האם מחירי הנדל"ן ירדו לאחר ייושמו החוקים החדשים?

עם הכנסת טבלאות מחירי קרקעות בחוק המקרקעין משנת 2024, מחירי הנדל"ן עשויים להמשיך לעלות עקב עלויות תשומות עולות. עם זאת, ישנן דרכים לרסן את מגמת העלייה הזו.

מחירי הבתים ימשיכו לעלות.

"מחירי הנדל"ן עשויים לעלות לאחר ה-1 באוגוסט 2024. הסיבה לכך היא שחוק הקרקעות החדש יחיל מחירון קרקע, מה שיוביל לעלויות פיצויים גבוהות יותר ודמי שימוש בקרקע. גורמים אלה יתרום להעלאת עלויות הקלט של הפרויקטים", אמר מר וו הונג טאנג, מנהל השקעות בקבוצת DKRA, בסמינר "מציאת הזדמנויות השקעה במחצית השנייה של השנה" שאורגן על ידי Investment Newspaper.

בניתוח נוסף, מר טאנג הצהיר כי כאשר בוחנים את מבנה ההון של פרויקט השקעה, היחס הטיפוסי הוא 2:4:4. בהתאם לכך, הון עצמי מהווה כ-20%; המינוף הפיננסי הוא 40%, מבנקים וקרנות השקעה; ו-40% הנותרים מגויסים מתשלומים מוקדמים על ידי לקוחות.

מר וו הונג טאנג, מנהל השקעות בקבוצת DKRA, מאמין שתמיד צצות הזדמנויות השקעה בשוק בכל זמן נתון. צילום: צ'י קואנג

עם זאת, על פי חוק עסקי הנדל"ן החדש, המקדמה לרכישת בית לא תעלה על 5% משווי הנכס, במקום 30% כפי שנקבע בחוק הנוכחי. יתר על כן, לפני מסירת הנכס, הקונים צריכים לשלם רק עד 50%, הפחתה של 20% בהשוואה לבעבר.

"כאשר גיוס ההון מלקוחות יקטן, כך גם ההון מבעלים וההלוואות ממוסדות פיננסיים יגדלו. בשלב זה, ה'שרביט' יהיה בידי סוכנויות ניהול המדינה, מכיוון שעלויות הכספים יושפעו במידה רבה מזמן רישוי הפרויקט", העיר מנהל ההשקעות של קבוצת DKRA.

לפי הסברו של מר טאנג, אם החוקים החדשים יזרזו את הסרת המכשולים המשפטיים, העלויות הפיננסיות יפחתו, ובכך "יצננו" עלויות התשומה של הפרויקטים. כאשר פרויקטים ייפתרו בו זמנית, אמון המשקיעים ייחלש, ויותר כסף בוודאי יזרום לשוק הנדל"ן.

לדברי מנהיג קבוצת DKRA, לשלושת חוקי הנדל"ן החדשים לא תהיה השפעה עמוקה על כל הסגמנטים מעתה ועד סוף השנה, במיוחד לאור המצב המקרו-כלכלי המורכב. במקום זאת, החוקים יזדקקו לפחות ל-6-12 חודשים כדי לחדור באמת לשוק.

האם הגיע הזמן להשקיע בנדל"ן?

מומחים בסמינר של עיתון ההשקעות הסכימו פה אחד שתמיד צצות הזדמנויות השקעה בשוק, ללא קשר לנסיבות. לדוגמה, שוק הדירות הישנות בהאנוי פורח במיוחד לאחרונה. משקיעים רבים שניצלו את ההזדמנות ו"ספקולציות" באותה תקופה השיגו תשואות אטרקטיביות מאוד.

"השוק נותר שטוח כבר למעלה משנתיים. שיעורי הריבית נמוכים מאוד כעת, ולכן משקיעים בעלי עתודות מזומנים וידע בשוק צריכים לשקול השקעה במוצרים במחירים סבירים. עם זאת, בהתחשב באי הוודאות הרבות בסביבה המקרו-כלכלית , אלו המשתמשים במינוף פיננסי חייבים לנקוט משנה זהירות", הציע מר טאנג.

על פי דו"ח של DKRA, מסוף 2023 ועד היום, השוק הראה סימני התאוששות, אך רק בפלחי דירות בדרגות B ו-C בערים גדולות. פלח זה צפוי להמשיך להוביל את השוק במחצית השנייה של השנה.

אף על פי כן, מר טאנג הודה בגלוי כי ההתאוששות הנוכחית עדיין אינה חזקה באמת. על פי נתוני סקר מששת החודשים הראשונים של השנה בהו צ'י מין סיטי ובסביבתה, ההיצע העיקרי של יחידות דיור הגיע ל-15,000. עם זאת, המכירות הגיעו רק לכ-3,300 יחידות, עלייה של 8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

"למרות שההיצע והביקוש הכוללים גדלו, העלייה עדיין לא משמעותית, רק 15-20% מרמת 2019. יתר על כן, על המשקיעים לשים לב שכמה מגזרים אחרים טרם הראו סימני התאוששות, כמו נדל"ן אתרי נופש", העריך מר טאנג.

נכון לעכשיו, סנטימנט השוק מחולק לשני קצוות. ראשית, משקיעים שהשתמשו במינוף פיננסי מהמחזור הקודם ממשיכים להחזיק ברווחים, ומחכים להזדמנויות. שנית, חלק מהמשקיעים המחזיקים כמויות גדולות של מזומנים נוטים להמתין ולראות כיצד השוק יתפתח עוד יותר.

"נתונים שפרסם הבנק הממלכתי של וייטנאם לששת החודשים הראשונים של השנה מראים כי סך הפיקדונות הסתכם ביותר מ-13.6 מיליון מיליארד וייטנאם דונג, למרות ריביות נמוכות מאוד. סנטימנט הגנתי זה הביא לנזילות מוגבלת בשוק הנדל"ן, למרות שהיא גדלה", שיתף מר טאנג.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html