות מבלבול שישפיע על הביקוש האמיתי של הקונים לדיור.

"הפתרונות המוצעים לא צריכים להיות מקומיים או אקראיים, אלא לדרוש מערכת רגולטורית סינכרונית, כלים ושיטות רבים ושונים כדי למקד את האובייקטים שיש לשלוט בהם. לשם כך, יש צורך להכין מסד נתונים מאוחד. כל עסקאות הנדל"ן צריכות להתבצע דרך מרכז עסקאות לצורך ניטור ובקרה קלים של תנודות", אמר מר דין.

בנוגע להצעה להקצות לפחות 20% מפרויקטי הדיור לפלח המחירים המתאים בהתאם לכל יישוב, מר דין העיר שזהו הכיוון הנכון אך עדיין "חצי לב", ולא יורד לשורש הבעיה. לדבריו, יש צורך לכלול מנגנון מחייב ליישובים ליישם ברצינות, כדי למנוע הישנות של המצב כמו היום עם הדיור הציבורי.

הוא ציטט את התקנה של שריון 20% מקרן הקרקע לפרויקטים לבניית דיור ציבורי שקיימת כבר זמן רב, אך במציאות קשה מאוד ליישמה, מה שגורם להיצע הדיור הציבורי להישאר דל.

מומחים אומרים שכדי להפחית את מחירי הנדל"ן, יש צורך בפתרון מקיף לוויסות השוק. צילום: הואנג הא

מר פאם דוק טואן, המנכ"ל של EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), אמר כי הגבלת הלוואות לרכישת בית שני או יותר תפגע ישירות בספקולנטים בנדל"ן, אך ההשפעה לא תהיה גדולה. הסיבה לכך היא שכאשר האשראי יודק, לשוק יהיו דרכים רבות "להתחמק". לרוב המשקיעים והספקולנטים יש כמות גדולה יחסית של מזומנים או שהם בעלי נכסים רבים אחרים למשכנתא עבור הלוואות, לאו דווקא כדי ללוות בצורה של רכישת בית.

"ניתן ליישם פתרון זה רק על פרויקטים של דיור שיוקמו בעתיד. באשר לנדל"ן שכבר יש בו 'ספר אדום', קשה מאוד לשלוט בו משום שניתן ללוות מהבנקים באמצעות צורות רבות ושונות", אמר מר טואן.

הוא ניתח כי לאנשים וייטנאמים יש הרגל לאגור זהב וקרקעות. בעת רכישת בית, משפחות רבות נותנות להוריהן את הבית, ואז מעבירות אותו לילדיהן כשהם גדלים. אם הלוואות לבתים שניים ושלישי יופחתו, מדיניות זו יכולה להשפיע ישירות על הצרכים הלגיטימיים של האנשים כמו גם על התפתחות שוק הנדל"ן.

צריך להגדיל את ההיצע, ליצור תחרות

מר וו קואנג קוויט, המנכ"ל של דאט קסאן מיין בק, אמר כי שוק הנדל"ן פועל על פי חוק ההיצע והביקוש. כאשר הביקוש גבוה וההיצע מועט, מחירו של כל סחורה, כולל נדל"ן, יעלה.

לדברי מר קווייט, הגבלת הלוואות לרכישת דירה שנייה ושלישית היא צעד אדמיניסטרטיבי. כדי לווסת את השוק ביעילות, על המדינה להשתמש בכלים של מדיניות מס. כיום, אגרות שימוש בקרקע מחושבות על סמך מחירי השוק. יחד עם מיסי קרקע גבוהים, הדבר גורם לעלייה חדה בעלויות התשומות של המשקיעים. יחד עם זאת, העלייה במחירי חומרי הבנייה והעבודה גורמת גם לעלייה בעלויות המוצרים, מה שדוחף את מחיר המכירה בשוק.

מר קווייט ציין כי במקביל להידוק ההלוואות לרכישת דיור מסחרי כפי שהוצע, יש צורך בפתרון מקיף לוויסות השוק. בפרט, הפתרון החשוב ביותר הוא הגדלת היצע הדיור על ידי פישוט הליכים, הסרת מכשולים משפטיים... כאשר ההיצע שופע, מחירי הדיור יירדו אוטומטית.

"יש צורך לקדם את פיתוח הדיור הציבורי, דיור לבעלי הכנסה נמוכה, ובמיוחד דיור להשכרה, כדי להפחית את הלחץ של קניית בית. במקביל, יש להגביל את ריביות הלוואות הבנקאיות לרוכשי דירה ראשונה או לאנשים בעלי הכנסה נמוכה", הדגיש מר קווייט.

לדברי מר פאם דוק טואן, כדי לשלוט בעליית מחירי הנדל"ן, יש צורך לפתח שני שווקים במקביל: דיור מסחרי ודיור במחירים בינוניים, דיור ציבורי לאנשים בעלי הכנסה נמוכה ולעובדים.

"כאשר היצע הדיור הציבורי גדל, דיור מסחרי נאלץ להתחרות במחיר, והשוק יבצע רגולציה עצמית", אמר מר טואן.

הוא ציין כי בכמה יישובים כמו האי דונג (הישנה), שבהם דיור ציבורי מפותח מאוד, מחירי הדיור המסחרי אינם יכולים לעלות גבוה כמו בערים גדולות כמו האנוי או הו צ'י מין סיטי. לכן, בעת פרסום מדיניות, המדינה צריכה לאפשר לשוק לווסת את עצמו בהתאם לחוקי ההיצע והביקוש במקום להחיל צעדים אדמיניסטרטיביים.

Vietnamnet.vn

מקור: https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html