מה קרה ל"ערי הרפאים" של סין?

(CLO) עם למעלה מ-65 מיליון דירות ריקות ורובע פיננסי יוג'יאפו נטוש, החלום העירוני הגדול של סין עומד בפני מציאות קשה.

פריחת הבנייה, יחד עם ההתפתחות הכלכלית המהירה של סין, עוררו גל של פרויקטים גדולים למגורים ולמסחר ברחבי המדינה.

רחוב שומם בקונץ' ביי, מול הרובע הפיננסי החדש יוג'יאפו, בטיאנג'ין, צפון סין. צילום: גרג בייקר

כתוצאה מכך, אזורים עירוניים גדולים רבים נותרו ריקים, כאשר ערים מסוימות אף בנויות לחלוטין אך אינן מיושבות, מה שזכה להן בכינוי "ערי רפאים".

בועת הנדל"ן

אחת הסיבות העיקריות היא הרגלו של העם הסיני לקנות נכסים מרובים. עם אוכלוסייה של 1.4 מיליארד תושבים, בעלות על נדל"ן נחשבת לאפיק השקעה בטוח. ההערכה היא שכ-70% מסך נכסי משקי הבית בסין נמצאים במגזר זה.

עם זאת, שוק הנדל"ן קפא בסביבות שנת 2020, כאשר בועת הספקולציות שנצברה במשך שנים רבות החלה להתפוצץ עקב מדיניות רגולטורית מחמירה יותר. כתוצאה מכך, עשרות מיליוני דירות נותרו ריקות, פרויקטים רבים נותרו בלתי גמורים, מה שהגביר עוד יותר את החששות מהמיתון הכלכלי.

יזמים ממשיכים לבנות דיור גם כאשר השוק הגיע לנקודת רוויה, כלומר ההיצע עולה בהרבה על הביקוש. לדברי שרה וויליאמס, פרופסור חבר לטכנולוגיה ותכנון עירוני במכון הטכנולוגי של מסצ'וסטס (MIT), ממשלת סין עודדה יותר מדי פרויקטים אך אינה יכולה לעצור אותם משום שבנקים כבר מימנו מספר רב של בנייה.

"הממשלה מרחיבה את אחזקות הקרקעות וממשיכה לספק הלוואות כדי שיזמי נדל"ן יוכלו לפרוע חובות ישנים באמצעות חובות חדשים. הדרך הקלה ביותר להבין זאת היא שהיא פועלת על פי מודל הדומה ל'תרמית פונזי'", הגיב וויליאמס בניוזוויק.

ניצוץ של תקווה

אף על פי כן, אזורים מסוימים משכו בהדרגה תושבים ומחקו במידה מסוימת את התווית של "עיר רפאים". עם זאת, היקף הדיור הריקי נותר עצום, עם כ-65 עד 80 מיליון דירות ריקות ברחבי סין.

אחת הדוגמאות הבולטות ביותר היא רובע קאנגבאשי באורדוס, מונגוליה הפנימית. הוא נבנה כדי להכיל 300,000 תושבים, אך במציאות פחות מ-10% מהדירות מאוכלסות.

הסיבות העיקריות הן היעדר מקומות עבודה, שירותי בריאות, חינוך ושירותים חיוניים, אשר מרתיעים אנשים רבים, אפילו כאלה שיכולים להרשות לעצמם לקנות בית, מלהגיע לשם.

"פעם היה צפוי שגם בלי צמיחת מקומות עבודה, השקעה בנדל"ן תוכל לסייע בקידום הפיתוח הכלכלי האזורי. עם זאת, כדי שעיר באמת תשגשג, הדבר החשוב ביותר הוא שעדיין יהיו מקומות עבודה", הסביר וויליאמס.

נכון לעכשיו, אוכלוסיית קנגבאשי מונה למעלה מ-120,000 תושבים, ואלפי תלמידים הלומדים בבתי ספר מקומיים. עם זאת, סיכויי הצמיחה של האזור נותרו מוגבלים, במיוחד בהקשר של אוכלוסיית סין המצטמצמת. על פי נתונים רשמיים, אוכלוסיית מונגוליה הפנימית ירדה ב-0.3% בשנת 2023, כפול מהירידה הממוצעת הארצית.

דוגמה נוספת היא טיאנדוצ'נג, אזור עירוני יוקרתי בהאנגג'ואו, במחוז ג'ג'יאנג. הוא עוצב כך שידמה לאדריכלות אירופאית עם מגדל אייפל בקנה מידה של 1:3, והיה ידוע בעבר בכיכרותיו השוממות ובבנייני הדירות הריקים שלו.

עם זאת, עם הזמן, תושבים עברו בהדרגה לגור שם, ובשנת 2017 אוכלוסיית האזור העירוני הזה שולשה בהשוואה לתוכנית המקורית.

פרויקטים שאפתניים שנכשלו.

לא לכל פרויקט היה גורל מבורך כמו לקנגבאשי או טיאנדוצ'נג. דוגמה אחת לכישלון היא הרובע הפיננסי יוג'יאפו בטיאנג'ין, שכונה בעבר "מנהטן של סין".

אזור זה פותח בתחילת שנות ה-2010 עם גורדי שחקים, שדרות רחבות ואפילו קו רכבת תחתית משלו. עם זאת, למרות התשתית המודרנית שלו, יוג'יאפו לא הצליחה למשוך עסקים ותושבים. שנים לאחר השלמתה, היא נותרה שקטה באופן מפחיד.

מלבד פרויקטים שננטשו לאחר השלמת הבנייה, ישנם גם פרויקטים שמעולם לא החלו בפועל. אחד מהם הוא אזור שיונגאן החדש, אזור כלכלי מיוחד הממוקם כ-100 ק"מ דרומית לבייג'ינג.

כבישים רבים, שנועדו להקל על לחץ הפיתוח על הבירה ולהפוך למודל לתשתיות ירוקות וטכנולוגיה עירונית חכמה, עדיין אינם מראים סימני פעילות. העיכובים ביישום גרמו לאזור זה להיראות יותר כמו "עיר רפאים" מאשר מרכז כלכלי עתידי.

הסיכונים נותרו.

לדברי וויליאמס, דווקא האזורים העירוניים הנטושים והמפוזרים הם שמהווים את האיום הגדול ביותר על הכלכלה השנייה בגודלה בעולם, ולא פרויקטים בולטים כמו טיאנדוצ'נג.

"אלה נקודות חמות של השקעות יתר, מה שמותיר רוכשי דירות רבים במצב מפסיד משום שאינם יכולים להחזיר את השקעתם", אמרה, והשוותה את המצב למשבר הדיור בארה"ב בשנים 2007-2008.

לדבריה, הדבר ייצור אפקט אדוות "עצום" על הכלכלה הסינית בטווח הארוך.

וייט הא (על פי ניוזוויק)