יש לפתור את "צוואר הבקבוק" של תקנות מחירי הקרקעות:

בבוקר ה-3 ביולי, במסיבת העיתונאים הרגילה לששת החודשים הראשונים של השנה שאורגנה על ידי משרד החקלאות והסביבה, הועלו נושאים רבים הקשורים לניהול ולוויסות מחירי הקרקעות.

ראוי לציין, כי אנשים רבים חסרים את האמצעים הכלכליים למלא את התחייבויותיהם בעת שינוי ייעוד הקרקע, עקב העלייה המשמעותית במחירי הקרקע.

מעבר ליכולות העם

המציאות שאנשים אינם יכולים להרשות לעצמם לשלם בעת שינוי ייעוד הקרקע מעוררת נורות אזהרה בנוגע לפער בין מחירי קרקעות לבין יכולת הרכישה, במיוחד באזורים כפריים והרריים.

מקרה טיפוסי הוא זה של משפחתו של מר דין קונג פואנג, המתגוררת בכפר קוק דונג טאם, בקומונת מין קוואנג (כיום קומונת בה וי). במרץ 2025, הוועדה העממית של מחוז בה וי פרסמה החלטה המאפשרת למר פואנג לשנות את ייעוד הקרקע של יותר מ-210 מ"ר של אדמה המשמשת לגידולים רב שנתיים לאדמה כפרית למגורים עם תקופת שימוש ארוכת טווח.

תהליך שינוי ייעודי הקרקע בהתאם לרשימות מחירי הקרקע המקומיות קשה כיום מדי עבור משקי בית רבים. (תמונה להמחשה)

עם זאת, על פי שיטת החישוב הקבועה בסעיף 8 לצו מס' 103/2024/ND-CP, התחייבותו הכספית של מר פואנג היא ההפרש בין מחיר הקרקע למגורים למחיר הקרקע החקלאית בטבלת מחירי הקרקע, שווה ערך ל-4,337,000 דונג וייטנאמי/מ"ר, והסכום הכולל לתשלום הוא כמעט 900 מיליון דונג וייטנאמי. סכום זה עולה על היכולת הכספית של משק בית באזור הררי כמו קומונה בה וי. לאחר שיקול דעת רב, מר פואנג לא יכול היה לעמוד בהתחייבותו הכספית וביקש לא להמשיך בהמרת ייעוד הקרקע.

בהתבסס על עתירת העם, הוועדה העממית של מחוז בה וי (לפני היישום הרשמי של מודל הממשל הדו-שכבתי ב-1 ביולי) הוציאה החלטה לבטל ולבטל את ההחלטה המאפשרת המרת ייעודי קרקע.

מצב דומה מתרחש ביישובים רבים. מר טראן דוי דונג וגברת נגוין טי הונג, המתגוררים בעיר וין ( פרובינציית נגה אן ), אמרו שכאשר הגישו בקשה להמיר 300 מ"ר של אדמת גן ליד בית הקברות לאדמה למגורים, הם הופתעו לקבל הודעה שעליהם לשלם כמעט 4.5 מיליארד דונג וייטנאמי כאגרות שימוש בקרקע. "משפחתי לא מתנגדת לתשלום מיסים, אבל עם שיעור של כמעט 15 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, לא נוכל לחסוך מספיק גם אם נעבוד כל חיינו", שיתף מר דונג.

סיפורים כמו זה שלמעלה מראים שרשימות מחירי הקרקעות הנוכחיות במקומות רבים אינן משקפים במדויק את המצב החברתי -כלכלי בפועל ואת יכולת הקנייה של האנשים, במיוחד באזורים כפריים, הרריים ומוחלשים.

חדשות טובות

לדברי מאי ואן פאן, סגנית מנהל מחלקת ניהול קרקעות (משרד החקלאות והסביבה), ביטול מסגרת מחירי הקרקעות במסגרת חוק הקרקעות משנת 2024 הוא צעד חשוב, התורם לקירוב מחירי הקרקעות למחירי השוק ולהבטחת שקיפות בניהול ופיתוח נדל"ן. עם זאת, במציאות, יישובים רבים לא עמדו בקצב התנודות של מחירי הקרקעות בשוק, מה שהוביל לרשימות מחירי קרקעות מיושנות ולא מציאותיות.

סגנית מנהלת מחלקת ניהול קרקעות (משרד החקלאות והסביבה) מאי ואן פאן דנה ברשימות מחירי קרקעות ביישובים. צילום: לין לין

בתקופה הקרובה, יישובים רבים יפרסמו רשימות מחירי קרקעות חדשות בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024, אשר צפויים לגרום לתנודות משמעותיות. משרד החקלאות והסביבה הגיש דו"ח למשרד האוצר, ובו מציע מספר פתרונות לניהול מחירי הקרקעות מעתה ועד סוף 2025. פתרונות אלה מדגישים את הצורך של יישובים לעקוב מקרוב אחר התפתחויות השוק ולעדכן את תנודות מחירי הקרקעות באופן מיידי; לבנות בהדרגה מסד נתונים של מחירי קרקעות לכל חלקת קרקע בנפרד; להתאים את רשימות המחירי הקרקע הנוכחיות אם הן אינן רלוונטיות עוד, כפי שמנחה סעיף 17 לצו מס' 71/2024/ND-CP; ולארגן התייעצויות רחבות כדי להבטיח קונצנזוס בעת פיתוח רשימות מחירי קרקעות חדשות במסגרת חוק הקרקעות משנת 2024, שייכנס לתוקף החל מ-1 בינואר 2026.

במקביל, משרד החקלאות והסביבה הציע גם להרחיב את היקף ונושאי היישום של טבלאות מחירי הקרקע; לצמצם את המקרים הדורשים קביעת מחירי קרקע ספציפית; להגדיר בבירור את תחומי האחריות של כל גוף בחישוב התחייבויות כספיות; ולבחון את החוקים הרלוונטיים כדי להעריך את ההשפעה הכוללת על שוק הנדל"ן.

ברור שאם מחירי הקרקעות יעלו משמעותית בעוד שהכנסותיהם של אנשים, במיוחד באזורים כפריים, לא ישתפרו בהתאם, התוצאה תהיה שמשקי בית רבים ימצאו את עצמם במצב שבו "ניתנת להם ההזדמנות להמיר קרקע אך אינם יכולים להרשות זאת לעצמם". במציאות, סוגיית מחירי הקרקעות אינה יכולה להיות רק עניין של חישובים טכניים או ציות לחוק; יש לשקול אותה בהקשר הכולל של תנאי חיים, סבירות ושוויון חברתי.

תהליך שינוי ייעודי הקרקע בהתאם לרשימות מחירי הקרקע המקומיות קשה כיום מדי עבור משקי בית רבים. (תמונה להמחשה)

חידוד טבלאות מחירי הקרקעות צריך ללכת יד ביד עם נגישות הציבור, תוך הימנעות ממצבים שבהם מדיניות טובה נכשלת ביישום או הופכת לנטל. נציגי משרד החקלאות והסביבה הדגישו כי התאמת טבלאות מחירי הקרקעות דורשת מפת דרכים סבירה, זיהוי אזורים ומיקומים מתאימים לכל סוג קרקע, וחייבת להיות קונצנזוס חברתי.

בתגובה להתפתחות זו, גב' נגוין טי טואה, סגנית מנהל המחלקה לניהול נכסים ציבוריים (משרד האוצר), הצהירה כי לאחר איסוף דוחות מהרשויות המקומיות, המשרד יבצע הערכה מקיפה ויתאם עם משרד החקלאות והסביבה כדי לבחון ולהציע תיקונים לתקנות בחוק. נכון לעכשיו, משרד האוצר מבקש חוות דעת על טיוטת הצו המתקן ומשלים מספר סעיפים בצו מס' 103/2024 (הסדרת דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע). בפרט, המשרד מציע להוסיף סעיף 6 לסעיף 52 כדי לטפל במקרי מעבר.

באופן ספציפי, תוספת זו חלה על משקי בית ויחידים אשר משנים את ייעוד השימוש בקרקע מקרקע חקלאית בתוך אותה חלקת אדמה עם בית (שזוהתה בעבר כאדמה לגינה או לבריכה בתוך אותה חלקת אדמה עם בית, אך לא מוכרת כקרקע למגורים) לאדמה למגורים.

משרד האוצר מציע כי אגרות שימוש בקרקע ייגבו בשיעור של 50% מההפרש בין אגרת השימוש בקרקע המבוססת על מחירי קרקע למגורים לבין מחירי קרקע חקלאית, במועד מתן ההחלטה על ידי הרשות המוסמכת המאפשרת את שינוי ייעוד הקרקע.

מקור: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html