מס נדל"ן: הכרחי!

טיוטת תוכנית פיתוח החוקים והפקודות לשנת 2024, שהותאמה לשנת 2023, הנמצאת כעת בהליך דיון על ידי משרד המשפטים, כוללת תוכן בולט, לרבות ההצעה לחוקק את חוק מס המקרקעין, שיוגש לאסיפה הלאומית לצורך הערות במושב באוקטובר 2024 לאישור במאי 2025.

דירות יוקרה כפופות למסים גבוהים.

על פי משרד המשפטים, דיור נחשב להשקעה. יש לבחון את המיסוי על סמך העיקרון של אי-החלה על בתים בעלי השקעה נמוכה כגון בתים זמניים, בתים לא קבועים, בתים חצי קבועים, בתים באזורים כפריים והרריים. בנוסף, יש צורך למסות בתים וקרקעות שנפלו; בתים וקרקעות שטרם הוכנסו לשימוש בשיעור גבוה פי 5 מזה של נדל"ן בנוי. ראוי לציין כי משרד המשפטים הציע פטור ממס עבור דיור ציבורי ודיור עובדים תוך הטלת מיסים גבוהים על דירות יוקרה במחיר של מעל 50 מיליון וונד למטר רבוע.

עורך הדין לואונג ואן טרונג, בורר במרכז הבוררות הבינלאומי של וייטנאם (VIAC), העריך כי הצעת משרד המשפטים להטיל מס גבוה על דירות במחיר של מעל 50 מיליון וייטנאם דונג למ"ר תואמת את הנוהג הבינלאומי, מסייעת להגביל את הספקולציות, מעודדת שימוש כלכלי ויעיל בדיור, ותורמת להגדלת הכנסות תקציב המדינה.

"עם זאת, יש לציין כי שטח הקרקע לבניית בניין דירות חולק לאלפי דירות, כך שכל דירה תופסת שטח אדמה זניח. בינתיים, על המשקיע להשקיע סכום כסף גדול כדי לבנות, לפתור חלקית מקומות עבודה, ובכך לתרום לפיתוח חברתי -כלכלי. לכן, יש לחשב את שיעור המס על דירות יוקרה בצורה הולמת", ניתח עורך הדין טרונג.

הצעת משרד המשפטים לגבות מס דיור זכתה לחוות דעת חיוביות רבות משום שהיא עולה בקנה אחד עם המנהגים הבינלאומיים וכן עם מצב הפיתוח החברתי-כלכלי המקומי. צילום: טאן טאנה

לדברי גורם ראשי במחלקת המסים של הו צ'י מין סיטי, הטלת מיסים גבוהים על דירות שמחירן מעל 50 מיליון וונד ראנד למ"ר עלולה להוביל לחוסר צדק. "דירה במרכז העיר בשטח של 70 מ"ר, שמחירה מעל 50 מיליון וונד ראנד למ"ר, שווי ערך של 3.5 מיליארד וונד ראנד, תצטרך לשלם מיסים גבוהים. דירה אחרת בפרברים במחיר של 30 מיליון וונד ראנד למ"ר בלבד אך בשטח של עד 150 מ"ר, שווי ערך של 4.5 מיליארד וונד ראנד, תשלם מיסים נמוכים", צוטט גורם זה.

לדברי המנהיג, אחת המטרות של מיסוי גבוה היא להגביל את מצב "גלישה על בתים" הגורם לאי-סדר בשוק הנדל"ן. הוא הציע שהממשלה תטיל מיסים גבוהים רק על בעלי בתים שניים ומעלה, כאשר שיעור המס יעלה עבור בתים נוספים. גביית המסים צריכה להתבצע מיד לאחר שבעל הבית מעביר את הנכס לאדם אחר. במקביל, ניתן לשקול העלאת המס על קרקעות שאינן חקלאיות כדי להשלים את ההכנסות לתקציב המדינה.

התייחס לשיטות זרות

משרד המשפטים הציע תוכנית לחישוב מס דיור על סמך נוסחת שטח הבית כפול מחיר הקרקע למ"ר. שיעור המס יעלה לפי סולם פרוגרסיבי.

הכלכלן ד"ר וו דין אן אמר שהעולם מחיל מס רכוש על דיור במשך זמן רב. בווייטנאם, בשנת 1991, המדינה נהגה למסות בתים וקרקעות בשיעור של 0.3% - 0.4% משווי הנכס, אך בשנת 1992 היא הפסיקה להחיל את המס על דיור. לדברי ד"ר וו דין אן, יש צורך לפתח חוק בנושא מס רכוש משום שהוא עולה בקנה אחד עם הנוהג הבינלאומי וכן עם מצב הפיתוח החברתי-כלכלי הנוכחי. הבעיה שנותרה היא כיצד לחשב את גביית מס הרכוש על דיור, איזו יחידה תעריך את הנכס כדי לחשב את המס, מהי מפת הדרכים ליישום...?

לדברי מר פאם אן קוי, המנכ"ל של חברת ייעוץ ההשקעות FINA, החוק על מס נדל"ן בחו"ל נועד להיות פשוט מאוד וקל ליישום. אופיו של מס נדל"ן הוא מס הכנסה אישי המבוסס על נכסים קיימים. לכן, מדינות מסוימות מיישמות רק שיעור מס אחד ומפחיתות את המס עד 50% עבור בתים המשמשים למגורים קבועים וארוכי טווח כדי ליצור הוגנות וכן ליצור תנאים עבור אלו שאין להם נכסים שיוכלו לקנות בתים וקרקעות.

"חישוב מיסים בצורה פשוטה עוזר לממשלה לנהל בקלות, מונע גרימת צרות למשלמי המסים וגם הוגן כלפי נכסי נדל"ן, אם הם מנוצלים היטב", העיר מר קוי.

מר קוי הציע גם לאפשר החזרי מס למשלמי מס לאחר ניכוי הוצאות. לדוגמה, במהלך התפרצות מגפת הקורונה, לחלק מנכסי הנדל"ן היו עלויות השקעה גבוהות אך לא ניתן היה להשכיר אותם, מה שגרם לקשיים רבים לבעלי בתים ובעלי קרקעות. יש לתת החזרי מס במקרים אלה כדי ליצור את התנאים הטובים ביותר עבור אנשים להשתתף בעסקים, תוך הימנעות מבעלי בתים ובעלי קרקעות החוששים לשלם מסים ויציגו דוחות כוזבים, מה שיוביל לאובדן הכנסות.

מר טא טרונג קיין, סגן המנכ"ל של חברת קרן ביג לנד, מסכים עם ההצעה להחיל מס נדל"ן כדי למנוע ספקולציות ולתרום לשקיפות השוק. עם זאת, הדבר מפעיל לחץ גם על בעלי נדל"ן אם המדיניות וחישוב המס אינם ברורים. באשר להשפעה ארוכת הטווח, השוק יחווה האטה בהתאמה כאשר יתקבל מידע על כך שהמדינה גובה מס נדל"ן. המשקיעים יצטרכו לחשב מחדש כדי לאזן הכנסות והוצאות, ויתאימו את המחירים בהתאם.

מודאגים מההשפעה על מחירי השכירות

מר פאם ואן טואן (התושב מחוז 1, הו צ'י מין סיטי) - שבבעלותו נכסי נדל"ן רבים כגון דירות ומפעלים להשכרה - מאמין שמיסוי דיור הוא מדיניות מתאימה והכרחית אך יכול להפחית את הלחץ בשוק הנדל"ן. מר טואן מודאג גם מכך שהתשלום של מס נדל"ן עלול להשפיע על מחירי השכירות, ולהקשות על השוכרים לקבל זאת בהקשר של הקשיים הנוכחיים בייצור ובפעילות העסקית.

מקור: https://nld.com.vn/kinh-te/danh-thue-bat-dong-san-can-thiet-20230208211419248.htm