סגמנטים של נדל"ן מראים התאוששות ברורה ביישובים שונים.

סקירת שוק

למרות הקשיים והאתגרים שנותרו, הכלכלה הוייטנאמית השיגה צמיחה יוצאת דופן בחודשים הראשונים של 2024, ויצרה בסיס לשאוף להשיג ולעלות על יעד הצמיחה לשנת 2024 שקבעה הממשלה. זהו תנאי מוקדם לקידום התאוששות חיובית בשוק הנדל"ן, תוך הובלת פעילותם של יותר מ-40 מגזרים כלכליים קשורים.

מכון המחקר של שוק הנדל"ן בווייטנאם ניתח כי מגזרי נדל"ן כמו דיור ציבורי ודיור בר השגה, שכבר היו "חמים" ונדירים, הופכים דחופים עוד יותר ביישובים לאחר סדרה של שריפות ב"מיני-דירות" ובאזורי דיור להשכרה; מחירי הקרקעות במקומות רבים מראים סימני "התחממות"; והאטרקטיביות של נדל"ן תעשייתי מאשרת את מעמדו בשוק ככל שהון השקעות זרות ישירות גדל ומושך משקיעים רבים...

ברבעון השני של 2024 לבדו, היצע הדיור העיקרי הגיע ליותר מ-27,000 יחידות דיור, כאשר כמעט 20,000 יחידות דיור חדשות הוצעו למכירה, פי שלושה מהמספר ברבעון הראשון של 2024. מחירי המכירה בכל מגזרי הדיור, ובמיוחד דירות, קבעו רמת מחירים חדשה ונשארו יציבים בשוק במהלך הרבעון השני.

יתר על כן, מדד מחירי הדירות ממשיך במגמת עלייה בערים גדולות כמו האנוי , הו צ'י מין סיטי ודאנאנג. באופן ספציפי, מסוף 2023, קצב צמיחת המחירים בשוק הדירות בהאנוי החל לעלות ועבר את זה של שוק הו צ'י מין סיטי. עד הרבעון השני, מחיר הדירות הממוצע בהאנוי היה קרוב ל-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. בהשוואה לרבעון השני של 2019, מחיר הדירות בהאנוי רשם עלייה של 58%, יותר מפי שניים מקצב העלייה (27%) בשוק הו צ'י מין סיטי, בעוד ששוק הדירות בדאנאנג רשם קצב צמיחת מחירים נמוך יותר בהשוואה לשווקים בצפון ובדרום.

לדברי מר לה דין צ'ונג, חבר בצוות המשימה למחקר שוק (מכון להערכת שוק הנדל"ן של וייטנאם, מנכ"ל SGO Homes), יחד עם תהליך התאוששות השוק, אמון המשקיעים חוזר לחיוב. בהקשר של שוק שמתאושש במהירות, יישום חוקים רלוונטיים כגון חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן וחוק הקרקעות המתוקן, שנכנסו לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024, להשלמת המסגרת המשפטית לנדל"ן, בשילוב עם ריביות נמוכות על הלוואות בנקאיות, מושכים יזמים ומשקיעים בחזרה לשוק.

מצב זה הוביל לשיפור בשיעור הספיגה בכל מגזרי הנדל"ן. שוק הנדל"ן הראשוני רשם 20,600 עסקאות דיור מוצלחות מתחילת השנה, פי שלושה יותר מאשר בתקופה המקבילה בשנת 2023. ברבעון השני של 2024 לבדו, השוק רשם מעל 14,400 עסקאות מוצלחות, פי 2.4 יותר מהרבעון הראשון, כאשר הביקוש לדיור בפועל ולהשקעות גדל בכ-30% בהשוואה לרבעון הקודם...

לפני "יום הפלישה"

לדברי גב' פאם מיין, סגנית מנהלת מכון המחקר של שוק הנדל"ן בווייטנאם, התאוששות שוק הנדל"ן עדיין שונה מאוד בין מגזרים שונים ביישובים שונים. מבחינת מגזרים, מגזר הדירות נותר דומיננטי, ושולט בנזילות השוק. גם מגזרים של בנייני קומות נמוכים ומגרשי קרקע מתחילים להראות סימנים חיוביים של התאוששות, כאשר כמה פרויקטים, בעיקר באזור המרכז, רושמים תוצאות מכירות ועסקאות טובות יחסית.

מבחינה אזורית, שוק הנדל"ן בצפון, החל ממגרשי קרקע ווילות ועד דירות, ממשיך לצמוח וצפוי להאצה נוספת. האזור המרכזי, הכולל את דא נאנג , נה טראנג ונגה אן, מתחיל לראות שינויים חיוביים בפלח הבנייה הגבוה של השוק הראשוני ובמוצרי תזרים המזומנים של השוק המשני. בינתיים, תהליך ההתאוששות בשוק הדרומי אינו אחיד, עם היצע מוגבל, בעיקר בשלבי מכירה עתידיים של פרויקטים קיימים.

באשר לתוצאות היישום של פרויקטים של דיור חברתי, משנת 2021 ועד היום, המדינה כולה השלימה 75 פרויקטים, בהיקף של 39,884 יחידות, עלייה של 3 פרויקטים ו-1,756 יחידות בהשוואה לתאריך הדיווח של 15 במרץ 2024, אך מגיעה רק ל-9.3% מתוכנית 2021-2025. העסקאות במגזר הדיור הציבורי השתפרו, אך לא באופן משמעותי, עם שיעור ספיגה נמוך של כ-40%, עם למעלה מ-800 עסקאות מוצלחות. העסקאות מגיעות בעיקר מפרובינציות וערים מפותחות הקשורות לפיתוח תעשייתי...

הניתוח של Vnrea מצביע על כך ששוק הנדל"ן, לפני החוקים הרלוונטיים כגון חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן וחוק המקרקעין המתוקן, שנכנסו לתוקף ב-1 באוגוסט 2024, עדיין המתין להסרת "צווארי הבקבוק" על מנת להתאושש באמת. לאחר כניסת חוקים אלה לתוקף, תוסר מנטליות ה"המתנה", עסקי הנדל"ן יחלו במרוץ לפתרון צווארי הבקבוק לצד סוכנויות ניהול המדינה, יזמים יספקו סחורות בביטחון, ומשקיעים יחזירו לעצמם את הביטחון.

בהתחשב בהתפתחויות בשוק, ונראקי ממליץ שסוכנויות ניהול המדינה יחקרו ויפרסמו במהירות חוזרים וצווים מנחים מפורטים כדי שניתן יהיה ליישם חוקים באופן מיידי בפועל, תוך הבטחה שכל האנשים והארגונים הרלוונטיים יבינו את המסגרת המשפטית החדשה בצורה נכונה, מלאה ומהירה; ישפרו את הפצת הידע המשפטי על ידי עידוד ארגון כנסים, סמינרים ותוכניות להפצת מנגנונים ומדיניות; ובמקביל, יקפצו במשרדים, מגזרים ורשויות מקומיות להבטיח שלא ייווצרו פערים או פרצות משפטיות במהלך תהליך היישום.

לדברי ד"ר קאן ואן לוק, הכלכלן הראשי של BIDV ומנהל מכון ההכשרה והמחקר של BIDV, האצת תאריך כניסתם הרשמי לתוקף של שלושת החוקים ביותר מ-5 חודשים בהשוואה לתקנות תתרום באופן פעיל לקידום התאוששות שוק הנדל"ן, פתרון מכשולים הקשורים להערכת קרקעות, פינוי קרקעות, יישוב מחדש ויישום פרויקט הדיור החברתי, ותיצור בסיס לשוק הנדל"ן להתפתחותו בכיוון בטוח, בריא ובר קיימא.

מומחים טוענים כי על מנת ששוק הנדל"ן הווייטנאמי יהפוך לשקוף יותר, יש צורך: לפתור במהירות ובנחישות את מחסומי השוק שהיו קיימים בעבר; להקל על הגישה להון עבור עסקים ומשקיעים; לשפר את שכר המינימום כך שלאנשים תהיה הזדמנות להגדיל את הכנסתם, ובכך להגדיל את הביקוש; ולמשוך השקעות כדי לשמר ולקדם את מגזרי הנדל"ן התעשייתיים, המסחריים והתיירותיים-אתרי הנופש.

התעוררות שוק הנדל"ן היא שיאה של גורמים חיוביים רבים בהנחיית הממשלה, משרדי הממשלה, הרשויות המקומיות, ומאמצים משותפים של עסקי הנדל"ן. למרות ש"נקודות אור" אלו עדיין אינן חזקות מספיק כדי לגרום ל"פריחה" של השוק, הן בהחלט יוצרות בסיס לפיתוח.

נדל"ן תעשייתי ומסחרי פורח, בעוד תיירות ונדל"ן אתרי נופש מראים סימנים מבטיחים.

מאז תחילת השנה, תחום הנדל"ן התעשייתי שמר באופן עקבי על מעמדו המוביל בשוק, ומשך אליו עניין משמעותי מצד משקיעים מקומיים וזרים, כאשר 10 פרויקטים חדשים להשקעה בפארקי תעשייה קיבלו אישור השקעה. חברות מובילות בתחום הנדל"ן התעשייתי, כגון DIC Holdings, Phat Dat, Khang Dien, Ha Do ועוד, מתכננות לפתח באופן משמעותי את התחום הזה. תחום הנדל"ן המסחרי והמשרדי ממשיך לרשום התפתחויות חיוביות, עם סדרה של בנייני משרדים חדשים הנבנים עם חללים ומתקנים איכותיים, העומדים בתקני EDGE, LEED ו-WELL, והשיגו שיעורי תפוסה מעל 60% תוך זמן קצר לאחר תחילת הפעילות עקב הצורך בהרחבה ובמעבר לבנייני משרדים איכותיים על ידי עסקים במגזרי הפיננסים והטכנולוגיה. ראוי לציין כי תחום הנדל"ן התיירותי והנופש הראה סימנים חיוביים יותר ברבעון השני של 2024 בהשוואה לרבעון הראשון.

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cac-phan-khuc-bat-dong-san-phuc-hoi-ro-net-tai-cac-dia-phuong/20240718040458470