עסקים לא יכולים לחכות יותר. חלק 2

נדרשים פתרונות סינכרוניים רבים בתחומים רבים שהפרובינציה מיישמת כדי להשיג את התוצאות המשביעות רצון הנ"ל. אך במצב הנוכחי, מחיר הקרקע הספציפי קובע זאת, במיוחד בשימור משקיעי התשתית ומשיכת משקיעים משניים ברמת מיליארד דולר.

אין צורך להמתין לתיקונים לצו 44 ולחוזר 36

אם בפארק התעשייה טאן דוק, אנשים מסרו 206.5/300 דונם של אדמה, נמצאים בשלב הסופי של מציאת מחירי קרקע לפיצוי ספציפיים, מחירי קרקע ספציפיים להשכרה, אז גם פארק התעשייה סון מיי 1 נמצא במצב דומה, למרות שהפרובינציה מסרה נכון לעכשיו 76.78 דונם מתוך סך של 375.57 דונם של תוכנית שימוש ויעד קרקע עד 2025. עם זאת, מכיוון שאין מחיר קרקע ספציפי, מחיר השכירות לא חושב, כך שהמשקיע בפארק התעשייה סון מיי 1 אינו יכול להשפיע, בעוד שהתוכנית היא להשלים את כל התשתיות עד 2025. זהו מקום המושך אליו פרויקטים זרים בקנה מידה גדול מאוד של עד מיליארדי דולרים כמו מחסן נמל הגז הנוזלי סון מיי; מרכז הכוח סון מיי...

יו"ר ועדת העם המחוזית, דואן אן דונג, דיבר בכנס.

לכן, בסיפור קידום פיתוחם של 3 עמודי תווך כלכליים בשנת 2024, יחד עם עמוד התווך התעשייתי, יו"ר הוועדה העממית המחוזית, דואן אן דונג, ביקש שבכל מחיר, מחירי הקרקע הספציפיים של 2 פארקי תעשייה: סון מיי איי וטאן דוק, ייקבעו כבר בשנת 2024, על מנת לעודד פרויקטים של השקעה, ובמיוחד פרויקטים לאומיים מרכזיים ועבודות באזור האם טאן. משום שבסוף פברואר 2024, המחוז יקיים טקס להכרזה על תכנון מחוז בין תואן לתקופה 2021-2030, עם חזון לשנת 2050, ובמקביל לקידום השקעות.

"מחלקות וענפים מייעצים בדחיפות לוועדת העם המחוזית לבסס ולהתאים תוכניות בהתאם לתכנון המחוזי, כגון תכנון עירוני; תכנון כפרי; תוכניות יעוד של קומונות, רובעים ועיירות... במיוחד 3 תוכניות יעוד החופיות, מחלקות וענפים חייבים להאיץ את הבנייה כדי למשוך פרויקטים אסטרטגיים" - הדגיש יו"ר ועדת העם המחוזית. במקביל, הם מודאגים גם מהעובדה שבין תואן "מחכה" לתיקונים לצו 44 ולתיקונים לחוזר 36 כבר 3 שנים, ובאמצעות סקירה כללית, ישנם עד 47 פרויקטים שנתקעו עם מחירי קרקע ספציפיים בסגנון "עבודה ישנה נשארת מאחור, עבודה חדשה מתווספת". ביניהם, ישנם פרויקטים שמחכים כבר 10 שנים, כמו NovaWorld Phan Thiet; באמצעות העיתונות, באמצעות עצומות, עסקים מקווים בקרוב לקבל מחירי קרקע ספציפיים כדי לבצע את ההליכים הבאים, מכיוון שכל יום, עסקים צריכים לשלם ריבית בנקאית של עד 50 מיליארד וונד. או שעסקים אחרים מכוסים גם בעלויות אחרות בזמן שהם ממתינים למחירי קרקע ספציפיים...

"חוק הקרקעות משנת 2024 (שתוקן), שאושר על ידי האסיפה הלאומית בסוף ינואר 2024, בדרך כלל לוקח כשנה עד שייכנס לתוקף. כדי לתקן את צו 44, ולאחר מכן לתקן את חוזר 36, עלינו להמתין לפרסום חוק הקרקעות משנת 2024. חיכינו 3 שנים, ועכשיו עוד שנה, עסקים לא יכולים לסבול את זה יותר, לא יכולים לחכות יותר, כל העסקים יעזבו. כאשר משווים בקפידה את הקשיים והמכשולים בהערכת קרקעות ספציפית, אנו רואים שעדיין ישנן בעיות רבות. לדוגמה, אין פרויקטים להשוות, אם לא נגיד מחירי קרקע ספציפיים עבור אף פרויקט, איך יכול להיות לנו משהו להשוות... לכן, עלינו לברר מדוע יש בעיות, איפה הבעיות, מהן הבעיות. האם זה כל כך קשה שאנחנו לא יכולים לעשות את זה או שאנחנו מפחדים לעשות את זה?" - ציין יו"ר ועדת העם המחוזית, דואן אן דונג.

תחושת אחריות

משם, יו"ר ועדת העם המחוזית ביקש מהמחלקות, הסניפים והרשויות המקומיות לשקול את הסרת הקשיים והמכשולים בתחום הקרקעות כמשימה דחופה, ולהתמקד בפתרונם על פי העיקרון שהקושי שייך לסמכות של איזה רמה; לא לדחוף, להימנע, לפחד מטעויות, לפחד מאחריות. במקביל, לנצל באופן מלא את הנחיות המשרדים והסניפים, ובמיוחד את כוח המשימה של ראש הממשלה להסרת הקשיים. בהתאם לכך, מחלקת משאבי הטבע והסביבה, מחלקת האוצר, ועדות העם של המחוזות, הערים והעיירות קובעות בדחיפות מחירי קרקע ספציפיים לחישוב דמי שימוש בקרקע עבור פרויקטים שהוקצו קרקע, חכרו קרקעות, ויוצרות תנאים לפרויקטים לקביעת ההליכים הבאים. לאחרונה, מחירי הקרקע הספציפיים של 2 פרויקטים תיירותיים צברו גם ניסיון ושיטות להמשך פתרון פרויקטים אחרים. יש לנסות להשלים את מחירי הקרקע הספציפיים עבור הפרויקטים הנותרים עד 2024.

משמעות הדבר היא שעל המשרדים והרשויות המקומיות לדבוק בצו 44 ובחוזר 36 בקביעת מחירי קרקע ספציפיים, מבלי לגרום לעסקים להמתין זמן רב יותר. במיוחד בעבר, לאחר סיווג 47 פרויקטים, מנהיגי הוועדה העממית המחוזית קיימו פגישות בכל קבוצת פרויקטים נושאית ופרסמו הודעות על מסקנות והנחיות לאחר הפגישה כדי להסיר קשיים ומכשולים עבור כל פרויקט וקבוצת פרויקטים. לכן, ניתן לראות את שנת 2024 כזמן לזהות ולהסיר בבירור מכשולים במציאת מחירי קרקע ספציפיים עבור כל פרויקט הנ"ל.

ראוי לציין כי בשלב זה, כאשר חוק הקרקעות משנת 2024 נחקק, נחשפו גם בעיות רבות אחרות של ה"המתנה" בשלוש השנים האחרונות. לפני כן, ההמתנה הייתה בציפייה רבה שלאחר תיקון ותוספת של צו 44 וחוזר 36, ייפתרו מחירי השכירות של פרויקטים של חכירת קרקע עם תשלומים שנתיים במחוז. בהתבסס על הסיפור בטיוטות שהוגשו להערות לוועדות העם של המחוזות, למשרדים הרלוונטיים ולחברי הממשלה, עבור מחירי קרקע של פרויקטים עם תשלומי שכירות קרקע שנתיים שוועדת העם המחוזית טרם פרסמה מחירי קרקע ספציפיים עבורם, תוחל שיטת מקדם ההתאמה. כלומר, מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע מוכפל במקדם ההתאמה השנתי, ולאחר מכן מתווסף לריבית השנתית הממוצעת ללא תקופת זמן של 4 בנקים בבעלות המדינה. עם זאת, על פי הטיוטה האחרונה, מיום 5 בינואר 2024, התוכן הנ"ל השתנה.

"באופן ספציפי, שיטת מקדם ההתאמה מוחלת רק על פרויקטים שקיבלו קרקע, קרקע חכורה או שמטרות ייעוד הקרקע שונו לפני 1 בינואר 2005. פרויקטים לאחר 1 בינואר 2005 חייבים לקבוע מחירי קרקע ספציפיים לפי שלוש השיטות של עודף, השוואה והכנסה. אם צו 44 יתוקן בהתאם לטיוטה זו, יהיה קשה עוד יותר לקבוע את מחירי הקרקע של פרויקטים קודמים, מכיוון שמידע שנאסף לקביעת עלויות פיתוח, הכנסות פיתוח ונכסים דומים לצורך ביצוע הערכת שווי נכסים הוא קשה מאוד, או אפילו לא קיים. באותו זמן, שיטת חישוב מחירי הקרקע תשתמש בגורמים רבים המוצעים מראש ללא מידע אימות והשוואה, הסיכון לטעויות וסיכון להערכה בתהליך קביעת מחירי הקרקע יהיה גבוה מאוד" - זוהי דאגתם של ראשי משרד משאבי הטבע והסביבה.

מציאת מחירי קרקע ספציפיים היא מטבעה מורכבת. עם זאת, לפני שנת 2024, על הסוכנויות הרלוונטיות לעשות מאמצים לפתור את צוואר הבקבוק הספציפי של מחירי הקרקע כדי לתמוך בעסקים ביישום מוקדם של הפרויקט. בכך, הדבר גם תורם לקירוב המחוז לתוצאות שנקבעו בהחלטת קונגרס המפלגה ה-14 במחוז, קדנציה 2020-2025.

שיעור 1: "הסרת" מחירי קרקעות בזהירות

ביץ' נגהי - צילום: נ. לאן

מָקוֹר