סגמנטים של נדל"ן מתאוששים באופן ברור ביישובים

סקירת שוק

למרות קשיים ואתגרים רבים, הכלכלה הוייטנאמית בחודשים הראשונים של 2024 עדיין השיגה תוצאות צמיחה יוצאות דופן, ויצרה בסיס לשאוף להשיג ולעלות על יעד הצמיחה לשנת 2024 שקבעה הממשלה. זהו תנאי הכרחי לקידום התאוששות חיובית של שוק הנדל"ן, תוך הובלת פעילותם של יותר מ-40 מגזרים כלכליים קשורים.

מכון המחקר של שוק הנדל"ן בווייטנאם ניתח כי מגזרי נדל"ן כגון: דיור ציבורי, דיור בר השגה, שכבר "חמים", הם נדירים, והפכו דחופים עוד יותר ביישובים לאחר סדרה של שריפות ב"מיני דירות" ובתי הארחה; מגרשים במקומות רבים מראים סימני "התחממות"; האטרקטיביות של נדל"ן תעשייתי מאשרת את מעמדו בשוק כאשר הון השקעות זרות ישירות גדל ומושך משקיעים רבים להשקיע...

ברבעון השני של 2024 לבדו, היצע הדיור העיקרי הגיע ליותר מ-27,000 מוצרים, עם כמעט 20,000 מוצרים חדשים שהוצעו למכירה, פי 3 יותר מאשר ברבעון הראשון של 2024. מחירי המכירה של מגזרי הדיור, ובמיוחד מגזר הדירות ברבעון השני, קבעו רמת מחירים חדשה ונשארו יציבים בשוק.

בנוסף, מדד מחירי הדירות ממשיך לשמור על מגמת עלייה בערים הגדולות האנוי , הו צ'י מין סיטי ודה נאנג סיטי. באופן ספציפי, מסוף 2023, קצב הצמיחה במחירי המכירה של שוק הדירות בהאנוי החל לעלות ועבר את עליית המחירים של שוק הו צ'י מין סיטי. עד הרבעון השני, מחיר המכירה הממוצע של דירות ראשוניות בהאנוי היה קרוב ל-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. בהשוואה למחיר ברבעון השני של 2019, מחיר המכירה של דירות ראשוניות בהאנוי רשם עלייה של 58%, יותר מפי שניים מקצב העלייה (27%) של שוק הו צ'י מין סיטי, בעוד ששוק הדירות בדאנאנג רשם קצב צמיחה נמוך יותר מאשר שני השווקים בצפון ובדרום.

לדברי מר לה דין צ'ונג, חבר בקבוצת העבודה למחקר שוק (מכון המחקר וההערכה של שוק הנדל"ן בווייטנאם, מנכ"ל SGO Homes), יחד עם תהליך התאוששות השוק, אמון המשקיעים חוזר לחיוב. בהקשר של התאוששות מהירה של השוק, חוקים הקשורים לשוק הנדל"ן כגון חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן, חוק הקרקעות המתוקן שנכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024 להשלמת המסדרון המשפטי של הנדל"ן, בשילוב עם ריביות נמוכות על הלוואות בנקאיות... מושכים משקיעים לחזור לשוק.

המציאות הנ"ל סייעה לשיפור שיעור הספיגה של כל מגזרי הנדל"ן. שוק הנדל"ן הראשוני רשם 20,600 מוצרי דיור מוצלחים מתחילת השנה, פי 3 יותר מאשר בתקופה המקבילה בשנת 2023. ברבעון השני של 2024 לבדו, השוק רשם יותר מ-14,400 עסקאות מוצלחות, פי 2.4 יותר מהרבעון הראשון, כאשר הביקוש הריאלי לדיור וביקוש להשקעות גדלו בכ-30% בהשוואה לרבעון הקודם...

לפני שעת "G"

גב' פאם מיין, סגנית מנהלת מכון המחקר וההערכה של שוק הנדל"ן בווייטנאם, ציינה כי התאוששות שוק הנדל"ן עדיין שונה מאוד בין מגזרים ביישובים שונים. מבחינת מגזרים, מגזר הדירות הוא עדיין המגזר העיקרי, "שולט" בנזילות השוק. גם מגזרים של בנייני קומות נמוכות וקרקעות מתחילים "להצית" אותות התאוששות חיוביים כאשר פרויקטים מסוימים, בעיקר באזור המרכז, רשמו תוצאות טובות למדי של פתיחה ועסקאות העברה.

מבחינת אזורים, שוק הנדל"ן בצפון, החל מתחום הקרקעות, וילות, דירות... ממשיך לרשום תוצאות צמיחה, במצב של מוכנות להאצה. אזור המרכז, כולל שווקי דא נאנג , נה טראנג, נגה אן... החל לרשום שינויים חיוביים בקטע הבנייה לגובה בשוק הראשוני ובמוצרי תזרים מזומנים בשוק המשני. בינתיים, תהליך ההתאוששות בשוק הדרומי מראה חוסר אחידות, עם היצע קטן, שמקורו בעיקר בשלב המכירות הבא של פרויקטים ישנים.

באשר לתוצאות יישום פרויקטים של דיור חברתי, משנת 2021 ועד היום, המדינה כולה השלימה 75 פרויקטים, בהיקף של 39,884 יחידות, עלייה של 3 פרויקטים, 1,756 יחידות בהשוואה למועד הדיווח ב-15 במרץ 2024, אך מגיעה רק ל-9.3% מתוכנית 2021-2025. העסקאות במגזר הדיור החברתי השתפרו, אך לא באופן משמעותי, עם שיעור ספיגה נמוך של כ-40%, עם יותר מ-800 עסקאות מוצלחות. העסקאות עדיין מגיעות בעיקר מפרובינציות וערים מפותחות הקשורות לפיתוח תעשייתי...

Vnrea ניתחה כי שוק הנדל"ן, לפני חוקים רלוונטיים כמו חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן וחוק המקרקעין המתוקן, שייכנסו לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024, עדיין ממתין להסרת "צווארי הבקבוק" כדי "להתאושש" באמת. כאשר החוקים ייכנסו לתוקף, תוסר מנטליות ה"המתנה", עסקי הנדל"ן יתחילו את המירוץ להסרת צווארי הבקבוק עם סוכנויות ניהול המדינה ומשקיעים יספקו סחורות בביטחון, ולמשקיעים יהיה שוב ביטחון.

לנוכח ההתפתחויות בשוק, Vnrea ממליצה שסוכנויות ניהול המדינה יחקרו ויפרסמו במהירות חוזרים וצווים מפורטים כדי שניתן יהיה ליישם חוקים באופן מיידי בפועל, תוך הבטחה שלכל הפרטים והארגונים המעורבים תהיה הבנה נכונה, מספקת ובזמן של המסדרון המשפטי החדש; יש צורך לשפר את הפצת הידע המשפטי על ידי עידוד ארגון כנסים, סמינרים ותוכניות להפצת מנגנונים ומדיניות; במקביל, לדחוק במשרדים, סניפים ורשויות מקומיות להבטיח שלא ייווצרו פערים או פרצות משפטיות במהלך תהליך היישום.

לדברי ד"ר קאן ואן לוק, הכלכלן הראשי של BIDV, מנהל מכון ההדרכה והמחקר של BIDV, האצת תאריך התחלתם הרשמי של שלושת החוקים ב-5 חודשים בהשוואה לתקנות תתרום באופן פעיל לקידום התאוששות שוק הנדל"ן, הסרת מכשולים הקשורים להערכת קרקעות, פינוי אתרים, יישוב מחדש, יישום פרויקט הדיור החברתי, יצירת בסיס לשוק הנדל"ן להתפתחותו בכיוון בטוח, בריא ובר קיימא.

מומחים מאשרים כי על מנת לפתוח את שוק הנדל"ן הווייטנאמי, יש צורך: לפתור במהירות ובנחישות את מחסומי השוק האחרונים; לפתוח הזדמנויות לעסקים ולמשקיעים גישה למקורות הון; לשפר את שכר המינימום כך שלאנשים תהיה הזדמנות להגדיל את הכנסתם, ובכך להגדיל את הביקוש; למשוך זרמי השקעות כדי לשמר ולקדם את מגזרי הנדל"ן התעשייתיים, המסחריים והנופש.

שוק הנדל"ן התוסס הוא התגבשותן של נקודות בולטות רבות בהנחיית הממשלה, משרדי ממשלה, סניפים, יישובים ושיתוף פעולה של עסקי נדל"ן. למרות ש"נקודות האור" אינן חזקות מספיק כדי לעזור לשוק "להתפוצץ", הן בהחלט יוצרות את הבסיס לפיתוח.

נדל"ן תעשייתי ומסחרי "שוקק", נדל"ן נופש נותן אותות טובים

מאז תחילת השנה, תחום הנדל"ן התעשייתי שמר ברציפות על מעמדו המוביל בשוק, ומשך תשומת לב רבה מצד משקיעים מקומיים וזרים, עם 10 פרויקטים חדשים להשקעה בפארקי תעשייה שאושרו להשקעה. חברות מובילות בתחום הנדל"ן התעשייתי, כגון DIC Holdings, Phat Dat, Khang Dien, Ha Do..., מתכננות לפתח משמעותית את המגזר הזה. מגזר הנדל"ן המסחרי-משרדי ממשיך לרשום שינויים חיוביים, עם סדרה של בנייני משרדים חדשים המושקעים ונבנים עם שטחים ותשתיות איכותיים, העומדים בתקני EDGE, LEED, WELL... והשגת שיעור תפוסה של מעל 60% בזמן פעילות קצר עקב הצורך להרחיב את קנה המידה ולעבור לבנייני משרדים איכותיים של עסקים במגזר הפיננסי והטכנולוגיה. בפרט, מגזר הנדל"ן התיירותי והנופש הראה סימנים חיוביים יותר ברבעון השני של 2024 בהשוואה לרבעון הראשון.

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cac-phan-khuc-bat-dong-san-phuc-hoi-ro-net-tai-cac-dia-phuong/20240718040458470