להסיר בדחיפות מכשולים עבור פרויקט BT

ב-8 בדצמבר, טיוטת התיקון והתוספת להחלטה 98/2023/QH15 (על פיילוט של מספר מנגנונים ומדיניות ספציפיים לפיתוח העיר הו צ'י מין) תידון בפעם האחרונה על ידי האסיפה הלאומית באולם, לפני אישורה.

בעבר, בדיונים הקבוצתיים ב-3 בדצמבר, נושא הטיפול בבעיות בפרויקטים של בנייה-העברה (BT) עניינו משתתפים רבים, משום שפרויקטים רבים תקועים במנגנון קביעת מחירי התשלום לקרקע או בהליכי הקצאת קרקע. גם זהו נושא שהעיתון SGGP הזכיר שוב ושוב בסדרת מאמרים קשורים לאחרונה.

קטע 2.7 ק"מ של כביש הטבעת 2, מרחוב פאם ואן דונג ועד מחלף גו דואה (HCMC), הופסק בנייה במשך זמן רב. צילום: SGGPO

הנציג נגוין טאם הונג (HCMC) תומך בתקנה המבהירה את האחריות לתשלום BT בהתאם לתקנות החוקיות בעת חתימת החוזה.

עם זאת, הציעים הציעו לשקול הוספת דרישה לפרסם את כל המידע על קרן הקרקע לתשלום, שווי קרן הקרקע, שיטת קביעת המחיר ונפח הבנייה המבוקר לפני הקצאת קרקע או חכירת קרקע. זהו מנגנון הכרחי למניעת הסיכון לאובדן נכסי ציבור - נושא שגרמה להשלכות רבות על הפרקטיקה של פרויקטים של BT ברחבי הארץ. כאשר תשלומים מפורסמים במלואם ושקופים, הם יכולים להבטיח פיקוח קהילתי ואת הלגיטימיות של המדינה.

הנציג טראן הוא האו ( טאי נין ) ציין כי הבעיה הגדולה ביותר כיום טמונה בחוסר העקביות בין חוק הקרקעות לחוק השקעות בשותפות ציבורית-פרטית (PPP).

על פי חוק המקרקעין, יש לחשב את מחירי הקרקע בעת הקצאת הקרקע על ידי המדינה, בעוד שחוק PPP מחושב בעת הקמת הפרויקט או הכנת מסמכי המכרז.

הנציגים הציעו לקבוע את מחירי הקרקע בעת חתימת חוזה BT או בעת מסירת הפרויקט, תוך הבטחת הוגנות לשני הצדדים.

חבר הוועדה הכלכלית והפיננסית של האסיפה הלאומית, פאן דוק הייאו, ציין כי פרויקטים רבים הועברו לפני 5-9 שנים אך רק כעת נשקלים להקצאת קרקע. אם מחיר הקרקע בזמן הקצאת הקרקע ימשיך להיות מיושם, עסקים יסבלו מהפסדים גדולים.

הנציגים הציעו לכלול את התקנה בדבר מועד קביעת מחיר הקרקע לתשלום BT בטיוטת ההחלטה הקובעת מספר מנגנוני מדיניות להסרת קשיים ומכשולים בארגון יישום חוק הקרקעות, הנמצא בבחינה באסיפה הלאומית , או אם לא, לכלול אותה בטיוטת התיקון והתוספת להחלטה 98/2023/QH15.

הציר נגוין דוי טאנה (קא מאו) הציע לקבוע מנגנון מעבר שקוף לחוזים שנחתמו לפני כניסתו לתוקף של חוק הקרקעות משנת 2024, כדי למנוע סכסוכים עקב שינויים משפטיים.

בעבר, מומחים כלכליים רבים אמרו גם כי המדיניות בנושא BT משנה את החוק ללא הרף, מה שמקשה על משקיעים לדעת מתי מחושבים מחירי הקרקעות.

מומחה הקרקעות, פרופסור ודוקטור למדעים דאנג הונג וו הדגיש כי עקרון החילופין השווה בביטוח לאומי מובטח רק כאשר מחיר הקרקע וההתחייבויות נקבעים בו זמנית.

במסמך שנשלח לוועדת הקבע של האסיפה הלאומית כדי להגיב על טיוטת התיקון והתוספת להחלטה 98/2023/QH15, איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) ציין כי כיום ישנם יותר מ-160 פרויקטים של BT ברחבי המדינה ש"מוקפאים" משום שלא ניתן לקבוע את מחיר הקרקע לתשלום - למרות שהפרויקט הושלם לפני זמן רב.

HoREA ציטטה את המקרה הטיפוסי של חברת MHL בעתירתה כדי להדגים את הצורך הדחוף לתקן את תקנות BT כדי לחסום את זרימות הון.

לפי HoREA, מיזם זה חתם על חוזה BT בנובמבר 2016, לאחר מכן השלים אותו ונבדק על ידי מבקר המדינה. הפרויקט הועבר למשרד הביטחון הלאומי בפברואר 2018. עם זאת, המיזם לא יקבל את הקרקע עד 2025, אך טרם הסכים על מחיר הקרקע.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר HoREA, אמר כי יש צורך להוסיף לתקנה לפיה הזמן לקביעת מחיר הקרקע עבור שטח הקרקע ששולם עבור חוזה BT הוא זמן החתימה על חוזה BT, או הזמן בו המשקיע משלים את מסירת פרויקט BT כולו. מכיוון שאם חלים על התקנה לפיה הזמן לקביעת מחיר הקרקע הוא הזמן בו המדינה מחליטה להקצות קרקע או לחכור קרקע, הדבר יהווה חיסרון עבור מפעלים שמתעכבים בהקצאת קרקע לאחר שנים רבות של מסירת פרויקטים של BT למדינה.

לפי HoREA, הודות לצו 91/2025/ND-CP של הממשלה המסדיר את מועד קביעת מחירי הקרקעות, קרן הקרקע לתשלום במסגרת חוזי BT באזור העירוני החדש של Thu Thiem (HCMC) נפתרה. עם זאת, משקיעים אחרים בפרויקט BT מחוץ לאזור העירוני החדש של Thu Thiem לא נפתרו קשיים ובעיות בקביעת מחירי הקרקע עבור אזור הקרקע לתשלום במסגרת חוזי BT.

HoREA מכירה בכך שהמציאות הנ"ל מראה כי פער המדיניות גורם לסדרה של פרויקטים שהושלמו, אך לא ניתן לפתור את קרן תשלומי הקרקע במשך שנים רבות. עם 162 פרויקטים של BT "מוקפאים", משאבי הקרקע נעולים, ועסקים נמצאים במצב שבו הון קבור במשך שנים רבות.

מין דוק

מקור: https://www.sggp.org.vn/cap-thiet-go-vuong-cho-du-an-bt-post827028.html