מומנטום חיובי להתאוששות שוק הנדל"ן

למרות סיכונים ואתגרים רבים, שוק הנדל"ן הוייטנאמי עדיין עומד בפני היסודות והבסיסים להתאוששות. משום שמסוף השנה הנוכחית ומהחודשים הבאים בשנת 2024, השוק ימשיך להזדקק ל"תמיכה" מהמנגנונים והמדיניות של הממשלה , המשרדים והסניפים בהשלמת המסגרת, הסרת מכשולים משפטיים ויצירת מומנטום חיובי לתהליך ההתאוששות.

ישנם עד 1,200 פרויקטים הממתינים לפתרון ברחבי המדינה, אך רק כ-500 פרויקטים נמצאים בבחינה. (צילום: MP)

בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן התפתח בקצב מהיר מאוד, בין היתר בשל הביקוש העצום להשקעות. עם זאת, עד כה, שוק זה "מתקרר" עקב מחירים גבוהים מדי, בעיות משפטיות... הגורמות לקיפאון באמון המשקיעים. הוכחה ברורה לכך היא שבכל המדינה יש עד 1,200 פרויקטים הממתינים לפתרון, אך רק כ-500 פרויקטים נמצאים בבחינה, כלומר ישנם מעל 800 פרויקטים שממשיכים... להמתין!

לדברי מר נגוין קווק היפ - יו"ר GP Invest, במציאות, 70-80% מהבעיות של ארגונים קשורות לסוגיות משפטיות והליכים מנהליים. לכן, ארגונים מצפים להיבטים המשפטיים שהאסיפה הלאומית שוקלת לאשר. לדוגמה, פינוי אתרים, הליכים ומנגנוני שיקום מתארכים... ישנם פרויקטים שלא השלימו עבודה זו ב-15 שנה. בנוגע להליכי השקעה, נכון לעכשיו, פרויקט אחד חייב לבקש יותר מ-30 חותמות. זה פוגע בבריאותם של ארגונים.

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, שותף לדעה זו, ציין כי עם זאת, הקשיים הנוכחיים של שוק הנדל"ן טמונים גם בשוק עצמו, וכי עסקי הנדל"ן מתמודדים עם בעיות רבות. סטטיסטיקות מיחידות התפקוד של בנק המדינה ומשרד הבינוי מראות כי דירות במחירים של פחות מ-25 מיליון וונד/מ"ר הן מעטות מאוד, כמעט נעדרות. נכון לעכשיו, השוק נמצא במצב של חוסר איזון גדול בין היצע לביקוש, כאשר ההיצע העיקרי הוא פלחי הדירות היוקרתיים והבינוניים. פלח הדירות הנמוך המשרת אנשים בעלי הכנסה נמוכה עדיין מוגבל.

בכנס המקוון האחרון ליישום ההודעה הרשמית של ראש הממשלה 993/CD-Ttg, אמר מר דאו מין טו, סגן נגיד בנק המדינה, כי לאחרונה מחירי הדיור ירדו באיטיות רבה, ואף עלו, בעוד ששיעורי הריבית על הלוואות ירדו. עסקי הנדל"ן צריכים להתאחד ב"משחק" של מחירי הדיור. נכון לעכשיו, מחירי הדיור גבוהים מאוד, ועסקים חייבים לשקול זאת כדי לפתור את בעיית כוח הקנייה בשוק.

בהצטט נתונים מהו צ'י מין סיטי, משנת 2020 ועד היום, דיור יוקרתי תמיד היווה חלק מכריע של עד 70-80% מהמוצרים בשוק, בעוד שהשאר הוא פלח הביניים. בשלוש השנים האחרונות, בעיר אין עוד דיור בר השגה במחיר של פחות מ-25 מיליון וונד למטר רבוע, בעוד שפלח זה היווה יותר מ-44% בשנת 2017. בינתיים, מחירי הדיור המשיכו לעלות מאז 2017, ועולים על היכולת הכלכלית של אנשים עם הכנסה נמוכה-בינונית. מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), ציין כי אם אנשים עם הכנסה נמוכה-בינונית יחסכו 100 מיליון וונד בשנה, ייקח כ-25 שנים כדי שיוכלו לקנות דירה בר השגה במחיר של 2-3 מיליארד וונד. בדיור ציבורי, אם המדיניות לא תשתנה, אנשים שמשלמים מס הכנסה אישי ברמה 1 (המוסדר מתחת ל-60 מיליון וונד לשנה) לא יוכלו לקנות אותו, בעוד שדיור מסחרי בר השגה הוא מעבר להישג ידם.

נגיד הבנק הלאומי, נגוין טי הונג, אמר כי שקיפות ותמחור פרויקטים הם נושאים חשובים כדי לעודד את הביקוש להשקעות נדל"ן לעלות שוב. חברות ותאגידים עצמם צריכים גם הם לפעול לפי הוראות הממשלה בהחלטה מספר 33, לפיהן יש ממשל תאגידי טוב, איזון יעדי רווח, מבנה מוצרים, שיקולי הפחתות מחירים וכו'. לאחר מכן, יחד עם פתרונות מצד משרדים, סניפים ורשויות מקומיות, יעודד הביקוש להשקעות בשוק זה.

עם סדרה של אותות חיוביים שנרשמו לאחרונה, מומחים רבים מאמינים כי שוק הנדל"ן עבר את התחתית והחל להיכנס למחזור חדש, ואחריו הצורך במשאבי אנוש של חברות תיווך, סוכני נדל"ן... שוק הנדל"ן החל להיות תוסס עם עלייה חדה בעסקאות החל מהרבעון השלישי של 2023, כאשר לקוחות חוזרים באופן פעיל לשוק במהלך אירועי מכירות של פרויקטים. על פי דו"ח שפורסם לאחרונה על ידי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), הסימן הראשון לכך שהשוק נכנס לשלב חדש הוא נזילות מוגברת. באופן ספציפי, ברבעון השני של 2023, השוק רשם 3,700 עסקאות, עלייה של 37% לעומת 2,700 ברבעון הראשון. עד הרבעון השלישי, השוק רשם כמעט 6,000 עסקאות, פי 1.5 יותר מהרבעון השני של 2023.

לפי VARS, פרויקטים חדשים שהושקו לאחרונה ברחבי הארץ זכו לתשומת לבם של משקיעים רבים. פרויקטים מסוימים באזורים פוטנציאליים רשמו עלייה פתאומית בהזמנות. אנשים רבים גם "שילמו" עבור בתים דו-משפחתיים, וילות ומוצרי נדל"ן מסחריים בשווי של למעלה מ-5 מיליארד וונד.

למעשה, שוק הנדל"ן ברבעון הרביעי של 2023 יתאושש עם שיפור ניכר בתוצאות המסחר בהשוואה לשלושת הרבעונים הקודמים הודות להתחזקות אמון המשקיעים, ריביות נמוכות יותר ומקורות אספקה ​​מתאימים יותר בשוק. הודות להתאוששות הברורה של שוק הנדל"ן בחודשים האחרונים, גם שוק העבודה הקשור לתחום זה חזר לפעילות. הצמיחה של שוק הנדל"ן נובעת גם מגורם הריבית. נכון לעכשיו, ריביות החיסכון בבנקים יורדות בחדות, במקומות מסוימים רק 3-5% לשנה. זוהי המוטיבציה של אנשים עם כסף צבור לעבור לאפיק השקעה אטרקטיבי יותר כמו נדל"ן, כאשר למעשה, ריבית ההלוואה המועדפת לרכישת נדל"ן בממוצע בשנה הראשונה נעה סביב 7-9% לשנה.

מומחים רבים צופים כי הזמן לשיפור ברור יותר בשוק הנדל"ן הוא לאחר הרבעון השני של 2024. כאשר ריביות הבנקים ירדו, תהיה לכך השפעה ברורה על השוק. מעתה ועד תחילת 2024, הורדת ריביות התפעול תהיה קשה. הסיבה אינה אינפלציה, אלא הבעיה הבסיסית היא לחץ על שער החליפין. אם שער החליפין יעלה יותר מדי, לא רק תזרים המזומנים אלא גם העסק עצמו יהיה קשה מאוד. אנחנו עדיין צריכים לקבל את רמת הפיחות של ה-VND, אבל היא לא יכולה להיות גבוהה מדי.

בהערכת פוטנציאל הצמיחה של השוק, אמר HoREA כי סימני התאוששות יהיו ברורים החל מהמחצית השנייה של 2024 ואילך. מכיוון שהסוגיות והמכשולים המשפטיים הגדולים ביותר נפתרים על ידי סוכנויות המדינה באמצעות תיקונים בטיוטות, כולל חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן וכו'. מאות פרויקטים נפתרים גם כן, יחד עם ארגון מחדש של משקיעים, ארגון מחדש של מוצרים והורדת מחירי הדיור, מה שיעזור לשוק לקבל סיכויי התאוששות. למרות ששוק הנדל"ן עדיין קשה מאוד, יש בסיס בהחלט לאשר בתוקף את הסיכוי להתאוששות ולצמיחה מתמשכת בכיוון של פיתוח בטוח, בריא ובר קיימא מהכוחות המניעים הבאים: האסיפה הלאומית בוחנת את טיוטת חוק הדיור (מתוקנת), טיוטת חוק עסקי הנדל"ן (מתוקנת), טיוטת חוק מוסדות אשראי (מתוקנת), טיוטת חוק מכירה פומבית של נכסים (מתוקנת)... אשר, אם יפורסם, יבטיח סינכרון, אחדות והיתכנות, קרוב למציאות. יתר על כן, הביקוש האמיתי לדיור עדיין גדול מאוד, במיוחד דיור בר השגה, דיור ציבורי...

אני חושב שלמחזור השוק החדש יהיו גורמים שונים מאוד, משום שהמגמה הנוכחית היא להתמקד בפיתוח ערכים אמיתיים, מענה לצרכים האמיתיים של הלקוחות, ותרומה משמעותית להתאוששות השוק.

עם זאת, כפי שציין המומחה הכלכלי וו טרי טאן, לממשלה יש פתרונות, כולל תיקון תכנים על ידי משרד הבינוי בצווים ובחוזרים. החוק חייב להיות ברור כדי שבנקים יוכלו "לשים כסף". לשוק הנדל"ן יש בסיסים רבים להתאוששות, אך הוא גם עומד בפני סיכונים ואתגרים רבים. מסוף השנה הנוכחית ומהחודשים הבאים של 2024, השוק ימשיך להזדקק ל"תמיכה" ממנגנונים ומדיניות של הממשלה, משרדים וסניפים, מה שייצור מומנטום חיובי לתהליך ההתאוששות.

המפלגה הקומוניסטית של וייטנאם

קישור למקור