ציד האדמות בתחילת השנה.

משקיעים רבים, שהכירו בפוטנציאל הרווחי במגרשי אדמה, השקיעו את כספם באומץ כבר בתחילת השנה. חלקם אף הפקידו פיקדונות ממש לפני ראש השנה הירחי של שנת הנחש.

משקיעים רבים, שהכירו בפוטנציאל הרווחי במגרשי אדמה, השקיעו את כספם באומץ כבר בתחילת השנה. חלקם אף הפקידו פיקדונות ממש לפני ראש השנה הירחי של שנת הנחש.

משקיעים קונים קרקעות כבר מהימים הראשונים של השנה. צילום: טרונג טאן

מיד לאחר ראש השנה הירחי, משקיעים מיהרו "להניח את כספם".

מבלי להתחשב ברעיון ש"ינואר הוא חודש לפנאי", ביום הראשון שחזרה לעבודה אחרי טט, טו הואנג, עובדת משרד, הלכה למשרד נוטריון כדי לערוך עסקת קרקע.

משקיעה חובבת זו סיפרה שבשבוע האחרון שלפני חגיגות ראש השנה הירחי, היא שילמה מקדמה לרכישת מגרש של 90 מ"ר בקומונה דונג טאם (רובע מיי דוק, האנוי ) כדי שתוכל לסיים את העסקה מיד לאחר החג.

"לאחר מחקר בשוק, מצאתי ש-2.1 מיליארד דונג וייטנאמי עבור מגרש אדמה על כביש בין-קהילתי הוא מחיר סביר. למיקום הזה יש פוטנציאל עסקי טוב, כך שיהיה קל למצוא קונה. כדי למנוע מהמוכר לשנות את דעתו או להעלות את המחיר, החלטתי לשלם מקדמה באופן מיידי", שיתפה גב' טו הואנג.

מגרשים שחולקו, בעלי מעמד חוקי מובטח, ממוקמים באזורים עם תשתית מלאה, ומחירם נמוך מ-2 מיליארד וונד ממשיכים לרשום עליות מחירים יפות.

לדברי גב' הואנג, השקעה במגרשי קרקע כבר אינה קלה כמו בעבר. הסיבה לכך היא שדמי רישום ומס הכנסה על העברות זכויות שימוש בקרקע עלו משמעותית לאחר שהאנוי יישמה את מחירון הקרקע החדש. גב' הואנג מעריכה כי סך המסים והאגרות כמעט הוכפל בהשוואה לתחילת השנה שעברה.

גב' שואן הואה, משקיעה, אמרה כי חלקת האדמה שרכשה בספטמבר 2024 עומדת להניב רווח. מדובר בחלקת אדמה בשטח של 120 מ"ר הממוקמת במחוז הואנג ואן טו (מחוז צ'ונג מיי, האנוי), שנרכשה במקור תמורת כ-1.3 מיליארד וונד, אך המחיר הנוכחי המבוצע בין שני הצדדים עלה לכמעט 1.6 מיליארד וונד.

"אפילו לפני טט (ראש השנה הירחי), סוכני נדל"ן המשיכו להתקשר לשאול אם אני רוצה למכור. למעשה, כחודש לאחר שקניתי את הקרקע, לקוח הציע לשלם כ-100 מיליון דונג וינדי נוספות", אמרה גב' שואן הואה בהתרגשות.

עם זאת, משקיעים לא תמיד קוצרים את הפירות כשהם "גולשים" בשוק. גב' הואה אמרה שהונה היה קשור במשך 7 שנים בחלקת אדמה ברובע ין נגיה (מחוז הא דונג, האנוי). הלחץ של תשלום ריבית על הלוואות בנקאיות גרם לה להיות לחוצה ותשושה כל הזמן. הבעיה נפתרה רק כאשר מכרה את הקרקע בתחילת 2024.

"למרות שמכרתי אותו במחיר כפול ממחיר הרכישה, לאחר ניכוי עלויות ההלוואה, הרווח לא היה גדול. שלא לדבר על הלחץ הנפשי שסבלתי במשך שבע שנים ארוכות. במהלך תקופה זו סבלתי לעתים קרובות מנדודי שינה וכאבי ראש", התוודתה גב' הואה.

יתר על כן, כדי שעסקאות קרקע יתנהלו בצורה חלקה, במיוחד בפרברי האנוי, על המשקיעים לשמור על קשרים טובים עם סוכני נדל"ן מקומיים. סוכנים אלה נחשבים ל"מומחים מקומיים" באזור וישפיעו רבות על נזילות הקרקע.

"המתווכים האלה הם בדרך כלל מקומיים. הם יודעים איך 'לחפש' מגרשים במחירים טובים שלא החליפו ידיים פעמים רבות. עם זאת, מתווכים אלה מסתירים לעתים קרובות את פרטי הקשר של בעל הקרקע מלקוחותיהם. הם ידאגו להיפגש בין שני הצדדים רק בעת ביצוע העסקה במשרד הנוטריון", אמרה גב' הואה.

האם 2025 תהיה שנת מגרשים?

על פי איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), בשנת 2025, מגרשים מחולקים לקרקע עם מעמד משפטי מובטח, הממוקמים באזורים עם תשתית מלאה ובמחיר של פחות מ-2 מיליארד וייטנאם דונג, ימשיכו לחוות עליות מחירים טובות. יתר על כן, הביקוש לרכישה, הן למטרות מגורים והן להשקעה, יגדל בהתמדה יחד עם העיור והפיתוח הכלכלי , הנתמך על ידי מסגרת משפטית מפותחת היטב.

נציג מטעם המכון לכלכלת הבנייה ( משרד הבינוי ), שחולק את אותה דעה, מאמין גם כי עסקאות הקרקע השנה יהיו פעילות יותר מאשר ב-2024, כאשר המחירים צפויים לעלות בכ-8-10%.

בשיחה עם כתב מעיתון ההשקעות, מר פאם דוק טואן, מנכ"ל חברת EZ Real Estate, ציין כי רוב הווייטנאמים עדיין מעדיפים אגירת קרקעות או זהב. במציאות, מאז חקיקת חוק הקרקעות משנת 1993, מחירי הקרקעות בהאנוי עקבו אחר שתי מגמות בלבד: קיפאון או עלייה; הם מעולם לא ירדו.

"בגלל יציבות זו, אנשים רבים רואים בקרקעות מקלט בטוח לנכסים מפני אינפלציה. לכן, משקיעים רבים עדיין משקיעים בביטחון אם הם רואים פוטנציאל באזור, עם תשתית מלאה, קרבה לערים גדולות ותיעוד משפטי תקין", הדגיש מר טואן.

המנכ"ל מאמין כי תחום הקרקעות למגורים יכול להתאים בקלות לסגנונות השקעה שונים. קונים לטווח קצר יכולים להרוויח מעליות שוק מקומיות, בעוד שמשקיעים לטווח ארוך יכולים לנעול בביטחון את הרווחים לאחר מספר שנים.

עם זאת, מומחה זה ציין גם כי לפלח הקרקעות הפרבריות קצב נזילות איטי יחסית, בעוד שלמוצר עצמו אין פוטנציאל לייצר תזרים מזומנים. לכן, אם משקיעים משתמשים במינוף פיננסי מוגזם, עלולים להיווצר סיכונים.

לדברי מר נגוין קווק אן, מנהל עסקי של Batdongsan.com, התקופה מעתה ועד תחילת הרבעון השני של 2025 היא התקופה שבה השוק ייכנס לשלב קונסולידציה. משקיעים ירגישו בהדרגה בטוחים יותר לגבי סיכויי הפיתוח של ענף הנדל"ן.

"לאחר תקופה זו, השוק ייכנס לשלב התאוששות, הצפוי להתחיל בין הרבעון השני של 2025 לרבעון הרביעי של 2025. בשלב זה, משקיעים לא יתעדפו עוד את מחיר המכירה וההיבטים המשפטיים כפי שעשו במהלך הירידה בשוק. במקום זאת, הפוטנציאל לעליית מחירים יהיה הגורם המרכזי בהחלטה האם להשקיע. לכן, מגזרים רווחיים כמו מגרשים יקבלו תשומת לב מיוחדת מצד משקיעים", אמר מר קוק אן.

מר נגוין קווק אן סיפר עוד על הפוטנציאל לעליית מחירים בפלח הקרקעות, וציטט נתון סטטיסטי: בהתחשב במחזורים קודמים, כאשר השוק נכנס לשלב פיתוח, על כל 100 דונג שהושקעו, דירות היו מניבות רק 136 דונג, אך מגרשים היו מניבים עד 300 דונג. לכן, מגרשים נותרו פלח ההשקעה המועדף על משקיעים.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/cuoc-san-dat-nen-dip-dau-nam-d244586.html