מומנטום חיובי להתאוששות שוק הנדל"ן.

למרות סיכונים ואתגרים רבים, שוק הנדל"ן הווייטנאמי עדיין עומד בבסיס ההתאוששות. מסוף השנה הנוכחית ולאורך שנת 2024, השוק ימשיך להזדקק לתמיכה ממנגנונים ומדיניות ממשלתיים , כמו גם ממשרדים וסוכנויות, בשכלול המסגרת, הסרת מכשולים משפטיים ויצירת מומנטום חיובי לתהליך ההתאוששות.

ברחבי המדינה, ישנם כיום 1,200 פרויקטים הממתינים לפתרון, אך רק כ-500 נמצאים בבדיקה. (צילום: חבר הפרלמנט)

במהלך השנים, שוק הנדל"ן התפתח בקצב מהיר מאוד, בין היתר בשל ביקוש עצום להשקעות. עם זאת, כיום, שוק זה "מתקרר" עקב מחירים גבוהים מדי ומכשולים משפטיים, מה שגורם לאמון המשקיעים לקיפאון. דוגמה מובהקת לכך היא שבארץ, ישנם 1,200 פרויקטים הממתינים לפתרון, אך רק כ-500 נמצאים בבדיקה, כלומר למעלה מ-800 פרויקטים נותרו תקועים!

לדברי מר נגוין קוק היפ, יו"ר GP Invest, במציאות, 70-80% מהמכשולים העסקיים קשורים לסוגיות משפטיות והליכים מנהליים. לכן, עסקים ממתינים בקוצר רוח להיבטים המשפטיים שהאסיפה הלאומית שוקלת ומאשרת. לדוגמה, פינוי קרקעות, הליכים ומנגנונים לרכישת קרקעות הם ארוכים... חלק מהפרויקטים נמשכים כבר 15 שנה מבלי להשלים. בנוגע להליכי השקעה, נכון לעכשיו, פרויקט אחד דורש יותר מ-30 חותמות רשמיות. זה מרוקן את משאבי העסקים.

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, שותף לדעה זו, ציין כי הקשיים הנוכחיים בשוק הנדל"ן נובעים גם מהשוק עצמו ומהבעיות הרבות הקיימות בעסקי הנדל"ן. סטטיסטיקות מיחידות פונקציונליות של הבנק הממלכתי של וייטנאם ומשרד הבינוי מראות כי דירות במחירים מתחת ל-25 מיליון וייטנאם דונג למ"ר הן נדירות מאוד, כמעט ולא קיימות. נכון לעכשיו, השוק חווה חוסר איזון משמעותי בין היצע לביקוש, כאשר ההיצע נמצא בעיקר בקטגוריית היוקרה והבינונית. קטגוריית היוקרה והבינונית, המשרתת אנשים בעלי הכנסה נמוכה, עדיין מוגבלת.

בכנס מקוון שנערך לאחרונה ליישום הנחיית ראש הממשלה 993/CĐ-Ttg, הצהיר מר דאו מין טו, סגן נגיד הבנק המרכזי של וייטנאם, כי מחירי הבתים ירדו באיטיות רבה, או אף עלו, בעוד ששיעורי הריבית על הלוואות ירדו. עסקי הנדל"ן צריכים להיות מאוחדים ב"משחק" בנוגע למחירי הבתים. נכון לעכשיו, מחירי הבתים גבוהים מאוד, ועסקים חייבים לשקול היטב כיצד להתמודד עם כוח הקנייה של השוק.

בהצטט נתונים מהו צ'י מין סיטי, משנת 2020 ועד היום, דיור יוקרתי שלט בעקביות בשוק, והיה מהווה 70-80% מהמוצרים, כאשר השאר הוא דיור בטווח הביניים. בשלוש השנים האחרונות, העיר חוותה את היעלמותו של דיור בר השגה במחיר נמוך מ-25 מיליון דונג וייט למטר רבוע, בעוד שפעם פלח זה היווה למעלה מ-44% בשנת 2017. בינתיים, מחירי הדיור המשיכו לעלות מאז 2017, ועולים על היכולת הפיננסית של בעלי הכנסה נמוכה ובינונית. מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), מעריך שייקח לבעלי הכנסה נמוכה ובינונית כ-25 שנים לחסוך 100 מיליון דונג וייט בשנה כדי לרכוש דירה בר השגה במחיר של 2-3 מיליארד דונג. בדיור ציבורי, אם המדיניות לא תשתנה, אפילו אלו שמשלמים מס הכנסה אישי במדרגה הראשונה (המרוויחים פחות מ-60 מיליון דונג וייט בשנה) לא יוכלו להרשות זאת לעצמם, בעוד שדיור מסחרי בר השגה נמצא מעבר להישג ידם.

נגיד הבנק המרכזי של וייטנאם, נגוין טי הונג, מאמין ששקיפות ותמחור פרויקטים הם נושאים מכריעים כדי לעודד התעוררות מחודשת של הביקוש להשקעות נדל"ן. עסקים ותאגידים עצמם צריכים לדבוק בהנחיות הממשלה בהחלטה מס' 33, המדגישה ממשל תאגידי תקין, איזון בין יעדי רווח ומבנה מוצר, ושקילת הנחות מחירים. שילוב זה עם פתרונות מצד משרדים, מגזרים ורשויות מקומיות יעודד השקעות בשוק זה.

עם סדרה של אותות חיוביים שנרשמו לאחרונה, מומחים רבים מאמינים כי שוק הנדל"ן עבר את תחתיתו ומתחיל מחזור חדש, מה שמוביל לעלייה בביקוש לכוח אדם מחברות וסוכנויות תיווך נדל"ן. שוק הנדל"ן החל להיות תוסס עם עלייה חדה בעסקאות החל מהרבעון השלישי של 2023, כאשר לקוחות חוזרים באופן פעיל לשוק במהלך אירועי מכירות של פרויקטים שונים. על פי דו"ח שפורסם לאחרונה על ידי איגוד תיווך הנדל"ן של וייטנאם (VARS), הסימן הראשון לכך שהשוק נכנס לשלב חדש הוא עלייה בנזילות. באופן ספציפי, ברבעון השני של 2023, השוק רשם 3,700 עסקאות, עלייה של 37% לעומת 2,700 ברבעון הראשון. עד הרבעון השלישי, השוק רשם כמעט 6,000 עסקאות, פי 1.5 יותר מהרבעון השני של 2023.

לפי VARS, פרויקטים חדשים שהושקו ברחבי המדינה משכו לאחרונה עניין משמעותי מצד משקיעים. חלק מהפרויקטים באזורים מבטיחים אף רשמו עלייה בהזמנות. בתים דו-משפחתיים, וילות ונכסים מסחריים במחירים של מעל 5 מיליארד וונד זכו גם הם לביקוש ניכר.

במציאות, שוק הנדל"ן ברבעון הרביעי של 2023 צפוי להתאושש עם תוצאות עסקאות משופרות משמעותית בהשוואה לשלושת הרבעונים הקודמים, הודות לאמון משקיעים מוגבר, ריביות נמוכות יותר והיצע שופע יותר של נכסים מתאימים. עקב ההתאוששות הברורה של שוק הנדל"ן בחודשים האחרונים, גם שוק העבודה הקשור למגזר זה הפך להיות תוסס יותר. מגמת העלייה בשוק הנדל"ן מונעת גם על ידי ריביות. נכון לעכשיו, ריביות החיסכון בבנקים יורדות בחדות, ובמקומות מסוימים עד 3-5% בשנה. זהו תמריץ עבור אנשים עם חסכונות צבורים לעבור לאפיקי השקעה אטרקטיביים יותר כמו נדל"ן, שכן הריבית הממוצעת על הלוואה מועדפת לרכישת נדל"ן בשנה הראשונה נעה כיום סביב 7-9% בשנה.

מומחים רבים צופים כי שוק הנדל"ן יחווה שיפור משמעותי יותר לאחר הרבעון השני של 2024. ריביות בנקאיות נמוכות יותר ישפיעו באופן ניכר על השוק. נכון לעכשיו, הורדת הריבית תהיה קשה עד תחילת 2024. הסיבה אינה אינפלציה, אלא הבעיה הבסיסית היא לחץ שער החליפין. אם שער החליפין יעלה גבוה מדי, זה לא ישפיע רק על תזרים המזומנים אלא גם על העסקים עצמם. יש לקבל מידה מסוימת של פיחות בערך הווירטואלי הוואי (VND), אך היא לא יכולה להיות גבוהה מדי.

בהערכת פוטנציאל הצמיחה של השוק, הצהירה HoREA כי סימני התאוששות יתבהרו החל מהמחצית השנייה של 2024 ואילך. הסיבה לכך היא שהמכשולים המשפטיים הגדולים ביותר מטופלים על ידי סוכנויות ממשלתיות באמצעות תיקוני חוק, כולל חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן. מאות פרויקטים מתמודדים גם הם עם קשיים, ובנוסף ליזמים המארגנים מחדש את מוצריהם והורדת מחירי הדיור, לשוק יש סיכויים מבטיחים להתאוששות. למרות ששוק הנדל"ן נותר מאתגר, יש סיבות רבות לטעון בביטחון על סיכויי ההתאוששות והצמיחה המתמשכת שלו בצורה בטוחה, בריאה ובת קיימא, המונעת על ידי מספר גורמים: האסיפה הלאומית שוקלת תיקונים לחוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן, חוק מוסדות אשראי וחוק מכירת נכסים במכירות פומביות, בין היתר. אם ייחקקו, חוקים אלה יבטיחו עקביות, אחידות, היתכנות ורלוונטיות למציאות. יתר על כן, הביקוש האמיתי לדיור נותר גבוה מאוד, במיוחד לדיור בר השגה ודיור ציבורי.

אני מאמין שמחזור השוק החדש יכלול אלמנטים שונים מאוד, משום שהמגמה הנוכחית היא להתמקד בפיתוח ערך אמיתי, מענה על הצרכים האמיתיים של הלקוחות ותרומה משמעותית להתאוששות השוק.

עם זאת, כפי שציין בצדק הכלכלן וו טרי טאן, הממשלה מיישמת פתרונות, כולל תיקון מספר סעיפים בצווים ובחוזרים על ידי משרד הבינוי. מסגרות משפטיות חייבות להיות ברורות לפני שבנקים יוכלו להשקיע. לשוק הנדל"ן יסודות רבים להתאוששות, אך הוא גם עומד בפני סיכונים ואתגרים רבים. מסוף השנה הנוכחית ומהחודשים הבאים של 2024, השוק ימשיך להזדקק לתמיכה נוספת ממנגנונים ומדיניות ממשלתיים, כמו גם מאלה של משרדים וסוכנויות רלוונטיים, כדי ליצור מומנטום חיובי לתהליך ההתאוששות.

המפלגה הקומוניסטית של וייטנאם

קישור למקור