צריך להתיר את "הקשר" של מחירי הקרקעות:

ראוי לציין כי לאנשים אין מספיק יכולת כלכלית למלא את התחייבויותיהם בעת שינוי ייעודי הקרקע, עקב מחירי הקרקע הגבוהים החדשים.

מעבר ליכולתם של אנשים

העובדה שאנשים אין מספיק כסף לשלם בעת המרת שימוש בקרקע למטרותיה מעוררת אזעקה בנוגע להפרש בין מחירי קרקעות לבין יכולת הרכישה, במיוחד באזורים כפריים והרריים.

מקרה טיפוסי הוא משפחתו של מר דין קונג פואנג, המתגוררת בכפר קוק דונג טאם, בקומונת מין קוואנג (כיום קומונת בה וי). במרץ 2025, הוועדה העממית של מחוז בה וי פרסמה החלטה המאפשרת למר פואנג לשנות את ייעוד השימוש ביותר מ-210 מ"ר של אדמה לגידולים רב שנתיים לאדמה כפרית למגורים עם תקופת שימוש ארוכת טווח בקרקע.

המרת ייעודי קרקע לפי רשימות מחירי קרקעות מקומיות היא כיום מעבר ליכולתם של משקי בית רבים. תמונה להמחשה

עם זאת, על פי שיטת החישוב הקבועה בסעיף 8, צו מס' 103/2024/ND-CP, התחייבותו הכספית של מר פואנג לשלם היא ההפרש בין מחיר הקרקע למגורים למחיר הקרקע החקלאית ברשימת מחירי הקרקע, השווה ל-4,337,000 דונג וייטנאמי/מ"ר והסכום הכולל שיש לשלם מגיע לכמעט 900 מיליון דונג וייטנאמי. זהו סכום כסף מעבר ליכולתו של משק בית באזור הררי כמו קומונה בה וי. לאחר שיקולים רבים, מר פואנג לא יכול היה למלא את התחייבותו הכספית וביקש לא להמשיך לשנות את הייעוד.

בהתבסס על עתירת העם, הוועדה העממית של מחוז בה וי (לפני תחילת ההפעלה הרשמית של מודל הממשל הדו-שלבי ב-1 ביולי) הוציאה החלטה לבטל ולבטל את ההחלטה המאפשרת המרת ייעודי קרקע.

מצבים דומים מתרחשים גם ביישובים רבים. מר טראן דוי דונג ואשתו, גברת נגוין טי הונג, המתגוררים בעיר וין ( נגה אן ), אמרו שכאשר הגישו בקשה להמיר 300 מ"ר של אדמת גן ליד בית הקברות לאדמות למגורים, הם הופתעו לקבל הודעה שעליהם לשלם כמעט 4.5 מיליארד דונג וייטנאמי כאגרות שימוש בקרקע. "משפחתי אינה מתנגדת לחובת תשלום מיסים, אך עם שיעור גבייה של כמעט 15 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר כזה, איננו יכולים לחסוך מספיק בכל חיינו", שיתף מר דונג.

סיפורים כמו זה שלעיל מראים כי מחירי הקרקעות הנוכחיים במקומות רבים אינם משקפים במדויק את המצב החברתי -כלכלי בפועל ואת יכולתם של אנשים לשלם, במיוחד באזורים כפריים, הרריים ומוחלשים.

חדשות טובות

לדברי מאי ואן פאן, סגנית מנהלת מחלקת ניהול קרקעות (משרד החקלאות והסביבה), הסרת מסגרת מחירי הקרקעות במסגרת חוק הקרקעות משנת 2024 היא צעד חשוב קדימה, התורם לקירוב מחירי הקרקעות לשוק, ומבטיח שקיפות בניהול ופיתוח נדל"ן. עם זאת, במציאות, יישובים רבים לא עמדו בקצב ההתפתחויות של מחירי הקרקעות בשוק, מה שמוביל לכך שרשימות מחירי הקרקעות אינן מעודכנות ואינן קרובות למציאות.

מנהיג-מחלקת-ניהול-קרקעות(1).jpg — סגנית מנהלת מחלקת ניהול הקרקעות (משרד החקלאות והסביבה) מאי ואן פאן דנה ברשימות מחירי הקרקעות של היישובים. צילום: לין לין

בתקופה הקרובה, יישובים רבים יפרסמו רשימות מחירי קרקעות חדשות בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024, אשר צפוי לחוות תנודות משמעותיות. משרד החקלאות והסביבה שלח דו"ח למשרד האוצר, ובו מציע פתרונות רבים לניהול מחירי הקרקעות מעתה ועד סוף 2025. בפרט, הוא מדגיש את הדרישה כי יישובים חייבים לעקוב מקרוב אחר התפתחויות השוק, לעדכן את תנודות מחירי הקרקעות באופן מיידי; לבנות בהדרגה מאגר מידע של מחירי קרקעות עבור כל חלקת אדמה; להתאים את רשימת מחירי הקרקעות הנוכחית אם היא אינה מתאימה עוד, בהתאם להוראות בסעיף 17, צו מס' 71/2024/ND-CP; לארגן התייעצות נרחבת כדי להבטיח קונצנזוס בעת פיתוח רשימת מחירים חדשה בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024, שייכנס לתוקף החל מ-1 בינואר 2026.

במקביל, משרד החקלאות והסביבה הציע גם להרחיב את היקף ונושאי תחולתו של מחירי הקרקעות; לצמצם את המקרים בהם יש לקבוע מחירי קרקע ספציפיים; להגדיר בבירור את תחומי האחריות של כל גוף בחישוב התחייבויות כספיות; ולבחון את החוקים הרלוונטיים כדי להעריך את ההשפעה הכוללת על שוק הנדל"ן.

ברור שאם מחירי הקרקעות יעלו בעוד שהכנסתם של אנשים, במיוחד באזורים כפריים, לא השתפרה בהתאם, התוצאה היא שמשקי בית רבים ייקלעו למצב של "מותר להם להמיר דירה אך אינו יכול לעשות זאת". במציאות, בעיית מחירי הקרקעות אינה יכולה להיות רק עניין של חישוב טכני או עמידה בחוק, אלא יש למקם אותה בהקשר הכולל של תנאי חיים, סבירות ושוויון חברתי.

השלמת מחירון הקרקעות חייבת ללכת יד ביד עם נגישות הציבור, תוך הימנעות ממצב שבו מדיניות טובה אינה מתממשת או הופכת לנטל. נציג משרד החקלאות והסביבה הדגיש כי התאמת מחירון הקרקעות דורשת מפת דרכים סבירה, המזהה אזורים ומיקומים המתאימים לכל סוג קרקע וחייבת להיות מוסכמת על ידי החברה.

בתגובה להתפתחות זו, אמר נציג משרד האוצר, סגן מנהל מחלקת ניהול נכסים ציבוריים (משרד האוצר) נגוין טי טואה כי לאחר סינתזה של דוחות מהרשויות המקומיות, המשרד יבצע הערכה מקיפה, יתאם עם משרד החקלאות והסביבה כדי לבחון ולהציע תיקונים להוראות החוק. בעתיד הקרוב, משרד האוצר מבקש הערות על טיוטת הצו המתקן ומשלים מספר סעיפים בצו מס' 103/2024 (תקנות על אגרות שימוש בקרקע וחכירת קרקע). בפרט, המשרד מציע להוסיף סעיף 6 לסעיף 52, כדי לטפל במקרי מעבר.

באופן ספציפי, תוספת זו חלה על משקי בית ויחידים אשר משנים את ייעוד השימוש בקרקע מקרקע חקלאית באותו חלקת אדמה עם בית (שזוהתה בעבר כאדמת גן, בריכה באותו חלקת אדמה עם בית, אך לא מוכרת כקרקע למגורים) לאדמה למגורים.

משרד האוצר הציע כי אגרות שימוש בקרקע ייגבו בשיעור של 50% מההפרש בין אגרות שימוש בקרקע המבוססות על מחירי קרקע למגורים לבין מחירי קרקע חקלאית, במועד בו הרשות המוסמכת מוציאה החלטה המאפשרת את שינוי ייעוד הקרקע.

מקור: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html