בסוף השנה, איזה תחום נדל"ן ימשוך תזרים מזומנים?

[מודעה_1]

דירות ממשיכות להוביל את השוק

על פי מומחים, דירות, בעיקר דירות יוקרה, ימשיכו להוביל את השוק. היצע דירות חדשות יגיע מפרברי האנוי והו צ'י מין סיטי.

באופן ספציפי, שוק הדירות בהאנוי חווה עליות מחירים במשך 22 רבעונים רצופים, במיוחד "חמות" מסוף 2023 ועד סוף הרבעון השלישי של השנה.

דו"ח השוק של Savills לרבעון השלישי של 2024 מראה כי מחירי הדירות בהאנוי ממשיכים לעלות בחדות. מחירי הדירות הראשוניים הגיעו ל-69 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, עלייה של 6% בהשוואה לרבעון הקודם ו-28% בהשוואה לשנה הקודמת. מחיר זה עלה על המחיר הממוצע בהו צ'י מין סיטי.

קושמן אנד וייקפילד צופים שמחירי הדירות הראשוניות ימשיכו לעלות עקב היצע מוגבל. עליית מחירים זו נובעת גם מהיצע דירות בינוניות ויוקרתיות המהוות 98% מההיצע החדש, בעוד שהיצע דירות במחירים סבירים נותר במחסור.

מר לה דין צ'ונג, המנהל הכללי של חברת המניות המשותפת SGO Homes Real Estate Investment and Development, צופה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות מכיוון שבטווח הקצר לא יהיו שינויים משמעותיים בהיצע הדירות.

" מחירי הדירות בהאנוי נעים כיום בין 50 ל-100 מיליון וונד רבוע למ"ר, דירות במחירים מתחת ל-30 מיליון וונד רבוע למ"ר כמעט ואינן קיימות. מגמת עליית מחירים זו תימשך בחודשים האחרונים של השנה ", אמר מר צ'ונג.

רוב המומחים סבורים שמחירי הדירות כמעט ולא ירדו בעתיד הקרוב, כך שזה עדיין פלח שמושך אליו את תזרים המזומנים של המשקיעים.

איזה תחום נדל"ן ימשוך תזרים מזומנים בסוף השנה? (צילום: מין דוק).

מגרשים בפאתי האנוי יעלו במחירם

החודשים האחרונים של 2024 הם גם הזמן בו שוק הקרקעות בפרברי האנוי "מתחמם". בדרך כלל, בכמה קומונות במחוזות דאן פואנג, הואי דוק, מה לין, דונג אן..., מחיר המכירה של חלקות אדמה רבות עומד על 120-160 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 20-30% בהשוואה למחיר המכירה בתחילת השנה. הסיבה לכך שמחירי הקרקעות חוזרים ל"כס המלוכה" נובעת מהתשתיות ופרויקטים גדולים של נדל"ן הנבנים ועומדים להסתיים במחוזות אלה.

לדברי מר נגוין קווק אן, סגן המנכ"ל של PropertyGuru Vietnam: " קרקע היא תמיד מוקד השקעות כאשר שוק הנדל"ן שוקק חיים, במיוחד באזורים עם פוטנציאל לפיתוח כלכלי ותשתיות תחבורה נוחות."

עם זאת, בשנתיים האחרונות, מגזר זה עבר תקופה של קיפאון כאשר עסקאות וריביות התקררו. לקראת שנת 2024, מגזר זה השתפר. לאחרונה, עקב השפעת החום של מכירות פומביות של קרקעות בפרברי האנוי, האטרקטיביות של הקרקעות חזרה בהדרגה .

מחירי המכירה הספציפיים של כמה פרויקטים של וילות ובתים דו-משפחתיים בהאנוי, שאסף לאחרונה משרד הבינוי , מראים גם הם נטייה להמשיך ולעלות בהשוואה לרבעון הקודם. רוב הפרויקטים החדשים שנפתחים למכירה ברבעון השלישי של 2024 נמצאים במיקומים נוחים, הממוקמים באזורים עם השקעה חזקה בתשתיות, כך שמחירי המכירה גבוהים יחסית.

בחלק מהפרויקטים באזורים כמו דונג אנה ולונג ביין (האנוי) יש עליות מחירים משניות גבוהות יותר (כ-5%) הודות לפיתוח תשתיות ותוצרים של פרויקטים חדשים המושלמים בהדרגה.

לא רק קרקעות במחוזות בהאנוי, אלא גם קרקעות במחוזות שכנים רבים מתחממות בהדרגה. מר לה דין צ'ונג, מנכ"ל חברת SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, ניתח כי כאשר מחירי הנדל"ן בהאנוי יעלו, הביקוש להשקעות לא יגדל בחדות בעתיד הקרוב. נכון לעכשיו, ללקוחות עם 5-10 מיליארד וונד ביד כמעט ואין להם הזדמנות להשקיע בשוק של האנוי.

לפי תצפיותיו, ממאי ואילך, מגמת תזרים המזומנים היא "לזרום" לפרובינציות הפרברים של האנוי כגון: בק נין, בק גיאנג, הונג ין, האי דואנג... בנוגע לשוק הפרובינציאלי, מר צ'ונג מאמין שהקרקעות יתאוששו מכיוון שזה עדיין הטעם המקובל של משקיעים.

" המעבר של השקעות לאזורים פרבריים במחצית השנייה של 2024 הוא מגמה בלתי נמנעת עקב גורמים כמו מחירים, תקנות חוקיות ופיתוח תשתיות. לאזורים פרבריים יש פוטנציאל לפיתוח בר-קיימא יותר הודות לתכנון סינכרוני ופיתוח תשתיות. זה לא רק מסייע בהעלאת ערך הנדל"ן אלא גם משפר את איכות חייהם של התושבים ", שיתף מר צ'ונג.

נדל"ן תעשייתי הוא נקודת אור

על פי מכון המחקר Dat Xanh Real Estate Research, ברבעון השלישי של 2024, שוק הנדל"ן התעשייתי רשם אותות חיוביים רבים. בצפון, שיעור התפוסה של פארקי תעשייה הגיע ל-83%, בעוד שבדרום נתון זה עמד על 92%. ראוי לציין כי מגמת המיזוגים והרכישות (M&A) והעברת זרימת הון מנדל"ן למגורים לנדל"ן תעשייתי גדלה בחדות. מספר פרויקטים בולטים לרכישת מפעלים ותשתיות תעשייתיות עם הון השקעה של עד מאות מיליוני דולרים הופיעו.

הצפי הוא שברבעון האחרון של השנה, שוק הנדל"ן התעשייתי באזורים כלכליים מרכזיים בצפון ובדרום יישאר נקודת אור שתמשוך השקעות.

מר לה דין צ'ונג, שחולק את אותה דעה, אמר גם כי שוק הנדל"ן הווייטנאמי מתאושש בהדרגה, אך כל מגזר עדיין מתמודד עם אתגרים משלו. מגזר הנדל"ן התעשייתי ממשיך לשמור על חום גופו עם מספר רב של פרויקטים חדשים המיושמים, יחד עם זרימת הון זרימת דו-צדדית בשפע.

שיעור התפוסה של פארקי תעשייה פעילים המשיך לעלות בהתמדה, והגיע לכ-75%. מתוכם, המחוזות הצפוניים המרכזיים הגיעו ל-82% והמחוזות הדרומיים המרכזיים הגיעו ל-92%.

עם זאת, שיעור התפוסה בפארקי תעשייה מבוססים עדיין קשה להגדלה עקב ה"המתנה" בין היצע לביקוש: משקיעים בפארקי תעשייה משקיעים בתשתיות רק כאשר יש להם לקוחות "סגורים", בעוד שמשקיעים רוצים להשקיע רק בפרויקטים שכבר יש להם תשתית זמינה.

האתגר הגדול של מגזר זה נובע גם מהדרישה לפארמי תעשייה "ירוקה" כדי לעמוד בסטנדרטים הגבוהים והולכים של משקיעים ולהיות בהתאם לאוריינטציה של פיתוח בר-קיימא של המדינה.

צ'או אן

[מודעה_2]
מָקוֹר