מומנטום חיובי להתאוששות שוק הנדל"ן

למרות סיכונים ואתגרים רבים, שוק הנדל"ן הוייטנאמי עדיין עומד בפני היסודות והבסיסים להתאוששות. משום שמסוף השנה הנוכחית ומהחודשים הבאים בשנת 2024, השוק ימשיך להזדקק ל"תמיכה" מהמנגנונים והמדיניות של הממשלה , המשרדים והסניפים בהשלמת המסגרת, הסרת מכשולים משפטיים ויצירת מומנטום חיובי לתהליך ההתאוששות.

ברחבי המדינה, ישנם עד 1,200 פרויקטים הממתינים לפתרון, אך רק כ-500 פרויקטים נמצאים בבחינה. (צילום: MP)

בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן התפתח בקצב מהיר מאוד, בין היתר בשל הביקוש העצום להשקעות. עם זאת, עד כה, שוק זה "מתקרר" עקב דחיפה גבוהה מדי, בעיות משפטיות... הגורמות לאמון המשקיעים לקיפאון. הוכחה ברורה לכך היא שבכל המדינה יש עד 1,200 פרויקטים הממתינים לפתרון, אך רק כ-500 פרויקטים נמצאים בבחינה, כלומר ישנם מעל 800 פרויקטים שממשיכים... להמתין!

לדברי מר נגוין קווק היפ - יו"ר GP Invest, במציאות, 70-80% מהבעיות של ארגונים קשורות לסוגיות משפטיות והליכים מנהליים. לכן, ארגונים מצפים להיבטים המשפטיים שהאסיפה הלאומית שוקלת לאשר. לדוגמה, פינוי אתרים, הליכים ומנגנוני שיקום מתארכים... חלק מהפרויקטים לא השלימו עבודה זו במשך 15 שנה. בנוגע להליכי השקעה, כיום, פרויקט חייב לבקש יותר מ-30 חותמות. זה פוגע בבריאותם של ארגונים.

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, שותף לדעה זו, ציין כי עם זאת, הקשיים הנוכחיים של שוק הנדל"ן טמונים גם בשוק עצמו, וכי עסקי הנדל"ן מתמודדים עם בעיות רבות. סטטיסטיקות מיחידות התפקוד של בנק המדינה ומשרד הבינוי מראות כי דירות במחירים של פחות מ-25 מיליון וונד/מ"ר הן מעטות מאוד, כמעט נעדרות. נכון לעכשיו, השוק נמצא במצב של חוסר איזון גדול בין היצע לביקוש, כאשר ההיצע העיקרי הוא פלחי הדירות היוקרתיים והבינוניים. פלח הדירות הנמוך המשרת אנשים בעלי הכנסה נמוכה עדיין מוגבל.

בכנס המקוון האחרון ליישום ההודעה הרשמית של ראש הממשלה 993/CD-Ttg, אמר מר דאו מין טו, סגן נגיד בנק המדינה, כי לאחרונה מחירי הדיור ירדו באיטיות רבה, ואף עלו, בעוד ששיעורי הריבית על הלוואות ירדו. עסקי הנדל"ן צריכים להתאחד ב"משחק" של מחירי הדיור. נכון לעכשיו, מחירי הדיור גבוהים מאוד, ועסקים חייבים לשקול זאת כדי לפתור את בעיית כוח הקנייה בשוק.

בהצטט נתונים מהו צ'י מין סיטי, משנת 2020 ועד היום, דיור יוקרתי תמיד היווה חלק מכריע של עד 70-80% מהמוצרים בשוק, בעוד שהשאר הוא פלח הבינוני. בשלוש השנים האחרונות, בעיר אין עוד דיור בר השגה במחיר של פחות מ-25 מיליון דונג וייט למטר רבוע, בעוד שפלח זה היווה יותר מ-44% בשנת 2017. בינתיים, מחירי הדיור המשיכו לעלות מאז 2017, ועולים על היכולת הכלכלית של אנשים עם הכנסה נמוכה-בינונית. מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), ציין כי אם אנשים עם הכנסה נמוכה-בינונית יחסכו 100 מיליון דונג וייט בשנה, ייקח כ-25 שנים עד שיוכלו לקנות דירה בר השגה במחיר של 2-3 מיליארד דונג. בדיור ציבורי, אם המדיניות לא תשתנה, אנשים שמשלמים מס הכנסה אישי ברמה 1 (המוסדר מתחת ל-60 מיליון דונג וייט לשנה) לא יוכלו לקנות, בעוד שדיור מסחרי בר השגה נמצא מעבר להישג ידם.

נגיד הבנק המרכזי של המדינה, נגוין טי הונג, אמר כי שקיפות ותמחור פרויקטים הם נושאים חשובים כדי לעודד שוב את הביקוש להשקעות נדל"ן. חברות ותאגידים עצמם צריכים גם הם לפעול לפי הוראות הממשלה בהחלטה מספר 33, לפיהן יש ממשל תאגידי טוב, איזון יעדי רווח, מבנה מוצרים, שקול הפחתת מחירי מכירה... לאחר מכן, יחד עם פתרונות מצד משרדים, סניפים ורשויות מקומיות, הדבר יעודד את הביקוש להשקעות בשוק זה.

עם סדרה של אותות חיוביים שנרשמו לאחרונה, מומחים רבים מאמינים כי שוק הנדל"ן עבר את התחתית ונכנס למחזור חדש, ואחריו ביקוש למשאבי אנוש של חברות תיווך, סוכני נדל"ן... שוק הנדל"ן החל להיות תוסס עם עלייה חדה בעסקאות מאז הרבעון השלישי של 2023, כאשר לקוחות חוזרים באופן פעיל לשוק במהלך אירועי מכירות של פרויקטים. על פי דו"ח שפורסם לאחרונה על ידי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), הסימן הראשון לכך שהשוק נכנס לשלב חדש הוא נזילות מוגברת. באופן ספציפי, ברבעון השני של 2023, השוק רשם 3,700 עסקאות, עלייה של 37% לעומת 2,700 ברבעון הראשון. עד הרבעון השלישי, השוק רשם כמעט 6,000 עסקאות, פי 1.5 יותר מהרבעון השני של 2023.

על פי VARS, פרויקטים חדשים שהושקו ברחבי המדינה זכו לאחרונה לתשומת לבם של משקיעים רבים. פרויקטים מסוימים באזורים פוטנציאליים רשמו גם עלייה פתאומית בהזמנות. אנשים רבים גם "שילמו" עבור בתים דו-משפחתיים, וילות ומוצרי נדל"ן מסחריים בשווי של מעל 5 מיליארד דונג וייטנאמי.

למעשה, שוק הנדל"ן ברבעון הרביעי של 2023 יתאושש עם שיפור ניכר בתוצאות העסקאות בהשוואה לשלושת הרבעונים הקודמים הודות להתחזקות אמון המשקיעים, ריביות נמוכות יותר ומקורות אספקה ​​מתאימים יותר בשוק. הודות להתאוששות הברורה של שוק הנדל"ן בחודשים האחרונים, גם שוק העבודה הקשור לתחום זה חזר להיות תוסס. הצמיחה של שוק הנדל"ן נובעת גם מגורם הריבית. כיום, ריביות החיסכון בבנקים יורדות בחדות, במקומות מסוימים רק 3-5% לשנה. זוהי המוטיבציה של אנשים עם כסף צבור לעבור לאפיק השקעה אטרקטיבי יותר כמו נדל"ן, כאשר למעשה ריבית ההלוואה המועדפת לרכישת נדל"ן בממוצע בשנה הראשונה נעה סביב 7-9% לשנה.

מומחים רבים צופים כי הזמן לשיפור ברור יותר בשוק הנדל"ן הוא לאחר הרבעון השני של 2024. כאשר ריביות הבנקים ירדו, תהיה לכך השפעה ברורה על השוק. מעתה ועד תחילת 2024, הורדת ריביות התפעול תהיה קשה. הסיבה אינה אינפלציה, אלא הבעיה הבסיסית היא לחץ על שער החליפין. אם שער החליפין יעלה יותר מדי, לא רק תזרים המזומנים אלא גם העסקים עצמם ייקלעו לקשיים גדולים. עדיין עלינו לקבל את פיחות ה-VND, אך הוא לא יכול להיות גבוה מדי.

בהערכת פוטנציאל הצמיחה של השוק, אמר HoREA כי סימני התאוששות יהיו ברורים החל מהמחצית השנייה של 2024 ואילך. מכיוון שהסוגיות והמכשולים המשפטיים הגדולים ביותר נפתרים על ידי סוכנויות המדינה באמצעות תיקונים בטיוטות, כולל חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן וכו'. מאות פרויקטים נפתרים גם כן, יחד עם ארגון מחדש של משקיעים, ארגון מחדש של מוצרים והורדת מחירי הדיור, מה שיעזור לשוק לקבל סיכויי התאוששות. למרות ששוק הנדל"ן עדיין מתמודד עם קשיים רבים, יש כל בסיס לאשר את הסיכוי להתאוששות ולצמיחה מתמשכת בכיוון פיתוח בטוח, בריא ובר קיימא מהגורמים הבאים: האסיפה הלאומית בוחנת את טיוטת חוק הדיור (מתוקנת), טיוטת חוק עסקי הנדל"ן (מתוקנת), טיוטת חוק מוסדות אשראי (מתוקנת), טיוטת חוק מכירה פומבית של נכסים (מתוקנת)... אשר, אם יחוקקו, יבטיחו עקביות, אחדות והיתכנות, ויהיו קרובים למציאות. יתר על כן, הביקוש האמיתי לדיור עדיין גדול מאוד, במיוחד דיור בר השגה, דיור ציבורי...

אני חושב שלמחזור השוק החדש יהיו גורמים שונים מאוד, משום שהמגמה הנוכחית היא להתמקד בפיתוח ערכים אמיתיים, מענה לצרכים האמיתיים של הלקוחות, ותרומה משמעותית להתאוששות השוק.

עם זאת, כפי שציין המומחה הכלכלי וו טרי טאן, לממשלה יש פתרונות, כולל תיקון תכנים על ידי משרד הבינוי בצווים ובחוזרים. רק כאשר החוק יהיה ברור, הבנקים יוכלו "להשקיע כסף". לשוק הנדל"ן יש יסודות רבים להתאוששות, אך הוא גם עומד בפני סיכונים ואתגרים רבים. מסוף השנה הנוכחית ומהחודשים הבאים של 2024, השוק ימשיך להזדקק ל"תמיכה" ממנגנונים ומדיניות של הממשלה, משרדים וסניפים, מה שייצור מומנטום חיובי לתהליך ההתאוששות.

המפלגה הקומוניסטית של וייטנאם

קישור למקור