עסקים כבר לא יכולים לחכות. חלק 2

Việt Nam•24/01/2024

נדרש מערך מקיף של פתרונות על פני מגזרים שונים, שהמחוז מיייש, כדי להשיג את התוצאות הרצויות. עם זאת, במצב הנוכחי, מחיר הקרקע הספציפי הוא הגורם המכריע, במיוחד בשימור משקיע התשתיות המקורי ובמשיכת משקיעים משניים בשווי מיליארדי דולרים.

אין צורך להמתין לתיקונים לצו 44 ולחוזר 36.

בעוד שפארק התעשייה טאן דוק כבר מסר 206.5 דונם מתוך 300 דונם ונמצא בשלבים סופיים של קביעת פיצוי קרקע ספציפי ודמי חכירה, פארק התעשייה סון מיי 1 נמצא במצב דומה. למרות שהפרובינציה הקצה 76.78 דונם מתוך 375.57 הדונם המתוכננים עד 2025, היעדר מחירי קרקע ספציפיים פירושו שלא ניתן לחשב את מחירי החכירה. כתוצאה מכך, המשקיע בפארק התעשייה סון מיי 1 אינו יכול לקבל החלטות כלשהן, למרות התוכנית להשלים את כל התשתיות עד 2025. אזור זה מושך אליו פרויקטים זרים בקנה מידה גדול מאוד בשווי מיליארדי דולרים, כמו מסוף ה-LNG סון מיי ומרכז הכוח סון מיי.

יו"ר ועדת העם המחוזית, דואן אן דונג, נשא נאום בכנס.

לכן, במסגרת קידום פיתוח שלושת עמודי התווך הכלכליים בשנת 2024, ובמיוחד עמוד התעשייה, ביקש יו"ר ועדת העם המחוזית, דואן אן דונג, כי מחירי הקרקע הספציפיים עבור שני אזורי התעשייה, סון מיי אי וטאן דוק, ייקבעו בהקדם האפשרי בשנת 2024 כדי למשוך פרויקטים של השקעה, ובמיוחד פרויקטים לאומיים מרכזיים ועבודות במחוז האם טאן. זאת משום שבסוף פברואר 2024, המחוז יקיים טקס להכרזה על תכנון מחוז בין תואן לתקופה 2021-2030, עם חזון לשנת 2050, ובמקביל לקידום השקעות.

"מחלקות וסוכנויות חייבות לייעץ בדחיפות לוועדת העם המחוזית בנוגע לכינון והתאמה של תוכניות התואמות את התכנון המחוזי, כגון תכנון עירוני; תכנון כפרי; ותוכניות יעוד לקומונות, רובעים ועיירות... במיוחד שלוש תוכניות יעוד החופיות, מחלקות וסוכנויות חייבות להאיץ את פיתוחן כדי למשוך פרויקטים אסטרטגיים", הדגיש יו"ר ועדת העם המחוזית. הוא גם הביע דאגה מהעובדה שבין תואן "מחכה" לצו 44 ולחוזר 36 המתוקנים במשך שלוש שנים, וסקירה מקיפה גילתה כי 47 פרויקטים מוגבלים על ידי מחירי קרקע ספציפיים, מה שיוצר מצב שבו "סוגיות ישנות נותרות בלתי פתורות בעוד חדשות מצטברות". בין הפרויקטים הללו, NovaWorld Phan Thiet מחכה כבר 10 שנים; באמצעות העיתונות והעצומות, עסקים מקווים לפרסום מוקדם של מחירי קרקע ספציפיים כדי להמשיך בצעדים הבאים, שכן הם משלמים עד 50 מיליארד וונד בריבית בנקאית מדי יום. עסקים אחרים מתמודדים גם עם עלויות שונות אחרות בזמן שהם ממתינים למחירי קרקע ספציפיים...

"חוק הקרקעות המתוקן משנת 2024, שאושר על ידי האסיפה הלאומית בסוף ינואר 2024, בדרך כלל לוקח כשנה עד שייכנס לתוקף. כדי לתקן את צו 44 ואת חוזר 36, עלינו להמתין לפרסום חוק הקרקעות משנת 2024. כבר חיכינו שלוש שנים, ועכשיו עוד שנה? עסקים לא יכולים לשאת את זה יותר; הם לא יכולים לחכות יותר, וכולם יעזבו. כשאנחנו בוחנים בקפידה את הקשיים והמכשולים בהערכת קרקעות ספציפית, אנחנו רואים בעיות רבות. לדוגמה, אין פרויקטים להשוות אליהם; אם אנחנו לא קובעים את מחירי הקרקע הספציפיים של אף פרויקט, איך יהיה לנו משהו להשוות? לכן, עלינו למצוא את הסיבות למכשולים, היכן הם נמצאים ומהם המכשולים. האם זה כל כך קשה שזה לא אפשרי, או שאנחנו חוששים לעשות את זה?" - ציין יו"ר ועדת העם המחוזית, דואן אן דונג.

תחושת אחריות

לכן, יו"ר ועדת העם המחוזית ביקש ממשרדים, סוכנויות ורשויות מקומיות לשקול את פתרון הקשיים והמכשולים בתחום הקרקעות כמשימה דחופה, תוך התמקדות בפתרונם על פי העיקרון שהסמכות האחראית לפתרון הסוגיות נמצאת תחת סמכותה; אין להתחמק, להימנע, לחשוש מטעויות או לחשוש מאחריות. במקביל, עליהם לעשות שימוש מרבי בהנחיות מצד משרדים וסוכנויות, ובמיוחד מצוות המשימה של ראש הממשלה לפתרון קשיים. בהתאם לכך, על משרד משאבי הטבע והסביבה, משרד האוצר וועדות העם של המחוזות, הערים והעיירות לקבוע בדחיפות מחירי קרקע ספציפיים כדי לחשב דמי שימוש בקרקע עבור פרויקטים שהוקצו או הוחכרו להם קרקע, וליצור תנאים נוחים לפרויקטים להתקדם בהליכים הבאים. הניסיון שנצבר מקביעת מחירי קרקע ספציפיים עבור שני פרויקטי התיירות סיפק בסיס לפתרון פרויקטים אחרים. המטרה היא להשלים את קביעת מחירי הקרקע הספציפיים עבור הפרויקטים הנותרים עד שנת 2024.

משמעות הדבר היא שעל מחלקות ורשויות מקומיות לדבוק בצו 44 ובחוזר 36 הנוכחיים כדי לקבוע מחירי קרקע ספציפיים, מבלי לגרום לעסקים להמתין זמן רב יותר. לאחרונה במיוחד, לאחר סיווג 47 פרויקטים, מנהיגי הוועדה העממית המחוזית קיימו פגישות לפי כל קבוצת פרויקטים נושאית ופרסמו הנחיות מסכמות לאחר הפגישות כדי לפתור קשיים ומכשולים עבור כל פרויקט וקבוצת פרויקטים. לכן, ניתן לראות את שנת 2024 כזמן לזיהוי ופתרון ברור של מכשולים במציאת מחירי קרקע ספציפיים עבור כל פרויקט.

ראוי לציין כי בשלב זה, עם חקיקת חוק הקרקעות משנת 2024, נחשפו גם סוגיות רבות אחרות הנובעות מ"המתנה" בת שלוש השנים. בעבר, הייתה ציפייה גדולה שהתיקונים והתוספות לצו 44 ולחוזר 36 יפתרו את סוגיית מחירי חכירת הקרקע עבור פרויקטים המשלמים דמי שכירות שנתיים במחוז. הדבר נבע מהעובדה שבטיוטות שהוגשו להערות ועדות העם של המחוזות, משרדים רלוונטיים וחברי ממשלה, מחיר הקרקע עבור פרויקטים המשלמים דמי שכירות שנתיים, שבהם ועדת העם המחוזית טרם פרסמה מחירי קרקע ספציפיים, יוחל באמצעות שיטת מקדם התאמה. כלומר, מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע יוכפל במקדם התאמה שנתי, ולאחר מכן יתווסף לריבית השנתית הממוצעת ללא תקופת זמן של ארבעה בנקים בבעלות המדינה. עם זאת, על פי הטיוטה האחרונה, מיום 5 בינואר 2024, תוכן זה השתנה.

"באופן ספציפי, יש להחיל את שיטת מקדם ההתאמה רק על פרויקטים שבהם קרקע הוקצתה, הוחכרה או שהשימוש בה שונה לפני 1 בינואר 2005. עבור פרויקטים לאחר 1 בינואר 2005, יש לקבוע מחירי קרקע ספציפיים באמצעות שלוש שיטות: עודף, השוואתי והכנסה. אם צו 44 יתוקן בהתאם לטיוטה זו, יהיה קשה עוד יותר לקבוע את מחירי הקרקע של פרויקטים מאותה תקופה, מכיוון שאיסוף מידע לקביעת עלויות פיתוח, הכנסות פיתוח ונכסים דומים לצורך הערכה קשה מאוד, או אפילו לא קיים כלל. במקרה זה, שיטת חישוב מחירי הקרקע תשתמש בגורמים היפותטיים רבים ללא מידע ניתן לאימות או להשוואה, מה שיגדיל את הסיכון לאי דיוקים ושיפוטים שגויים במהלך תהליך הערכת הקרקע," - זוהי דאגתם של ראשי משרד משאבי הטבע והסביבה.

קביעת מחירי קרקע ספציפיים היא מורכבת מטבעה. עם זאת, בהתחשב בהזדמנויות שיוצגו עד שנת 2024, על הגופים הרלוונטיים לעשות מאמצים מרוכזים כדי לפתור את צוואר הבקבוק של מחירי קרקע ספציפיים על מנת לתמוך בעסקים ביישום מהיר של פרויקטים. דבר זה יתרום גם לקירוב המחוז להשגת המטרות שנקבעו בהחלטת קונגרס המפלגה ה-14 במחוז, קדנציה 2020-2025.

סעיף 1: התייחסות זהירה לתנודות מחירי הקרקע

ביץ' נגהי - צילום: נ. לאן

מָקוֹר