האם מחירי הנדל"ן ירדו לאחר ייושמו חוקים חדשים?

עם הכנסת טבלת מחירי הקרקע בחוק המקרקעין 2024, מחירי הנדל"ן עשויים להמשיך לעלות עקב עליית עלויות התשומות. עם זאת, עדיין ניתן לרסן עלייה זו.

מחירי הבתים ימשיכו לעלות

"מחירי הנדל"ן עשויים לעלות לאחר ה-1 באוגוסט 2024. משום שחוק הקרקעות החדש יחיל מחירון קרקעות, אשר יגדיל את עלויות הפיצויים והפינוי, כמו גם את דמי השימוש בקרקע. גורמים אלה יתרום לעליית מחירי התשומות של הפרויקט", אמר מר וו הונג טאנג, מנהל השקעות בקבוצת DKRA, בדברים בסמינר "מציאת הזדמנויות השקעה במחצית השנייה של השנה" שאורגן על ידי עיתון דאו טו.

בניתוח נוסף, אמר מר טאנג כי כאשר בוחנים את מבנה ההון של פרויקט השקעה, היחס הרגיל הוא 2:4:4. בהתאם, הון עצמי מהווה כ-20%; המינוף הפיננסי הוא 40%, מבנקים וקרנות השקעה; 40% הנותרים מגויסים מלקוחות שמשלמים מוקדם.

מר וו הונג טאנג, מנהל השקעות בקבוצת DKRA, מאמין שהזדמנויות השקעה תמיד צצות בשוק בכל עת. צילום: צ'י קואנג

עם זאת, על פי החוק החדש לעסקי נדל"ן, המקדמה לרכישת בית לא תעלה על 5% משווי הנכס, במקום 30% כפי שנקבע בחוק הנוכחי. לפני מסירת הבית, על הקונה לשלם רק עד 50%, הפחתה של 20% בהשוואה לבעבר.

"כאשר ההון המגויס מלקוחות יקטן, ההון מבעלים וההון הלווה ממוסדות פיננסיים יגדלו. בשלב זה, ה"שרביט" יהיה בידי סוכנויות ניהול המדינה, מכיוון שעלויות הכספים יושפעו במידה רבה ממועד רישוי הפרויקט", העיר מנהל ההשקעות של קבוצת DKRA.

לפי הסברו של מר טאנג, אם החוקים החדשים יזרזו את הסרת המכשולים המשפטיים, העלויות הכספיות יפחתו, ובכך "יקרנו" את עלויות התשומה של הפרויקט. כאשר פרויקטים יוסרו בו זמנית, הפסיכולוגיה של המשקיעים תופחת, ויותר כסף בוודאי יזרום לשוק הנדל"ן.

מנהיג קבוצת DKRA ציין כי מעתה ועד סוף השנה, לשלושת חוקי הנדל"ן החדשים לא תהיה השפעה עמוקה על הסגמנטים, במיוחד לאור המצב המקרו-כלכלי המורכב. במקום זאת, החוקים יזדקקו לפחות ל-6-12 חודשים כדי לחדור באמת לשוק.

האם הגיע הזמן להשקיע בנדל"ן?

מומחים בסמינר עיתון דאו טו הסכימו כולם כי בשוק תמיד יש הזדמנויות השקעה בכל תנאי. לדוגמה, בתקופה האחרונה, תחום הדירות הישנות בהאנוי היה "חם" במיוחד. משקיעים רבים ידעו כיצד לנצל את ההזדמנות ו"לגלוש" באותה תקופה והשיגו שיעורי רווח אטרקטיביים מאוד.

"השוק נע הצידה כבר יותר משנתיים. נכון לעכשיו, הריביות נמוכות מאוד, משקיעים שיש להם יתרונות מזומנים ובעלי ידע במגזר צריכים להשקיע במוצרים במחירים סבירים. עם זאת, בתקופה שבה הכלכלה המאקרו עדיין כוללת משתנים רבים, אלו המשתמשים במינוף פיננסי חייבים להיות זהירים מאוד", הציע מר טאנג.

על פי דו"ח DKRA, מאז סוף 2023, השוק הראה סימני התאוששות אך התמקד רק בפלחי דירות בדרגות B ו-C בערים גדולות. פלח זה צפוי להמשיך להוביל את השוק במחצית השנייה של השנה.

עם זאת, מר טאנג הודה בגלוי כי ההתאוששות הנוכחית עדיין אינה חזקה במיוחד. על פי נתוני סקר בששת החודשים הראשונים של השנה בהו צ'י מין סיטי והסביבה, היצע הדירות העיקרי הגיע ל-15,000 יחידות. עם זאת, הצריכה נעצרה רק על כ-3,300 יחידות, עלייה של 8% לעומת אותה תקופה.

"למרות שההיצע והביקוש הכוללים גדלו, המספר עדיין זניח, רק 15-20% מהתקופה המקבילה בשנת 2019. בנוסף, משקיעים צריכים לשים לב שכמה מגזרים אחרים טרם רשמו סימני התאוששות, כמו נדל"ן אתרי נופש", העריך מר טאנג.

נכון לעכשיו, סנטימנט השוק מתחלק לשני קצוות. האחד הוא שמשקיעים המשתמשים במינוף פיננסי מהמחזור הקודם עדיין נוטים להמשיך להחזיק ברווחים ולחכות להזדמנויות. השני הוא שחלק מהמשקיעים המחזיקים כמויות גדולות של מזומנים נוטים להמשיך להקשיב להתפתחויות הבאות של השוק.

"הנתונים שפרסם הבנק הממלכתי של וייטנאם בששת החודשים הראשונים של השנה מראים כי הסכום הכולל של הפיקדונות עומד על מעל 13.6 טריליון וינדיש וייטנאמי, למרות ששיעורי הריבית נמוכים מאוד. גישה הגנתית זו גרמה לעלייה בנזילות שוק הנדל"ן, אך עדיין מוגבלת", שיתף מר טאנג.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html